Loading

เปิดลายแทงพื้นที่ว่าง 50 เขต ผุดตึกใหม่ก่อนผังเมืองหมดอายุ (1)

วันที่ : 22 พฤศจิกายน 2550
เปิดลายแทงพื้นที่ว่าง 50 เขต ผุดตึกใหม่ก่อนผังเมืองหมดอายุ (1)

ผ่านการประกาศใช้ไปได้ปีเศษ สำหรับกฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน แม้ว่าที่ผ่านมาจะมีการแห่ขออนุญาตก่อสร้างแบบทำลายสถิติก่อนผังเมืองรวมฉบับเก่าจะหมดอายุเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2549 ที่ผ่านมา

 

ปัจจุบันผังเมืองรวม กทม.ฉบับที่ประกาศใช้อยู่นี้ ถึงจะมีข้อกำหนดที่เคี่ยวมากกว่าฉบับเก่า แต่ความร้อนแรงของแต่ละพื้นที่ยังไม่มีตกและมี แนวโน้มจะคึกคักขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงเวลาที่เหลืออยู่ เพราะยังมีพื้นที่ว่างรองรับการก่อสร้างเพื่อ กิจการอื่นอีกพอสมควร

 

ผังเมืองรวม กทม.ฉบับปัจจุบัน มีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นรายบล็อกและนำตัวย่อมาเป็นสัญลักษณ์ เช่น ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) หรือ ย.1-ย.4 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) หรือ ย.5-ย.7 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) หรือ ย.8-ย.10 พาณิชยกรรม (สีแดง) หรือ พ.1-พ.5 อุตสาหกรรมและคลังสินค้า (สีม่วง) หรืออ.1-อ.3 อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (สีขาวลายเขียว) หรือ ก.1-ก.2 ชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) หรือ ก.2-ก.3 เป็นต้น เพื่อให้ง่ายต่อการพัฒนาและคุมการใช้พื้นที่ของแต่ละโซนไม่ให้หนาแน่นจนเกินไป

 

นอกจากพื้นที่แต่ละสีแบ่งเป็นรายบล็อกแล้ว ในผังเมืองยังกำหนดอีกว่าในแต่ละบล็อกนั้น สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นนอกเหนือที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงผังเมืองรวมแล้ว เช่น อาคารขนาดใหญ่ อาคารพาณิชย์ อาคารสูง โรงงาน อาคารอยู่อาศัยรวม ฯลฯ ที่กำหนดให้ไม่เกิน 5% และ 10% นั้น ยังสามารถเจาะลึกลงไปได้ว่าแต่ละบล็อกเหลือพื้นที่สำหรับการก่อสร้าง อยู่กี่หมื่นกี่แสนตารางเมตร

 

เพื่อให้เกิดความชัดเจนในการขออนุญาตก่อสร้างไม่ให้เกินจากลิมิตที่กำหนดไว้ ปัจจุบันสำนักผังเมือง กทม.ได้รวบรวมข้อมูลของแต่ละบล็อกแจกแจงให้ทราบว่ายังมีพื้นที่ว่าง เพื่อใช้กิจการอื่นอยู่เท่าไหร่ เป็นไกด์ไลน์ให้สำนักการโยธาทั้ง 50 เขตไว้ใช้ประกอบการพิจารณาการอนุมัติก่อสร้าง ซึ่งจะมีการอัพเดตข้อมูลเป็นระยะๆ

 

ล่าสุดจากการรวบรวมข้อมูล พบว่าแต่ละเขตยังมีพื้นที่ว่างรอการพัฒนาอีกจำนวนมาก เพราะขณะนี้เป็นแค่การเริ่มต้น แต่ต่อไปถ้าผู้ประกอบการรายไหนช้า อาจจะไม่มีที่ว่างแปลงเด็ดเหลือสำหรับการก่อสร้างอีกแล้วก็ได้ ของดีแบบนี้หมดแล้วหมดเลย ต้องนั่งตบยุงรอจนกว่าผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ประกาศใช้อีกที 3-4 ปีข้างหน้า

