Loading

3 นายกชำแหละอสังหา 2019 ก้าวให้ข้าม LTV-โฟกัสลงทุนพอเพียง

วันที่ : 4 กุมภาพันธ์ 2562
อีเวนต์ใหญ่แห่งปีของ 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน จัดสัมมนาหัวข้อ "อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2562" ปลายเดือนมกราคมที่ผ่านมา ครบถ้วนทั้งข้อมูลความเป็นไปในภาพรวมของปี 2561 รวมทั้งแนวโน้มปี 2562 ท่ามกลางปัจจัยบวก-ลบที่ต้องเผชิญ ขวัญกำลังใจ ที่พึงมีให้แก่กันของผู้ประกอบการ คือ สินค้าที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าปัจจัยสี่ ถึงยังไงก็ตาม การซื้อบ้านยังเป็นความจำเป็นขั้นพื้นฐานของมนุษย์
อีเวนต์ใหญ่แห่งปีของ 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน จัดสัมมนาหัวข้อ "อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2562" ปลายเดือนมกราคมที่ผ่านมา ครบถ้วนทั้งข้อมูลความเป็นไปในภาพรวมของปี 2561 รวมทั้งแนวโน้มปี 2562 ท่ามกลางปัจจัยบวก-ลบที่ต้องเผชิญ ขวัญกำลังใจ ที่พึงมีให้แก่กันของผู้ประกอบการ คือ สินค้าที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าปัจจัยสี่ ถึงยังไงก็ตาม การซื้อบ้านยังเป็นความจำเป็นขั้นพื้นฐานของมนุษย์

          มองต่างมุม-ฟองสบู่คอนโดฯ

          ประเดิมด้วย "ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์"นายกสมาคมอาคารชุดไทย ประเมินปัจจัยบวกปีหมูบินว่า GDP ยังคงโตต่อเนื่องที่ 4%

          และแม้ว่าปีที่แล้ว นักท่องเที่ยวจีนลดลง แต่ก็ค่อย ๆ กลับมาแล้ว เพียงแต่อาจยังไม่ฟื้นตัวเทียบเท่าตอนที่มีสถิติพีกสูงสุด อย่างไรก็ตาม มีตัวช่วยจากลูกค้าชาวต่างชาติเข้ามาทำงานในประเทศไทยมากขึ้น เช่น คนจีน เพิ่มขึ้น 68% ในรอบ 5 ปี

          แนวโน้มปี 2562 สินค้าคอนโดมิเนียมยังมีการเติบโตได้ แต่เป็นการเติบโตในอัตราชะลอตัวในแง่ของการขายที่ 7.6% เหตุผลมาจาก 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวคอนโดฯจำนวนมาก มียอดขาย รอโอน หรือ backlog สะสมทยอยก่อสร้างให้เสร็จเพื่อส่งมอบในอนาคต

          แน่นอนว่าส่วนหนึ่งอาจโอนได้ ส่วนหนึ่ง ที่อาจจะโอนไม่ได้เช่นกัน คำนวณแล้วจำนวนที่โอนได้ยังคิดว่าอยู่ในระดับไม่วิกฤต

          "จำนวนหน่วยหรือจำนวนมูลค่า ดิฉันมีความเห็นว่ายังคงเติบโตเล็กน้อย หรือทรงตัวเท่านั้น แต่ไม่ถึงขั้นติดลบ เนื่องจากว่าฐานของปี 2561 เป็นฐานที่กระโดดขึ้นไปมากกว่าปกติ ถ้ามองผิวเผิน จะคิดว่า คอนโดฯเกิดฟองสบู่ ขายโอนกันเยอะ แต่ว่าคนที่พูดบางรายลืมนึกถึงปัจจัยการเพิ่มขึ้นของจำนวนสถานีรถไฟฟ้า การเพิ่มขึ้นของจำนวนสายรถไฟฟ้า จึงต้องเกิดดีมานด์ขึ้นในพื้นที่ใหม่ ๆ กลุ่มลูกค้าใหม่ ๆ จะเอาหน่วยโอนของปีปัจจุบันไปเทียบกับอดีตเก่า ๆ ที่มีสถานี (รถไฟฟ้า) จำนวนน้อย แล้วก็บอกว่าเกิดฟองสบู่ ดิฉันไม่เห็นด้วยในฐานะสมาคมอาคารชุดไทย..."

