Loading

จี้รัฐเร่งคลอด เอสโครว์ แอคเคานท์ เฮือกสุดท้าย กระตุ้นอสังห

วันที่ : 19 มิถุนายน 2550
จี้รัฐเร่งคลอด เอสโครว์ แอคเคานท์ เฮือกสุดท้าย กระตุ้นอสังหา

หนึ่งในมาตรการที่กระทรวงการคลังเชื่อว่าน่าจะสามารถกระตุ้นยอดขายให้แก่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจได้ในระยะยาวและแก้ปัญหาตรงจุด ก็คือเร่งรัดผลักดันให้รัฐบาลคลอด พ.ร.บ. ว่าด้วยการจัดการผลประโยชน์ของคู่สัญญาที่เรียกกันว่า เอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Ac count) ให้ออกมามีผลบังคับใช้โดยเร็ว หลังจากคณะกรรมการกฤษฎีกาส่งร่างดังกล่าวกลับคืนมายังกระทรวงการคลัง และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในฐานะเจ้าของเรื่องแล้ว

 

เอสโครว์ แอคเคานท์ คืออะไร และจะมีผลอย่างไรต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สกัดโครงการ บ้านกระดาษนายโสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเยนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เจ้าของศูนย์วิจัยและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ให้คำอธิบายไว้กระจ่างชัดว่า คือการสร้างหลักประกันการซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์แก่ผู้บริโภคว่าจะได้รับการคุ้มครองเงินดาวน์ทุกบาททุกสตางค์ครบถ้วน โดยผู้ซื้อไม่ต้องซื้อบ้านแต่ในกระดาษเปล่าหรือถูกเจ้าของโครงการเบี้ยว ปิดโครงการหนีไป

 

ทั้งนี้ หากจ่ายเงินดาวน์บ้านหรือสินค้าต่างๆครบถ้วนแล้ว แต่ผู้ประกอบการไม่ยอมโอนบ้าน หรือสินค้า หรือจ้างให้ปลูกสร้างบ้านแล้วบ้านไม่เสร็จ ผู้ซื้อก็สามารถได้รับเงินดาวน์คืนครบถ้วนตามที่ได้จ่ายจริง กฎหมายฉบับนี้ถูกร่างขึ้นในปี 2540 ตามนโยบายของรัฐบาลนายชวน หลีกภัย ซึ่งวิกฤติเศรษฐกิจทำให้ผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ล้มละลาย เป็นผลให้มีการละทิ้งโครงการไปในขณะที่ยังก่อสร้างบ้านไม่ เสร็จเป็นจำนวนมาก ทำให้ ผู้ซื้อซึ่งจ่ายเงินดาวน์จนหมดแล้ว ต้องสูญทั้งเงินและบ้านไปโดยไม่ได้รับความช่วยเหลือใดๆ คุณธารินทร์ (นิมมานเหมินท์) รมว.คลัง จึงเห็นควรให้ร่างกฎหมายฉบับนี้ขึ้นเพื่อดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา และมีเนื้อหาครอบคลุมการคุ้มครองผู้ซื้อบ้าน ที่ดิน หรือซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

 

นอกจากเรื่องบ้านแล้ว กฤษฎีกายังมีความเห็นให้ขยายความคุ้มครองครอบคลุมไปถึงผู้บริโภคที่ซื้อสินค้าประเภทต้องมีการวางเงินดาวน์ เช่น รถ ด้วย

 

สำหรับหลักการดำเนินงานของกฎหมายฉบับนี้จะต้องตั้งหน่วยงาน หรือบริษัทขึ้นมาบริหารเงินดาวน์ ของผู้ซื้อ โดยรัฐบาลอาจตั้งบริษัทใหม่ในรูปแบบขององค์กรมหาชน หรือสนับสนุนให้บริษัทเอกชนเข้ามารับหน้าที่บริหารบัญชีเงินดาวน์ ซึ่งรัฐบาลต้องมีเงื่อนไขว่าผู้ประกอบการต้องไม่ผลักภาระเรื่องค่าบริหารจัดการให้ผู้บริโภค

