Loading

ปลดล็อกซากตึกร้างติดหล่มผังเมือง-EIA ก้างชิ้นใหญ

วันที่ : 1 มีนาคม 2553
ปลดล็อกซากตึกร้างติดหล่มผังเมือง-EIA ก้างชิ้นใหญ่

หวั่นกฎหมายนิรโทษกรรมแก้ปัญหาตึกร้างไร้ผล เผยอุปสรรคกฎหมายขัดแย้งกัน ต้นทุนพุ่ง ไม่คุ้มค่าการลงทุน  ตัวเลขศูนย์ข้อมูลฯ ระบุยังเหลือตึกร้าง 205 อาคาร แต่เข้าข่ายนิรโทษกรรมเพียง 178 อาคาร

          ซากอาคารร้างเกลื่อนเมือง คือ ผลพวงความเสียหายที่เกิดจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 จากความอ่อนแอของระบบสถาบันการเงินและเศรษฐกิจไทย ผ่านมากว่า 13 ปียังเหลืออาคารร้างบางส่วนที่ไม่ได้รับการฟื้นฟู กลายเป็นเป็นสถานที่เสี่ยงต่ออันตราย เนื่องจากโครงสร้างที่ผุพังไปตามกาลเวลา ยังไม่รวมถึงการเสียโอกาสในการสร้างรายได้ หากนำอาคารกลับมาดำเนินการต่อ เผยตัวเลขตึกร้าง

          แท้จริงแล้วในยุคก่อนหน้านี้ อาคารร้าง คือ โอกาสของดีเวลลอปเปอร์ในการลงทุนที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างรวดเร็ว หลายอาคารถูกซื้อขายเปลี่ยนมือ และนำกลับมาพัฒนาต่อจนแล้วเสร็จ โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้สำรวจอาคารร้างครั้งแรกในปี 2544 เฉพาะอาคารขนาดใหญ่พื้นที่เกิน 2,000 ตร.ม. หรือความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างในช่วงปี 2533-2543พบว่า มีอาคารสร้างค้างรวม 508 อาคาร ต่อมามีการสำรวจอย่างต่อเนื่องทุก 2 ปี ณ ปัจจุบันมีอาคารถูกนำมาพัฒนาต่อจนแล้วเสร็จรวม 278 อาคาร จาก 508 อาคาร อีก 25 อาคารอยู่ระหว่างการก่อสร้างต่อ และเหลืออาคารที่สร้างค้างรวม 205 อาคาร

          ในกลุ่มอาคารสร้าง 205 อาคาร พื้นที่ก่อสร้างรวม 4.9 ล้านตร.ม. เป็นอาคารที่พักอาศัยมากที่สุด 158 อาคาร พื้นที่ก่อสร้าง 1.9 ล้านตร.ม. รองลงมา คือ อาคารสำนักงาน 20 อาคาร พื้นที่ก่อสร้าง 1.3 ล้านตร.ม. อาคารพาณิชย์ 17 อาคาร พื้นที่ก่อสร้าง 1.5 ล้านตร.ม. ส่วนใหญ่อยู่ในเขตบึงกุ่ม บางกะปิ บางรัก ดินแดง นอกจากนี้หากแบ่งตามสถานะการใช้พื้นที่จะพบว่า มีอาคารกลุ่มหนึ่งที่ไม่มีศักยภาพในการฟื้นฟู เพราะเป็นกลุ่มที่มีเพียงเสาเข็ม มีจำนวน 26 อาคาร พื้นที่ 2.4 ล้านตร.ม.

          ล่าสุดเมื่อ 4 พ.ย.52 กระทรวงมหาดไทยได้มีการออกกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หรือดัดแปลงอาคาร สำหรับอาคารที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ พ.ศ.2552 เป็นการนิรโทษกรรมให้อาคารสร้างค้างที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างตั้งแต่ 17 ก.พ. 35-ส.ค. 43 ที่หยุดการก่อสร้าง ให้สามารถกลับมาดำเนินการได้ใหม่ และยื่นคำขออนุญาตภายใน 5 ปี โดยซึ่งสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า จากกฎกระทรวงดังกล่าวมีผลทำให้ในจำนวน 205 อาคารที่สร้างค้างไม่สามารถนำกลับมาดำเนินการต่อได้ทั้งหมด โดยพบว่ามีอาคารที่เข้าข่ายนิรโทษกรรมเพียง 178 อาคาร เท่านั้นเผยกฎหมายอื่นไม่เอื้อ

