เจาะอสังหาแห่แก้เกม LTV หลัง ANAN กล้าเปลี่ยน ดึงกลับ "ไอดีโอ คิว พหลโยธิน-สะพานควาย" แก้เกมปั๊มยอดขาย ปรับลดราคาให้ตรงใจลูกค้า แต่คง IRR เตรียมพรีเซลใหม่ปลาย ปีนี้ ด้าน ORI เน้นกลุ่มคนทำงานใหม่ AP ลั่นยังไม่ต้องเปลี่ยน เหตุหนี้กลุ่ม LTV อยู่แล้ว ด้านนักวิเคราะห์รับปีท้าทาย ชี้พรีเซล Q2 ลดลงเหลือ 26% เทียบต้นปี ที่ 40%

          จับตาการปรับกลยุทธ์บรรดา "คอนโดมิเนียม" หลังเกิดปรากฏการณ์ยักษ์ใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN กล้าเปลี่ยนดึง "โครงการไอดีโอ คิว พหลโยธินสะพานควาย" มูลค่าหมื่นล้าน กลับคืนทั้งๆ ที่เปิดขายไปแล้ว เพื่อปรับรูปแบบโครงการใหม่

          นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ ANAN เปิดเผยถึงสาเหตุการดำเนินการครั้งนี้ว่า จากการเปิดให้จองซื้อ "โครงการไอดีโอ คิว พหลโยธิน-สะพานควาย" ตั้งแต่ช่วงเดือนพฤษภาคม มาระยะหนึ่ง พบว่า ยังมีกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมากกว่า 3 เท่าที่มีความสนใจและต้องการเข้าถึงโครงการดังกล่าว ทำให้บริษัทพิจารณาและปรับรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าและสภาวะตลาด คาดว่าจะสามารถนำเสนอราคาขายในราคาเริ่มต้นใหม่ได้ที่ 149,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งลดลงจากการเปิดตัวในครั้งแรกที่ตั้งไว้เฉลี่ย 220,000 บาทต่อตารางเมตร

          "บริษัทเชื่อมั่นว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าในวงกว้างที่มีความต้องการคอนโดติดรถไฟฟ้า โดยจะมีการเปิด Soft Opening สำหรับโครงการใหม่ภายใต้แบรนด์ใหม่ปลายปีนี้"

          โดยบริษัทจะมีการมอบสิทธิพิเศษให้แก่ลูกค้าที่จองซื้อ โครงการไอดีโอ คิว พหลโยธิน- สะพานควาย ก่อนหน้านี้ ในโครงการที่มีการปรับรูปแบบแล้วเป็นกลุ่มแรกพร้อมสิทธิพิเศษเพิ่มเติม

          ไม่กระทบรายได้

          ด้าน ดร.ชัยยุทธ ชุณหะชา ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการเงิน ANAN เปิดเผยว่า โครงการไอดีโอ คิว พหลโยธิน-สะพานควาย มีมูลค่าเกือบ 1 หมื่นล้านบาท เป็นทำเลที่ดีและมีศักยภาพ ติดรถไฟฟ้าสถานีสะพานควาย แต่ด้วยราคาขายที่ตั้งไว้เฉลี่ย 220,000 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าโครงการอื่นที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียง ทำให้บริษัทต้องปรับรูปแบบ ปรับแบรนด์ และปรับราคาขายลงให้เหมาะสม และเริ่มทำการขายใหม่อีกครั้งในช่วงปลายปีนี้ คาดว่าจะทำให้โครงการขายดีมากขึ้น สามารถปิดการขายจบเร็วขึ้น และจะไม่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการ เนื่องจากต้นทุนจะลดลง ทำให้รักษา IRR ใกล้เคียงเดิม

