ก่อสร้างชิงเค้ก2ล้านล. โปรเจกต์รัฐ-มิกซ์ยูสทะลัก กลุ่มอสังหาฯเจอพิษ LTV

          บริษัทก่อสร้างไทยและต่างชาติ แห่ชิงงานเมกะโปรเจกต์ภาครัฐ อินฟราสตรักเจอร์ โครงการมิกซ์ยูสของภาคอสังหาฯ รวมกว่า 2 ล้านล้าน หนุนอุตฯ เติบโต กลุ่มธุรกิจ SMEs ได้รับอานิสงส์ตามไปด้วย

          อสังหาริมทรัพย์

          การเติบโตของอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา หลักๆ แล้วจะได้รับอานิสงส์จากงานก่อสร้างโครงการภาคเอกชน โดยเฉพาะภาคอสังหา- ริมทรัพย์ ที่เป็นช่วงขาขึ้นของโครงการคอนโดมิเนียม ที่มีการเปิดโครงการเป็นจำนวนมาก โดยใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทะลุ 1 แสนหน่วยตั้งแต่ปี 2557 ถึง ปี 2559 ก่อนจะปรับลงมาอยู่ระดับเกือบ 90,000 หน่วย (เฉลี่ย 5 ปี ประมาณ 103,023 หน่วย) และแม้ปริมาณจะลดลง แต่มูลค่าโครงการสูงขึ้น เนื่องจากราคาที่ ดินแพง ซึ่งโครงการส่วนใหญ่จะมาแล้วเสร็จและทยอยโอนโครงการ 2-3 ปีที่ผ่านมา ขณะที่การลงทุนของ ภาครัฐ เริ่ม "เดินเครื่อง" ผ่านโครงการลงทุนขนาดใหญ่ มุ่งรองรับการเติบโตของเมืองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว จนทำให้โครงข่ายคมนาคมไม่สามารถเตรียมความ พร้อมกับความหนาแน่นของประชากรที่จะไหลทะลัก เข้าเมืองได้

          ทั้งนี้ ทางกระทรวงคมนาคมได้มีการวางยุทธศาสตร์เชิงรุกการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งทางรางยุค 4.0 สอดคล้องกับนโยบายภาครัฐ และแผนการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งของประเทศไทยตามยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี ในการขับเคลื่อนโครงข่ายพัฒนาระบบรางทั้งใน เขตเมือง และระหว่างเมือง ในอนาคตทั้ง 14 สายในกรุงเทพฯ ให้ครบถ้วน 557 กิโลเมตร (กม.) รวมถึงการยกระดับการให้บริการที่ดี มีการบูรณาการเชื่อมต่อ ลดภาระของประชาชนในการเดินทาง ราคาเป็นธรรม มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ลดระยะเวลาในการเดินทาง สอดคล้องกับการพัฒนาโครงข่ายรถไฟระหว่างเมือง ที่ต้องเร่งพัฒนาโครงข่ายรถไฟทางคู่ ซึ่งขณะนี้รัฐบาล ได้ดำเนินการไปแล้ว 1,314 กม. ทั้งในส่วนรถไฟทางคู่ และรถไฟทางสายใหม่ รวมถึงการขับเคลื่อนการ พัฒนาระบบรถไฟเสริมสมรรถภาพทางด้านการอาณัติสัญญาณและการให้บริการ ที่มุ่งสู่การส่งเสริมให้ภาคเอกชนเข้ามามีบทบาทในการให้บริการซึ่งจะทำให้ เกิดการแข่งขันอย่างสูงสุด สำหรับการพัฒนาโครงข่ายความเร็วสูง ขณะนี้รัฐบาลอยู่ในระหว่างการดำเนินการสร้าง 2 เส้นทางได้แก่ กรุงเทพฯ-นครราชสีมา และรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน

          อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องติดตาม และจะเป็น "เค้ก" ก้อนโตให้กับอุตสาหกรรมก่อสร้างในไทยและอาจรวมถึง กลุ่มทุนรับเหมาจากต่างประเทศ เช่น ประเทศจีน เข้ามาขยายโอกาสแชร์มูลค่างานในไทย ก็เนื่องจากกระทรวงคมนาคมมี Action Plan ของโครงการที่ ยังคง "ค้างท่อ" ที่ต้องดำเนินการในปีนี้ถึง 41 โครงการ กรอบเงินลงทุนกว่า 1.77 ล้านล้านบาท นั่นหมายถึงโอกาสของธุรกิจก่อสร้างในไทย

