Loading

กฎหมายอสังหาฯกับการพัฒนา คอนโด

วันที่ : 3 กุมภาพันธ์ 2553
กฎหมายอสังหาฯกับการพัฒนา คอนโดฯ

          "ความเสี่ยง" ของการพัฒนาที่ดิน ประเภท"คอนโดมิเนียม" ซึ่งผู้ประกอบการโครงการมีความกังวล"จากมากไปหาน้อย" ได้แก่

          1.การขออนุมัติปลูกสร้างอาคารกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง

          2.การขออนุมัติการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมกับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.การอนุรักษ์และส่งเสริมสิ่งแวดล้อม พ.ศ. 2535 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง

          3.การจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหรือแบบสัญญามาตรฐานตามความของพ.ร.บ.อาคารชุดพ.ศ.2551 4.เป้าหมายการขายห้องชุดเพื่อให้ได้รับการอนุมัติสินเชื่อการพัฒนาโครงการของธนาคารหรือสถาบันการเงิน

          5.การก่อสร้างโครงการของผู้รับเหมาก่อสร้างสอดคล้องตามแผนงานการก่อสร้างของผู้รับเหมาและผู้ควบคุมงาน

          โดย "บทความ" ฉบับนี้ ผมต้องการสะท้อนและนำประสบการณ์การพัฒนา "คอนโดฯ" มานำเสนอ โดยเฉพาะประเด็นที่เกี่ยวข้องกับ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 ก.ค. 2551 เป็นต้นมา

          1. การขออนุญาตปลูกสร้างอาคารตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551

          ปัจจุบันมีกฎกระทรวงออกตามความ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เมื่อ ก.พ. ปี 2552 ที่ผ่านมาการออกแบบอาคารชุดซึ่งมีพื้นที่เกินกว่า 2,000 ตร.ม.จำเป็นต้องคำนึงถึงการอนุรักษ์และประหยัดพลังงานต่ออาคารและสภาพแวดล้อม สำหรับการเปิดขายโครงการหรือห้องชุดของผู้ประกอบการต่อบุคคลภายนอกนั้นพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 ยังบังคับให้ผู้ประกอบการโครงการจำเป็นต้องได้รับอนุญาตปลูกสร้างอาคารจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เสียก่อนๆ เรียกผู้จะซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด

          กรณีผู้ประกอบการไม่ปฏิบัติหรือฝ่าฝืนข้อกฎหมายดังกล่าว ผู้จะซื้อสามารถร้องเรียนต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินหรือสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.)

          2. เอกสารเชิญชวนหรือโบรชัวร์การขาย รวมทั้งข้อกำหนดการโฆษณาขายห้องชุดตาม พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2540 และ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551

          ผู้ประกอบการเมื่อพัฒนาที่ดินรูปแบบ "คอนโดฯ"ต้องระมัดระวังการชี้ชวนตามเอกสารการขาย หรือโฆษณาการขายห้องชุดและโครงการต่อบุคคลภายนอกพ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 และแก้ไขเพิ่มเติมพ.ศ. 2540 ถูกกำหนดให้ผู้จะขายต้องชี้แจงรายละเอียดการขายให้สอดคล้องกับข้อความโฆษณาทุกประการ

          3.แบบหรือข้อความตามกำหนดของ สคบ. และ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551

          "หนังสือสัญญาจอง" ซึ่งผู้ประกอบการจัดทำขึ้นมากฎหมายที่เกี่ยวข้องบังคับมิให้ผู้ประกอบการคิดค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนหนังสือสัญญาจอง ทั้งนี้ เพื่อป้องกันมิให้เกิดการเก็งกำไรการซื้อขายอสังหาฯประเภท"ห้องชุด" นอกจากนี้ สคบ.ยังประกาศให้ธุรกิจการพัฒนาที่ดิน "คอนโดฯ" เป็นธุรกิจควบคุมด้วยสัญญา ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดฉบับมาตรฐานเพิ่มต่างหาก

          4.การพัฒนา "คอนโดฯ" ต้องมีเส้นทางหรือถนนสู่ทางสาธารณประโยชน์ ห้องชุดร้านค้าต้องจัดให้มีที่จอดรถเป็นสัดส่วนและสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดภายในอาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551

          อดีตที่ผ่านมาพบว่าถนนซึ่งเชื่อมถนนสาธารณประโยชน์พบว่ามีการจดทะเบียนภาระจำยอมหรือส่วนบุคคลในนามผู้ประกอบการหรือเป็นบุคคลอื่นก่อให้เกิดปัญหาพิพาทระหว่างผู้จะซื้อกับผู้ประกอบการ"คอนโดฯ" เป็นจำนวนมาก จำนวนที่จอดรถยนต์ไม่เพียงพอ ไม่มีสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด และเมื่อผู้ซื้อร้องไปยังเจ้าของโครงการ กลับได้รับคำตอบว่า

          พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้บังคับให้ต้องทำสำนักงานิติบุคคลอาคารชุด

          ดังนั้น ในบทบัญญัติของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2551 เจ้าของโครงการต้องดำเนินการตามเรื่องดังกล่าวอย่างครบถ้วน

          5.เรื่องที่เกี่ยวข้องกับนิติบุคคลอาคารชุด ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551

          เพื่อป้องกันมิให้ผู้ประกอบการโครงการ "คอนโดฯ"อาศัยช่องโหว่ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 เอารัดเอาเปรียบต่อผู้จะซื้อ ดังนั้น พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 จึงบัญญัติให้เรื่องซึ่งเกี่ยวข้องกับผู้ประกอบการโครงการต้องปฏิบัติโดยการชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับของผู้ประกอบการให้ชำระค่าส่วนกลางและกองทุนตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเฉกเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมหรือผู้จะซื้อรายย่อย

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์ASTVผู้จัดการรายวัน

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