หั่นที่จอดรถมิกซ์ยูส-คอนโด

          ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ปลดล็อกการพัฒนาที่ดินรอบ 33 สถานีรถไฟฟ้าในเมือง-ชานเมือง ธุรกิจเจ้าสัว-ยักษ์อสังหาฯ ปักธงปทุมวัน-บางรัก ตีโป่งแผนลงทุนปี'62-68 มูลค่าท่วม 2.3 แสนล้าน จับตานิยามใหม่ถนนสาย เจ้าสัว โครงการมิกซ์ยูส-คอนโดฯเส้นพระราม 4 รับอานิสงส์สูงสุด 1.5 แสนล้าน นายกคอนโดฯขานรับ ชี้หั่นที่จอดรถ-เพิ่มพื้นที่ขายจูงใจลดราคา ชิงลูกค้า

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากภาพรวมร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่มีข้อกำหนดส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ในย่านใจกลางเมือง โดยมีจุดโฟกัสทำเลโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า 11 สถานีในย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดีสามารถลดพื้นที่อาคารจอดรถ และทำเลนอกซีบีดี 22 สถานี สามารถลงทุนเพิ่มเพื่อแลกกับได้รับ FAR bonus (สร้างพื้นที่อาคารได้เพิ่มขึ้น) กลายเป็นปัจจัยบวกต่อวงการพัฒนาโครงการตึกสูง ทั้งประเภทที่อยู่อาศัยและมิกซ์ยูส

          ปลดล็อก 33 สถานีรถไฟฟ้า

          โดย รศ.ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้จัดทำ โครงการปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) กล่าวว่า ผังเมืองใหม่เพิ่มมาตรการลดจำนวนที่จอดรถทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่เป็นโครงข่ายสมบูรณ์ เน้นพื้นที่ใจกลางเมืองก่อนเพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนตัวเดินทางเข้าในเมือง และส่งเสริมให้คนหันมาใช้รถไฟฟ้ามากขึ้น

          สรุปสาระสำคัญ ทำเลใจกลางเมือง การพัฒนาโครงการสามารถลดพื้นที่จอดรถได้ 25% ในรัศมี 500 เมตร กรณีเป็น สถานีร่วมเพิ่มรัศมีเป็น 800 เมตร มี 11 สถานี ในเขตปทุมวัน เขตบางรัก ได้แก่ สนาม ศุภชลาศัย สยาม ชิดลม เพลินจิต ราชดำริ ศาลาแดง ช่องนนทรี สุรศักดิ์ สามย่าน สีลม ลุมพินี

          ส่วนทำเลชานเมืองที่อยู่ระหว่างก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่เชื่อมการเดินทางเข้าเมือง จะส่งเสริมให้มีการพัฒนา พื้นที่จอดรถเพิ่มขึ้น โดยแลกกับได้รับโบนัส FAR (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อขนาดที่ดิน) เพิ่มขึ้นไม่เกิน 20% เงื่อนไขถ้าทำที่จอดรถเพิ่ม สัดส่วน 30 ตารางเมตร/1 คัน

          มี 22 สถานี ได้แก่ สถานี กม.25, ดอนเมือง, หลักสี่, วัชรพล, มีนบุรี, บางซื่อ, ลาดพร้าว, หมอชิต, บางบำหรุ, ตลิ่งชัน, ศูนย์ วัฒนธรรมฯ, บางกะปิ, มักกะสัน, หัวหมาก, ลาดกระบัง, ศูนย์สิริกิติ์, สะพานตากสิน, หลักสอง, ศรีเอี่ยม, สะพานพระราม 9, ราษฎร์บูรณะ, รางโพธิ์

          เจ้าสัว-ยักษ์ธุรกิจลงทุนรอ

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สำรวจแผนลงทุนในพื้นที่ 33 สถานีรถไฟฟ้าดังกล่าว พบว่า ช่วงปี 2562-2568 มีแผนลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มูลค่ารวม 232,495 ล้านบาท ที่คาดว่าได้ผลดี จากการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่

          ทั้งในเรื่องการลดพื้นที่ก่อสร้างที่จอดรถในอาคารพื้นที่ในเมือง 11 สถานี รัศมี 500-800 เมตร และการกำหนด FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) และ OSR (อัตราส่วนของพื้นที่ว่างอาคารรวม) ยังเหมือนเดิมสูงสุด FAR 1 : 10 คือ พื้นที่ พ 8 (พาณิชยกรรม) และมีโบนัส เพิ่ม หากเอกชนเพิ่มพื้นที่สีเขียว ที่จอดรถ สร้างอาคารประหยัดพลังงาน

