Loading

สผ.เมินแก้กฎEIAคอนโด ให้รอประชาพิจารณ์เม.ย.นี

วันที่ : 3 เมษายน 2549
สผ.เมินแก้กฎEIAคอนโด ให้รอประชาพิจารณ์เม.ย.นี้

                    นายพิเชษฐ ศุภกิจจานุสันติ์ กรรมการบริหาร บริษัท แกรนด์ยูนิตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินโดยการซื้อซากตึกที่สร้างค้างไว้ในช่วงวิกฤตมาพัฒนาต่อ เปิดเผย ""ฐานเศรษฐกิจ"" ว่า บริษัทฯเริ่มถอดใจในการซื้อซากตึกร้างนำกลับมาพัฒนาต่อ เนื่องจากยิ่งนานวันซากตึกร้างที่ถูกทิ้งไว้นานมักมีปัญหาต่างๆตามมามากมาย ทั้งในเรื่องของข้อกฎหมายและตัวตึกเองที่อำพรางปัญหาไว้มากมายในตัวตึก ทำให้เกิดความเสี่ยงสูงสำหรับผู้ประกอบการที่จะเข้าซื้อ อย่างเช่นโครงการคอนโดมิเนียมย่านอโศกที่บริษัทซื้อซากตึกมาพัฒนาต่อจำนวน 36 ชั้น หลังเข้าซื้อปรากฏว่ามีปัญหาที่มองไม่เห็นในตอนแรกตามมาอีกมาก อีกทั้งขั้นตอนในการขออนุญาตต่างๆจากหน่วยงานภาครัฐที่ใช้เวลานานขึ้น อาทิ  ในเรื่องของการยื่นขอสิ่งแวดล้อมแต่เดิมนั้นสามารถเข้าคณะกรรมการ สิ่งแวดล้อมของกรุงเทพมหานครได้เลย แต่ปัจจุบันต้องเข้าคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพย์ยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สวล.) ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาในการพิจารณานานขึ้น และมีข้อปฏิบัติที่มาก โดยบางข้อผู้ประกอบการก็ไม่สามารถปฏิบัติตามได้ทั้งหมด

 

                    นอกจากนั้นแล้ว ยังมีปัญหาในเรื่องของเจ้าของซากตึกและเจ้าหนี้พยายามยื้ออาคารไว้ให้นานที่สุดเพื่อรอเวลาให้ตึกมีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งแต่ก่อนหน้าช่วงฟื้นวิกฤตใหม่ราคาตึกยังไม่สูงอย่างเช่นในปัจจุบัน ดังนั้นทางบริษัทฯเห็นว่าการซื้อที่ดินโดยการนำมาพัฒนาเองตั้งแต่ต้นจะมีความเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อซากตึกร้างซึ่งเริ่มไม่คุ้มกับการลงทุนแล้วแต่หากภาครัฐยังต้องการให้เอกชนเข้ามาช่วยสางปัญหาซากตึกที่สร้างค้างไว้ต่อ ควรจะมีการส่งเสริมในเรื่องต่างๆให้กับผู้ประกอบการเพื่อเป็นแรงจูงใจบ้างโดยอยากให้มีการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและสถาบันการเงิน ถึงแม้ว่าการซื้อซากอาคารร้างมาพัฒนาต่อส่วนหนึ่งเป็นธุรกิจซึ่งผู้ประกอบการซึ่งทุกรายมุ่งหวังกำไรแต่ก็เป็นการช่วยสร้างสภาพแวดล้อมในเขตเมืองให้ดูสวยงามขึ้นที่กว่าที่จะมองไปทางไหนก็เห็นตึกร้างดำทะมึน กลายเป็นแหล่งมั่วสุมและก่อให้เกิดอาชญากรรม

 

                    นายพิเชษฐ์ กล่าวต่อว่า ขณะนี้ผู้บริหารของบริษัทได้มีการประเมินแผนการดำเนินธุรกิจของบริษัทใหม่จากนโยบายเดิมคือมุ่งซื้อซากตึกร้างมาพัฒนาต่อ โดยอาจเปลี่ยนแผนธุรกิจเป็นซื้อที่ดินเปล่าเพื่อนำมาดีเวลลอปเองตั้งแต่ต้นเพราะมีความยุ่งยากน้อยกว่า อย่างไรก็ดี แนวทางการดำเนินธุรกิจใหม่ของบริษัท ไม่ได้มีข้อจำกัดว่าจะต้องพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแต่เพียงอย่างเดียวโดยอาจจะพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์แบบนีชมาร์เก็ตด้วยก็ได้ โดยคอนเซ็ปท์ของการพัฒนาก็คือยังคงเป็นที่อยู่อาศัยในเมืองแต่ไม่จำเป็นต้องอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าแต่หากสามารถซื้อที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าได้ในราคาไม่แพงก็จะเป็นการเพิ่มโอกาสในการขายอย่างหนึ่ง

