แห่ยื่นขออีไอเอสวนทางเศรษฐกิจ สผ.ไฟเขียว "คอนโดฯ-ออฟฟิศ-โรงแรมศูนย์การค้า" ลอตใหญ่ กทม.นำโด่ง ยักษ์อสังหาฯ "ศุภาลัย-พฤกษาฯ-บีทีเอส แสนสิริ-ออริจิ้นฯ-แอล.พี.เอ็น.ฯ" รอจังหวะผุดโปรเจ็กต์ใหม่เพียบ ภูเก็ตฮอตไม่หยุด ลงทุนปักหมุดโรงแรมหาดกะรน-ป่าตอง ชี้เอกชนรู้แกวหวังได้ใบอนุญาตก่อสร้างตัดหน้าผังเมืองใหม่ ส่วนเมืองชลไม่น้อยหน้า ยึดทำเลบางละมุง-ศรีราชา ขึ้นคอนโดฯ-โรงแรม-อพาร์ตเมนต์

          แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยโดยรวมขณะนี้ไม่เอื้อต่อการลงทุน เนื่องจากเศรษฐกิจทั้งภายในและนอกประเทศยังมีหลากหลายปัจจัยลบ โดยเฉพาะกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าระดับกลางและล่างที่ยังชะลอตัว บวกกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยสกัดปัญหาฟองสบู่ โดยกำหนดสัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เข้มงวดมากขึ้น ส่งผลกระทบทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งระบบยิ่งหดตัวมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ภาพรวมการลงทุนอสังหาฯ บางประเภทยังมีต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานคร กับหัวเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ๆ

          กรุงเทพฯยื่นขอ EIA นำโด่ง

          ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า จากการตรวจสอบข้อมูลโครงการที่ได้รับความเห็นชอบรายงานการประเมินผล กระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) จากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ตั้งแต่ช่วงเดือนมกราคม-กลางเดือนมิถุนายน 2562 ที่ผ่านมา พบว่ายังมีผู้ประกอบการยื่นคำขอให้ สผ.พิจารณาให้ความเห็นชอบ EIA ในพื้นที่หลายจังหวัดทั่วประเทศ ในจำนวนนี้จังหวัดที่มีโครงการผ่านความเห็นชอบ EIA มากที่สุด 3 จังหวัดแรก ประกอบด้วย กทม. 69 โครงการ รองลงมาเป็น จ.ภูเก็ต 55 โครงการ และชลบุรี 38 โครงการ

          ส่วนจังหวัดอื่น ๆ อาทิ สุราษฎร์ธานี 9 โครงการ นนทบุรี 7 โครงการ พังงา 4 โครงการ ปทุมธานี 3 โครงการ กระบี่ 4 โครงการ เชียงใหม่และนครราชสีมา จังหวัดละ 2 โครงการ ร้อยเอ็ด ประจวบคีรีขันธ์ เพชรบุรี พระนครศรีอยุธยา และนครศรีธรรมราช จังหวัดละ 1 โครงการ 

          จ่อลงทุนโปรเจ็กต์ใหม่เพียบ

          ทั้งนี้ หากเทียบกับช่วงเดียวกันปีที่ ผ่านมา จะพบว่าภูเก็ตเป็นจังหวัดที่มีโครงการที่ผ่าน EIA มากที่สุด 59 โครงการ กรุงเทพฯ 56 โครงการ และชลบุรี 28 โครงการ ส่วนจังหวัดอื่น ๆ อาทิ นนทบุรี 7 โครงการ สุราษฎร์ธานี 7 โครงการ ประจวบคีรีขันธ์ 4 โครงการ ส่วนสมุทรปราการ ปทุมธานี และกระบี่ จังหวัดละ 3 โครงการ ส่วนพังงาและสงขลา จังหวัดละ 2 โครงการ เป็นต้น

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หากพิจารณาใน รายละเอียดจะพบว่า จากจำนวนโครงการ ในกรุงเทพฯที่ผ่าน EIA รวม 69 โครงการ ในจำนวนนี้เป็นคอนโดฯมากกว่า 50 โครงการ ที่เหลือเป็นโครงการอาคารสำนักงาน 8 โครงการ โรงแรม 4 โครงการ และโรงพยาบาล ศูนย์การค้า และอาคารจอดรถ อย่างละ 1 โครงการ เป็นต้น