 

ทั้งนี้ รัฐบาลอาจมอบหมายให้ธนาคารตั้งหน่วยงานขึ้นมาบริหารบัญชีก็ได้ เมื่อผู้บริโภคมีการผ่อนชำระเงินดาวน์ ผู้บริโภคก็ต้องผ่อนชำระเงินดาวน์ไปยังบัญชีนี้ จากเดิมที่ต้องชำระให้แก่ผู้ประกอบการซึ่งสามารถแอบนำไปใช้ส่วนตัวหรือเก็บเข้ากระเป๋าตัวเองได้ หลังจากนั้นทางผู้บริหารบัญชี จึงจะส่งเงินให้ผู้ประกอบการเป็นงวดๆตามเนื้องานที่เกิดขึ้น แนะรัฐคุมเข้มหวั่นผลักภาระ อย่างไรก็ดี นายโสภณกล่าวว่า เมื่อมีการนำกฎหมายนี้มาใช้ ผู้ประกอบการในโครงการต่างๆ จำเป็นต้องมีสภาพคล่องสูง และต้องมีเงินทุนสำรองเพื่อใช้ก่อสร้างโครงการ เหตุนี้อาจทำให้ผู้ประกอบการมีภาระเพิ่มขึ้นในการบริหารจัดการสภาพคล่อง จึงเป็นที่หวั่นเกรงกันว่า ผู้ประกอบการอาจผลักภาระต้นทุนไปให้กับผู้บริโภคด้วยการเพิ่มราคาบ้าน

 

แต่ในความเป็นจริงราคาบ้านย่อมขึ้นอยู่กับกลไกตลาด ผู้ประกอบการรายใดขึ้นราคาบ้านเกินจริงในระยะยาวอาจขายบ้านไม่ได้หรือขายยากขึ้น ยิ่งเมื่อเปรียบเทียบโครงการแล้วพบว่าราคาบ้านของผู้ประกอบการที่บวกค่าบริหารบัญชีเอสโครว์แอคเคานท์สูงกว่าราคาบ้านของรายอื่น ผู้บริโภคก็ต้องตัดสินใจซื้อโครงการที่ราคาถูกกว่า ส่งผลให้ท้ายที่สุดผู้ที่ขึ้นราคาบ้านก็ต้องปรับราคาลงเพื่อให้ขายบ้านได้

 

หากมีกฎหมายเอสโครว์ แอคเคานท์ ก็สามารถสร้างหลักประกันได้ว่า ผู้บริโภคจะได้รับเงินดาวน์คืนเมื่อผู้ประกอบการผิดสัญญาหรือทิ้งโครงการ แม้ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นจากค่าบริหารจัดการและค่าดำเนินการ

 

แต่กฎหมายฉบับนี้ ก็เป็นหลักประกันที่ดีที่สุดที่จะทำให้ผู้บริโภคเชื่อถือได้ว่า เมื่อเสียเงินซื้อบ้านแล้วจะได้บ้านแน่ๆ ไม่ใช่ได้กลับมาแค่กระดาษเปล่า และผู้บริโภคก็จะตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ผู้ประกอบการก็ทำธุรกิจง่ายขึ้นตามไปด้วย

 

เอสโครว์ แอคเคานท์ ยังส่งผลดีแก่ผู้ประกอบการ ในกรณีที่สามารถลดภาระต้นทุนค่าบริหารจัดการที่จะติดอยู่กับบ้านสร้างเสร็จแล้ว แต่ยังขายไม่ได้ด้วย

 

จึงอาจกล่าวได้ว่า เอสโครว์ แอคเคานท์ เป็นมาตรการสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ในระยะยาว และเป็นกฎหมายที่เอื้อประโยชน์ให้แก่ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ แม้จะไม่ใช่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่หวือหวา และเห็นผลได้ในระยะสั้นๆอย่างที่ทุกฝ่ายต้องการ.

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ไทยรัฐ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