Loading

เช็กอัพตลาดต่างชาติวูบเหลือ 5 % จี้รัฐขยายเวลาให้เช่า 90 ปี

วันที่ : 13 กันยายน 2552
เช็กอัพตลาดต่างชาติวูบเหลือ 5 % จี้รัฐขยายเวลาให้เช่า 90 ปี

กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ถือเป็นหนึ่งกลุ่มเป้าหมายสำคัญของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยในไทยสูง แม้ว่าจะมีบางส่วนที่เป็นนักเก็งกำไรก็ตาม แต่เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาอยู่ในอุตสาหกรรม

นี้ก็มีไม่น้อย

                เมื่อต้นสัปดาห์ที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดสัมมนา ""อสังหาฯ ฝ่ากระแสเศรษฐกิจ"" ซึ่งมีการวิเคราะห์สถานการณ์การลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ ในตลาดต่างๆ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่หดหายไปเป็นจำนวนมาก มีการประเมินสถานการณ์ว่ายอดอสังหาฯ ประเภทต่างๆ ที่ขายให้ต่างชาติแต่ละปีมีมูลค่ามากกว่า 2 แสนล้านบาท ซึ่งคาดการณ์ว่าปีนี้คงมีสัดส่วนเหลือเพียง 5% เท่านั้น

อสังหาฯภูเก็ตยอดต่างชาติวูบ

                จ.ภูเก็ตนับเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ถือว่ามีการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างสูงโดยเฉพาะการพัฒนาที่ดินเพื่อรองรับกลับกลุ่มชาวต่างชาติ ซึ่งอสังหาฯ ในจ.ภูเก็ตต่างพึ่งพาตลาดชาวต่างชาติมากถึง 95% สภาพตลาดโดยรวมในปัจจุบันยังคงซบเซาตามภาวะเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะกลุ่มเป้าหมายสำคัญอย่างประเทศฮ่องกง สิงคโปร์ และออสเตรียที่ไม่มีคำสั่งซื้อเข้ามาเลยในช่วงที่ผ่านมา ผลกระทบดังกล่าวทำให้โครงการก่อสร้างบางโครงการต้องยกเลิกหรือชะลอการก่อสร้างออกไป เพราะไม่มียอดขายเข้ามา หรือมียอดจองต่ำ และขาดเงินทุนจากเจ้าของโครงการ และยังไม่ได้เงินกู้จากสถาบันการเงิน

                นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย)ฯ วิเคราะห์ตลาดวิลล่าและคอนโดฯที่ตั้งอยู่ริมทะเล หรือที่เห็นวิวทะเล ซึ่งมีกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นชาวต่างชาติพบว่าในช่วงครึ่งปีแรก ไม่มีวิลล่าใหม่พัฒนาออกมาเลยแม้แต่โครงการเดียว ขณะที่คอนโดมิเนียมริมทะเลและวิวริมทะเลมีการพัฒนาโครงการใหม่เพียง 179 ยูนิตเท่านั้น จากโครงการ The Privilege@ Bay Cliff และขายได้เพียง 29 ยูนิต ซึ่งโครงการเดิมที่ยังมีขายอยู่มีมากถึง 4,406 ยูนิต และขายได้เพียง 59% เท่านั้น

                สิ่งที่น่าเป็นห่วงต่อตลาดคอนโดมิเนียมและวิลล่าในจ.ภูเก็ต คือ ผลกระทบจากการหยุดพัฒนาหรือชะลอโครงการ ต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อได้ในอนาคตได้ รวมถึงการมีข่าวการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในทางลบหรือลักษณะนอมินี ก็จะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยได้เช่นกัน

