Loading

สวล. ถอย 1 ก้าวคลายกฎเหล็ก หลังพบ 197 โครงการติดบ่วง

วันที่ : 15 กุมภาพันธ์ 2551
สวล. ถอย 1 ก้าวคลายกฎเหล็ก หลังพบ 197 โครงการติดบ่วง

 

              เสียงสะท้อนของฝั่งผู้ประกอบการเอกชนที่มีต่อมาตรฐานการพิจารณาผกระทบสิ่งแวดล้อม ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มีขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่อาจกลายเป็นกระแสที่แรงขึ้น เมื่อบิ๊กอสังหาฯ หลายราย ติดกฎเหล็กสิ่งแวดล้อม ยังไม่สามารถขึ้นโครงการได้ ขณะที่บางรายตัดสินใจคืนเงินให้กับลูกค้า เพราะมั่นใจแล้วว่าไม่สามารถพัฒนาได้แน่นอน ซึ่งมีเหตุมาจากหลายปัจจัย และหนึ่งในปัจจัยที่ผู้ประกอบการกล่าวถึง คือ การพิจารณาผลกระทบสิ่งแวดล้อมของคณะกรรมการในแต่ละชุด

ปีนี้เรื่องของการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ(EIA) ยิ่งร้อนแรงขึ้น เมื่อมีกระแสว่าจะมีการนำมาตรการใหม่มาใช้เกี่ยวกับการเพิ่มพื้นที่สีเขียงให้มากขึ้น จากแนวคิดที่จะช่วยลดภาวะโลกร้อน โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนห้องตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป และบ้านจัดสรรที่มีจำนวน 200 ยูนิตขึ้นไป จะต้องเพิ่มสัดส่วนของพื้นที่สีเขียวที่เป็นต้นไม้ยืนต้นทรงพุ่ม ขนาดเส้นผ่าศูนย์กลาง 50 เซนติเมตร สูง 4 เมตร ต่อเครื่องปรับอากาศ 2 ตันหรือ 20,000 บีทียู สำหรับโครงการมีพื้นที่สีเขียวในระดับพื้นที่ดิน 1 ตารางเมตรต่อ 1 ตน และการกันพื้นที่ว่าง505เพื่อปลูกต้นไม้50%ของพื้นที่ว่าง

ที่ผ่านมาผู้ประกอบการมองว่า การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นเรื่องดุลพินิจไม่มีเกณฑ์ จริงๆแล้วมันมีกฎเกณฑ์ แต่การศึกษาด้านสิ่งแวดล้อมเป็นเรื่องของแต่ละโครงการ ต้องใช้เกณฑ์ที่แตกต่างกัน เพราะในแต่ละโครงการ มีลักษณะของสิ่งแวดล้อมที่แตกต่างกัน บางครั้งโครงการที่อยู่ต้นซอยกับอยู่ท้ายซอยยังต้องใช้เกณฑ์ที่แตกต่างกัน จะใช้เกณฑ์เดียวกันไม่ได้ เช่น พื้นที่ในเมืองกับชานเมืองกรุงเทพฯ ถ้าใช้เกณฑ์สิ่งแวดล้อมเดียวกัน จะเกิดความไม่ยุติธรรม

รศ.ดร.บัณฑิต กล่าวเสริมว่า บางครั้งประเด็นสิ่งแวดล้อม กลายเป็นจำเลยของการที่ไม่สามารถขึ้นโครงการได้ ทั้งที่ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ทำให้ไม่สมารถขึ้นโครงการได้ตามกำหนด เช่น มีปัญหาเรื่องที่ดิน ตัวงานออกแบบ แม้ว่าจะไม่ใช่หน้าที่ของ สวล.แต่บางครั้ง มองออกแล้วว่าโครงการจะมีปัญหาในภายหลัง จึงแนะนำให้ดำเนินการแก้ไข ทำให้หลายโครงการมาช้าในส่วนของ สวล.จึงถูกกล่าวโทษว่าเป็นเพราะติดปัญหา สวล.ทั้งที่จริงๆ แล้วไม่ใช่เลย

ทั้งนี้ขั้นตอนในส่วนของการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมรวม 75 วัน ถ้าคณะกรรมการผู้ชำนาญการให้ความเห็นชอบกับรายงาน หน่วยงานผู้อนุญาตจะออกใบอนุญาตให้เจ้าของโครงการดำเนินการต่อไปได้ แต่หากไม่เห็นชอบกับรายงานให้เจ้าของโครงการดำเนินการแก้ไขรายงาน แล้วยื่นรายงานที่ได้แก้ไขเพิ่มเติมนำเสนอคณะกรรมการผู้ชำนาญการให้แล้วเสร็จภายใน 30 วัน ซึ่งในบางโครงการสามารถดำเนินการได้แล้วเสร็จก่อนกำหนดระยะเวลาก็มีไม่น้อย แต่ผู้ประกอบการไม่เคยพูด แต่เมื่อไรที่โครงการติดอยู่ในขั้นตอนนี้นาน สวล.ก็จะถูกกล่าวโทษ

