Loading

คอลัมน์: อสังหาเสวนา: มาตรการลดความร้อนแรงของอสังหาริมทรัพย์ในเอเชี

วันที่ : 12 มกราคม 2553
คอลัมน์: อสังหาเสวนา: มาตรการลดความร้อนแรงของอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย

สัมมา คีตสิน

 

          นักวิเคราะห์เศรษฐกิจต่างประเทศหลายท่าน ได้ออกมาพูดเตือนถึงความเสี่ยงที่ฟองสบู่สินทรัพย์ในประเทศจีน ในที่นี้หมายถึงทั้งตลาดหุ้นและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่าอาจแตกได้ในอนาคตอีกไม่นาน หากทางการจีนไม่สามารถลดความร้อนแรงจากการระดมปล่อยสินเชื่อจำนวนมหาศาลของสถาบันการเงิน ที่ได้ลงไปสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งโดยการปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการไปพัฒนาโครงการหรือโดยการปล่อยกู้ให้ชาวบ้านไปซื้อบ้าน โดยเม็ดเงินเหล่านี้มาจากโครงการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม 4 ล้านล้านหยวน หรือประมาณ 20 ล้านล้านบาท

          เทียบกับงบไทยเข้มแข็งประมาณ 8 แสนล้านบาทแล้ว เท่ากับว่างบจีนเข้มแข็งมากกว่าเราประมาณ 25 เท่าตัว แต่ประชากรจีนมีเป็นพันล้านคน ขณะที่ไทยมีประมาณ 66 ล้านคนหรือจีนมีพลเมืองมากกว่าเราเกือบ 20 เท่าและจีนกำลังกินกำลังโต

          ความกังวลเรื่องฟองสบู่ในจีนนั้น คนอื่นพูดมาหลายเดือนหรือเกือบปี เชื่อกันมั่งไม่เชื่อกันมั่ง แต่พอผู้บริหารของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ที่สุดของจีน เทียบกับบ้านเราคือระดับคุณอนันต์ อัศวโภคิน จากแลนด์แอนด์ เฮ้าส์ หรือระดับคุณทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ จากพฤกษา เรียลเอสเตท ออกมาพูดเองว่าให้ระวังฟองสบู่ แทบทุกคนในจีนก็หูผึ่ง

          มิหนำซ้ำท่านนายกรัฐมนตรีของจีนเองซึ่งปกติจะยืนพูดแถลงข่าวให้สัมภาษณ์ วันดีคืนดีท่านตั้งโต๊ะแถลงข่าวเป็นเรื่องเป็นราวแล้วบอกว่ามีความกังวลว่าเรื่องราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นมากในเมืองใหญ่ของจีนเราจึงควรเชื่อว่าความกังวลเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องธรรมดา เพราะแม้แต่คนใหญ่คนโตในจีนเองก็พูดถึงและยอมรับ

          เมื่อกลางเดือนธ.ค. หน่วยงานราชการของจีน ได้แก่ กระทรวงการคลัง ธนาคารกลางกระทรวงที่ดินและทรัพยากร ฯลฯ ได้ร่วมกันประกาศมาตรการภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มข้นประการหนึ่ง คือ การบังคับให้ผู้ประกอบการที่ต้องการซื้อที่ดินจากราชการไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ต้องวางเงินมัดจำเป็นมูลค่า 50% ของราคาที่ดิน เข้มงวดกว่าเดิมที่เคยกำหนดไว้ที่ 20-30% และต้องชำระค่าที่ดินให้ครบภายใน 1 ปี (ในกรณีพิเศษสามารถต่ออายุได้ 1 ปี) จึงจะสามารถซื้อที่ดินผืนใหม่ได้

          อีกทั้งมีมาตรการป้องกันไม่ให้หน่วยงานราชการลดหย่อนราคาขายที่ดินแก่ผู้ประกอบการ และไม่อนุญาตให้มีการชำระค่าที่ดินล่าช้า ผลจากการออกมาตรการดังกล่าวทำให้ราคาหุ้นของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ของจีนตกลงมากในตลาดหลักทรัพย์เซี่ยงไฮ้หลังนักลงทุนได้รับทราบมาตรการ

          มาตรการอื่นที่จีนนำมาใช้เพื่อลดความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัย คือการพยายามเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาถูกในตลาดและการพัฒนาหรือปฏิรูปแหล่งเสื่อมโทรม ทั้งนี้เพื่อให้อุปทานที่มีมากขึ้นเป็นตัวฉุดให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงหรือไม่เพิ่มขึ้นในทางอ้อม อนึ่งเมื่อต้นเดือนธ.ค. ทางการจีนได้ประกาศมาตรการเข้มงวดขึ้นสำหรับผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้ผู้ซื้อต้องอยู่อาศัยในบ้านนั้นอย่างต่ำ 5 ปี จึงจะได้รับสิทธิไม่ต้องเสียภาษี เข้มงวดกว่าเดิมที่กำหนดไว้เพียง 2 ปี

          จึงเห็นได้ว่า ทางการจีนได้พยายามหามาตรการลดความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยลงบ้างแล้ว ในขณะที่ฮ่องกง สิงคโปร์และเกาหลีใต้ ก็ได้เพิ่มความเข้มงวดในทำนองเดียวกัน เช่น

          ในเดือนก.ย. เมื่อปรากฏชัดเจนว่าราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว(เพิ่มขึ้น 15.8% ในไตรมาส 3 เป็นอัตราเพิ่มสูงสุดในรอบ 28 ปี หลังจากลดลงไป 25%ใน 4 ไตรมาสก่อนหน้า) และอาจมีการเก็งกำไรสูง ธนาคารกลางของสิงคโปร์จึงได้ประกาศยกเลิกมาตรการให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เรียกว่า Interest Absorption Scheme (IAS) and Interest-Only Housing Loans (IOL)

