Loading

สผ.ออกกฎใหม่คุมเข้มระยะห่างตึกสูง ซิตี้คอนโดฯหนาวเจอแจ็กพอตยกแผง

วันที่ : 30 พฤศจิกายน 2549
สผ.ออกกฎใหม่คุมเข้มระยะห่างตึกสูง ซิตี้คอนโดฯหนาวเจอแจ็กพอตยกแผง

                ซิตึ้คอนโดฯ-ตึกสูงระทึก สผ.สั่งรื้อเกณฑ์ระยะถอยร่นใหม่ ชี้ผุดเกิด 1 อาคารในพื้นที่เดียวกันระยะห่าง 6 เมตรไม่เพียงพอ เตรียมตั้งกฎใหม่ล้อมคอกปัญหาแนวทางปฏิบัติ กำหนดเงื่อนไขความสูงมากต้องเว้นระยะห่างมาก โปรเจ็กต์กลางเมืองแจ็กพอตโดนคุมเข้มหนักข้อกว่าทำเลชาน เมือง มอบมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ศึกษา ก่อนเสนอคณะกรรมการผู้ชำนาญการเปิดทางบังคับใช้จ่อคิวปรับเพิ่มพื้นที่สีเขียวในโครงการเพิ่ม

 

แหล่งข่าวจากสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เปิดเผย ""ประชาชาติธุรกิจ"" ว่า สผ.มีแผนที่จะกำหนดเงื่อนไขหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ในการก่อสร้างโครงการอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่เพิ่มเติมจากเดิม โดยเฉพาะกรณีการก่อสร้างอาคารสูงเกินกว่า 1  อาคารบนพื้นที่เดียวกัน และมีเนื้อที่รวมกันเกิน 10,000 ตร.ม. ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ หรือตึกสูงที่ใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชย์อื่นๆ ฯลฯ เพื่อลดความแออัด แก้ปัญหาสภาพแวด ล้อมและการจราจร รวมทั้งเพิ่มพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ว่างในโครงการ โดยขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษาหาข้อมูลเกี่ยวกับเรื่องนี้ก่อนกำหนดเป็นมาตรการบังคับใช้ตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม พ.ศ.2535

 

ในการดำเนินการ สผ.ได้มอบหมายให้คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ เป็นผู้ศึกษาและรวมรวมข้อมูลในเรื่องดังกล่าว โดยขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการ และคาดว่าจะเสร็จเรียบร้อยประมาณเดือนธันวาคม จากนั้นจะนำเข้าพิจารณาในที่ประชุมคณะกรรมการผู้ชำนาญการ และจัดประชาพิจารณ์เพื่อรับฟังความคิดเห็นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ก่อนประกาศบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

 

""เรื่องนี้อาจจะกระทบการลงทุนของเอกชนทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นบ้าง แต่จะเป็นประโยชน์กับผู้อยู่อาศัยและผู้ในประโยชน์ในอาคาร นอกจากนี้ยังเป็นการป้องกันแก้ไขปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต เนื่องจากเวลานี้คอนโดฯ ตึกสูงเกิดขึ้นใหม่มากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะซิตี้ คอนโดฯ ที่กำลังบูม เพราะส่วนใหญ่มีการก่อสร้างเป็นกลุ่มๆ หลายตึกรวมอยู่ในพื้นที่เดียวกัน

 

แหล่งข่าวกล่าวว่าประเด็นหลักที่กำลังทำการศึกษาประกอบด้วย 2  ส่วนหลักๆ คือ 1.การกำหนดระยะถอยร่นระหว่างอาคาร กรณีมีการก่อสร้างอาคารสูงในพื้นที่เดียวกันเกินกว่า 1 อาคาร และนับพื้นที่รวมกันแล้วเกิน 10,000 ตร.ม. ซึ่งปัจจุบันถือเสมือนเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ และกำหนดให้เว้นระยะห่างระหว่างอาคาร 6 เมตร จากเดิม 3 เมตร พร้อมกับให้เพิ่มเติมอุปกรณ์และระบบป้องกันอัคคีภัยมากกว่าอาคารปกติ จะศึกษาว่าระยะห่าง 6 เมตรเพียงพอหรือไม่

 

