Loading

จับตาปี51 คอนโดฯมือ 2 สูงขึ้น โบรกเกอร์-อสังหาฯแตกธุรกิจฝากขายชิงแชร์

วันที่ : 3 มกราคม 2551
จับตาปี51 คอนโดฯมือ 2 สูงขึ้น โบรกเกอร์-อสังหาฯแตกธุรกิจฝากขายชิงแชร์

              ปัจจัยลบที่เกิดจากปัญหาทางการเมือง และเศรษฐกิจโดยรวมในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี2550 หดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด แม้ว่าจะมีที่อยู่อาศัยในบางประเภทที่มีอัตราการขยายตัวส่วนทางกับตลาด แต่เมื่อประเมินอัตราการขยายตัวโดยรวมของตลาดแล้ว ก็ยังถือว่าหดตัวลงจากปีที่ผ่านมาอยู่ โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวที่ถือว่ามีการหดตัวลงมากที่ในบรรดาตลาดที่อยู่อาศัย แต่อย่างไรก็ตามตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ หรือบ้านใหม่ในปี2550นั้น ยังถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ชะลอตัวไม่มากนัก เนื่องจากได้รับปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดต่ำลงอย่างต่อเนื่อง

ต่างกับตลาดบ้านมือสอง ที่ได้รับผลกระทบจากการปรับลดลงของดอกเบี้ย ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านของลูกค้าในตลาด เนื่องจากเมื่อดอกเบี้ยปรับตัวลดลงจะทำให้ลูกค้ามีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น และหันไปเลือกซื้อบ้านใหม่เพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน หากดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มขึ้นจะส่งผลดีต่อตลาดบ้านมือสอง เพราะจะส่งผลให้กำลังซื้อลูกค้าลดลงและตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสอง ซึ่งได้เปรียบทั้งด้านราคาที่ถูกกว่า และสามารถเลือกทำเลได้มากกว่าบ้านใหม่

อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี2550 นี้ นับว่าตลาดบ้านมือสองยังได้รับปัจจัยบวกอยู่มาก ทำให้ตลาดไม่ได้หดตัวไปมากเกิดกว่าที่มีการประมาณการณ์ไว้ โดยในปีนี้ตลาดรวมหดตัวลงประมาณ5-10% สำหรับปัจจัยบวกดังกล่าวซึ่งคาดว่าจะทำให้ตลาดรวมในช่วงปลายปีมียอดขายเพิ่มขึ้นมานั้น คือ การสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นตลาดบ้านมือสอง ซึ่งประกอบไปด้วย มาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม2% เหลือ 0.01% มาตรการลดหย่อนค่าจดจำนองจากเดิม 1% เหลือ 0.01% ของราคาขาย ส่งผลให้ลูกค้าเร่งตัดสินใจซื้อและเร่งโอนในช่วงก่อนสิ้นปี50 ซึ่งจนถึงปัจจุบันนี้เป็นที่แน่นอนแล้วว่า จะไม่ได้รับการพิจารณาต่ออายุการใช้มาตรการต่อไป แม้ว่าผู้ประกอบการในแวดวงบ้านมือสองที่เกี่ยวข้องจะพยายามยื่นเสนอให้ขยายระยะเวลาการใช้มาตรการสนับสนุนออกไปอีก

ซึ่งแน่นอนว่า ปัจจัยดังกล่าว ย่อมส่งผลกระทบเชิงลบต่อภาพรวมตลาดบ้านมือสองในปี 2551 เพราะเมื่อพิจารณาจากค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนองที่ต้องควักกระเป๋าจ่ายเป็นตัวเลขใหม่ แล้วแตกต่างจากตัวเลขเดิมไม่น้อย ถ้าเทียบราคาบ้านมือสอง 1 ล้านบาท ปัจจุบันต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 100 บาท ค่าธรรมเนียมจดจำนอง 100 บาท แต่นับจากวันที่ 1 มกราคม 2551 หลังจากยกเลิกการใช้มาตรการนี้แล้ว จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่20,000บาทและค่าจดจำนองที่10,000บาท