          ทั้งนี้ ทำเลพระราม 4 เป็นพื้นที่ได้รับปัจจัยบวกมากที่สุด สัดส่วน 66% มูลค่ารวม 153,300 ล้านบาท รองลงมาทำเล ลุมพินี สัดส่วน 18% มูลค่า 41,500 ล้านบาท และพื้นที่รอบนอกสัดส่วน 8% มูลค่ารวม 18,000 ล้านบาท (ดูกราฟิกประกอบ)

          สำหรับประเภทโครงการ แบ่งเป็นซัพพลายสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศ บิลดิ้ง มีพื้นที่รวม 1,008,870 ล้านตารางเมตร พื้นที่ค้าปลีก 425,540 ตารางเมตร คอนโดมิเนียม 4,836 ยูนิต โรงแรม 3,100 ห้องพัก เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 1,104 ยูนิต ที่คาดว่าได้รับผลประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมกะโปรเจ็กต์ภาคเอกชนตามแนวถนนพระราม 4 อาทิ โครงการวัน แบ็งคอก หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนสาทร (ถนนวิทยุ) มูลค่าโครงการ 1.2 แสนล้านบาท, สามย่านมิตรทาวน์ หัวมุมสามย่าน มูลค่าโครงการ 8,500 ล้านบาท, เดอะปาร์ค ติดถนนพระราม 4- คลองเตย มูลค่าโครงการ 2 หมื่นล้านบาท ทั้ง 3 โครงการนี้เป็นของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี, ดุสิต-เซ็นทรัลพาร์ค ทำเลหัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 มูลค่าโครงการ 37,000 ล้านบาท ร่วมทุนระหว่างกลุ่มดุสิตธานีกับเซ็นทรัลกรุ๊ป ฯลฯ

          เพิ่มเกณฑ์แนวถนน-รถไฟฟ้า

          นายภัทรชัยกล่าวว่า ร่างผังเมืองฉบับใหม่วางคอนเซ็ปต์เป็น polycentric หรือมีหลายศูนย์กลาง ส่งเสริมพัฒนาแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก โดยเฉพาะใจกลางเมืองเป็นศูนย์กลางธุรกิจให้เมืองกระชับ เช่น พระราม 9 มักกะสัน จตุจักร วางแผนให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่

          โดยย่านพระราม 9 ปรับผังสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เป็นสีแดง (พาณิชยกรรม), เพิ่มพื้นที่สีแดงโซน "นานา- สุขุมวิทตอนปลาย", กำหนดบริเวณ "คลองสาน-ย่านถนนพระราม 1" เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์

          พื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง ทั้งสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และแบริ่ง- สมุทรปราการ) เช่น เขตลาดพร้าว วังทองหลาง บางกะปิ บึงกุ่ม คันนายาว สวนหลวง ศรีนครินทร์ ปรับจากสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นสีส้ม (ที่อยู่ อาศัยหนาแน่นปานกลาง)

          พื้นที่ตลอดแนวถนนรามคำแหงรัศมีริมถนน 500 เมตร ปรับจากสีเหลืองเป็นสีส้ม, ขยายพื้นที่สีน้ำตาลแนวถนนพหลโยธินช่วง "ห้าแยกลาดพร้าว-แยกรัชโยธิน", ขยายพื้นที่สีส้ม "แยกหลักสี่ แจ้งวัฒนะ", ขยายพื้นที่สีส้มแนวคลองประปา, ปรับสีเหลืองริมถนนวิภาวดีรังสิต ตรงข้ามนอร์ธปาร์คเป็นสีส้ม, ปรับพื้นที่ริมถนนรามอินทราจากเดิมสีเหลืองเป็นสีส้มตลอดแนว

          "สถานีร่วม" เนื้อหอม

          นอกจากนี้ ส่งเสริมพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อ 2 สายในรัศมี 800 เมตรของรถไฟฟ้า 10 สาย มีประมาณ 50 สถานีร่วม ส่วนสถานีอื่น ๆ ส่งเสริมในรัศมี 500 เมตร, 650 เมตร และ 800 เมตร ขึ้นอยู่กับความลดหลั่นของระยะห่าง เดิมกำหนดในรัศมี 500 เมตร ฉบับใหม่เพิ่มสิทธิประโยชน์เพื่อเพิ่มความหนาแน่นรอบสถานีและเปิดให้ที่ดินในซอยพัฒนาได้เต็มที่