 

- พท.ชั้นในขอก่อสร้างน้อย

พลิกดูปริมาณการขออนุญาตก่อสร้างเองแต่ละเขต ปรากฏว่าพื้นที่ชั้นใน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สีน้ำตาลและสีแดง จะมีการขอใช้พื้นที่เพื่อกิจการอื่นน้อยมาก เมื่อเทียบกับพื้นที่ย่านซีบีดีและรอบนอกทั้ง 4 มุมเมือง เพราะเป็นพื้นที่ประวัติศาสตร์จำกัดความสูง ขณะที่ย่านซีบีดีและรอบนอกมีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ตัดถนนใหม่และสนามบินสุวรรณภูมิเป็นตัวดึงดูด

 

เริ่มจากเขตพระนคร ใช้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นสีน้ำตาล ย.8-10 เหลือ 32,600.26 ตร.ม. สีแดง พ.3-11 เหลือ 67,402.95 ตร.ม. ใช้เพื่อกิจการอื่น 5% เป็นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย ศ.1-2 เหลือ 149,496.24 ตร.ม. และ ศ.2 เหลือ 11,510.49 ตร.ม.

 

เขตป้องปราบศัตรูพ่าย ใช้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.8-11 เหลือ 10,554.90 ตร.ม. สีแดง พ.3-14 เหลือ 174,9683.42 ตร.ม. เขตสัมพันธวงศ์ ใช้กิจการอื่น 10% เป็นสีแดง พ.3-19 เหลือ 119,223.08 ตร.ม.

 

เขตดุสิตใช้กิจการอื่น 10% เป็นสีน้ำตาล ย.8-5 เหลือ 50,700.45 ตร.ม. ย.8-7 เหลือ 120,545.17 ตร.ม. ย.9-6 เหลือ 133,507.41 ตร.ม. ย.9-8 เหลือ 238,625.97 ตร.ม. บ.9-18 เหลือ 84,268.62 ตร.ม. ย.9-22 เท่าเดิม 60,307.51 ตร.ม. สีแดงยังเหลือเท่าเดิม พ.3-5 เหลือ 15,487.51 ตร.ม. พ.3-7 เหลือ 13,964.61 ตร.ม. พ.3-17 เหลือ 8,274.82 ตร.ม.

 

เขตบางกอกน้อย ใช้กิจการอื่น 10% พื้นที่สีน้ำตาล ย.8-8 เหลือ 122,676.56 ตร.ม.ย.8-9 เหลือ 206,790.86 ตร.ม. ย.8-12 เหลือ 128,535.81 ตร.ม. ย.9-17 เหลือ 136,619.42 ตร.ม. ย.9-23 เหลือ 242,857.30 ตร.ม. สีแดง พ.3-9 เหลือ 100,884.82 ตร.ม. พ.3-16 เหลือ 34,076.48 ตร.ม. พื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ 2 บริเวณใช้เพื่อกิจการอื่น 5% ศ.1-1 ยังไม่ได้ใช้ 6,101.36 ตร.ม. ศ.1-3 เหลือ 29,550.19 ตร.ม.

 

เขตบางกอกใหญ่ ใช้กิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.8-13 เหลือ 153,996.21 ตร.ม. ย.9-26 เหลือ 302,657.25 ตร.ม. ย.10-11 เหลือ 94,422.45 ตร.ม.พื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทยให้ใช้กิจการอื่น 5% มี 1 บริเวณ ศ.1-4 เหลือ 11,426.06 ตร.ม.

 

เขตธนบุรีใช้กิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.8-19 เหลือ 48,744.33 ตร.ม. ย.9-28 เหลือ 112,704.23 ย.9-35 เหลือ 95,221.85 ตร.ม. ย.10-12 เหลือ 147,861.53 ตร.ม. ย.10-14 เหลือ 159,479.53 ตร.ม. สีแดง พ.3-22 ไม่ได้ใช้เหลือ 5,296.07 ตร.ม. พ.3-33 ไม่ได้ใช้เหลือ 18,795.75 ตร.ม.พ.4-8 เหลือ 135,436.57 ตร.ม. พื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทยใช้กิจการอื่น 5% มี 1 บริเวณ ศ.1-5 เหลือ 7,277.62 ตร.ม.