          ค่ายใหญ่ผุดคอนโดฯพรึ่บ

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อตรวจสอบในรายละเอียดจะพบว่า โครงการคอนโดฯที่ผ่าน EIA ดังกล่าว ส่วนใหญ่เป็นของบริษัทพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ อาทิ บริษัท ศุภาลัย เจ้าของโครงการศุภาลัย ไพร์ม พระราม 9, ศุภาลัย ลอฟท์ ประชาธิปก-วงเวียนใหญ่, บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เจ้าของโครงการลุมพินี วิลล์ พัฒนาการ-ศรีนครินทร์, บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเมนท์ เจ้าของโครงการ ดิ เอ็กเซล ลาดพร้าวสุทธิสาร, ดิ เอ็กเซล ลาซาล 17, ดิ เอ็กเซล รัชดา 18, ดิ เอ็กเซล ไฮอะเวย์ (รัชดาห้วยขวาง)

          บริษัท บีทีเอส แสนสิริ โฮลดิ้ง ทู เจ้าของโครงการเดอะเบส รัชดา-ท่าพระ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท เจ้าของโครงการเดอะไรเวซี่ จตุจักร และเดอะ ทรี จรัญ-บางพลัด บริษัท ออริจิ้น เกษตร โซไซตี้ เจ้าของโครงการไนท์บริดจ์ เกษตร โซไซตี้, บริษัท ออริจิ้น พาร์ค ที 1 เจ้าของโครงการพาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ, บริษัท พาร์ค ออริจิ้น พญาไท เจ้าของโครงการพาร์ค ออริจิ้น พญาไท และบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ โครงการแอสปาย อโศก-รัชดา บริษัท เอสเตท คิว โครงการแอทโมซ รัชดา-ห้วยขวาง เป็นต้น

          โรงแรมยังฮอตภูเก็ต-เมืองชล

          สำหรับจังหวัดภูเก็ต โครงการที่ผ่าน EIA ส่วนใหญ่เป็นโรงแรมมากกว่า 40 โครงการ อาคารชุด 10 โครงการ และจัดสรรที่ดิน 5 โครงการ ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ใน ต.กะรน อ.เมืองภูเก็ต มากกว่า 10 โครงการ รองลงไปเป็น ต.ตลาดเหนือ อ.เมืองภูเก็ต 5 โครงการ ต. ป่าตอง อ.กะทู้ 4 โครงการ ต.วิชิต อ.เมืองภูเก็ต 4 โครงการ ต.ฉลอง อ.เมืองภูเก็ต 4 โครงการ และที่เหลือกระจายไปตาม ต.ราไวย์ อ.เมืองภูเก็ต ต.เชิงทะเล อ.ถลาง ต.รัษฎา อ.เมืองภูเก็ต

          ส่วนจังหวัดชลบุรี โครงการที่ผ่าน EIA หลัก ๆ เป็นโรงแรม ประมาณ 14-15 โครงการ อพาร์ตเมนต์ 8-10 โครงการ อาคารชุด 4-5 โครงการ และโครงการจัดสรรที่ดิน 4-5 โครงการ ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ ต.หนองปรือ อ.บางละมุง มากกว่า 15 โครงการ ต.นาเกลือ อ.บางละมุง 7 โครงการ นอกนั้นกระจายอยู่ใน ต.นาจอมเทียน อ.สัตหีบ, ต.คลองตำหรุ อ.เมืองชลบุรี ต.นาเกลือ อ.บางละมุง ต.บ่อวิน อ.ศรีราชา

          ชี้ยื่นขอ EIA ล่วงหน้ากันเหนียว

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ให้ความเห็นเกี่ยวกับกรณีดังกล่าวว่า สถิติการขออนุมัติ EIA ไม่สามารถชี้วัดว่าเศรษฐกิจกำลังรุ่งเรืองหรือชะลอตัว เนื่องจากกระบวนการพิจารณาใช้เวลายาวนาน ดังนั้น ผู้ประกอบการคอนโดฯจึงต้องยื่นขอ EIA ไว้ล่วงหน้า เพราะไม่สามารถควบคุมได้ว่าจะผ่านการอนุมัติช้าหรือเร็ว ส่วนโรงแรม ที่เป็นโครงการลงทุนสร้างรายได้ระยะยาว ถ้าผู้ประกอบการมีความพร้อมทั้งด้านการเงิน แผนการตลาด ที่ดิน ก็มักจะยื่นเรื่องขอ EIA เป็นปกติเช่นเดียวกัน