นอกจากนี้ ไม่เพียงแต่ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เพิ่มขึ้นแบบเท่าตัว แต่ยังมีปัจจัยลบในเรื่องของการปรับฐานราคาประเมินใหม่ของกรมธนารักษ์ ที่จะทำให้ราคาที่ดินในหลายทำเลปรับขึ้นแบบเท่าตัว โดยเฉพาะที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่สายสีแดง สีม่วง และสีน้ำเงิน ที่แม้ว่าปัจจุบันจะยังไม่มีความชัดเจนว่าจะก่อสร้างหรือไม่นั้น แต่ฐานราคาประเมินถูกปรับไปเป็นที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าแล้ว ซึ่งมีผลต่อการคิดอัตราค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ทำให้ลูกค้าที่ซื้อบ้านมือสองในปี2551ต้องชำระภาษีที่สูงขึ้นทันที

ขณะที่ความเป็นจริง ราคาซื้อขายไม่ได้ปรับขึ้นตามราคาประเมินมากนัก เพราะรถไฟฟ้ายังไม่ผ่าน แต่ในบางจุดราคาประเมินปรับขึ้นไปแล้ว 100% ภาษีก็ต้องถูกคิดจากราคาประเมินใหม่ ซึ่งถ้าต้องซื้อขายบ้านมือสองราคา 1 ล้านบาท ในโซนราคาประเมินปรับขึ้น 100% จะต้องเสียภาษีจากฐานราคา 2 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอน เรียกเพิ่มขึ้นเกิน100%ถ้าเทียบกับอัตรามาตรการที่0.01%

ดังนั้น ภาพโดยรวมตลาดบ้านมือสองในปี 2551 นี้ผู้ประกอบการคงต้องเหนื่อยกับการทำตลาดกระตุ้นการตัดสินใจมากพอควร เพราะหมดมาตรการแล้ว ตลาดบ้านมือสองจะเริ่มทำตลาดยากกว่าบ้านใหม่ ที่มีซับพลายใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก อีกทั้งปัญหาการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงินก็จะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้การซื้อขายไม่คล่องตัวเท่าที่ควร


ในขณะที่ ก่อนหน้านั้น นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด บริษัทตัวแทนขายบ้านมือสองได้ให้ความเห็นไว้ว่า จากปัญหาการเข้มปล่อยกู้ของสถาบันการเงินนั้น ธนาคารหรือสถาบันการเงินควรมีทางเลือกให้แก่ผู้ที่กู้ไม่ผ่าน ได้ทดลองฝากเงินเข้ากับแบงก์ เป็นระยะเวลาประมาณ 6 เดือน เพื่อทดสอบความสามารถในการผ่อนชำระ โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นตลาดใหญ่ เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรงถูกปฏิเสธมากที่สุด

สำหรับปีในปี 2550 ที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายรวมอยู่ที่ 1,600 ล้านบาท จากเป้ายอดขายทั้งปีที่วางไว้ 2,000 ล้านบาท แต่เชื่อว่าในช่วงปลายปีนี้ตลาด น่าจะกระเตื้องขึ้นและสามารถทำได้ตามเป้าจากแรงกระตุ้นมาตรการภาษีดังกล่าว ทั้งนี้ในปี50 บริษัทมีทรัพย์สินที่นำมาฝากขายรวมกว่า16,000 ล้านบาท จากมูลค่าตลาดบ้านมือสองทั้งหมด 440,000 ล้านบาท หรือมีจำนวนประมาณ 200,000 หน่วย โดยกระจายอยู่ตามบริษัทตัวแทนขายเอกชน และสถาบันการเงินต่างๆ

อย่างไรก็ตาม คาดว่าในปี2551นี้จำนวนทรัพย์มือสองจะมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นกว่าในปีที่ผ่านๆ มา เนื่องจากในระยะปี 2549และ 2550 ที่ผ่านมา ปริมาณการเกิดที่อยู่อาศัยประเภทโครงการคอนโดมิเนียมมีจำนวนมากและจะยิ่งเพิ่มจำนวนมากขึ้นในปี2551 คาดว่าจะมีห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมบางส่วนในตลาดกลายสภาพมาเป็นทรัพย์มือสอง โดยเฉพาะในส่วนของห้องชุดที่มีการซื้อเพื่อเก็งกำไรของนักลงทุน และผู้บริโภครายย่อย ซึ่งที่ผ่านมาจะเห็นการประกาศขายต่อห้องชุดในโครงการต่างๆ บนเว็บไซต์จำนวนมาก ซึ่งจะทำให้ตลาดบ้านมือสองมีทางเลือกมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการซื้อทรัพย์มือสอง