...ขณะที่มุมมองผู้ประกอบการส่วนใหญ่มองว่า ปีนี้ต้องรอความชัดเจนของนโยบายด้านสิ่งแวดล้อม แล้วจึงจะตัดสินใจลงทุนอีกครั้ง โดยนายธงชัย คุณากรปรมัตถ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด (มหาชน) หรือเคแลนด์ กล่าวว่า เดิมเคแลนด์มีแผนจะพัฒนาโครงการคอนโดใน 2 ทำเล คือรัชดาภิเษก บนที่ดินแปลงขนาด 4 ไร่ และสุขุมวิท 50 ที่ดินแปลงขาด 1 ไร่ แต่หลังจากมีประเด็นกฎเกณฑ์ใหม่เรื่องสิ่งแวดล้อมทำให้ทำเลสุขุมวิท ซึ่งเป็นที่ดินแปลงขนาดเล็ก อาจได้รับผลกระทบ ขณะที่ทำเลรัชดา ยังมีขนาดใหญ่พอที่จะทำได้โดยปัจจุบันเคแลนด์ยังไม่ได้วางเงินซื้อที่ดินอาจต้องยกเลิกไปเพราะต้นทุนจะสูงขึ้นมากทำแล้วไม่คุ้ม

ด้านธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผุ้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โครงการที่ผ่านมาของเพอร์เฟค ไม่มีปัญหาเรื่องการติดกฎ สวล. ผ่านแล้วทุกโครงการ แต่โครงการใหม่คงต้อรอดูความชัดเจนของกฎระเบียบต่างๆ อีกครั้ง โดยเฉพาะกฎใหม่ที่มีกระแสข่าวว่าอาจมีการเปลี่ยนแปลง ยกเลิก ซึ่งคงต้องรอความชัดเจน จึงตัดสินใจลงทุนได้สอดรับกับกฎหมายต่างๆ โดยในส่วนของโครงการบ้านเดี่ยว เบื้อต้น หากต้องการความเร็วในการเปิดตัวโครงการ จะแบ่งเป็นเฟสการพัฒนา เฟสแรกไม่เกิน 100 ไร่หรือไม่เกิน 500 แปลงก็ยังไม่ต้องยื่นขอสิ่งแวดล้อม

อิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเสริมว่า กฎ สวล.เป็นเรื่องของดุลพินิจ ไม่มีมาตรฐานที่ชัดเจน ทำให้บางครั้งภายใต้โครงการเดียวกัน แต่ต่างคณะกรรมการ ความคิดเห็นก็แตกต่างแล้ว บางโครงการยื่นกับคณะกรรมการชุดหนึ่งแล้วไม่ผ่าน กลับผ่าน ทั้งที่โครงการเหมือนเดิม ถ้ามีการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม มีแนวทางมีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน เชื่อผู้ประกอบการทุกรายพร้อมที่จะดำเนินการตาม ไม่เพียงแต่โครงการประเภทคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบแต่โครงการแนวราบหลายแห่งก็ได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน


อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าแนวคิดของคณะกรรมการสิ่งแวดล้อม ย่อมมีเจตจำนงที่ดีต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม แต่ความไม่ชัดเจนของกฎเกณฑ์ต่างๆก็อาจกระทบต่อการพัฒนาโครงการละกระทบไปถึงผู้บริโภค

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ให้ข้อมูลว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมทีเปิดขายพรีเซลไปแล้ว แต่ยังไม่ผ่านเกณฑ์สิ่งแวดล้อมอยู่อีกประมาณ 197 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 40,000 ล้านบาท โดยมีประมาณ 15 โครงการ รวมมูลค่าประมาณ 2.3 หมื่นล้าน เป็นโครงการของบริษัทมหาชน และถ้าปฏิบัติตามเกณฑ์ใหม่ จะส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นอีก 30% จากพื้นที่ขายที่น้อยลง ซึ่งภาระเหล่านี้จะตกไปอยู่ที่ผู้บริโภค จึงเชื่อว่าคณะกรรมการน่าจะมีการทบทวนมาตรการกันใหม่อีกครั้ง

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจรายสัปดาห์

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