          ม่วงแป้กยาว-น้ำเงินแข่งดุ

          ทำเลเด่นยังยกให้ "จตุจักร ห้วยขวาง ลาดพร้าว ราชเทวี" ดีมานด์สูงต่อเนื่อง ทำเลที่ควรหลีกเลี่ยง มองไปที่แนวรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง "สีม่วง-สีน้ำเงินต่อขยายฝั่งธนฯ" เพราะมีการแข่งขันสูง ทั้งด้านยูนิตและจำนวนโครงการ

          ในแง่กำลังซื้อลูกค้า มองจากมุมที่อัตราการว่างงานต่ำ มนุษย์เงินเดือนรายได้ปรับตัวขึ้น 5.5% จึงฟันธงว่าห้องชุดตลาดกลาง-บนยังขายได้ ถ้าเงินน้อยก็ซื้อยูนิตเล็ก เงินมากหน่อย ก็ซื้อยูนิตใหญ่ ความต้องการเรียลดีมานด์ วันนี้ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง ถ้าคนยังมีกำลังซื้อ จากรายได้ประจำ

          ส่วนห้องชุดตลาดล่างควรเร่งระบายสต๊อกที่มีอยู่ รวมทั้งหลีกเลี่ยงการทำตลาดใหม่ (ลงทุนใหม่)

          นอกจากนี้ โมเดลธุรกิจขายสิทธิการเช่า หรือลีสโฮลด์ เป็นทางเลือกใหม่สำหรับลูกค้าที่อยากอยู่ในเมือง แต่การซื้อแบบโอนกรรมสิทธิ์ หรือฟรีโฮลด์ ราคาแพงเกินเอื้อม

          ดังนั้น ห้องชุดขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี ถ้าเจาะผู้ซื้ออายุ 35-40 ปี บวกอายุการเช่า 30 ปี เท่ากับอายุตัว 70 ปี เรียกว่าอยู่ได้จนแก่ โดยไม่เดือดร้อน อะไร

          คาถาอยู่รอด ลูกค้า Super Fan

          "ดร.อาภา" มองด้วยว่า โครงการร่วมทุนกับต่างชาติ (JV-joint venture) มีแนวโน้มมากขึ้นไปอีก ปีที่แล้วสัดส่วนลงทุนอยู่ที่ 26% ของตลาดรวม ปีนี้คาดว่าเพิ่มเป็น 30%

          เหลียวกลับมาดีเวลอปเปอร์คนไทยต้องทำกลยุทธ์ธุรกิจแบบหลายขา ไม่ว่าจะเป็นให้ความระมัดระวัง ถ้าหากว่าทำเลไม่แจ่มแจ๋วจริง ๆ ก็ควรชะลอการลงทุน, เร่งระบาย backlog ตลาดกลาง-ล่างถ้าติดมือ หันมาเน้นทำคอนโดฯ ตอบสนองกลุ่มกำลังซื้อกลาง-บน

          การพัฒนาโครงการใหม่ต้องตอบสนองความต้องการเฉพาะรูปแบบ หรือ niche market เพื่อสร้างความแตกต่าง

          สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังเตรียมตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯมีคำแนะนำว่า ตอนนี้ไม่ใช่เวลาที่จะเข้า ท่านต้องไปสำรองเงินสดเพื่อใช้จ่ายให้พ้นวาระวิกฤตตอนนี้

