Loading

อสังหาระยองระบายสต๊อกหนีกฎธปท. ปรับพอร์ตชะลอลงทุน-แบงก์รีเจ็กต์เงินกู้50-80%

วันที่ : 13 กุมภาพันธ์ 2562
อสังหาฯระยองปี 2562 ยังเหนื่อย ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกหนีมาตรการแบงก์ชาติ พร้อมปรับพอร์ตชะลอลงทุนโครงการใหม่ บางรายหันจับลูกค้าตลาดบนกำลังซื้อสูง ขณะที่ลูกค้าบ้านถูก "รีเจ็กต์" สินเชื่อทั้งบ้านราคาสูง-ราคาต่ำ 50-80% ขนาดโครงการ preapprove แล้วแบงก์ยังรีเจ็กต์สูง ด้าน "ทุนมหาชน-ทุนต่างถิ่น" ขยายลงทุนสวนทางทุนท้องถิ่น
          อสังหาฯระยองปี 2562 ยังเหนื่อย ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกหนีมาตรการแบงก์ชาติ พร้อมปรับพอร์ตชะลอลงทุนโครงการใหม่ บางรายหันจับลูกค้าตลาดบนกำลังซื้อสูง ขณะที่ลูกค้าบ้านถูก "รีเจ็กต์" สินเชื่อทั้งบ้านราคาสูง-ราคาต่ำ 50-80% ขนาดโครงการ preapprove แล้วแบงก์ยังรีเจ็กต์สูง ด้าน "ทุนมหาชน-ทุนต่างถิ่น" ขยายลงทุนสวนทางทุนท้องถิ่น

          ปี'62 อสังหาฯระยองยังชะลอ

          นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยองปี 2562 ยังคงชะลอตัว ส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่น้อยลง โดยเฉพาะตลาดบ้าน 1-3 ล้านบาท บางบริษัทเปิดเพียง 1 โครงการ หรือไม่เปิดเลย จากปกติเปิดปีละ 1-3 โครงการ ผู้ประกอบการบางโครงการเริ่มหันมาจับตลาดกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงขึ้น ขณะที่ความต้องการบ้านของผู้บริโภคยังคงมีอยู่ แต่ประสบปัญหาหลักด้านการเข้าถึงสินเชื่อสถาบันการเงินยากขึ้น ซึ่งเริ่มเห็นภาพตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 ปี 2561 เป็นต้นมา เช่น เมื่อก่อนลูกค้าเงินเดือน 3 หมื่นบาท สามารถกู้ซื้อบ้านได้ในราคา 2-3 ล้านบาท แต่ขณะนี้สามารถกู้ซื้อบ้านได้เพียง 1 ล้านกว่าบาท

          รวมถึงธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อยยากขึ้น อีกทั้งการปฏิเสธคำขอกู้ของลูกค้า (reject) ค่อนข้างมาก โดยบ้านราคา 1-2.5 ล้านบาท การ รีเจ็กต์ค่อนข้างสูงอยู่ที่ 50-80% ส่วนบ้านราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป การรีเจ็กต์อยู่ที่ 10-20% ซึ่งเป็นอัตราที่เพิ่มขึ้นจากต้นปี 2561 ทำให้บางครั้งอาจเห็นภาพผู้ประกอบการต้องขายบ้านหลังละประมาณ 4-5 รอบ แม้จะมีการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าเทียบกับมูลหนี้ (preapprove) เพื่อผ่านการอนุมัติก่อนไปขอสินเชื่อกับธนาคาร แต่ยังพบการรีเจ็กต์อยู่มาก

          ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ราคา 3-5 ล้านบาท แต่ด้วยกำลังซื้อหรือรายได้อาจยังไม่พอ จึงมักเริ่มต้นซื้อบ้านเดี่ยวชั้นเดียว ราคา 2-3 ล้านบาท อยู่อาศัยไม่เกิน 5 คนไปก่อน หลังจากนั้น 5-6 ปีจึงเริ่มขยับไปอยู่บ้านหลังใหญ่ขึ้น เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น โดยผู้ประกอบการมักนิยมทำบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม สำหรับคอนโดฯนั้นส่วนใหญ่อยู่ริมทะเล และมักเป็นบ้านพักตากอากาศมากกว่าที่อยู่อาศัย

          เร่งระบายสต๊อก-อัดโปรฯแรง

          ขณะเดียวกันจากมาตรการเพิ่มเงินดาวน์ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกบ้านด้วยการจัดโปรโมชั่นต่าง ๆ เช่น แถมเครื่องปรับอากาศ แจกทอง สมาร์ทโฟน ผ่อนฟรี 1 ปี มีส่วนลดหรือนำส่วนลดมาผ่อนให้ลูกค้า เป็นต้น

          ทั้งนี้ ปัจจุบันสัดส่วนกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังแรกอยู่ที่ 70-80% ส่วนหลังที่สองอยู่ที่ 20-30% ขึ้นอยู่กับพื้นที่ แต่เมื่อมีมาตรการ ธปท. บ้านหลังที่สองค่อนข้างกระทบ สิ่งที่น่ากังวลคือ เรื่องการกู้ร่วมที่ยังไม่ชัดเจน เนื่องจากสัดส่วนการกู้ร่วมกับการกู้เดี่ยวอยู่ที่ 50 : 50 ถ้าธนาคารเข้มขึ้น ต่อไปอาจจะต้องมีการกู้ถึง 3 คน ซึ่งมองว่ากระทบแน่นอน