          ดูจากตัวเลขอาคารสร้างค้างปัจจุบันถือได้ว่าลดลงมากจากการสำรวจครั้งแรก แต่เมื่อวิเคราะห์ในบางอาคารพบว่า แม้จะตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพพร้อมในการลงทุน แต่กลับไม่มีการนำมาพัฒนาต่อ สะท้อนให้เห็นว่าปัจจุบันยังมีอุปสรรคปัญหาที่ทำให้เอกชนไม่สามารถนำอาคารสร้างค้างมาฟื้นฟูต่อได้          แหล่งข่าวจากสมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ กล่าวว่า กฎกระทรวงดังกล่าวเป็นการปลดล็อกเฉพาะในส่วนกฎหมายควบคุมอาคารเท่านั้น แท้จริงแล้วในการก่อสร้างอาคารจะมีกฎหมายหลายตัวเข้ามาเกี่ยวข้อง ทั้งกฎหมายสิ่งแวดล้อม (การจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ) และกฎหมายผังเมือง แม้กรมโยธาธิการและผังเมืองจะเปิด

          -ช่องให้อาคารร้างกลับมาก่อสร้างต่อได้ แต่แบบแปลน

          -ของอาคารดังกล่าวเป็นไปตามกฎหมายฉบับเก่า หากนำมายื่นขออีไอเออาจจะไม่ผ่านการพิจารณา เพราะติดข้อกำหนดการกำหนดพื้นที่สีเขียวให้ได้ตามมาตรฐานใหม่ของคณะกรรมการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม และข้อกำหนดอื่นๆ ที่เข้มงวดขึ้น นอกจากนี้ยังต้องพิจารณาในส่วนของกฎหมายผังเมืองที่กำหนดเรื่องการถอยร่น พื้นที่ว่าง รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งบางพื้นที่ผังเมืองปัจจุบันอาจเปลี่ยนไป ทำให้ไม่สามารถพัฒนาหรือประกอบกิจการตามที่ใบอนุญาตอาคารเดิมได้ระบุไว้

          ในขณะที่ยอดเยี่ยม เทพธรานนท์ อดีตนายกสมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ กล่าวว่า หากต้องการแก้ปัญหาอาคารร้าง จะต้องมีการทำความเข้าใจระหว่างหน่วยงานในเรื่องข้อกฎหมายต่างๆ ให้ชัดเจนก่อนเป็นการหาทางออก และเพื่อให้เอกชนทราบว่าอาคารสร้างค้างที่เหลืออยู่มีโอกาสจะนำมาฟื้นฟูได้หรือต้องทุบทิ้ง

          พินิต เลิศอุดมธนา วิศวกรโยธา 8 วช. กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม. กล่าวว่า ขณะนี้ยังไม่มีผู้ยื่นขอฟื้นฟูอาคารสร้างค้าง หลังจากที่กฎกระทรวงเพิ่งประกาศใช้ คาดว่ายังอยู่ระหว่างการศึกษาข้อมูลของเอกชน ทั้งนี้หากกฎกระทรวงต้องการจะช่วยเหลืออาคารร้างก็ควรครอบคลุมอาคารร้างที่ขออนุญาตก่อนปี 2535 เพราะถือว่าเป็นอาคารที่ขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายเหมือนกันต้นทุนสูงไม่คุ้มพัฒนาต่อ

          นอกจากนี้อุปสรรคในการฟื้นฟูอาคารร้างของดีเวลลอปเปอร์ คือ ต้นทุนที่สูงเกินไป ไม่คุ้มค่าในการลงทุน ธนพล ศิริธนชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปัจจุบันต้นทุนการพัฒนาอาคารร้างน่าจะสูงกว่าการพัฒนาอาคารใหม่ 10% เนื่องจากต้องเผื่องบประมาณจำนวนหนึ่งสำหรับการซ่อมแซม และแก้ปัญหาในส่วนต่างๆ ของอาคารที่เกิดขึ้นโดยไม่คาดคิด เช่น งานระบบที่ต้องลงทุนใหม่ทั้งหมด นอกจากนี้ปัจจัยเรื่องข้อกฎหมายสิ่งแวดล้อม เป็นปัญหาหลักและเป็นปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้ แต่อย่างไรก็ตามการลงทุนในอาคารสร้างค้างมีข้อดี คือ สามารถคืนทุนได้เร็วกว่าการลงทุนสร้างอาคารใหม่ ซึ่งผู้ที่สนใจลงทุนในอาคารร้างควรตรวจสอบให้ดี แม้บางอาคารจะมีโครงสร้างและงานสถาปัตยกรรมแล้ว แต่อาจไม่ได้ช่วยให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดลง เพราะต้องมาปรับแก้ไขในหลายจุด ทำให้งบประมาณบานปลายมากกว่าเมื่อเทียบกับการเลือกซื้ออาคารที่มีเฉพาะงานโครงสร้างเพียงอย่างเดียว

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