          "สิ่งสำคัญที่สุด คือ การสร้างความพึงพอใจให้มากขึ้นกับฐานลูกค้าเดิม จุดโฟกัสเน้นการสร้าง super fan ลูกค้าแฟนคลับตัวจริง เสียงจริง ดีกับเขาให้สุดชีวิต หากวันใดที่บริษัทมีเหตุให้เกิดปัจจัยลบ super fan จะมาเป็นเบาะกันกระแทก ช่วยเหลือได้บ้างบางส่วน นี่คืออาวุธชิ้นสุดท้ายที่จะต้องทำ"

          อสังหาฯยังโต-ตจว.ไปต่อได้

          ถัดมา "พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย บนบทบาทเข้าไปช่วยยกระดับแพลตฟอร์มให้กับดีเวลอปเปอร์ต่างจังหวัด เปิดมุมมอง ถึงภาวะบูมเงียบของความต้องการที่พักอาศัยทั่วไทย

          "สถิติตอนนี้อสังหาฯภาคอีสานเติบโตดีขึ้น มีการขายแต่ก็ค่อย ๆ ไป ทางฝั่ง EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) ก็ยังขายได้เรื่อย ๆ เพื่อนผมทำโครงการ บ้านเดี่ยวก็ต้องรีบปิดเฟส เพราะจองหมดแล้ว สร้างไม่ทัน ยังขายได้ ในราคาหลังละ 3-4 ล้านขายดี..."

          ประเด็นที่พูดถึงกันมาก คือ นักท่องเที่ยว จีนลดลง สิ่งที่แชร์ข้อมูลออกมา คือ นักท่องเที่ยวจีนมีการเช็กอินห้องพักในภูเก็ตแบบยกครัว โดยเฉพาะหาด ป่าตองได้เห็นภาวะโอเวอร์บุ๊กกิ้ง ห้องพัก ไม่พอ ต้องส่งต่อไปยังโรงแรมใกล้เคียง ตัวชี้วัดอีกตัว คือ ช่วงโลว์ซีซั่นค่าห้อง 2,500 บาท สามารถอัพไปถึง 7,500 บาท/คืนก็มีมาแล้ว

          "ถ้าคนจีนไม่มั่นใจว่าที่ที่เขามาเที่ยว ปลอดภัย ลูกเล็กอยู่สบาย ท่องเที่ยวดี ค่าใช้จ่ายดี เขาไม่แบกกันมาทั้งครอบครัวหรอก บางคนบอกเราจะเสียชาติแล้ว เพราะคนจีนมาซื้ออสังหาฯบ้านเรา เยอะแยะ ตอนนี้ผลวิจัยของเว็บจีน ไทยเป็นอันดับหนึ่งในใจคนจีน เงินหยวนอ่อนค่าลงมาเรื่อย ๆ ไม่รู้จะทำอะไร ต้องไปซื้ออสังหาฯเก็บไว้ เขาก็เล็งประเทศไทยก่อนเลย ปีที่แล้วยอดขายคนจีน 2-5 หมื่นล้านบาท จากยอดขายทั้งตลาด 8 แสนล้าน มันเป็นจุดเล็กมากเมื่อเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์..."

          ทั้งนี้ "พรนริศ" ระบุว่า ปี 2561 มียอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งของใหม่และมือสอง 8-9 แสนล้านบาท ถือว่าสูงที่สุดในรอบ 6-7 ปี ปีนี้แม้มีปัจจัยลบเข้ามามาก แต่ภาคธุรกิจอสังหาฯก็ยังเติบโตได้อยู่