 

เขตบางพลัด พื้นที่เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.8-4 เหลือ 251,035.84 ตร.ม. ย.8-6 เหลือ 177,348.29 ตร.ม. ย.9-10 เหลือ 216,034.27 ตร.ม. ย.9-16 เหลือ 153,732.03 ตร.ม. สีแดง พ.3-6 เหลือ 18,399.58 ตร.ม. พ.3-8 เหลือ 52,094.31 ตร.ม. พื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ฯ ใช้เพื่อกิจการอื่น 5% มี 1 บริเวณ ศ.1-1 ยังเท่าเดิม 6,602.48 ตร.ม.

 

- ขยายมาเขตรถไฟฟ้าแทน

แม้ว่าในพื้นที่ชั้นในบางเขตจะมีการเคลื่อนไหวค่อนข้างน้อย แต่จะมีบางเขตที่คึกคัก เพราะมีการขยายฐานการก่อสร้างไป เพราะอยู่ในพื้นที่รถไฟฟ้าใต้ดินและบนดินตัดผ่าน เพื่อก่อสร้างอาคารสูง คอนโดฯได้

 

ไม่ว่าจะเป็นเขตพญาไท ให้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9-9 เหลือ 64,103.75 ตร.ม. ย.9-11 เหลือ 67,583.84 ตร.ม. ย.9-13 เหลือ 225,407.18 ตร.ม. ย.9-15 เหลือ 228,562.88 ตร.ม. ย.10-2 เหลือ 169,516.84 ตร.ม. สีแดง พ.3-4 เหลือ 56,485.47 ตร.ม.

 

เขตราชเทวี ใช้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่ สีน้ำตาล ย.9-21 เหลือ 23,914.13 ตร.ม. ย. 10-3 เหลือ 3,739.53 ตร.ม. สีแดง พ.3-13 เหลือ 14,573.29 ตร.ม. พ.3-15 เหลือ 90,378.82 ตร.ม. พ.4-5 เหลือ 206,476.15 ตร.ม. พ.5-1 เหลือ 132,800.44 ตร.ม.

 

เขตบางซื่อ ให้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่ สีส้ม ย.5-5 เหลือ 224,645.83 ตร.ม. ย.7-3 เหลือ 57,086.17 ตร.ม สีน้ำตาล 5 บริเวณ ย.8-1 เหลือ 254,358.01 ตร.ม. ย.8-2 เหลือ 126,216.27 ตร.ม. ย.8-3 เหลือ 45,825.76 ตร.ม. ย.9-1 เหลือ 213,756.38 ตร.ม. ย.9-3 เหลือ 121,074.90 ตร.ม. สีแดง พ.3-3 เหลือ 18,651.47 ตร.ม. พื้นที่อุตสาหกรรมและคลังสินค้า 1 บริเวณ อ.2-2 เหลือ 7,483.87 ตร.ม.

 

เขตห้วยขวาง ให้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีส้ม ย.6-14 เหลือ 176,866.96 ตร.ม. ย.6-17 เหลือ 154,299.19 ตร.ม. ย.6-18 เหลือ 254,508.47 ตร.ม. ย.6-27 เหลือ 208,873.67 ตร.ม. ย.7-5 เหลือ 181,051.85 ตร.ม. สีน้ำตาล ย.9-4 เหลือ 35,204.34 ตร.ม. ย.9-20 เหลือ 64,564.77 ตร.ม. ย.9-25 เหลือ 87,093.02 ตร.ม. ย.10-4 เหลือ 14,931.87 ตร.ม. สีแดง พ.4-6 เหลือ 12,672.05 ตร.ม.