 

                    ทั้งนี้เงื่อนไขในการพัฒนาเองในตลาดคอนโดมิเนียมคือจะต้องไม่ทำตลาดเดียวกับแอล.พี.เอ็น. ส่วนบ้านเดี่ยวนั้นจะไม่เข้าไปพัฒนาเพราะจะเข้าไปซ้ำกับบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) พันธมิตร 1 ใน 3 ที่ถือหุ้นของบริษัทที่ได้ร่วมกับบริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน)  พัฒนาไว้ก่อนหน้านี้ โดยราคาทาวน์เฮาส์ในเมืองจะจับอยู่ที่ระดับราคา 5-8 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียม ระดับราคาขายอยู่ที่ 30,000-40,000 บาทต่อตร.ม. ไซซ์โครงการไม่ใหญ่เท่ากับแอล.พี.เอ็น. แต่กระจายทำเลอยู่โดยรอบเมือง ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาทำเลหลายแปลงด้วยกัน เพื่อเตรียมที่จะพัฒนาในปี 2550 ส่วนโครงการพาร์ควิลล์ วิภาวดี ปัจจุบันนี้พัฒนาไปแล้วสองเฟส ยังคงเหลืออาคารที่จะต้องพัฒนาต่ออีก 8 อาคาร มูลค่า 600 ล้านบาท

 

                    ด้านนายทรงศักดิ์ นุชประยูร ผู้อำนวยการกองควบคุมอาคาร กรุงเทพมหานคร ได้กล่าวถึงเรื่องการทำงานของกรุงเทพมหานครว่า ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงการปฏิบัติแต่อย่างใดไม่ว่าจะเป็นสมัยผู้ว่าราชการสมัคร สุนทรเวช หรือ อภิรักษ์ โกษะโยธิน ตึกที่สร้างค้างไว้ในช่วงวิกฤตใดที่เข้าเกณฑ์ตามที่กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ข้อที่ 50 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2542 โดยหากจะมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขทั้งในส่วนการใช้อาคาร หรือแบบแปลนในส่วนที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง ต้องปฏิบัติตามหลัก คือ 1.ต้องจัดให้มีระบบระบายอากาศ ระบบไฟฟ้า และระบบป้องกันเพลิงไหม้ 2.ไม่เป็นการเพิ่มพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นเกินร้อยละสองของพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นที่ได้รับอนุญาตไว้ในครั้งแรก 3.ไม่เป็นการเพิ่มความสูงของอาคาร 4.ไม่เป็นการเพิ่มพื้นที่ปกคลุมดิน และ  5. ไม่เปลี่ยนตำแหน่งหรือขอบเขตของอาคารให้ผิดไปจากที่ได้รับอนุญาตไว้ในครั้งแรก โดยหากตึกสร้างค้างไว้เข้ากฎเกณฑ์ตามที่กล่าวมานี้ ทางกรุงเทพฯก็ดำเนินไปตามขั้นตอน ในทางกลับกันขั้นตอนการปฏิบัติต่างๆ กลับเร็วขึ้นกว่าเดิม มีการลดขั้นตอนต่างๆ ลง เนื่องจากเป็นนโยบายของผู้ว่าฯ ที่ต้องการบริการประชาชนให้มีความสะดวกและรวดเร็ว ส่วนกรณีที่มีปัญหานั้นโดยมากคือใบอนุญาตก่อสร้างขาดอายุ

 

                    นายทรงศักดิ์ กล่าวต่อว่า ขณะนี้มีเอกชนเข้ามาขอใบอนุญาตก่อสร้างต่อเป็นจำนวนมาก เป็นไปได้ว่าอาจจะหนีผังเมืองฉบับใหม่ที่กำลังจะออกมา ซึ่งหากเป็นตึกที่สร้างค้างไว้ที่มีการต่อใบอนุญาตก่อสร้างทุกปี กรุงเทพฯก็อนุญาตให้มีการก่อสร้างต่อเท่ากับจำนวนชั้นที่ขออนุญาตไว้ในตอนแรก แต่หากใบขออนุญาตก่อสร้างหมดอายุลงและไม่ได้มีการต่อก็สามารถสร้างต่อได้เท่ากับจำนวนชั้นที่สร้างค้างไว้เท่านั้น

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