          "ส่วนตัวผมเชื่อว่าประเทศไทยยังไปต่อข้างหน้าได้ หลายครั้งเวลาที่รัฐบาลเรียกทั้ง 3 สมาคมเข้าไปถาม ทุกเซ็กเตอร์ มีปัญหาหมด พอมาถึงอสังหาฯของเรา growth ลดลง แต่เราก็ยัง growth อยู่ เราเป็นปัจจัยสี่ ทุกท่านทราบดี วัสดุก่อสร้างท่านก็ยังขายได้อยู่เรื่อย ๆ เพียงอาจจะจ่ายเครดิตยาวแล้วโดนเบี้ยวบ้าง ผู้รับเหมาก็มีงานอยู่เรื่อย ๆ ประเทศไทยต้องเดินต่อ คนต้องการมีบ้าน"

          รัฐบาลเสถียรภาพฟื้นเชื่อมั่น

          และกระดูกเบอร์ใหญ่ของวงการ "อธิป พีชานนท์" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรยอมรับว่า ปีนี้เป็นปีที่ต้องเหนื่อยกันหน่อยหนึ่ง ใครจะพูดยังไงก็ไม่ต้องคิดมาก ปีนี้ต้องทำใจ

          โดยชำแหละปัจจัยกระทบเรียงตัว เริ่มจาก "ดอกเบี้ย" ถ้าปรับขึ้นแค่ 0.25% ในปีนี้ก็จะดีมาก เพราะทุก ๆ 0.25% ที่ปรับขึ้น เพิ่มภาระต่อผู้ซื้อ 2% ความสามารถในการซื้อลดลงบางส่วน

          ผลกระทบนามธรรม คือ ทุกครั้งที่มีการปรับดอกเบี้ยขึ้น ส่งผลด้านจิตวิทยาต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้าโดยอัตโนมัติ

          ทั้งนี้ สงครามการค้าสหรัฐ-จีน หรือเทรดวอร์ กระทบเศรษฐกิจโลกชะลอตัวแน่นอน การลงทุนต้องแม่นยำมากขึ้น คาถาคือให้ลงทุนเท่าที่มีความสามารถในการชำระหนี้ได้ จุดเน้นคือ "สภาพคล่อง" มีความจำเป็นสูงสุดในปีนี้

          สำหรับการเมืองไทยที่กำหนดเลือกตั้ง 24 มีนาคม 2562 ต้องรอดูจนกว่าเห็นความชัดเจน ทำให้ประเมินว่า ครึ่งปีแรก 2562 คาดว่า new launch คงน้อย ถ้าครึ่งปีหลังพรรคการเมืองที่จัดตั้งรัฐบาลแล้วมีเสถียรภาพ ผู้ประกอบการมีความมั่นใจและทยอยเปิดตัวโครงการใหม่

          "...ฉะนั้น กลยุทธ์ครึ่งปีแรก จุดเน้นคือ พยายาม hold on บนของที่มีอยู่แล้ว"

          LTV-ของแสลง

          ไฮไลต์ครึ่งปีแรก หนีไม่พ้น มาตรการ LTV-loan to value มีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 โดยแบงก์ชาติบังคับเพิ่มเงินดาวน์ซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่ 2 จำนวน 20% ขึ้นไป สิ่งที่ต้องทำ คือ ทุกคนต้องเร่งระดมขายสินค้าคงค้างออกไปให้มากที่สุด

          เพราะถ้าเหลือติดมือข้ามไปหลังวันที่ 1 เมษายน ยูนิตสร้างเสร็จพร้อมอยู่ไม่มีเวลาผ่อนดาวน์ ทำให้ขายลำบากกว่าเดิม เพราะลูกค้าต้องผ่อนดาวน์แพงขึ้น

          ผลกระทบทางอ้อมจากมาตรการ LTV ทำให้วัฏจักรการลงทุนหมุนย้อนกลับไปหาโมเดลบ้านสั่งสร้าง หรือบ้านที่ต้องการเวลาผ่อนดาวน์ยาวขึ้น ไซด์เอฟเฟ็กต์ตามมา คือ ปัญหาร้องเรียน "สคบ.-สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค" สูงขึ้นรวมทั้งสินค้าใหม่จะถูกแข่งขันจากบ้าน-คอนโดฯมือสอง ซึ่งต้องจับตามองว่าปริมาณที่ออกมาขายแข่งมีปริมาณมากน้อยแค่ไหน