 

เขตดินแดง ให้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9-5 เหลือ 106,387.34 ตร.ม. ย.9-14 เหลือ 229,803.67 ตร.ม. ย.9-19 เหลือ 272,134.42 ตร.ม. บ.9-24 เหลือ 63,730.88 ตร.ม.

 

เขตจตุจักร ให้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีส้ม ย.5-2 เหลือ 201,674.49 ตร.ม. ย.5-3 เหลือ 33,190.49 ตร.ม. ย.5-4 เหลือ 107,313.84 ตร.ม. ย.5-6 เหลือ 238,766.07 ตร.ม. ย.5-7 เหลือ 123,696.96 ตร.ม. ย.5-8 เหลือ 124,300.63 ตร.ม. ย.5-9 เหลือ 284,184.88 ตร.ม. ย.5-10 เหลือ 158,857.61 ตร.ม. ย.6-13 เหลือ 52,363.03 ตร.ม. ย.7-1 เหลือ 55,868.68 ตร.ม. ย.7-2 เหลือ 367,841.20 ตร.ม. ย.7-4 เหลือ 110,851.37 ตร.ม. สีน้ำตาล ย.9-2 เหลือ 300,261.45 ตร.ม. ย.9-7 เหลือ 4,430.70 ตร.ม. ย.10-1 เหลือ 8,635.14 ตร.ม. สีแดง พ.1-7 เหลือ 25,223.58 ตร.ม. พ.4-4 เหลือ 376,469.82 ตร.ม.

 

ไม่ใช่แค่รถไฟฟ้าเท่านั้นที่เป็นตัวแปรทำให้การขออนุญาตของพื้นที่ชั้นในบางเขตมาก ยังมีทำเลติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาอีกที่มีการขออนุญาตก่อสร้างสูงเหมือนกัน โดยเฉพาะคอนโดฯริมแม่น้ำ เช่น เขตยานนาวา ใช้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9-32 เหลือ 286,739.60 ตร.ม. ย.10-16 เหลือ 171,214.74 ตร.ม. ย.10-17 เหลือ 211,344.70 ตร.ม. ย.10-18 เหลือ 213,226.12 ตร.ม. สีแดง พ.3-34 เหลือ 7,081.80 ตร.ม. พ.4-9 เหลือ 403,211.73 ตร.ม.

 

เขตบางคอแหลม ใช้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.8-18 เหลือ 76,899.48 ตร.ม. ย.8-20 เหลือ 149,634.07 ตร.ม. ย.9-36 เหลือ 324,373.47 ตร.ม. ย.9-39 เหลือ 307,545.41 ตร.ม.

 

เขตคลองสาน ใช้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.8-14 เหลือ 97,024.56 ตร.ม. ย.8-15 เหลือ 58,845.47 ตร.ม. ย.10-8 เหลือ 291,824.63 ตร.ม. พื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทยใช้เพื่อกิจการได้ไม่เกิน 5% มี 1 บริเวณ ศ.1-6 ยังเท่าเดิม 1,616.02 ตร.ม.

 

- ย่านเศรษฐกิจยังฮอต

พื้นที่ย่านซีบีดีหรือบริเวณกลางเมือง ที่เป็นย่านเศรษฐกิจ ปัจจุบันแม้จะมีรถไฟฟ้าพาดผ่านอยู่แล้ว แต่สถิติการขออนุญาตก่อสร้างยังคงมีอย่างต่อเนื่องในและละบล็อก อย่างเขตบางรัก ให้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีแดง พ.3-21 เหลือ 65,998 ตร.ม. พ.5-6 เหลือ 446,049.99 ตร.ม.

 

เขตสาทร ให้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นสีน้ำตาล ย.8-17 เหลือ 17,136.30 ตร.ม. ย.9-31 เหลือ 12,535.65 ตร.ม. ย.9-38 เหลือ 88,058.20 ตร.ม. บ.10-13 เหลือ 185,653.03 ตร.ม. ย.10-15 เหลือ 248,853.52 ตร.ม. สีแดง พ.3-26 เหลือ 12,220.50 ตร.ม. พ.3-27 เหลือ 132,306.98 ตร.ม. พ.5-7 เหลือ 91,747.48 ตร.ม.