          ด้าน ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า สถิติย้อนหลังการยื่นขออนุญาต EIA โครงการคอนโดฯช่วงปี 2559-ครึ่งปีแรก 2562 หากเพิ่มหรือลด 10% ถือว่าเป็นภาวะปกติ เนื่องจากดีเวลอปเปอร์ที่ซื้อที่ดินเพื่อทำคอนโดฯ เป็นการซื้อที่ดินในปีที่แล้ว และเริ่มกระบวนการขอ EIA เพราะเป็นขั้นตอนที่ใช้เวลานาน และบริหารจัดการเวลาได้ยากกว่าขั้นตอนอื่น ๆ ดังนั้นจึงเป็นวิธีการทำงานตามปกติ ส่วนการลงทุนจริงตั้งแต่เปิดสำนักงานขายและการก่อสร้างจะพิจารณาตามความเหมาะสมของภาวะเศรษฐกิจ ประเด็นพิจารณาหลัก คือ ดีมานด์และซัพพลาย

          ทั้งนี้ ปี 2560 มีสถิติยื่นขอ EIA สำหรับโครงการตึกสูงรวม 559 โครงการ เป็นคอนโดฯ 376 โครงการ ปี 2561 ยื่นขอ 538 โครงการ เป็นคอนโดฯ 391 โครงการ และครึ่งปีแรก 2562 มีการยื่นขอ 261 โครงการ เป็นอาคารชุด 205 โครงการ

          ลดเสี่ยงติดล็อกผังเมือง

          ด้านนายบุญ ยงสกุล ประธานกรรมการ บริษัท โบ้ตพัฒนา จำกัด ผู้ประกอบการธุรกิจมารีน่า โรงแรม และอสังหาฯรายใหญ่ ใน จ.ภูเก็ต เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สาเหตุที่ผู้ประกอบการอสังหาฯและโรงแรมส่วนใหญ่ในภูเก็ตยื่นขอ อีไอเอจำนวนมากดังกล่าว ส่วนหนึ่งมาจากขณะนี้ จ.ภูเก็ตอยู่ระหว่างทำร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ ผู้ประกอบการจึงพยายามยื่นขอ EIA ไว้ก่อน

          เพราะถ้าหากยื่นขอ EIA และได้รับความเห็นชอบจาก สผ.แล้ว จะสามารถนำไปใช้ประกอบการยื่นขออนุญาตก่อสร้างกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ได้ และหลังจากนั้นแม้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ออกมา หรือมีการปรับเปลี่ยน ระเบียบกฎหมายควบคุมอาคารใหม่ ก็จะไม่มีผลให้ต้องถูกจำกัดสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดิน

          อสังหาฯภูเก็ตผวาแจ็กพอต

          อนึ่ง ก่อนหน้านี้มีข่าวว่าร่างผังเมืองรวมภูเก็ตฉบับใหม่จะมีการปรับ 2 ประเด็น คือ 1.การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ซึ่งจะถูกนำมาใช้เป็นครั้งแรกใน จ.ภูเก็ต กำหนดสัดส่วนการพัฒนาตั้งแต่ 1 : 6 ถึง 1 : 7.5 ซึ่งจะกระทบการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะในย่านธุรกิจสำคัญ เช่น ป่าตอง กะทู้ ห้าแยกฉลอง สี่แยกเซ็นทรัล และพื้นที่ศูนย์เศรษฐกิจใหม่ย่านเจ้าฟ้า

          เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ซื้อที่ดินมาในราคาสูง จึงควรปรับ FAR ในย่านเศรษฐกิจสำคัญเป็น 1 : 9 เพื่อให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น 2.การกำหนดความสูงในการก่อสร้างอาคารที่ 17 เมตร หรือสร้างอาคารได้ประมาณ 5 ชั้น จากเดิมการกำหนดความสูงของภูเก็ตถูกกำหนดโดยกฎหมายสิ่งแวดล้อมให้ก่อสร้างได้ 23 เมตร หรือสร้างอาคารได้ประมาณ 8 ชั้น ดังนั้นจึงต้องการให้คงความสูงไว้ที่ 23 เมตรเหมือนในปัจจุบัน