Loading

รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น งัดไม้เด็ดคุ้มครองคนซื้อบ้า

วันที่ : 27 มีนาคม 2549
รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น งัดไม้เด็ดคุ้มครองคนซื้อบ้าน

                    ""กรมที่ดิน""  รื้อใหญ่ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน เสนอแก้ไขรวดเดียว 12 ประเด็น หวังอุดช่องโหว่ข้อกฎหมาย งัดไม้เด็ดสยบเจ้าของโครงการไม่ให้เอาเปรียบผู้ซื้อบ้าน และกำราบลูกบ้านที่ชอบสร้างปัญหาบุกรุกพื้นที่ส่วนกลาง-ใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย พร้อมเสนอแก้ข้อกำหนดล้อมคอกปัญหาถนนส่วนกลางมีภาระจำยอม และเพิ่มมาตรฐานระบบระบายน้ำ

 

                    นายบุญเชิด คิดเห็น ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน เปิดเผย ""ประชา ชาติธุรกิจ"" ว่า ขณะนี้กรมที่ดินอยู่ระหว่างเสนอปรับปรุงแก้ไขกฎหมายและข้อกำหนดที่สำคัญๆ ใน 2 ส่วนด้วยกัน คือ 1) การแก้ไขข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน และ 2) แก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อให้มีความคล่องตัวและมีประสิทธิภาพในการบังคับใช้มากขึ้น

 

                    การเสนอแก้ไขข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินมีประเด็นที่จะแก้ไข 2 ส่วน คือ การแก้ไขข้อ กำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 8 (3) พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน เรื่องการขออนุญาตใช้ถนนเมนหลักในโครงการเป็นทางร่วมกรณีผู้ประกอบการขยายโครงการเฟสใหม่ในพื้นที่ติดกัน เนื่องจากกรมที่ดินได้รับการร้องเรียนจากผู้อยู่อาศัยจำนวนมากว่า ได้รับความเดือดร้อนและไม่ได้รับความสะดวกในการใช้ถนนเมนหลัก เพราะปัจจุบันผู้ประกอบการสามารถขออนุญาตจากลูกบ้านให้ใช้ถนนเมนหลักเป็นทางเข้าออกร่วมกันได้ โดยให้เป็นถนนภาระจำยอม

 

                    กรมที่ดินจึงเสนอให้แก้ไขกฎหมายกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องนำเสนอรายละเอียดเกี่ยวกับแผนผังการขยายโครงการในอนาคต เพื่อจะได้กำหนดให้โครงการก่อสร้างถนนเมนหลักรองรับการสัญจรไปมาได้เพียงพอ และไม่ส่งผลกระทบต่อลูกบ้าน นอกจากนี้จะเสนอแก้ไขข้อกำหนดเพื่อเพิ่มเติมมาตรฐานระบบระบายน้ำในโครงการให้ชัดเจนขึ้น เนื่องจากมีการร้องเรียนเข้ามาว่าโครงการจัดสรรบางแห่งทำเลที่ตั้งอยู่ต่ำกว่าแหล่งน้ำในบริเวณใกล้เคียง อาศัยวิธีติดตั้งเครื่องสูบน้ำออกจากโครงการเพื่อระบายน้ำ แทนที่จะถมดินเพื่อให้พื้นที่ก่อสร้างอยู่สูงกว่าแหล่งน้ำ

 

                    นายบุญเชิดกล่าวว่า สำหรับความคืบหน้าการเสนอปรับปรุงแก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรฯ ขณะนี้เรื่องยังอยู่ที่กองนิติการ กรมที่ดิน โดยสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เสนอแก้ไข 12 เรื่อง คือ 1) มาตรา 4 เพิ่มเติมนิยาม ""สาธารณูปโภค"" จากปัจจุบันมีเพียงนิยามของคำว่า ""บริการสาธารณะ"" จึงทำให้เกิดปัญหาว่าอะไรบ้างที่เป็นสาธารณูปโภคในโครงการ และมีผลต่อการค้ำประกันการบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคในโครงการ

 

                    2) มาตรา 5 เพิ่มเติมข้อความให้หน่วยงานอื่นที่ไม่ได้อยู่ภายใต้ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินฯ เช่น โครงการที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ ต้องจัดให้มีมาตรฐานการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามมาตรฐานที่กำหนดใน พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินฯ

 

                    3) มาตรา 44 เพิ่มเติมคำว่า ""และ-หรือ"" ต่อท้ายข้อความในวงเล็บ 2 เพื่อแก้ปัญหาในทางปฏิบัติ กรณีเจ้าของโครงการทำโครงการหลอกๆ ขึ้นมาเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินไม่อนุมัติโครงการ เช่น การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายกับผู้ซื้อในอัตราสูง

 

                    4) เพิ่มเติมบทบัญญัติให้ผู้ซื้อที่ดินจำนวนครึ่งหนึ่งหรือ 50% ของแปลงย่อยที่ดินในโครงการ สามารถรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลได้ และกำหนดให้ผู้จัดสรรในฐานะเจ้าของโครงการต้องจ่ายเงินสมทบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ครบ 7% ของค่าก่อสร้างสาธารณูปโภคอย่างต่อเนื่อง

 

                    5) เสนอให้ที่ดินสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทันที และให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจในการออกใบแทนและแจ้งการได้มาของที่ดินสาธารณูปโภค เพื่อแก้ปัญหาเจ้าของโครงการไม่ส่งมอบโฉนดที่ดิน หรือไม่โอนทรัพย์สินให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

 

                    6) มาตรา 13 เสนอปรับปรุงองค์ประกอบของคณะกรรมการจัดสรรฯ หลังกรมโยธาธิการและกรมผังเมืองถูกรวมเป็นกรมโยธาธิการและผังเมือง 7) มาตรา 22 เสนอให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรฯ สามารถวินิจฉัยว่ามีการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เพื่อแก้ปัญหาการหลีกเลี่ยงขออนุญาตจัดสรร

 

                    8) เสนอเพิ่มอำนาจของคณะกรรมการจัดสรรฯ ที่จะสั่งไม่ให้จำหน่ายที่ดินในโครงการได้ กรณีตรวจสอบพบว่าผู้จัดสรรที่ดินกระทำผิดไปจากที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินอนุญาต 9) มาตรา 52 เพิ่มเติมคำว่า ""ผู้ใดกระทำการใดๆ..."" เพื่อให้ครอบคลุมการเอาผิดถึงผู้ซื้อได้ จากปัจจุบันที่ผู้ซื้อกระทำผิดตาม พ.ร.บ.จัดสรรฯ อาทิ การรุกล้ำพื้นที่ส่วนกลาง

 

                    10) เสนอให้มีกฎหมายคุ้มครองไม่ให้ที่ดินสาธารณูปโภคถูกอายัดหรือบังคับคดี เพื่อไม่ให้เกิดความยุ่งยากในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 11) กำหนดระยะเวลาให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องรังวัดเพื่อแบ่งแปลงที่ดินในโครงการ หากฝ่าฝืนใบอนุญาตจัดสรรจะถูกยกเลิก และ 12) ห้ามไม่ให้ผู้ซื้อใช้ประโยชน์ที่ดินผิดวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย อาทิ ซื้อที่ดินไปก่อสร้างเป็นโรงงานอุตสาหกรรม เป็นต้น

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