Loading

แนะขอEIAก่อนซื้อที่ดินลดปัญหาผิดสัญญาลูกค้

วันที่ : 1 กันยายน 2553
แนะขอEIAก่อนซื้อที่ดินลดปัญหาผิดสัญญาลูกค้า

นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร แนะสบค.แยกปัญหาเก่า-ใหม่ กรณีซื้อบ้านไม่ได้บ้าน หลังบังคับใช้พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินปี 43ปัญหาลดลง ผู้บริโภคได้รับการคุ้มครองมากขึ้น แจงปัญหาผิดสัญญาตนเหตุเพราะข้อกำหนด EIA - ข้อกำหนดการปล่อยสินเชื่อของแบงก์ แนะจัดสรรแก้ปัญหายื่นขอEIA ก่อนซื้อที่ดิน-พรีเซล พร้อมหนุนรัฐเร่งประชาสัมพันธ์การใช้ Escrow Account บีบอสังหาฯนำมาใช้จริง

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงผลการหารือร่วมกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ถึงแนวทางการแก้ปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้าน ว่า จากการหารือร่วมกันของ3สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสคบ.ได้ข้อสรุปปัญหาหลักๆ 4 ประเด็น ประกอบด้วย1.ปัญหาการทำผิดสัญญาระหว่างบริษัทจัดสรรและผู้บริโภค 2. ปัญหาด้านคุณภาพงานก่อสร้าง ใช้วัสดุก่อสร้างไม่ตรงตามสเป็ก หรือไม่เป็นไปตามความคาดหวังของผู้บริโภค 3.ปัญหาการไม่ยืนของจัดสรร ปัญหาการขอจัดสรรไม่ถูกต้อง ไม่ผ่านกระบวนการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และ4.ปัญหาการไม่ได้รับอนุมัติเงินกู้ และการได้รับคมฯได้เสนอให้มีการแยกประเด็นปัญหาใหม่และปัญหาเก่าออกจากัน

โดยในส่วนของปัญหาเก่าที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปี2540 คือปัญหาการจัดสรรผิดกฎหมาย หรือการไม่ยื่นขอจัดสรรของผู้ประกอบการโครงการ ซึ่งส่งผลให้เกิดปัญหาการผิดสัญญา การไม่มอบโอนบ้านให้ลูกค้า และการปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการโดยไม่แจ้งต่อลูกค้า รวมถึงปัญหาการจัดทำระบบสาธารณูปโภค ซึ่งในกรณีนี้ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในช่วงวิกฤติปี 2540 และโดยมากปัญหาเกิดขึ้นแล้วลูกค้าไม่ได้รับความคุ้มครองทางกฎหมาย เนื่องจากโครงการที่มีปัญหาไม่ได้ยื่นจดทะเบียนจัดสรร

ส่วนปัญหาที่เกิดใหม่ คือ ปัญหาที่เกิดขึ้นหลังปี43 ซึ่งเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นหลังมีการบังคับใช้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินพ.ศ.2543 โดยปัญหาที่เกิดขึ้นหลังมีการบังคับใช้กฎหมายดังกล่าวนี้ มีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่อง เพราะในการพัฒนาโครงการกฎหมายบังคับให้ผู้ประกอบการต้องยื่นขอจัดสรรทุกโครงการ ทำให้ผู้บริโภคที่ซื้อโครงการใหม่ ได้รับการคุ้มครองทางกฎหมาย ในขณะที่โครงการที่เลี่ยงการยื่นจัดสรรจะไม่ได้รับการสนับสนุนด้านสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ทั้งในส่วนของสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย ทำให้ปัญหาที่เกิดขึ้นลดลง

หลังบังคับใช้กฎหมายการจัดสรรที่ดินพ.ศ.2543 ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อลดลง การทำผิดสัญญาจัดสรรลดลง การไม่มอบโอนบ้านให้ลูกค้าลดลง ปัญหาการไม่ยื่นจัดสรรมีน้อยมาก รวมถึงปัญหาการไม่อนุมัติสินเชื่อโครงการและรายย่อย ก็ลดลงเช่นกัน มีเพียงลูกค้ารายย่อยและผู้ประกอบการบางส่วนที่ถูกปฎิเสธสินเชื่อ เนื่องจากติดปัญหาเครดิตบูโร และปัญหาส่วนตัว