          "อยากให้ภาครัฐเข้ามาช่วยเหลือภาคอสังหาฯ เพราะเป็นเซ็กเตอร์ใหญ่ ปัจจุบันบ้านราคา 3 ล้านบาท เงินดาวน์ 5% หรือ 150,000 บาท ลูกค้ายังไม่ค่อยไหว หากเก็บเงินดาวน์ 20% หรือ 600,000 บาท จบเลย ดังนั้นเมื่อลูกค้าซื้อบ้านไม่ได้ ดีเวลอปเปอร์ต้องชะลอการสร้าง จึงอยากให้มีการแก้ไขให้ตรงจุด เนื่องจากมองว่ามาตรการดังกล่าวคุมเข้ม จนเกินไปในทุกเซ็กเตอร์ แต่ตอนนี้มาตรการประกาศมาแล้ว ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัว เร่งระบายสต๊อกให้ขายออกก่อนที่จะถึงมาตรการเข้มในช่วงเมษายน 2562 รวมถึง รอดูทิศทางรัฐบาลด้วย

          เป็นห่วงเหมือนกันว่า ถ้าเซ็กเตอร์อสังหาฯ มีปัญหา กลัวจะกระทบทั้งประเทศ เพราะช่วยสร้างงานและเม็ดเงินได้มาก อยากให้คุมให้ถูกจุด ตรงไหนอยากได้บ้านอย่าไปเข้มมาก มันจะชะลอหมด แทนที่ตอนแรกเศรษฐกิจไม่ได้น่ากลัวอะไร แต่เดี๋ยวแย่จริง ๆ อย่างที่คาดการณ์ ถ้านโยบายธนาคารมีโอกาสผ่อนปรน จะเป็นการกระตุ้นอสังหาฯ ถ้านโยบายธนาคารเข้มขึ้นเรื่อย ๆ เป็นการชะลอธุรกิจอสังหาฯ"

          ทุนมหาชน-ท้องถิ่นรุกหนัก

          ขณะนี้สมาคมมีสมาชิกผู้ประกอบการ อสังหาฯกว่า 100 ราย เพิ่มขึ้นจากปี 2561 ที่มีประมาณ 80 ราย โดยมีรายใหม่ ๆ เกิดขึ้น บางส่วนเข้ามาทดแทนรายเก่า รวมถึงบางรายที่ยังไม่รู้จักสมาคมก็เข้ามา อีกทั้งมีผู้ประกอบการรายใหญ่จากจังหวัดชลบุรีเข้ามาดำเนินธุรกิจที่ระยอง จากกระแสเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

          นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เช่น บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) และบริษัท อรินสิริ แลนด์ จำกัด (มหาชน) โดยหลายรายเข้ามาลงทุนโซนบ้านฉาง เพราะทำเลใกล้อู่ตะเภาและสถานีสุดท้ายของรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน

          ปัจจุบันระดับราคาบ้านในจังหวัดระยอง ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว ราคาอยู่ที่ 2-4 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 3-5 ล้านบาท แต่โซนในตัวเมืองระยองราคาอยู่ที่ 4-5 ล้านบาท และ 10 กว่าล้านบาท โดยเฉพาะโซนถนนสุขุมวิทและถนน ค.2 รวมถึงโซนรัศมีประมาณ 2-3 กิโลเมตร (กม.) จากห้างเซ็นทรัลพลาซาระยอง และห้างแพสชั่น (Passione) ซึ่งเป็น ดีพาร์ตเมนต์สโตร์หลักของจังหวัดระยอง ส่งผลให้พื้นที่ตรงกลางระหว่าง 2 ห้างดังกล่าวเป็นทำเลที่บ้านราคาแพงที่สุด สำหรับโซนนิคมอุตสาหกรรม ได้แก่ นิคมมาบตาพุด และนิคมพัฒนา ส่วนใหญ่กว่า 80% ราคาอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท และอีก 20% ราคาอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท

          ที่ดินสุขุมวิทพุ่งร้อยล้าน บ้านฉางกระฉูด 500%

          ร้อนแรงไม่หยุดสำหรับความ

          เคลื่อนไหวในด้านราคาที่ดินในจังหวัดระยอง 1 ใน 3 จังหวัดที่ถูกประกาศเป็นเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดระยอง

          "เปรมสรณ์ ศรีวิบูลชัย" ได้สะท้อนภาพให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ถึงวันนี้ราคาที่ดินในจังหวัดระยองหลายอำเภอสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะถนนสุขุมวิทบริเวณห้างแพสชั่น ซึ่งมีความหนาแน่นสูง ราคาที่ดินประกาศขายเฉลี่ย 200,000-300,000 บาทต่อตารางวา หรือประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อไร่ โดยมีการซื้อขายกันบ้าง ขณะที่ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 36 บริเวณข้างเซ็นทรัลพลาซาระยอง มีประกาศขายไร่ละประมาณ 30-40 ล้านบาท แต่ยังไม่เห็นการซื้อขาย ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้ เพราะรายรับของลูกค้ายังคงเท่าเดิม

          สำหรับโซนบ้านฉาง ซึ่งอยู่ใกล้สนามบินอู่ตะเภาและสถานีรถไฟความเร็วสูง ราคาที่ดินขึ้นค่อนข้างมาก ตั้งแต่ประกาศเขตอีอีซีราคาขึ้นมาประมาณ 300-500% โดยตอนนี้ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ต่อไร่ จากเดิม 1 ล้านกว่าบาทต่อไร่ ทำให้การพัฒนาบริเวณนี้ชะลอลงเล็กน้อย โดยระดับราคาบ้านมีตั้งแต่ 1-6 ล้านบาท ซึ่งราคาบ้านสูงจะอยู่ใกล้บริเวณสนามกอล์ฟ ทั้งนี้ กำลังซื้อในโซนบ้านฉางยังไม่มาก หากเป็นกำลังซื้อสูงมาก ๆ จะไปพัทยา จังหวัดชลบุรีเลย เพราะยังไม่มี ห้างสรรพสินค้า
 
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