Loading

คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม

วันที่ : 3 สิงหาคม 2549
คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่

                    ในช่วงที่ผ่านมาข่าวตามหน้าหนังสือพิมพ์จะหยิบยกประเด็นทีเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติโดยผ่านทางบริษัทไทยอยู่อย่างต่อเนื่อง ผมเชื่อว่าอาจมีบางท่านผู้อ่านหลายท่านสงสัยว่า เหตุใดประเด็นในเรื่องการถือครองที่ดินของคนต่างชาติหรือที่ศัพท์ในทางกฎหมายเกรียกว่าคนต่างด้าวนั้น จึงเป็นประเด็นที่รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ความสนใจกันมาก

 

                    เหตุใดคนต่างชาติเหล่านั้นถึงมีความจำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทไทยขึ้นให้ยุ่งยาก เพื่อเข้าซื้อและถือครองที่ดินในประเทศไทย เหตุผลก็เนื่องจากประมวลกฎหมายที่ดิน ได้กำหนดสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าวไว้เป็นบางกรณีเท่านั้น เช่น การได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญา (มาตรา 86) การรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรม (มาตรา 93) หรือมีการนำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดซึ่งต้องไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท โดยให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ (มาตรา 96 ทวิ)

 

                    กรณีดังกล่าว จะต้องเป็นไปภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายที่ดินและกฎกระทรวงตามประมวลกฎหมายที่ดิน อีกทั้งยังต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยก่อนเท่านั้น อย่างไรก็ตามประเทศไทยได้ยกเลิกสนธิสัญญาที่ทำไว้กับต่างประเทศต่างๆ ไปแล้วเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2513 โดยในปัจจุบันยังไม่มีการทำสนธิสัญญาใดเพิ่มเติมที่กำหนดสิทธิในการถือครองที่ดินให้แก่คนต่างด้าว

 

                    ดังนั้นจะเห็นได้ว่านอกเหนือจากกรณีดังที่ได้กล่าวไว้ข้างต้นแล้วนั้นในปัจจุบันคนต่างด้าวจึงไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ (กรณีนี้ไม่รวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด (Condominium) ซึ่งคนต่างชาติสามารถซื้อได้ เนื่องจากไม่ถือว่าเป็นการถือครองที่ดินแต่อย่างใด แต่เป็นเพียงการได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเท่านั้น อย่างไรก็ตาม คนต่างด้าวสามารถมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือซื้อห้องชุดในอาคารชุด โดยไม่เกินอัตรา 49% ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น)

 

                    ด้วยเหตุนี้ คนต่างด้าวที่มีความประสงค์จะได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินจึงต้องหาวิธีการต่างๆ เพื่อให้ได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าว ซึ่งมีอยู่หลายวิธีการด้วยกัน แต่ที่นิยมกันมากที่สุด ก็เห็นจะเป็นการจัดตั้งบริษัทไทยขึ้นมาเพื่อหลีกเลี่ยงเกณฑ์ต่างๆ ในการถือครองที่ดิน ซึ่งในบรรดาบริษัทเหล่านั้นก็มีทั้งที่จัดตั้งขึ้นโดยวัตถุประสงค์เพื่อประกอบธุรกิจจริงๆ  กับที่จัดตั้งขึ้นเพียงเพื่อวัตถุประสงค์ในการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดในเรื่องการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวเท่านั้น

 

                    โดยวิธีการคือคนต่างชาติจะถือหุ้นส่วนน้อยหรือประมาณไม่เกิน 49% ส่วนอีก 51% ที่เหลือก็มักจะให้คนไทยที่รู้จักกันเข้าถือหุ้นแทน หรือที่เรียกกันโดยทั่วไปว่า นอมินี (Nominee)” พอกล่าวมาถึงตอนนี้ ผมต้องเรียนให้คนไทยที่จะถือหุ้นแทนคนต่างชาติในลักษณะดังกล่าวทราบว่าพฤติกรรมการถือหุ้นแทนของคนไทยนั้นถือเป็นการกระทำทีผิดกฎหมายและมีความผิดตามมาตรา 113 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งระบุไว้ดังนี้

 

                    ผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามความในมาตรา 97 หรือมาตรา 98 มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งจำทั้งปรับ

 

                    (มาตรา 97 ได้กำหนดให้นิติบุคคลที่ถือหุ้นโดยคนต่างด้าวเกินกว่า 49% ของทุนจดทะเบียนหรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้นถือเสมือนเป็นคนต่างด้าว)

 

                    ตอนนี้ผมเชื่อว่าท่านผู้อ่านคงพอจะเข้าใจแล้ว่าเหตุใดคนต่างด้าวเหล่านั้นถึงต้องจัดตั้งบริษัทไทยขึ้นมาเพื่อถือครองที่ดิน อย่างไรก็ตามผมขอเรียนว่าถึงแม้คนต่างด้าวดังกล่าวนั้นจะได้มีการจัดตั้งบริษัทขึ้นมาเพื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยให้มีการถือหุ้นส่วนใหญ่โดยผู้ถือหุ้นไทยก็ตาม แต่ตามมาตรา 74 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ได้กำหนดให้อำนาจเจ้าหน้าที่ในการสอบสวนและเรียกบุคคลที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำ หรือส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องได้ตามความจำเป็น ในกรณีที่มีเหตุควรเชื่อได้ว่าการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจะเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือเป็นที่ควรเชื่อได้ว่าบุคคลใดจะซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าวก็ให้ขอคำสั่งต่อรัฐมนตรีว่า เห็นควรให้ดำเนินการอย่างไร ซึ่งหากภายหลังการตรวจสอบเห็นว่าเป็นกรณีที่มิชอบด้วยกฎหมายเนื่องจากเป็นการให้คนไทยถือหุ้นแทนเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายแล้ว ก็ให้ทำการจำหน่ายที่ดินดังกล่าวภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วันแต่ไม่เกิน 1 ปี

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