          ส่วนโครงการที่จะเปิดใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง 8 โครงการ บริษัทอาจจะทบทวนแผนใหม่ให้สอดคล้องกับภาวะในปัจจุบันที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง ทั้งนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างเตรียมการประชุมคณะกรรมการบริษัท (บอร์ด) เพื่อทบทวนแผนดำเนินงานในครึ่งปีหลังในสัปดาห์หน้า จากเดิมตั้งไว้ 3.6 หมื่นล้านบาท โดยช่วงครึ่งปีแรกบริษัททำยอดขายได้ แล้ว 1.1 หมื่นล้านบาท ส่วนยอดโอนในปีนี้ที่ตั้งไว้ที่ 3.6 หมื่นล้านบาทยังทำได้ เพราะปัจจุบันบริษัทมียอด ขายรอโอน (Backlog) อยู่ที่ 3.7 หมื่นล้านบาท จะทยอยโอนในครึ่งหลังนี้ราว 1.7 หมื่นล้านบาท

          ออริจิ้นลั่นปรับกลยุทธ์หนี LTV

          ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ระบุว่า จากมาตรการ LTV บริษัทได้มีการ ปรับตัว โดยหันมาเน้นจับกลุ่มเป้าหมายที่เป็น ผู้เริ่มต้นทำงาน ผ่านโครงการ ดิ ออริจิ้น ซึ่งอยู่ในทำเลที่ดี ใกล้รถไฟฟ้า และราคาเข้าถึงได้ ทำให้มียอดพรีเซลราว 70% ขณะที่ ปาร์ค ออริจิ้น สามย่าน- ราชเทวี ก็เน้นทำเล และจับกลุ่มลูกค้าระดับบน ซึ่งแม้ยังไม่เปิดพรีเซล แต่ก็มีลูกค้า VVIP ซื้อแล้ว 60% เนื่องจากมีความคุ้มค่า

          AP ยังไม่ปรับรูปแบบ

          ด้านนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการ ผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP เปิดเผยว่า AP ยังไม่มีแนวคิดปรับเปลี่ยนรูปแบบของโครงการต่างๆ ของบริษัท โดยยังมุ่งเน้นให้ความ สำคัญกับการเจาะตลาดในส่วนของลูกค้าระดับกลาง-บน โดยเฉพาะการพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต เนื่องจากลูกค้าในกลุ่มดังกล่าวมีกำลังซื้ออยู่ในระดับที่สูง จึงไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรคุมเข้มสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศ (LTV) แต่อย่างใด

          ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ภายใต้ชื่อ "LIFE สาทร เซียร์รา" มูลค่าโครงการรวมราว 6.3 พันล้านบาท โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 2.4 ล้านบาทต่อยูนิต เบื้องต้นบริษัทคาดจะมียอดขาย (Presale) อยู่ที่ราว 30-40% ในสิ้นปี 2562

          ห่วง LTV ทำพรีเซลคอนโดเหลือ 26%

          บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2562 เป็นปีแห่งความท้าทาย ซึ่งต้องผ่านไปให้ได้ โดยประเมินว่าการขายโครงการใหม่ทำได้ด้อยลง อัตราการซื้อที่พักอาศัย (Take up Rate) สำหรับโครงการใหม่ๆ ที่เปิดขายด้อยลงอย่างเห็นได้ชัด งวดไตรมาส 2/2562  เป็น 26% เทียบกับไตรมาสแรกปีนี้ที่ 40%

          คงคำแนะนำการลงทุน ในระดับปานกลาง (Neutral) สำหรับหลักทรัพย์กลุ่มนี้ แม้สภาพแวดล้อมไม่สดใส ตลาดได้ตอบรับไปบางส่วนแล้ว รวมทั้งมีแรงค้ำ จุนจากอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูง คาดว่าไตรมาส 2/2562 เป็นไตรมาสที่ต่ำสุดในรอบปีนี้ เพราะมีวันหยุด มาก และเริ่มใช้ LTV วันที่ 1 เมษายน 2562 คาดว่างวดครึ่งหลังปีนี้ จะฟื้นตัวดีขึ้น

          ด้านหลักทรัพย์ที่เลือกเป็น Top Pick ในกลุ่มนี้คือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ล่าสุดได้มีการปฏิเสธข่าวเรื่องการเพิ่มทุน หลังราคาหุ้นปรับลงมาก