          ในส่วนของงานก่อสร้างเอกชน ในส่วนของการพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม ได้รับปัจจัยบวกจากนโยบายภาครัฐที่สนับสนุนบทบาทการท่องเที่ยวเมืองรอง และการลงทุนขนาดใหญ่ในพื้นที่เฉพาะเช่นพื้นที่ โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) แต่ ความสมบูรณ์ของโครงการอีอีซีนั้น คาดว่าต้องใช้เวลาไ ม่ต่ำกว่า 4-5 ปีที่จะส่งผลต่อเนื่องถึงภาพรวมเศรษฐกิจ แต่ประเด็นคือ ราคาที่ดินในขณะนี้สูงเกินความเป็นจริง

          ...การขยายตัวของมูลค่างานก่อสร้างทั้งจาก ภาครัฐและอสังหาฯ ไม่ใช่เกิดประโยชน์ต่อบริษัท ขนาดใหญ่ ยังเป็น "ห่วงโซ่" ถึงธุรกิจ SME ซึ่งเป็นฐานรากสำคัญในระบบเศรษฐกิจของประเทศ และต่อเนื่องไปยังธุรกิจรีเทลในกลุ่มวัดสุก่อสร้าง ที่จะได้รับแรงกระตุ้นให้เกิดการใช้กำลังการผลิตได้เต็มประสิทธิภาพ

          แม้แต่นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ ยังให้น้ำหนักต่ออุตสาหกรรมก่อสร้างในปีนี้และต่อเนื่องปี 63 ใน เชิงเป็นบวก "มีทิศทางขาขึ้น โดยได้แรงขับเคลื่อนจากงานภาครัฐที่มีความชัดเจน จากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่แล้ว"

          ก่อสร้างกลุ่ม "กรรณสูต" กำ ไรลดลง

          สำหรับผลประกอบการของบริษัทก่อสร้างในงวดครึ่งแรกของปี 2562 ปรากฏว่า ยังคงมีการเติบโต โดย 11 บริษัท รวมรายได้อยู่ที่ 84,000 ล้านบาท เติบโตประมาณ 4.7% กำไรปรับลดลงจาก 3,018 ล้านบาท ลงมาเหลือ 2,472 ล้านบาท ลบ 18% โดยกลุ่มเครือข่ายธุรกิจของตระกูล "กรรณสูต" ITD และ NWR ฉุดกำไรในกลุ่มบริษัทก่อสร้างลง เนื่องจากมีผลขาดทุนค่อนข้างมาก (พิจารณาตารางประกอบ) เนื่องจากต้นทุนใน การก่อสร้างที่สูงขึ้น ในขณะที่ NWR ประสบปัญหาเรื่องการปรับแบบก่อสร้าง งานก่อสร้างที่ไม่สามารถเข้าไปดำเนินการได้ รวมถึงรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ ลดลง จากยอดโอนที่ไม่เข้าเป้า

          โครงการมิกซ์ยูสจ่อพัฒนาเกือบ 7 แสนล.หนุนก่อสร้าง

          สำหรับภาคอสังหาฯแม้ว่า การเปิดโครงการในปีนี้จะลดลง แต่กลับมีการลงทุนในเรื่องโครงการขนาดใหญ่(มิกซ์ยูส) เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยปัจจัยมาจาก ราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและพื้นที่ใจ กลางเมือง โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีพื้นที่ดินเหลือค่อนข้างน้อย และราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น เป็นอย่างมากเกินความเป็นจริง ซึ่งมีการ ซื้อขายสูงสุดถึง ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ส่งผลให้การพัฒนาอสังหาฯเพื่อก่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุด ประเภทการพัฒนาโครงการอสังหาฯแบบมิกซ์ยูส ที่ผสมทั้งโครงการเพื่อที่อยู่อาศัย และการบริการ ค้าปลีก เป็นโมเดลที่ถูกพัฒนาขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้มีมิกซ์ยูสกระจายไปทั่วเมือง

          โดย นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ให้มุมมองของโครงการมิกซ์ยูส ที่จะส่ง ผลต่อภาพรวมมูลค่างานก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นและจะตามในอนาคตว่า

