Loading

พ.ร.บ.ต่างด้าวฉุดกลุ่มอสังหาริมทรัพย

วันที่ : 13 มกราคม 2550
พ.ร.บ.ต่างด้าวฉุดกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

การรับร่างหลักการและการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของต่างด้าว พ.ศ.2542 ได้ระบุถึงสิทธิ์ในการออกเสียงของผู้ถือหุ้นต่างชาติในบริษัทไทยไม่ให้เกินกว่าสัดส่วน 49% ปัจจัยดังกล่าวทำให้นักวิเคราะห์เชื่อว่า จะส่งผลกระทบต่อกิจกรรมการตลาดของหน่วยอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการซื้อบ้านและที่ดินหรือวิลล่าและที่ดินของชาวต่างชาติ ส่วนการแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 อาจผ่อนปรนให้ต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในพื้นที่อาคารชุดมากกว่าเดิมที่ 49% ในบางพื้นที่ ด้านธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมจะได้รับผลกระทบซ้ำเติมจากมาตรการกันสำรอง 30% ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ปท.) หรือแบงก์ชาติ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติลดลง

 

ก่อนหน้าที่จะมีการอนุมัติร่างหลักการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจต่างด้าวปี 2542 นั้นตลาดวิลล่าและบ้านพร้อมที่ดินมีราคาเฉลี่ยสูงตั้งแต่ราคาประมาณ 15 ล้านบาท และมีกลุ่มลูกค้าเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ไม่ว่าจะเพื่อที่อยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน ส่วนใหญ่จะใช้ในการจัดตั้งบริษัทไทยในการซื้อขาย โดยบางครั้งผู้ถือหุ้นต่างชาติมีสิทธิ์ในการออกเสียงมากกว่าผู้ถือหุ้นชาวไทย ส่งผลให้บริษัทดังกล่าวไม่ได้เป็นบริษัทไทยอย่างแท้จริง และสินทรัพย์กลับตกเป็นของต่างชาติในนามบริษัทนั้นๆ บล.นครหลวงไทย ประเมินว่า วิลล่าในต่างจังหวัดโดยเฉพาะภูเก็ต เกาะสมุยและพัทยา ที่มีลูกค้าเป้าหมายเป็นต่างชาติจะชะลอตัวส่งผลให้ระยะเวลาในการซื้อขายนานกว่าเดิมที่เคยอยู่ที่ 2-3 เดือนเพราะการลงทุนหดตัว  การเปลี่ยนแปลงจะส่งผลดีต่อประเทศในระยะยาวเนื่องจากเป็นการกีดกันการหาประโยชน์ของต่างชาติในเมืองไทยและเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการคนไทยเข้าไปพัฒนาโครงการมากขึ้น แต่ต่างชาติยังสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในที่อยู่อาศัยในการเช่าระยะยาว โดยสามารถเช่าสินทรัพย์ในระยะยาว

ได้นานถึง 90 ปี

 

นอกจากนี้ คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติร่างหลักการของพระราชบัญญัติอาคารชุด 2522 ที่ได้ใช้บังคับมาเป็นเวลานาน ให้แก้คำนิยามเจ้าของร่วมว่าหมายถึงผู้ที่มีชื่อในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดให้ชัดเจนกว่าเดิม การแก้ไขพระราชบัญญัติครั้งนี้ จะพิจารณาให้ชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้มากกว่าเดิม 49% โดยอนุโลมให้ถือได้ถึง 70-75% คิดจากพื้นที่อาคาร ผลการแก้ไขพระราชบัญญัติจะส่งผลดีต่อการประกอบธุรกิจคอนโดมิเนียมที่ทำให้ความต้องการสูงขึ้นโดยเฉพาะโครงการหรูที่มีลูกค้าเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติทั้งในเขตธุรกิจในกรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และเกาะสมุยที่ความต้องการจะเติบโตขึ้นจากผู้ซื้อบางกลุ่มที่ย้ายจากกลุ่มซื้อวิลล่าหรือบ้านพร้อมที่ดิน ทั้งนี้ ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญในโครงการเกรดเอได้แก่ บริษัท แสนสิริ (SIRI) บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (GOLD) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) และบริษัท ไรมอนแลนด์ (RAIMON) ดังนั้น ปีนี้ บล.นครหลวงไทย ประเมินว่าคอนโดมิเนียมระดับล่างสุดที่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 3.5 หมื่นบาท ถึง 5.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร และใกล้แนวรถไฟฟ้าเดิมและส่วนขยายจะเติบโตสูง และจากการเปลี่ยนแปลงของอาคารชุดจะส่งผลให้ความต้องการปรับตัวดีขึ้นในปีนี้ ทั้งนี้ RAIMON จะได้ประโยชน์สูงสุด เพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมเกรดเอทั้งในพัทยา กรุงเทพฯ และภูเก็ต ที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติ

 

