Loading

ส.สถาปนิกฯ หนุนแก้ผังเมือง ลดความร้อนแรงราคาที่ดิ

วันที่ : 20 กันยายน 2553
ส.สถาปนิกฯ หนุนแก้ผังเมือง ลดความร้อนแรงราคาที่ดิน

สมาคมสถาปนิกสยามออกโรง แก้ผังเมืองใหม่ คุมราคาที่ดินพุ่งโดยไร้เหตุผลกระจายความเจริญสู่ชานเมือง ลดการกระจุกตัวของเมืองแนะรัฐเก็บภาษีเจ้าของที่ดิน นำเงินลงทุนสร้างรถไฟฟ้า

ราคาที่ดินพุ่งขึ้น 200-300% ในทำเลกลางเมืองเกาะแนวรถไฟฟ้าบนดินและใต้ดิน ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่เพราะปรากฏการณ์เช่นนี้มีให้เห็นในหลายพื้นที่ในช่วง3-4ปีที่ผ่านมาโดยเฉพาะในทำเลย่านสุขุมวิทตอนต้นถึงตอนกลางพหลโยธินและรัชดาภิเษกซึ่งการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเกิดจากการเก็งกำไรของนักลงทุนและการกว้านซื้อที่ดินของบรรดาดีเวลลอปเปอร์เพื่อนำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อขาย

แนวโน้มราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นแบบคาดไม่ถึงอีกอย่างแน่นอนและราคาจะขึ้นมากกว่าเท่าตัว จากการขยายตัวของเมืองโดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลเกิดใหม่เกาะแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆไม่ว่าจะเป็นแนวรถไฟฟ้าสายม่วงบางซื่อ-บางใหญ่สายสีน้ำเงินสายสีชมพูสายสีแดง และสายสีอื่นๆที่กำลังจะตามมาในอนาคตตามนโยบายของรัฐบาลที่ประกาศว่าจะมีการลงทุนเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่อีกถึง10เส้นทาง

ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเป็นการเพิ่มสูงขึ้นแบบคาดไม่ถึงทั้งที่ความเป็นจริงควรจะเพิ่มขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปและเพิ่มขึ้นในทุกทำเลซึ่งการเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดไม่เป็นผลดีต่ออุตสาหกรรมมากนักเพราะสุดท้ายแล้วผู้บริโภคจะต้องซื้อบ้านแพงขึ้นโดยไม่สมเหตุสมผลเนื่องจากต้องรับภาระราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น

จากกรณีดังกล่าวสร้างความไม่เป็นธรรมแก่ผู้บริโภค ซึ่งเป็นผู้ซื้อบ้าน ทวีจิตร จันทรสาขา นายกสมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์จึงเสนอว่าควรปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(กทม.)ฉบับปัจจุบันที่จะหมดอายุในปี 2555 ใหม่ควรปรับปรุงให้สอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเพื่อลดปัญหาราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยขยับสูงขึ้นไปด้วยโดยเฉพาะที่ดินและที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้ามีราคาสูงมาก

ทั้งนี้ผังเมืองรวมควรควบคุมการใช้ประโยชน์ในที่ดินให้เหมาะสมและมีการกระจายความเจริญออกไป ไม่ใช่กระจุกตัวอยู่เฉพาะในเมืองเท่านั้นเพื่อให้การพัฒนาที่ดินกระจายไปทั่วกรุงเทพฯ ซึ่งในส่วนนี้จะเป็นการควบคุมราคาที่ดินไม่ให้สูงเกินความเป็นจริงเพราะดีเวลอปเปอร์จะมีทำเลมากขึ้นในการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องไปแย่งที่ดินในทำเลเดียวกันลงทุน ซึ่งจะเป็นการควบคุมราคาที่ดินไม่ให้สูงขึ้นโดยอัตโนมัติ

 ทวีจิตร กล่าวอีกว่า ปัจจุบันการเก็บภาษีของภาครัฐไม่มีความเป็นธรรมเพราะรัฐบาลนำเงินภาษีของประชาชนส่วนใหญ่ไปลงทุนสร้างรถไฟฟ้า แต่ผู้ที่ได้ประโยชน์กลับเป็นกลุ่มทุนที่เป็นเจ้าของที่ตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าเพราะสามารถนำที่ดินไปขายในราคาสูงมากซึ่งรัฐบาลควรเรียกเก็บภาษีที่ดินจากเจ้าของที่ดินในย่านนั้นเพื่อนำมาลงทุนสร้างรถไฟฟ้า ซึ่งจะเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย

ทั้งนี้ หากกรมผังเมืองมองตามการขยายตัวของชุมชน และวางระบบสาธารณูปโภคกระจายไปยังชานเมือง ทำให้เดินทางเข้าสู่ตัวเมืองได้อย่างสะดวก ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองจะลดน้อยลงและในแต่ละปีราคาที่ดินจะไม่สูงขึ้นจนเกินไปซึ่งเป็นสิ่งที่ดีเวลลอปเปอร์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องการเห็นผังเมืองฉบับใหม่เป็นไปในทิศทางนี้

 สำหรับทิศทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมีแนวโน้มที่จะไปในทิศทางของโลกซึ่งการออกแบบจะเน้นการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมประเภท กรีน บิ้วดิ้ง ซึ่งในปัจจุบันในหลายประเทศได้บังคับเป็นข้อกฎหมายว่า อาคารที่จะขออนุญาตก่อสร้างต้องมีข้อบังคับว่าจะอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมอย่างไรโดยกำหนดเป็นมาตรฐานการก่อสร้างเช่นยุโรป และอเมริกามีการออกกฎหมายและข้อบังคับอย่างชัดเจนส่วนประเทศเพื่อนบ้านได้แก่มาเลเชียและสิงคโปร์ขณะนี้เริ่มมีการนำวัสดุก่อสร้างที่ถูกทุบรื้อจากอาคารเก่ากลับมาใช้ใหม่ ซึ่งเชื่อว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ประเทศไทยจะเริ่มมีข้อบังคับดังกล่าวออกมาบังคับใช้

