Loading

จี้รัฐปล่อยผีจัดสรรจิ๋วถาวร 3 สมาคมบ้านขานรับอุ้มผู้บริโภค / เตือนพัฒนาที่ดินมรดก 2-3 ไร่เสี่ย

วันที่ : 31 มีนาคม 2552
จี้รัฐปล่อยผีจัดสรรจิ๋วถาวร 3 สมาคมบ้านขานรับอุ้มผู้บริโภค / เตือนพัฒนาที่ดินมรดก 2-3 ไร่เสี่ยง

3 สมาคมบ้านขานรับกรมที่ดินปล่อยผีโครงการจัดสรรขนาดจิ๋ว อุ้มผู้บริโภค-ส่งเสริมให้มีการขอจัดสรรอย่างถูกต้อง ชี้คนซื้อบ้านได้ประโยชน์ราคาไม่แพง-กฎหมายคุ้มครอง กระทุ้งกรมที่ดินประกาศใช้กฎหมายถาวร พร้อมออกโรงเตือนเจ้าของที่ดินมรดก 2-3 ไร่นำมาพัฒนาเสี่ยงแบงก์ไม่ปล่อยกู้ได้ ส่วนกลุ่มรับสร้างมองเป็นโอกาสช่องทางใหม่

จากกรณีที่กรมที่ดินได้มีประกาศเรื่องกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมฉบับที่ 6 (พ.ศ.2552) เพื่อสนับสนุนโครงการจัดสรรขนาดจิ๋วโดยให้โครงการจัดสรรที่อยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลนคร เทศบาลเมือง เทศบาลตำบล หรือเมืองพัทยา ที่มีขนาดแปลงย่อยไม่เกิน 20 แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 2 ไร่ และในเขตองค์การบริหารส่วนตำบลที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 30 แปลงและเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 4 ไร่ ไม่ต้องจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลบ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น รวมถึงไม่ต้องกันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสาธารณูปโภคประเภทสวน สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬา และขนาดของถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกถนนสู่ที่ดินแปลงย่อยให้มีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 8 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร นั้น

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย ""ฐานเศรษฐกิจ"" ว่า เรื่องนี้สมาคมฯไม่ได้เป็นผู้ยื่นเสนอไปยังกรมที่ดินแต่น่าจะเป็นความหวังดีของกรมที่ดินที่ไม่ต้องการให้มีโครงการที่หลบเลี่ยงกฎหมายจัดสรร เพราะในปัจจุบันมีโครงการบ้านจัดสรรที่เลี่ยงกฎหมายเป็นจำนวนมากขนาด 10-20 ยูนิต และเมื่อเกิดเหตุการณ์อะไรขึ้นหน่วยงานภาครัฐเช่นสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคก็เพิ่งจะมารู้เมื่อตอนผู้บริโภคมาร้องเรียนโดยผู้บริโภคก็จะไม่ได้รับการ

คุ้มครองตามพระราชบัญญัติกฎหมายจัดสรรอีกเพราะโครงการนั้นไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรอย่างไรก็ดี การที่กรมที่ดินออกประกาศฉบับดังกล่าวถือเป็นเรื่องดีที่ผู้บริโภคจะได้รับประโยชน์สามารถซื้อบ้านที่ขออนุญาตจัดสรรได้ในราคาไม่แพงแต่ทั้งนี้ผู้ประกอบการต้องชี้แจงกับผู้บริโภคด้วยว่าส่วนไหนที่ผู้ประกอบการจะไม่มีให้ และเชื่อว่าการไม่มีพื้นที่ประเภทสวนไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคมากนักเพราะพื้นที่แค่ 5% หรือประมาณ 800 ตารางวา (สำหรับที่ดินขนาด 2-3 ไร่) เท่านั้นซึ่งบางทีก็ไม่ได้มีการใช้ประโยชน์เต็มที่ และหากมีผู้ประกอบการก็จะนำพื้นที่ส่วนนี้ไปบวก

กับราคาขายบ้านอีกด้วย

นายอธิป กล่าวตั้งข้อสังเกตว่าเพราะเหตุใดประกาศดังกล่าวจึงกำหนดไว้แค่ 2 ปี เพราะหากพ้นกำหนด 2 ปีไปแล้วโครงการจัดสรรขนาดจิ๋วที่มีการเลี่ยงจัดสรรก็จะกลับมาอีกเหมือนเดิมและผู้บริโภคจะเกิดความสับสนในกฎหมาย กรมที่ดินควรจะประกาศเป็นการถาวร และไม่แน่ใจว่าเพียงแค่ 2 ปีจะเป็นการส่งเสริมให้เกิดผู้ประกอบการเอสเอ็มอีในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ซึ่งถือว่าเป็นการเสี่ยงในภาวะตลาดดังกล่าวยิ่งผู้ประกอบการระดับเอสเอ็มอีอาจจะเป็นใครก็ได้ที่มีที่ดินขนาด 2-3 ไร่อยู่ในมือและเมื่อมาพัฒนาอสังหาฯอาจไม่มีประสบการณ์และความชำนาญรวมทั้งไม่สามารถควบคุมค่างานก่อสร้างให้มีคุณภาพและค่าใช้จ่ายไม่ให้บานปลายได้รวมถึงแบงก์อาจไม่ปล่อยสินเชื่อด้วยและก็ไม่แน่ใจว่าจะกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างที่กล่าวอ้างหรือไม่