เนื่องจากปัจจุบันกรณีอาคารสูง 23 เมตร หากก่อสร้างในพื้นที่เดียวกันเกินกว่า 1 อาคารขึ้นไป ก็จะกำหนดให้ต้องเว้นระยะห่างระหว่างอาคาร 6 เมตร อาคารสูง 50 เมตร หรือ 100 เมตร ก็เว้นระยะห่างระหว่างอาคาร 6 เมตรเท่ากัน ซึ่ง สผ.เห็นว่าอาจไม่เพียงพอและจะมีปัญหาเรื่องความปลอดภัยได้ นอกจากนี้ยังเกิดความแออัด ซึ่งไม่เป็นผลดีต่ออยู่อยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในอาคาร เพราะตามหลักวิชาการแล้วถ้าอาคารมีความสูงมากๆ ก็ควรจะมีพื้นที่ว่าง (open space) มากกว่าอาคารที่มีความสูงน้อย

 

แหล่งข่าวกล่าวว่าแนวทางที่น่าจะเป็นไปได้คือ อาจกำหนดให้การก่อสร้างอาคารสูงที่อยู่ในข่ายต้องเว้นระยะห่างระหว่างอาคารเว้นระยะห่างให้มากขึ้น กรณีที่มีความสูงมากๆ เช่น อาคารเกินกว่า 1 อาคาร ที่มีพื้นที่รวมกันเกินกว่า 10,000 ตร.ม. ถ้าสูง 23 เมตร ให้เว้นระยะห่างกัน 6 เมตร สูง 50-60 เมตร ก็ให้เว้นระยะห่างมากกว่า 6 เมตร แต่ถ้าสูงเป็น 100 เมตร ก็ให้เว้นระยะห่างระหว่างอาคารมากขึ้นอีก เพื่อให้มีพื้นที่โล่งให้มากที่สุด

 

โดยในการกำหนดระยะห่างระหว่างอาคาร อาจพิจารณาถึงทำเลที่ตั้งโครงการด้วย เช่น ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองต้องเว้นระยะห่างมากกว่าโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลชานเมือง หรือที่โล่งนอกเมือง เป็นต้น

 

2.การพิจารณากำหนดมาตรการเพื่อเพิ่มพื้นที่สีเขียวในอาคารสูง  เนื่องจากปัจจุบันหลักเกณฑ์เงื่อนไขในการกำหนดให้โครงการอาคารสูงต้องมีพื้นที่สีเขียวภายในโครงการมีสัดส่วนเพียง 1 ตร.ม. ต่อผู้อยู่อาศัย 1 คน และที่ผ่านมาสัดส่วนระหว่างพื้นที่สีเขียวกับจำนวนผู้อยู่อาศัยถือเป็นเกณฑ์ตายตัว ทำให้กรณีอาคารมีความสูงมากๆ ปรากฏว่า เมื่อคำนวณดูแล้ว พื้นที่สีเขียวภายในโครงการไม่เพียงพอ

 

ทาง สผ.จึงมีแนวคิดจะแก้ไขปัญหา โดยจะกำหนดสัดส่วนพื้นที่สีเขียวในอาคารสูงเพิ่มขึ้นจากเดิมอย่างไรก็ตาม ประเด็นนี้จะต้องศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมอีกมาก คงไม่ออกมาตรการมาบังคับใช้ภายในเร็ววันนี้

 

ขณะเดียวกันในส่วนของเกณฑ์เกี่ยวกับเรื่องระยะห่างระหว่างตัวอาคาร แม้ว่า สผ. ได้พยายามเร่งรัดประกาศบังคับใช้ แต่จะไม่มีผลย้อนหลังไปถึงอาคารที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง หรือเสนอรายงานอีไอเอให้พิจารณาก่อนหน้านั้น เนื่องจากเคยมีบทเรียนแล้วว่าอาจมีปัญหาในทางปฏิบัติเกิดขึ้นได้

 

ดังนั้นหากจะประกาศใช้จริงก็จะกำหนดให้มีบท เฉพาะกาลชัดเจนไปเลยว่า จะใช้กับโครงการประเภทไหน เมื่อใด นอกจากนี้จะให้เวลาภาคเอกชนมีเวลาเตรียมตัวหรือปรับตัวล่วงหน้าเพื่อจะได้ไม่มีข้อโต้แย้งเหมือนที่ผ่านมาอีก

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