นายอิสระกล่าวว่า โครงการที่ไม่ได้รับการสนับสนุนสินเชื่อนั้น ส่วนมากมีสาเหตุจากการมียอดพรีเชลไม่ตรงตามข้อกำหนดของสถาบันการเงิน ซึ่งปัญหานี้เป็นปัญหาที่เกิดใหม่ ก่อให้เกิดปัญหาการผิดสัญญาลูกค้า กล่าวคือในช่วงก่อนการอนุมัติสินเชื่อ เจ้าของโครงการจะเปิดพรีเชลให้ลูกค้าจองและทำสัญญาจะซื้อ จะขาย เพื่อให้มียอดพรีเชล30-40% ตามข้อกำหนดของสถาบันการเงินและนำไปยื่นขอการสนับสนุนสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ในขณะเดียวกันที่มีการขออนุมัติสินเชื่อเจ้าของโครงการก็ยื่นเรื่องจัดทำรายงานผล กระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA

ซึ่งในส่วนของการจัดทำ EIA นั้นต้องใช้ระยะเวลา ทำให้เกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง บางโครงการไม่ได้รับการอนุมัติ EIA แต่มีการก่อสร้างไปแล้วทำให้ต้องชะลองานก่อสร้างเพื่อจัดทำ EIA ให้ผ่านแล้วกลับมาก่อสร้างต่อ หรือบางโครงการต้องเลิกก่อสร้างเพราะไม่ได้ EIA ซึ่งจะการชะลอการก่อสร้างและการยกเลิกโครงการนั้นทำให้เกิดปัญหาการผิดสัญญาตามมา

ปัญหานี้เกิดขึ้นมากในช่วงที่ผ่านมา เพราะเมื่อการก่อสร้างล่าช้าไม่เป็นไปตามกำหนด ทำให้การมอบโอนล่าช้าผู้ประกอบการผิดสัญญาไม่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนด หรือโครงการที่ยกเลิกการก่อสร้างก่อทำให้เกิดปัญหาการผิดสัญญาเช่นกัน แต่ที่ผ่านมาเมื่อเกิดกรณีดังกล่าวแล้ว ลูกค้าเรียกร้องให้เจ้าของโครงการคืนเงินจองและทำสัญญารวมถึงเงินดาวน์ แต่เจ้าของโครงการไม่ยอมคืนเงินให้ลูกค้า จึงเกิดการ้องเรียนเกิดขึ้น โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดเพราะต้องใช้ระยะเวลาในการก่อสร้าง

ทั้งนี้ ปัญหาดังกล่าวนั้นส่วนตัวเห็นว่าควรแก้ไขที่ต้นตอ คือในการพัฒนาโครงการนั้น ก่อนที่ผู้ประกอบการจะซื้อที่ดินเข้ามาควรมีการยื่นขอ EIA ก่อนเมื่อผ่านEIA แล้วจึงจ่ายเงินซื้อที่ดินเข้ามาพัฒนา ซึ่งจะแก้ปัญหาเรื่องความล่าช้าในการก่อสร้างโครงการและปัญหาการยกเลิกก่อสร้างโครงการเพราะไม่ผ่านEIAและไม่ก่อให้เกิดปัญหาการผิดสัญญากับลูกค้าตามมา

ส่วนการป้องกันปัญหาการไม่คืนเงินให้ลูกค้าหลังการผิดสัญญา นั้น รัฐบาลควรเป็นตัวกลางทำหน้าที่ประชาสัมพันธ์การนำมาใช้ ซึ่งพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 2551(Escrow Account) เพื่อให้เกิดการรับรู้ในกลุ่มประชาชนผู้บริโภคให้มากขึ้น และเพื่อเป็นการผลักดันให้ผู้ประกอบการนำกฎหมายมาใช้เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคให้มากขึ้นด้วย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