 

เขตวัฒนา ให้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีส้ม ย.7-8 เหลือ 126,869.34 ตร.ม. ย.7-9 เหลือ 222,974 ตร.ม. สีน้ำตาล ย.9-27 เหลือ 141,387.91 ตร.ม. ย.10-5 เหลือ 257,576.30 ตร.ม. ย.10-9 เหลือ 210,859.78 ตร.ม. สีแดง พ.3-28 เหลือ 82,455.96 ตร.ม. พ.5-3 เหลือ 134,970.88 ตร.ม.

 

เขตปทุมวัน ใช้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.10-6 เหลือ 43,341.65 ตร.ม. สีแดง พ.3-18 เหลือ 118,250.92 ตร.ม. พ.3-24 เหลือ 3,825.30 ตร.ม. พ.5-2 เหลือ 259,375.34 ตร.ม. พ.5-5 เหลือ 6,466.91 ตร.ม.

 

เขตคลองเตย ให้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่สีส้ม ย.7-12 เหลือ 92,818.03 ตร.ม. สีน้ำตาล ย.8-16 เหลือ 66,215.33 ตร.ม. ย.9-29 เหลือ 196,165.96 ตร.ม. ย.9-33 เหลือ 76,544.96 ตร.ม. ย.10-7 เหลือ 133,977.02 ตร.ม. ย.10-10 เหลือ 36,538.91 ตร.ม. สีแดง พ.3-25 เหลือ 120,936.94 ตร.ม. พ.3-32 เหลือ 23,988.58 ตร.ม. พ.5-4 เหลือ 26,184.37 ที่ดินอุตสาหกรรมบริเวณ อ.2-7 ยังไม่ได้ใช้อยู่ที่ 5,032.25 ตร.ม.

 

- เขตต่อเมืองบูม

สำหรับพื้นที่เขตต่อเมืองระหว่างพื้นที่ชั้นในกับรอบนอก ปัจจุบันเริ่มมีการขออนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้น เป็นผลพวงมาจากโครงการวงแหวนรอบนอก มอเตอร์เวย์ โครงการรถไฟฟ้าเชื่อมสนามบินสุวรรณภูมิ หรือแอร์พอร์ตเรลลิงก์ที่ตัดผ่าน รวมถึงการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ และในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีเขียว สีแดง ฯลฯ ซึ่งทั้งหมดล้วนเป็นแม่เหล็กอย่างดี ที่ทำให้ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรโหมเปิดตัวโครงการบ้าน ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สีส้มและสีเหลือง

 

เริ่มที่เขตดอนเมือง พื้นที่เพื่อกิจการอื่น 10% พื้นที่สีเหลืองบริเวณ ย.3-1 เหลือ 213,105 ตร.ม. ย.3-2 เหลือ 794,801 ตร.ม. ย.3-3 เหลือ 231,066 ตร.ม. ย.3-7 เหลือ 166,636 ตร.ม. ย.3-8 เหลือ 208,588 ตร.ม. ย.3-9 เหลือ 307,649 ตร.ม. ย.3-13 เหลือ 402,522 ตร.ม. ย.4-1 เหลือ 521,196 ตร.ม.

 

เขตหลักสี่ ใช้เพื่อกิจการอื่น 10% เป็นพื้นที่ สีเหลือง ย.1-1 เหลือ 203,360 ตร.ม. ย.3-19 เหลือ 207,300 ตร.ม. ย.3-24 เหลือ 406,319 ตร.ม. ย.4-2 เหลือ 264,305 ตร.ม. ย.4-3 เหลือ 94,684 ตร.ม. ย.4-4 เหลือ 133,523 ตร.ม. ย.4-5 เหลือ 394,727 ตร.ม. สีแดง พ.1-2 เหลือ 12,589 ตร.ม. พ.1-5 เหลือ 50,303 ตร.ม. พ.3-1 เท่าเดิม 61,034.25 ตร.ม.

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