          รัฐ+เอกชนฝึกช่างพรีแคสต์

          "อธิป" ชำแหละรายสินค้า พบว่า "ทาวน์เฮาส์" แนวโน้มเติบโตสูงกว่าบ้านเดี่ยว-คอนโดฯเปรียบเทียบถ้าซื้อห้องชุด 30 ตารางเมตร แต่ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้ามี ทาวน์เฮาส์ 80-100 ตารางเมตร ในราคา 3 ล้านบาทเท่ากัน คนมักตัดสินใจซื้อทาวน์เฮาส์มากกว่า เพราะพื้นที่ใหญ่ขึ้น ได้โฉนดที่ดินอีกต่างหากส่วนสินค้าบ้านเดี่ยวมองว่า ทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑลตลาดเริ่มนิ่ง แตกต่างกับบรรยากาศการซื้อบ้านเดี่ยวในต่างจังหวัดมีสูงกว่า

          สรุปคือปีนี้ สินค้าแนวราบมีแนวโน้มเติบโตได้ ส่วนห้องชุดมีโอกาสทรงตัว หรือติดลบ 2-3%

          ถือโอกาสชำแหละไปถึงไซต์ก่อสร้างโครงการ ปีนี้ประเด็นหลักที่ไม่ควร มองข้าม คือ ปัญหาการใช้แรงงานก่อสร้าง โดยเฉพาะแรงงานต่างด้าว มีปัญหากฎระเบียบควบคุมเข้มงวด ทางออกยังทำได้ในเรื่องการใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูป (precast, prefab)

          อย่างไรก็ตาม ต้นทุนยังสูงกว่า ระบบก่อสร้างแบบดั้งเดิม (conventional) 10%

          สิ่งที่อยากเห็น คือ ความร่วมมือภาครัฐกับเอกชนในการฝึกอบรมช่างฝีมือ เพื่อมารับหน้าที่ติดตั้งพรีแคสต์ เพราะทุกวันนี้โรงงานพรีแคสต์ผลิตให้อย่างเดียว ไม่ได้มีบริการติดตั้งให้แต่อย่างใด

          จี้สางปมใหม่-การกู้ร่วม

          มีอีกประเด็นที่คำตอบยังไม่ชัดจาก "ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย" เป็นเรื่องพฤติกรรมการขอสินเชื่อ ซึ่งมีการทำ "กู้ร่วม" จำนวนมาก โดยเฉพาะสินค้าตลาดกลาง-ล่าง ราคาต่ำ 5 ล้านบาท

          ผลกระทบ คือ การกู้ร่วมมีผู้กู้หลัก-ซื้อเป็นบ้านหลังแรก เครดิต ไม่พอมีคนกู้ร่วม ถ้าหากมีการนับผู้กู้ร่วมว่าซื้อเป็นบ้านหลังแรกไปแล้ว ต่อมาถ้าผู้กู้ร่วมต้องการซื้อบ้านของตัวเอง จะถูกตีความซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 มีความหมายเท่ากับต้องดาวน์แพงกว่าบ้านหลังแรก อยู่ที่ 20%

          "ตอนนี้สัญญากู้ของคนรายได้ระดับปานกลาง หรือต่ำกว่า มีจำนวนการกู้ร่วมค่อนข้างอยู่ในเกณฑ์สูง ถ้ามีผลกระทบ ตลาดตรงนี้จะ soft ลงไป การขาย ก็จะยากขึ้น เพราะการกู้ร่วมทำให้คน กู้ร่วมซึ่งเขาไม่ได้เป็นคนกู้หลักเสียสิทธิ เขาก็ไม่อยากมาเสียสิทธิ"