          “ปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการอสังหาฯแบบมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่มูลค่าการพัฒนาแต่ละโครงการสูงกว่า 10,000 ล้านบาทมากกว่า 10 โครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ ถึงแม้ว่าบางโครงการจะเป็นโครงการพัฒนาที่ตั้งอยู่บนพื้นที่เช่ากว่า 100 ไร่ พื้นที่อาคารรวม (GFA) 1,830,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ด้วยมูลค่าลงทุนสูงถึง 120,000 ล้านบาท แต่ผู้ประกอบการก็มั่นใจว่าจะได้รับการตอบรับ เป็นอย่างดี เนื่องจากโครงการตอบโจทย์ทั้งในส่วน ของการอยู่อาศัย แหล่งงาน รวมถึงสิ่งอำนวยความ สะดวกที่ครบถ้วนภายในพื้นที่โครงการ ซึ่งลูกค้าจะสามารถได้รับความสะดวกสบายอย่างสมบูรณ์แบบ"

          ในช่วงสิ้นครึ่งแรกของปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมาพบว่า การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแล้วกว่า 52 โครงการ รวม 407,690 ล้านบาท และอยู่ระหว่างพัฒนาอีกกว่า 687,890 ล้านบาทรวมมูลค่าการลงทุนกว่า 1,095,580 ล้านบาท มูลค่าสูงมาก โดยเฉพาะในปีพ.ศ. 2568 หากโครงการขนาดใหญ่ย่านพระราม 4 ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการจะส่งผลให้ในปีนั้น จะมีโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่ กทม.สูงกว่า 140,000 ล้านบาท

          โดยบริเวณพระราม 4 จะกลายจะถูกยกระดับ ให้กลายเป็นเมืองที่อยู่ในซีบีดี เนื่องจากโดยรอบ จะมีโครงการมิกซ์ยูสหลายโครงการ อาทิ โครงการสามย่านมิตรทาวน์ (สิทธิเช่ายาว) มูลค่าลงทุน 8,500 ล้านบาท พื้นที่รวม 222,000 ตร.ม. ที่เตรียมอวดโฉมเปิดบริการเดือน ก.ย.นี้, โครงการ"Dusit Central Park" (สิทธิ เช่ายาว) มูลค่า 36,700 ล้านบาท ของกลุ่มดุสิตธานีที่ร่วมกับเซ็นทรัลพัฒนาแลนด์มาร์กแห่งใหม่บริเวณสี่แยกสีลม โครงการ "สินธร หลังสวน" บนพื้นที่กว่า 3 ไร่ภายในโครงการสินธร วิลเลจ มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท, การปรับปรุงศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ หลัง ครม. ต่อสัญญาเช่าเป็น 50 ปี ใช้งบลงทุนกว่า 6,000 ล้านบาท มีพื้นที่เพื่อการพาณิชย์และที่จอดรถ รวมไม่น้อยกว่า 1.8 แสนตร.ม.

          แหล่งข่าวกล่าวว่า แม้ว่าจะมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้น แต่โครงการเหล่านี้จะเป็นโครงการหรู มีระดับ ดังนั้น จะมีการเลือกใช้บริษัทรับเหมาก่อสร้างที่มีชื่อเสียง และมีเทคโนโลยีที่ทันสมัยในการก่อสร้าง

          ขณะที่หน่วยงานของรัฐ ไม่ว่าจะเป็นการรถไฟฟ้าขนส่งมวลแห่งประเทศไทย (รฟม.) การเคหะแห่งชาติ (กคช.) กรมธนารักษ์ (ธร.) มีโครงการในเชิงพาณิชย และที่อยู่อาศัยจำนวนมาก

          ส่องรายได้กลุ่มรับเหมาแตกไลน์อสังหาฯ

          ศก.-LTVกระทบยอดงานก่อสร้าง

          สำหรับบริษัทก่อสร้างที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ในบางบริษัทก็มีการขยายไลน์ธุรกิจอสังหาฯ ผ่านการ ร่วมลงทุนและจัดตั้งบริษัทใหม่ขึ้นมา เพื่อเสริมสร้างโอกาสในการสร้างรายได้และยอดขายจากธุรกิจอสังหาฯ เป็น การบริหารจัดความเสี่ยงทางธุรกิจ เนื่องจากมาร์จิ้นของงานก่อสร้างไม่สูง ต่างจากผลตอบแทนธุรกิจอสังหาฯ ที่มีอัตรากำไร (Growth Margin) ประมาณ 30%