ต่างชาติซื้อคอนโดฯ เหลือ16%

                สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมที่อยู่ในกรุงเทพฯ นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด วิเคราะห์ในตลาดกลุ่มชาวต่างชาติว่า มีการลดจำนวนลงมาตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา โดยการซื้อคอนโดมิเนียมลดลงจาก 34% ในไตรมาส 4 ปี 2551 เหลือเพียง 16% ในไตรมาส 2 ปีนี้ ส่วนกลุ่มลูกค้าคนไทยมีสัดส่วนอยู่ที่ 66% และเพิ่มขึ้นเป็น 84% ในไตรมาส 2 ปี 2552 ซึ่งในตลาดต่างชาติพบว่าชาวสิงคโปร์เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมมากที่สุด 23% ชาวอังกฤษสัดส่วน 15% และชาวอิตาเลียน ญี่ปุ่น อเมริกา เกาหลี เลบานอน สวิตเซอร์แลนด์ รวมกันในสัดส่วน 8% โดยคอนโดมิเนียมที่ขายดี คือระดับราคา 8 หมื่นบาท ถึง 1 แสนบาทต่อตารางเมตร

จี้รัฐให้ต่างชาติเช่า50-90 ปี

                อุปสรรคสำคัญประการหนึ่งของชาวต่างชาติที่จะเข้ามาถือสิทธิการเช่าอสังหาฯ ในเมืองไทย คือ ระยะเวลาที่ถูกจำกัดไว้เพียง 30 ปี ทำให้ส่งผลกระทบต่อการขยายตัวซึ่งนายปฎิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ ได้แสดงความเห็นว่าการจำกัดสิทธิการเช่าของชาวต่างชาติเพียง 30 ปีนั้น

                นับเป็นอุปสรรคต่อการขยายตัวของธุรกิจรวมถึงยังทำให้เกิดการถือครองที่ดินโดยผิดกฎหมายด้วย หากมีการแก้ไขขยายระยะเวลาออกไป ซึ่งคณะทำงานของคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ของหอการค้านานาชาติ ที่มีสมาชิกอยู่ 30 ประเทศนั้น เตรียมที่จะประชุมหารือเพื่อเลือก 1 ใน 3 แนวทางการนำเสนอต่อรัฐบาล คือ ขยายระยะเวลาจาก 30 ปี เป็น 50 ปี 60 ปี หรือ 90 ปี ภายในวันที่ 23 กันยายนนี้

                ผลดีที่จะเกิดขึ้นจากการแก้ไขระยะเวลาดังกล่าว คือ มีรายได้เพิ่มจากค่าธรรมเนียมการเช่าอสังหาฯ และการป้องกันการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยผิดกฎหมาย ซึ่งปัจจุบันมีการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยผ่านตัวแทน (นอมินี) อยู่จำนวนมาก ในอนาคตปัญหาเหล่านี้อาจจะส่งผลเลวร้ายถึงขั้นเสียดินแดนได้หากไม่มีการแก้ไข

                หากพิจารณาด้านผลดีของการแก้ไขระยะเวลาให้ยาวนานขึ้น จะส่งผลในด้านการขยายตัวของการลงทุนใหม่ๆ เพราะปัจจุบันจะพบว่ามีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่เหลือระยะเวลาการเช่าไม่มากประมาณ 10-20 ปี ซึ่งไม่ได้มีการพัฒนาหรือจะขายต่อได้ เพราะเวลาถูกจำกัดให้เหลือน้อยลง แต่หากมีระยะเวลาเหลือที่มากขึ้นโอกาสทางการลงทุนก็จะมีมากด้วย

มองในมุมของหน่วยงานราชการ ไม่ว่าจะเป็นกรมธนารักษ์ การรถไฟแห่งประเทศไทย หรือหน่วยงานที่มีที่ดินเปล่าอยู่ในมือ หน่วยงานเหล่านี้ก็จะได้ผลประโยชน์จากการนำที่ดินเหล่านั้นมาพัฒนาและเพิ่มมูลค่าได้อีกมหาศาล และโอกาสการลงทุนที่เป็นของกลุ่มทุนต่างชาติก็จะเพิ่มมากขึ้นด้วย ผลประโยชน์จึงตกอยู่ทั้งในส่วนของคนไทยและชาวต่างชาติ

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