บริษัทอสังหาฯรุกบริหารคอนโดฯมือ2
แต่ก็เป็นที่น่าจับตาว่า ผู้ประกอบการบ้านใหม่หรือบริษัทขนาดใหญ่ที่มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากๆ เริ่มหันมาเปิดบริษัทรับฝากขายห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมมือสอง ซึ่งเป็นสินค้าที่บริษัทบริหารโครงการให้แก่ลูกค้า

ล่าสุด บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เจ้าตลาดทาวน์เฮาส์แบรนด์พฤกษา กระโจนเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม จนประสบความสำเร็จจากการขายค่อนข้างดี และเพื่อรองรับปริมาณการเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียม ทางบริษัทได้ตัดสินใจเปิดตัว ธุรกิจรับซื้อ-ขายบ้านมือสอง เพื่อรองรับการขายสินค้าของบริษัทเอง ทั้งในส่วนของบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ซึ่งจะอยู่ในสายงานพร็อพเพอร์ตี แมเนจเมนต์ โดยเริ่มจากโครงการของบริษัทที่มีอยู่กว่า 50,000ยูนิต ขณะที่สายงานธุรกิจของบริษัท ได้ขยายเพิ่มขึ้น และหลังจากนั้น ยังวางแผนขยายไปรับโครงการที่อยู่ภายนอกต่อไป

นอกจากนี้ ยังมีบริษัทรายใหญ่อีกหลายๆราย ทีมีการเปิดบริษัทลูกเข้ามารับฝากขายบ้านมืองสองอีกหลายๆ ราย อาทิ บริษัทบี.ซี.พี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด ซึ่งรับขายบ้านมือสองของบริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) , บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ แมนเนจเมนท์ จำกัด ซึ่งจะเข้ามาบริหารรับฝากซื้อ-ขายห้องชุดของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) , กลุ่มบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มีบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด รับหน้าที่ฝากขายทรัพย์มือสองของกลุ่มให้ด้วย

ขณะที่บริษัท คือ ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทรับบริหารการขายและรับฝากชายบ้านมือสอง ประกาศนโยบายการทำตลาดปี 2551 ว่า จะเน้นรับฝากขายคอนโดมิเนียมมือสองเพิ่มมากขึ้น โดย ทางบริษัทมีห้องชุดมือสองที่มาฝากขายกับบริษัทประมาณ 7,000-8,000 ยูนิต ราคาประมาณ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป และเป็นส่วนของห้องชุดที่บริษัทบริหารห้องชุดให้แก่ลูกค้าโครงการไม่เกิน 3,000 หน่วย ที่เหลือจะมาจากลูกค้าภายนอกที่มาฝากขายกับทางบริษัท ทั้งนี้คาดว่า ในปีหน้า จำนวนห้องชุดมือสองที่มาฝากขายกับบริษัทน่าจะเกิน 10,000 ยูนิต ซึ่งในส่วนของค่าคอมมิชชันจะขึ้นอยู่กับขนาดและการตกลงกับลูกค้า

จากข้อมูลเบื้องต้นคาดว่าจะส่งผลให้ปี2551นี้ ตลาดบ้านมือสองจะกลับมาแข่งขันกันอย่างดุเดือดอีกครั้ง ทำให้ต้องจับตาดูกันว่า ผู้ประกอบการรับฝาก-ขายบ้านมือสองจะงัดกลยุทธ์เด็ดๆ อะไรมากระตุ้นการตัดสินใจซื้อและรักษากลุ่มลูกค้าของตนเองเอาไว้ให้ได้มากที่สุด

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

 

ข่าวบ้านมือสอง อื่นๆ