ด้าน บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) ให้ความเห็นว่า แม้ว่ากฎหมายธุรกิจต่างด้าวจะไม่กระทบต่อนักลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม เนื่องจากสิทธิประโยชน์ที่ได้รับจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อย่างไรก็ดี แถลงการณ์ที่ยังคลุมเครือจากผู้มีอำนาจที่เกี่ยวข้องได้ก่อให้เกิดความไม่มั่นใจในกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งถูกบั่นทอนไปแล้วจากความอ่อนไหวทางการเมือง และความกังวลด้านความปลอดภัย ความมั่นใจที่ลดน้อยถอยลงทั้งจากนักลงทุนต่างชาติในปัจจุบันและนักลงทุนต่างชาติที่เป็นกลุ่มเป้าหมายจะมีผลกระทบทางลบต่อการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ ทั้งนี้ บล.เคจีไอ คาดว่า การลงทุนตรงจากต่างชาติจะลดลงจากความเสี่ยงด้านกฎระเบียบ (regulatory risk) จากมาตรการกันสำรอง 30% (URR) ของแบงก์ชาติ แม้ว่ากฎนี้จะไม่ครอบคลุมถึงการลงทุนโดยตรง แต่มีผลกระทบกับการกู้ยืมเงินจากต่างประเทศทั้งจากบริษัทแม่และจากสถาบันการเงินในต่างประเทศ  เราเชื่อว่าการแก้ไขกฎหมายธุรกิจต่างด้าวที่ประกาศไปเมื่อวันที่ 9 มกราคม 2550 ยิ่งทำให้สถานการณ์แย่ลง ความมั่นใจของนักลงทุนที่ลดต่ำลงจะกดดันการลงทุนใหม่ๆ จากนักลงทุนต่างประเทศจนกว่าจะมีความชัดเจนในเรื่องกฎเกณฑ์ต่างๆ

 

สถิติของสำนักงานส่งเสริมการลงทุนชี้ว่า ยอดการขายที่ดินไม่แจ่มใส ยอดขอรับการส่งเสริมการลงทุนสุทธิในปี 2549 ลดลง 24%เหลือเพียง 5.1 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณว่าการขยายตัวของยอดการขายที่ดินในกลุ่มพัฒนานิคมอุตสาหกรรมใน 6 เดือนถัดไปคงเป็นไปได้ยากอย่างไรก็ดี ยอดขอรับการส่งเสริมจากกลุ่มปิโตรเคมียังมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ในปี 2550 BOI คาดยอดการขอรับการส่งเสริมไม่ขยายตัวแต่จะอยู่ที่ระดับเดียวกันกับปีที่แล้ว 5 แสนล้านบาท เนื่องจากยอดการขอรับการส่งเสริมการลงทุนเป็นดัชนีชี้นำสำหรับกลุ่มนี้ตัวเลขดังกล่าวจึงแสดงถึงความต้องการที่ถดถอยสำหรับที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในปีนี้ ความต้องการที่ดินในปี 2550 จะมาจากการขยายการผลิต ในขณะที่ยอดขอรับการส่งเสริมชี้ให้เห็นถึงสภาพอันอ่อนแอของกลุ่มในปีนี้

 

บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) ยังคงคำแนะนำ ลงทุนน้อยกว่าตลาดสำหรับหมวดนิคมอุตสาหกรรม เพราะการบังคับใช้มาตรการควบคุมเงินทุนไหลเข้าและการแก้ไขกฎหมายธุรกิจต่างด้าวที่ยืดเยื้อจะส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการลงทุนในระยะยาวอย่างรุนแรง และอาจยืดการกลับมาของเงินลงทุนรอบใหม่ไปจนถึงปี 2551 ด้วยสภาพปัจจุบัน แสดงให้เห็นถึงความไม่มั่นในของนักลงทุนต่างประเทศ และเมื่อพิจารณาถึงยอดการขายที่ดินที่ตกต่ำจากยอดการขอรับการลงทุนสุทธิที่ลดลงโดยมี บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน (HEMRAJ) เป็นหุ้นเด่น เนื่องจากจะได้ประโยชน์จากตัวเลขสถิติของสำนักงานส่งเสริมการลงทุนที่ระบุถึงความต้องการที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมจากกลุ่มปิโตรเคมี นอกจากนี้ ความเป็นไปได้ของโครงการผลิตรถประหยัดพลังงานยังจะช่วยส่งเสริมการขยายตัวของการขายที่ดินของ HEMRAJ ในระยะกลาง ปัจจุบัน HEMRAJ มีแนวโน้มที่น่าลงทุนที่สุดในกลุ่ม แนะนำ ซื้อราคาเป้าหมาย 1.20 บาท

 

ด้าน บริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ (ROJANA) มีรายรับจากค่าสาธารณูปโภคช่วยบรรเทายอดขายตกต่ำแม้ว่าจะมองไม่เห็นการขยายตัวสำหรับ ROJANA อย่างไรก็ดี เมื่อดูจากสภาวะการลงทุนที่ไม่แจ่มใส จึงยังคงแนะนำ ขาย” ROJANA ราคาเป้าหมาย 14.5 บาทส่วน บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชั่น (AMATA) เป็น pure play ในกลุ่มนี้เนื่องจากรายรับกว่า 80% มาจากการขายที่ดิน ความมั่นใจของนักลงทุนต่างชาติที่ลดลงจะกดดันกำไรของ AMATA อย่างต่อเนื่องในปีนี้ทางบริษัทได้ปรับลดเป้าหมายการขายที่ดินในปี 2550 ลงเหลือ 500 ไร่ จาก 1,500 ไร่ เนื่องจากลูกค้าจำนวนหนึ่งได้ยกเลิกแผนการลงทุนในประเทศไทย พิจารณาจากบรรยากาศการลงทุนที่ถดถอยในปัจจุบัน กำไรของAMATA จึงน่าจะลดลง คงแนะนำขาย ราคาเป้าหมาย 11.6 บาท

 

บริษัท ไทยคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น TICON ที่ TFUND ได้รับผลกระทบจากมาตรการกันสำรอง 30% (URR) ที่มีผลบังคับใช้กับการลงทุนจากต่างประเทศในกองทุนอสังหาริมทรัพย์  (property fund) ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับ TICON ในการระดมเงินทุนผ่าน Ticon Property Fund (TFUND) ถ้าธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ยกเลิกหรือยกเว้นกฎนี้ ในอนาคตอันใกล้ TICON อาจจำเป็นต้องเพิ่มทุนเพื่อนำเงินมาขยายธุรกิจคงแนะนำ ขายราคาเป้าหมาย 20.3 บาท

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