          ฟองสบู่ VS โอเวอร์ซัพพลาย

          "มีคนพูดถึงเรื่องฟองสบู่ เรื่องโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งผมคิดว่าสับสนไปหมด จริง ๆ แล้วโอกาสเกิดสิ่งเหล่านี้พร้อม ๆ กันมันไม่มี โอเวอร์ซัพพลาย คือ ของเหลือ ฟองสบู่ คือ ของขาด คนแย่งกันซื้อจนต้องปรับราคาขึ้นไปแบบผิดปกติ ที่ไม่ได้มาจากต้นทุน มันจะเกิดพร้อมกันไม่ได้ มันเหมือนน้ำกับน้ำมัน"คำระบายความในใจยาว ๆ เวลาพูดเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ

          สำหรับกระแสลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะลูกค้าจีนช็อปซื้อที่อยู่อาศัยเมืองไทย คนในสังคมไทยแตกตื่นว่า คนจีนมาซื้อห้องชุดเยอะ แต่เมื่อตรวจสอบตัวเลขไส้ในพบว่า ปี 2561 ที่ระบุกันว่าตลาดร้อนแรง มีลูกค้าจีนซื้อเพียง 1 หมื่นยูนิต สัดส่วนน้อยกว่า 10% ของตลาดรวม ไม่น่ามีผลกระทบมากนัก

          "คนจีนไม่ได้กู้เงินภายในประเทศมาซื้อ ฉะนั้น ถ้าเกิดเขามีการระงับหรือชะลอการให้สินเชื่อ ห้ามเอาเงินออกนอกประเทศ เราค่อนข้างอ่อนไหว เพราะฉะนั้นก็ต้องแบ่งรับแบ่งสู้ให้ดี ว่าเราเอนไปหาคนจีนเยอะไป หรือพยายามสร้างพอร์ตโฟลิโอที่มีคนต่างชาติมาซื้อผสมอยู่ ที่เป็นส่วนน้อยด้วยซ้ำ"

          อุปสรรคเดิม ๆ EIA ล่าช้า

          "อธิป" สรุปมุมมองว่า แนวทางการพัฒนาโครงการในปีนี้ ดีเวลอปเปอร์ต้องเน้นเรื่องการดูแลสภาพคล่องตัวเอง เพราะธนาคารมีสิทธิ์ที่จะ conservative มากที่สุด ในปี 2562 ต้องมีสภาพคล่องที่เพียงพอ ถ้าเกิดบังเอิญยอดโอน ยอดขายไปเจอมาตรการ LTV หลังวันที่ 1 เมษายน แล้วตัวเลขไม่เข้าเป้า เมื่อถึงตอนนั้นการรันธุรกิจจำเป็นต้องมีแผนสำรองในการเสริมสภาพคล่องในการทำธุรกิจ

          ต่อมาอุปสรรคในการพัฒนาโครงการปีนี้ ยังเป็นเรื่อง "EIA-รายงาน ผลกระทบสิ่งแวดล้อม" เหมือนเดิม แต่ที่ทำท่าจะมากกว่าเดิม คือ ตอนนี้ การพิจารณา EIA มีการกระจายตัว เริ่มออกไปสู่ต่างจังหวัดแล้ว

          ปัญหาที่พบคือ แต่ละระบอบของจังหวัดมีมาตรฐานการพิจารณาของตัวเอง บางแห่งใช้เวลานานมากน้อยไม่เท่ากัน

          "...ตอนนี้ใครมีปัญหาเรื่อง EIA ต้องสะท้อนมาที่สมาคมโดยเร็ว ราคาค่าทำ EIA ต่อเล่มไปหลักล้านบาทแล้ว จากเดิมแค่หลักแสนบาท ในขณะที่ความล่าช้ายังคงเดิม"

          บทสรุปบรรทัดสุดท้าย ตลาดต่างจังหวัดน่าเป็นห่วงสภาพกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว

          สินค้าแนวราบต่างจังหวัดยังพอไปได้ แต่แนวสูงต้องระวัง
 
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