          สำหรับทำเลปลายทางรถไฟฟ้ากำหนด เป็นซับเซ็นเตอร์หรือศูนย์ชุมชนเมือง เช่น มีนบุรี ลาดกระบัง บางนา ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน บางแค ตลิ่งชัน สะพานใหม่ โดย "บางซื่อ" เป็นศูนย์กลางธุรกิจ การเดินทางและสมาร์ทซิตี้, "ย่านมักกะสัน" เป็นเกตเวย์อีอีซี ขณะที่ "ตากสิน- วงเวียนใหญ่" เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้า 3 สาย "บีทีเอส-สายสีทอง-สีม่วงใต้"

          นายกสมาคมคอนโดฯขานรับ

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 ภาพรวมส่วนใหญ่เป็นปัจจัยบวกสำหรับผู้อยู่อาศัย เพราะที่จอดรถ 1 คัน เฉลี่ยใช้พื้นที่จราจร 20 ตารางเมตร ถ้าลดลงได้เนื่องจากภาครัฐ ต้องการให้ประชาชนใช้ระบบขนส่งมวลชน เป็นหลัก ลดการใช้รถยนต์ลง จะทำให้ การใช้พื้นที่จอดรถลดลง 1 ใน 4 เท่ากับพื้นที่เหล่านั้นก็นำมาทำเป็นพื้นที่อยู่อาศัยได้ ทำให้ราคาขายถูกลง

          "วิธีการคำนวณ ถ้าลดพื้นที่จอดรถลง 25% แล้วไปเพิ่มเป็นพื้นที่ขายสัก 15% ราคาขายก็ควรจะถูกลง 10-15% ซึ่งภาวะ การค้าตลาดเสรี การแข่งขันเป็นตัวบีบบังคับให้ผู้ประกอบการทุกคนต้องลดราคาลงมาตามสัดส่วนอยู่แล้วถ้าต้นทุนลดลง"

          อย่างไรก็ตาม มองว่าคอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้วคงปรับเปลี่ยนไม่ได้ กลุ่มได้รับผลบวกเป็นเรื่องการขออนุญาตใหม่ ทางกรุงเทพมหานคร (กทม.) เป็นผู้ออกใบอนุญาตการก่อสร้างโดยคำนวณขนาดแปลงที่ดิน พื้นที่อาคาร พื้นที่จอดรถ

          พฤกษาฯชี้ดึงดูดลงทุน

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มพฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เนื่องจากเป็นเรื่องใหม่ ทีมงานยังไม่ได้หยิบขึ้นมาหารือในการศึกษาความเป็นไปได้โครงการ เบื้องต้น ผังเมืองใหม่เป็นประโยชน์ เพราะทำให้เพิ่มประสิทธิภาพในการพัฒนาที่ดิน สุดท้ายนำไปสู่แนวโน้ม อาจทำให้ราคาสินค้าลดลงได้

          ปัจจุบันทำเลในเมืองราคาที่ดินแพงมาก บางโซนพอจะหาซื้อแลนด์แบงก์มาพัฒนาโครงการได้ แต่ติดปัญหาถูกจำกัดด้วยเพดานราคา เพราะถ้าตั้งราคาขายสูงเกินไปก็ไม่สามารถแข่งขันได้ ก็เลยไม่สนใจซื้อที่ดินมาพัฒนาเพราะไม่คุ้มทุน แต่ผังเมืองใหม่อาจทำให้หันกลับมาพิจารณาที่ดินแปลงเดิมมากขึ้น

          "ดีเวลอปเปอร์ต้องโฟกัสบรรทัดสุดท้ายคือ NP-net profit หรือกำไรสุทธิ ข้อกำหนดผังเมืองเดิม NP อาจไม่คุ้ม แต่ผังเมืองใหม่ถ้า NP ทำได้ตามแผนธุรกิจ ที่ต้องการเพราะถือว่าต้นทุนลดลง พื้นที่จอดรถเป็นพื้นที่ขายได้มากขึ้น การลดราคา เพื่อให้รอบการขายทำได้เร็วขึ้นก็เป็นสิ่งน่าสนใจ" นายปิยะกล่าว