          ซึ่งเป็นมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยที่ประกาศใช้มายังไม่ถึงครึ่งปี โดยมาตรการเดิมกำหนดให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในระหว่างการก่อสร้าง สามารถวางเงินดาวน์เพียงประมาณ 10-20% และไม่ต้องมีภาระจ่ายเงินเพิ่มเติมอีกจนกว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ เสมือนผู้ประกอบการเป็นผู้ออกเงินให้ก่อน ซึ่งปกติการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี การยกเลิกมาตรการนี้มีข้อยกเว้นสำหรับโครงการที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง แต่มีการซื้อขายแล้วตามมาตรการนี้

          เพื่อไม่ให้กระทบต่อผู้ที่ซื้อไปแล้วตามมาตรการนี้ แต่อยู่ในระหว่างการรอให้ก่อสร้างเสร็จ เมื่อเดือนพ.ย. ธนาคารกลางของสิงคโปร์ ยังระบุว่า อาจจำเป็นต้องมีมาตรการเข้มงวดเพิ่มเติมอีก นอกจากนี้รัฐบาลสิงคโปร์ยังเพิ่มอุปทานโดยนำที่ดินออกประมูลขายแก่ผู้ประกอบการเพิ่มขึ้นเพื่อไม่ให้ราคาที่ดินสูงเกินไป

          ในฮ่องกง นักวิเคราะห์บางรายเตือนว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอาจแตกอีกรอบหนึ่งภายใน 6 เดือน หลังจากราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยได้เพิ่มขึ้นประมาณ 27.5%นับจากต้นปี และเมื่อเดือนต.ค. ธนาคารกลางของฮ่องกงได้ประกาศมาตรการป้องกันปัญหาฟองสบู่ในที่อยู่อาศัยระดับหรู ซึ่งได้ปรับราคาสูงขึ้นมามากในฮ่องกงช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

          โดยกำหนดให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา20 ล้านเหรียญฮ่องกงขึ้นไป (หรือประมาณ88 ล้านบาท) ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 40%ซึ่งสูงกว่ามาตรการเดิมที่กำหนดไว้ 30% มาตั้งแต่ปี 2534 โดยให้มีผลบังคับใช้ทันที และให้สถาบันการเงินระมัดระวังมากขึ้นในการประเมินราคาที่อยู่อาศัยและการปล่อยสินเชื่อ

          นอกจากนี้ บริษัท Hong Kong Mortgage Corporation ของรัฐบาล ยังประกาศยกเลิกการให้ Mortgage Insurance หรือการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้ที่กู้เงินจำนวนสูงมากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับการลงทุน โดยจะไม่ประกันสินเชื่อสำหรับวงเงินสินเชื่อที่มากกว่า70% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (LTV เกิน 70%)

          สำหรับผู้ซื้อที่มี LTV ระหว่าง 70-90%จะได้รับการประกันสินเชื่อต่อเมื่อสินเชื่อมีวงเงินต่ำกว่า 12 ล้านเหรียญฮ่องกง (หรือประมาณ 51.5 ล้านบาท) ลดลงจากที่เคยกำหนดว่าต้องต่ำกว่า 20 ล้านเหรียญฮ่องกงและสำหรับผู้ซื้อที่มี LTV ระหว่าง 90-95%จะได้รับการประกันสินเชื่อต่อเมื่อสินเชื่อมีวงเงินต่ำกว่า 6 ล้านเหรียญฮ่องกง (หรือประมาณ 25.7 ล้านบาท) ลดลงจากที่เคยกำหนดว่าต้องต่ำกว่า 8 ล้านเหรียญฮ่องกง

          ในเกาหลีใต้ ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นทุกเดือนในระหว่างเดือนเม.ย.-ส.ค. จนธนาคารกลางเกาหลีใต้แสดงท่าทีว่าจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อป้องกันไม่ให้ตลาดที่อยู่อาศัยร้อนแรงเกินไป (แต่จนปัจจุบันยังไม่ได้ปรับดอกเบี้ยขึ้น) มีการปรับเพิ่มความเข้มของการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในกรุงโซลและพื้นที่รอบกรุงโซล โดยลดวงเงินสินเชื่อที่ผู้บริโภคสามารถกู้ได้ (LTV) จาก60% เหลือ 50% ของราคาที่อยู่อาศัย และให้ธนาคารตรวจสอบแหล่งที่มาของรายได้เข้มงวดขึ้น

          จึงเห็นได้ว่าหลายประเทศที่มีการออกมาตรการกระตุ้นไปก่อนหน้า ได้หันกลับมาเพิ่มระดับความเข้มงวดขึ้น เพื่อป้องกันไม่ให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรงเกินไป ดังนั้นในส่วนของประเทศไทยเราจึงไม่ควรมองข้ามความสำคัญในข้อนี้ และควรพิจารณามาตรการโดยยึดหลักทางสายกลาง ไม่กระตุ้นมากเกินไปหรือน้อยเกินไปจนเป็นการส่งสัญญาณผิด m จึงเห็นได้ว่า ทางการจีนได้พยายามหามาตรการลดความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยลงบ้างแล้ว ในขณะที่ฮ่องกง สิงคโปร์ และเกาหลีใต้ ก็ได้เพิ่มความเข้มงวดในทำนองเดียวกัน

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

 

ข่าวบ้านมือสอง อื่นๆ