          ในขณะที่บริษัทก่อสร้างบางแห่ง โครงสร้างจะ มีบิสซิเนสของอสังหาฯอยู่ในพอร์ต แต่ในภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงขาลง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ที่กำลังซื้อถดถอยทั้งในฟากของผู้ซื้อจากภายนอก เช่น จากกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่ลดลงอย่างหนัก และผู้ซื้อคนไทยที่ระมัดระวังในการซื้อโครงการคอนโดฯ ส่วนหนึ่งมาจากซัปพลายในตลาด (สินค้า) คอนโดฯ มีคงค้างอยู่เป็นแสนหน่วย และสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดขายของผู้ประกอบการ ที่เกี่ยวกับคอนโดฯ ไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ โดย บริษัทหลายแห่งในช่วงต้นปีไม่เปิดโครงการแนวสูง บริษัทขนาดใหญ่ปรับพอร์ตหันมาเน้นโครงการแนวราบ อย่างเช่น บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เกือบทั้งหมด ที่เปิดการขายในปีนี้จะเป็นแนวราบ

          ประกอบกับการคุมระดับวงเงินกู้ต่อมูลค่า หลักประกัน หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แม้จะมีการผ่อนปรนในเรื่องของผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในโฉนด แต่ผลช่วงของการบังคับใช้ทำให้ ยอดขายปรับลดลงตามที่คาดการณ์ไว้

          อย่างเช่น บริษัท เนาวรัตน์พัฒนาการ จำกัด (มหาชน) หรือ NWR ในไตรมาส 2 รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงจากไตรมาสเดียวกัน ของปี 2561 เท่ากับ 12.60 ล้านบาทหรือ12.49 % เนื่องจากบริษัท มานะพัฒนาการ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ มีรายได้จากการโอนบ้านจัดสรรและห้องชุดในคอนโดฯให้แก่ลูกค้าลดลง ส่วนหนึ่งมาจากมาตรการ LTV ซึ่งเพิ่มเงื่อนไขในการปล่อยกู้ซื้ออสังหาฯ

          นายวิโรจน์ เจริญตรา รองประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า งวดครึ่งปีพบว่า สาเหตุที่รายได้รวมลดลงกว่าประมาณ 141.02 ล้านบาท เกิดจาก 1. ลดลงในส่วนงานรับเหมาก่อสร้างประมาณ178.84 ล้านบาท แต่ส่วนงานผลิตและจำหน่ายแผ่นพื้นมียอดเพิ่มขึ้น 37.82 ล้านบาท สาเหตุหลักที่รายได้ลดลงเกิดจากภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในและ นอกประเทศที่อยู่ในภาวะหดตัว สงครามการค้าของสหรัฐฯและจีน รวมถึงนโยบาย LTV ที่มีความเข้มงวดเพิ่มขึ้นในการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ เพื่อลดปัญหาหนี้ภาคครัวเรือนที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น ส่ง ผลกระทบต่อการเติบโต และทำให้เกิดการหยุดชะงักของความต้องการของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าคอนโดฯ ที่มีบางส่วนซื้อเก็งกำไร รวมถึงลูกค้าจากต่างประเทศ ที่ชะลอการลงทุน เนื่องจากรอดูสถานการณ์ที่แน่นอน

          "ผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบมากสุด เป็น กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ของบริษัท พรีบิลท์ฯ ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการเปิดโครงการ รวมถึงชะลอการก่อสร้างด้วยเช่นกัน เนื่องจากผู้ประกอบการยังมีความไม่แน่ใจในเรื่องการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ รวมถึงยอดขายเบื้องต้นก็มีไม่มากพอที่จะเสี่ยงดำเนินการต่อ ผลกระทบดังกล่าวได้ส่งผลกับบริษัทเช่นกัน ทำให้แม้มียอดงานคงเหลือในมืออยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกันกับ ปีก่อนๆ แต่ผู้ว่าจ้างยังไม่อยากให้ดำเนินงานก่อสร้าง จึงทำให้รายได้จากการรับเหมาก่อสร้างมียอดลดลงและไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ ทำให้การประมูลงานและการแข่งขันมีสูงขึ้น "นายวิโรจน์กล่าว

          อย่างไรก็ตาม บริษัทฯมีการปรับเปลี่ยนการลงทุนให้สอดคล้องกับภาวะตลาด โดยให้ความสนใจในโครงการแนวราบเพิ่มขึ้นมากกว่าโครงการแนวสูง เนื่องจากเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการเก็งกำไรน้อย และยังมีความต้องการแท้จริง (เรียลดีมานด์) อยู่