ขณะที่นายสมเชาว์ ตัณฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า หากกรมที่ดินไม่ผ่อนปรนกฎให้เชื่อว่าผู้ประกอบการรายเล็กๆคงไม่มีใครเข้าระบบจัดสรรเพราะต้องเสียค่าส่วนกลางเยอะซึ่งไม่คุ้มกับจำนวนยูนิตที่ทำ ซึ่งมองว่าเป็นการดีเพราะผู้บริโภคที่เป็นลูกค้าโครงการจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติจัดสรร แต่น่าจะประกาศใช้เป็นการถาวรจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ ที่สิ่งสำคัญไม่แน่ใจว่าแบงก์จะปล่อยกู้โครงการหรือไม่เพราะผู้ประกอบการขนาดกลางแบงก์ยังเข้มงวดเลยแต่หากมีลูกค้าก็อาจมีความเป็นไปได้

ด้านนายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวเช่นเดียวกันว่า สมาคมฯไม่ได้เป็นคนยื่นเรื่องดังกล่าวแต่กรมที่ดินคงเห็นถึงปัญหาที่เกิดขึ้นว่าปัจจุบันมีโครงการขนาดจิ๋วเกิดขึ้นจำนวนมากเพราะไม่ต้องการเข้าเกณฑ์จัดสรร และไม่ได้ทำตามข้อกำหนดเช่นถนนควรกว้าง 8 เมตร ก็เหลือแค่ 6 เมตร ซึ่งเข้าใจว่าประกาศนี้มีผลแค่ 2 ปีอาจจะเป็นการนำร่องก่อนแล้วค่อยใช้อย่างเป็นการถาวรเมื่อเห็นผลดีที่ชัดเจน

อย่างไรก็ตามเดิมการจัดตั้งนิติบุคคลไม่ได้ระบุว่าจะต้องมีที่ตั้งนิติบุคคล แต่กรุงเทพมหานครมาเพิ่มเติมในภายหลังซึ่งไม่ว่าจะเป็น 20 ยูนิตหรือ 1,000 ยูนิตก็ต้องมีที่ตั้งนิติบุคคลซึ่งไม่จำเป็นเพราะเวลาการประชุมก็จะประชุมตามบ้านของคณะกรรมการ แต่ทั้งนี้แม้ว่าจะมีการอนุโลมไม่ต้องมีที่ตั้งนิติบุคคลและพื้นที่สวนแต่อย่างอื่นเช่นท่อระบายน้ำ ฟุตบาท ก็ต้องเป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนดไว้ส่วน นายปราโมทย์ ธีรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฟร์พัฒนา จำกัด กล่าวว่า บริษัทมีความสนใจเป็นอย่างยิ่งที่จะเข้าไปร่วมกับผู้ที่มีที่ดินในเมืองขนาดแปลงไม่ใหญ่มากเพราะการที่กรมที่ดินออกประกาศดังกล่าวออกมาจะทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กมีโอกาสเกิดเพราะต้นทุนที่ลดลง ทั้งนี้หากผู้ที่มีที่ดินในเมืองรายใดสนใจจะร่วมทุนพัฒนากับโฟร์พัฒนาบริษัทก็ยินดี

ขณะที่นายศักดา โควิสุทธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท รอแยลเฮ้าส์ จำกัด กล่าวว่า เรื่องดังกล่าวเป็นสิ่งที่ดีทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯเอสเอ็มอีอยู่รอดได้ในตลาด เพราะปัจจุบันนี้จะเหลือแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ สำหรับธุรกิจรับสร้างบ้านก็มองว่าเป็นช่องทางในการสร้างโอกาสเพราะมีจุดแข็งคือแบบบ้านและงานก่อสร้างอยู่แล้ว แต่ในภาวะการณ์ปัจจุบันคิดว่าถึงแม้จะเป็นโอกาสแต่คงยังไม่มีผู้ประกอบการรับสร้างบ้านรายใดกล้าเสี่ยงในช่วงนี้เพราะหากเกิดผิดพลาดมาจะมีภาระดอกเบี้ยและต้นทุนที่ลงไปด้วย แต่หากมาตรการภาษีมีการต่ออายุไปถึงมีนาคม 2553 จริงและในช่วงไตรมาส 3 เศรษฐกิจดีขึ้นคาดว่าน่าจะเริ่มเห็นการเข้าไปในตลาดดังกล่าวของผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