นอกจากนี้การพัฒนาจะมีการพูดถึงเรื่องความหนาแน่นในปัจจุบันการกระจุกตัวของประชาชนในเมืองใหญ่ๆ มีอยู่จำนวนมาก จนทำให้คุณภาพชีวิตเสียไป จึงทำให้หลายประเทศหาวิธีในการแก้ไขความหนาแน่นของประชากรล่าสุดเมืองเกาลูนฮ่องกงได้ออกแบบอาคารสูงจำนวนหลายอาคารเชื่อมต่อกันด้วยทางเดินลอยฟ้าเพื่อลดความหนาแน่นของการอยู่อาศัยภายใต้แนวคิด ""ความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยและอยู่กันอย่างมีความสุข""

แนวโน้มพัฒนาที่ดินแบบมิกซ์ยูส

โดยการพัฒนาอาคารสูงจะเป็นแบบผสมผสานหรือการพัฒนาในรูปแบบคอมเพล็กซ์ มีการแบ่งพื้นที่การใช้ประโยชน์อยู่ภายในบริเวณเดียวกันเช่นภายในโครงการจะไม่ได้มีเพียงที่อยู่อาศัยเท่านั้นแต่อาจจะมีเอ็นเตอร์เทนเมนต์โรงแรมพลาซ่าโรงพยาบาลและโรงเรียนเพื่อให้การใช้ชีวิตสะดวกมากขึ้นไม่ต้องเดินทางออกนอกพื้นที่ขณะเดียวกันลักษณะการอยู่อาศัยจะเป็นในลักษณะครอบครัวขยายซึ่งในเอเชียเริ่มเห็นการพัฒนาไปในทิศทางนี้ เช่น ในญี่ปุ่น ราคาที่อยู่อาศัยมีราคาสูงมากผู้ประกอบการจึงออกแบบที่อยู่อาศัยให้มีฟังก์ชั่นการใช้งานเหมาะสมกับการพักอาศัย หรือมีพื้นที่เพื่อให้สามารถปรับการใช้สอยใหม่ได้ในอนาคตเช่น การมีห้องนั่งเล่นหลายห้องเพื่อให้แต่ละเจเนอเรชันการนำดาดฟ้า หรือห้องใต้ดินมาทำสวนโดยปัจจุบันบ้านพักอาศัยในญี่ปุ่นกว่า 70% ไม่มีหลังคาแต่จะทำเป็นดาดฟ้าแทน

ในอนาคตจะเริ่มเห็นผู้ประกอบการหันมาผลิตวัสดุสำเร็จรูปหรือพรีแฟบมากขึ้นรวมไปถึงการผลิตบ้านออกมาจากโรงงานเพื่อลดปัญหาแรงงานส่วนรูปแบบจะมีความเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวผู้ประกอบการเริ่มแยกแบรนด์สินค้าออกเป็นหลายแบรนด์ในบริษัทเดียวเพื่อให้สามารถเจาะจงได้ตรงกลุ่มเป้าหมาย ซึ่งแนวโน้มการใช้วัสดุอุปกรณ์จะเปลี่ยนจากวัสดุหรูหรามาเป็นวัสดุที่มีประโยชน์ใช้สอยตรงกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตวัสดุดีแต่ราคาถูกมีจำนวนมาก แต่ประเทศไทยกลับเลือกใช้วัสดุเพียงไม่กี่ชนิดเท่านั้น

ทวีจิตร กล่าวว่า การออกกฎหมายของประเทศไทยเกือบทั้งหมดเป็นข้อบังคับข้อห้ามมีกฎหมายให้รางวัลน้อยมากโดยรัฐบาลควรหันมาใช้กฎหมายเพื่อส่งเสริมแทนการออกกฎหมายห้ามเพียงอย่างเดียวเช่นการออกกฎหมายพื้นที่จอดรถของคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าหากไม่ต้องการสร้างที่จอดรถจำนวนมากๆ ให้สามารถบริจาคเงินให้แก่หน่วยงานกลางเพื่อทำการจัดซื้อจัดทำพื้นที่จอดรถสาธารณะแทนซึ่งจะเป็นการสร้างประโยชน์ให้แก่ส่วนรวมมากกว่าและผู้ประกอบการเองสามารถนำส่วนพื้นที่จอดรถไปพัฒนาเพิ่มได้เป็นการให้โบนัสเพราะต้นทุนในการสร้างพื้นที่จอดรถ1คันราคาประมาณ 5 แสนบาทถือว่าเป็นราคาที่สูงมากซึ่งกทม.น่าจะพิจารณาในประเด็นนี้ในการออกกฎหมายหรือกำหนดผังเมือง

ด้านกิตติ  พัฒนพงศ์พิบูล  ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยกล่าวว่าที่ผ่านมาการวางผังเมืองเป็นไปอย่างไม่มีระบบเพราะไม่มีการวางแผนเรื่องระบบสาธารณูปโภคที่ดีจึงไม่เพียงพอต่อความต้องการกระจุกตัวอยู่แต่ในเมือง ทำให้เกิดความต้องการที่ดินในตัวเมืองมากขึ้นเป็นผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงเกินกว่าที่ควรจะเป็นและกระทบไปยังราคาที่อยู่อาศัย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายสัปดาห์

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