อสังหาริมทรัพย์

          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 62 นับว่า เป็น สถานการณ์ที่ตกต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี หลังได้รับผล กระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว สงคราม การค้าระหว่างประเทศจีนและสหรัฐอเมริกา ประกอบกับเศรษฐกิจในประเทศ ที่ชะลอตัว ส่งผลต่อความ เชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ขณะเดียวกันยังได้รับผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งผลให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั้งในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยและสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ

          โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบหนัก ที่สุด คือ คอนโดมิเนียม สำหรับผลกระทบจาก ปัจจัยลบข้างต้น สะท้อนออกมาให้เห็นได้จากการ ชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ของผู้ประกอบการในตลาดคอนโดฯ ซึ่งมีหลายโครงการ ที่มีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไป ขณะที่ใน บางโครงการที่มียอดขายต่ำได้มีการยกเลิกโครงการและคืนเงินจองให้แก่ลูกค้าที่มีการจองซื้อห้องชุด ไปแล้ว

          แรงสกัดกั้นจากหลากหลายปัจจัยที่เกิดขึ้น ไล่เลี่ยกัน โดยเฉพาะผลกระทบจากมาตรการ LTV และการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างมากแล้ว ยังมีผลต่อยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดการทิ้งดาวน์และการไม่สามารถรับโอน ห้องชุดที่จองซื้อไว้ได้ จนเกิดสต๊อกตกค้างในมือ ผู้พัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นจำนวนมาก ผลที่ตามมาคือการเกิดซัปพลายสะสม จนกลายเป็นภาวะโอเวอร์ ซัพพลายในตลาดคอนโดฯ

          โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้เปิดเผยผลการสำรวจตลาด ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ พบว่า ปัจจุบันในตลาดอสังหาฯ มีสต๊อกที่อยู่อาศัยรอการขายจากทั่วประเทศประมาณ 2.2 แสนหน่วย ซึ่งมีจำนวนมากกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีย้อนหลัง ซึ่งมีค่าเฉลี่ยของซัพพลายสะสมใน ตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 1.38 แสนหน่วย โดยซัพพลายสะสมมากที่สุดคือกลุ่มคอนโดระดับราคา 2-3 ล้าน บาท ซึ่งมีอัตราการดูดซับต่ำกว่ากว่าค่าเฉลี่ยปีก่อนๆ ก่อนๆ ที่ผ่านมา

          จากภาวะดังกล่าวที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ ทำให้ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 62 ต่อเนื่องถึงปี 63  กลายเป็นความความท้าทายของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯในการเร่งระบายสต๊อกเหลือขายออกให้ มากที่สุด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่เป็นสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมโอน ทำให้ตลอดปี 62 ที่ผ่านมาผู้ประกอบการ อสังหาฯชะลอการพัฒนาโครงการใหม่และหันมาตั้งหน้าตั้งตาระบายสต๊อกในมือออกพร้อมๆ กันโดยการจัดแคมเปญ มอบส่วนลดในการเร่งการตัดสินใจซื้อของ ผู้บริโภค

          ...แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีการอัดแคมเปญ ให้ส่วนลด เพื่อเพิ่มกำลังซื่อในกลุ่มผู้บริโภคแต่ ก็ไม่สามารถช่วยกระตุ้นการตัดสินใจได้มากนัก เพราะ ปัญหาที่ผู้บริโภคประสบอยู่คือการถูกปฏิเสธสินเชื่อ จากปัญหากำลังซื้อ และความสามารถในการผ่อนที่ ลดลงจากการออกมาตรการ LTV

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมินแนวโน้ม ธุรกิจภาคอสังหาฯที่กราฟดิ่งย้อนกลับไปใกล้เคียงกับช่วงปี 57 โดยอัตราดูดซับต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีใน ทุกประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโดมิเนียม ค่าเฉลี่ยประมาณ 5.7 % ขณะที่อัตราดูดซับในช่วงครึ่งแรก ของปี 62 อยู่ที่ 4.8% ทาวน์เฮาส์ อัตราดูดซับเฉลี่ย อยู่ที่ 3.8% ครึ่งแรกของปี 62 อยู่ที่ 2.9%, บ้านเดี่ยว อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 3.0% ช่วงครึ่งแรกของปี 62 อยู่ที่ 2.6% และบ้านแฝด อัตราดูดซับค่าเฉลี่ย อยู่ที่ 3.4% ขณะที่ช่วงครึ่งแรกของปี 62 ลดลงมา อยู่ที่ 2.6% หากอัตราดูดซับในช่วงที่เหลือของปียัง เท่าเดิม คาดว่าจะส่งผลให้สต๊อกคงค้างสูงขึ้นจน ส่งผลทำให้แนวโน้มสิ้นปี 62 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ ติดลบกว่า 10% และส่งผลติดลบต่อเนื่องไปถึงปี 63  อีก 5-7%

          อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้อนุมัติมาตรการลดภาระภาษีเพื่อที่อยู่อาศัยกระตุ้นกำลังซื้อ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน และลดค่าจดทะเบียนการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ในการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่กระทรวงการคลัง ได้จับมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์  (ธอส.) และ 3 สมาคมอสังหาฯ ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมบ้านจัดสรร และผู้ประกอบการอสังหาฯรายย่อย จัดทำโครงการ "บ้านในฝัน รับปีใหม่"

          โดยโครงการดังกล่าวได้ใช้สโลแกน "ซื้อปุ๊บ โอนปั๊บ รับทันที 3 สิทธิพิเศษ" สิทธิ์ที่ 1 กู้ ธอส. ดอกเบี้ยคงที่ 2.5% นาน 3 ปี วงเงิน 50,000 ล้านบาท สิทธิ์ที่ 2 ฟรีทันที ค่าโอนและค่าจดจำนอง และสิทธิ์ที่ 3 รับ โปรโมชัน ลดแลกแจกแถม พร้อมส่วนลดพิเศษ จากโครงการอสังหาฯที่เข้าร่วมโครงการ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโดฯ โดยกำหนดให้เฉพาะที่อยู่อาศัยวงเงินไม่เกิน 3 ล้านบาท ภาพการ กระตุ้นเศรษฐกิจผ่านตลาดอสังหาฯที่เกิดขึ้นโดยความร่วมมือจากภาครัฐเอกชน และแบงก์ เป็นสัญญาณของความร้อนแรงในตลาดอสังหาฯช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี 62 อย่างไม่ต้องสงสัย

          เพราะหลังการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ออกมาพร้อมกับการคลอดโครงการบ้านในฝัน ก็ส่งผลให้ตลาดปลายปี 62 คึกคักขึ้นมาทันตาเห็นโดยเฉพาะในฝั่งของบริษัทอสังหาฯ ที่ตบเท้าพร้อมนำโครงการที่อยู่อาศัยในสต๊อกเข้าร่วมโครงการบ้านในฝันทันที โดยมีเป้าหมายอยู่ที่การระบายสต๊อกในมือออกให้มากที่สุด

          ....อย่างไรก็ตาม แม้การดำเนินการดังกล่าวจะเป็นการกระตุ้นตลาดได้ดี !!!...แต่หากมองอีกมุม ในด้านการแข่งขันแล้ว นับได้ว่าตั้งแต่ปลายปี 62 นี้ เป็นต้นไป ตลาดอสังหาฯได้ก้าวเข้าสู่ตลาดสงครามราคาอย่างแท้จริง และภาวะการแข่งขันด้านราคานี้จะคงอยู่ 1 ปีจนกว่าจะสิ้นสุดมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง ซึ่งแน่นอนว่าในช่วงแรกของมาตรการ คือปลายปี 62 หรือ 2เดือนสุดท้ายของปีนี้จะเป็น ช่วงที่การแข่งขันร้อนแรงมากที่สุด

          "มาตรการจากภาครัฐจะเข้ามาช่วยให้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯเปลี่ยนไป โดยจะส่งผลทำให้ภาพรวมตลาดกลับมาดีขึ้น อัตราการดูดซับในตลาดเร็วขึ้น หลังจากเกิดความเชื่อมั่น โดยเฉพาะการขยายมาตรการจากที่อยู่อาศัยราคา1 ล้านบาทเป็นไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากเข้าถึงมาตรการได้ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้าน ซึ่งมีสัดส่วนกว่า 51% ของตลาดรวม"ทั้งนี้ "นายวิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวประเมินมาตรการรัฐ

          ขณะที่ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ประเมินว่า หลังจากมีโครงการ "บ้านในฝัน" ซึ่งมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ให้การสนับสนุนเงินกู้มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท ในบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยคิดดอกเบี้ยขั้นต่ำ 2.5% แถมยังมีส่วนลดจาก ผู้ประกอบการอสังหาฯที่จัดแคมเปญระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยในมือเข้าร่วมโครงการบ้านในฝัน และยังได้ส่วน ลดจากการลดค่าโอนและค่าจดจำนองรวมกว่า 2.98% ของราคาบ้าน คาดว่าจะกระตุ้นกำลังซื้อตลาดช่วง ปลายปีได้ระดับหนึ่ง

          "แม้มาตรการที่ออกมาจะกระตุ้นกำลังซื้อได้ แต่คาดว่าจะกระตุ้นได้เพียงเล็กน้อย มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง นั้นมีการกำหนดเพดานราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้าน ดังนั้น มาตรการที่ออกมาจึงไม่สามารถเทียบกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่มีการออกมาในช่วงปีก่อนๆ นี้ เนื่องจากสิ่งสำคัญอยู่ที่มาตรการ LTV ยังเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้กำลังซื้อบ้านลดลงเนื่องจากมาตรการ ดังกล่าว ทำให้เกณฑ์ในการขอสินเชื่อยากขึ้น ทำให้ตลอดปี 62 ที่ผ่านมาตลาดอยู่ในสภาวะการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการกัดกลยุทธ์สงครามราคาเพื่อกระตุ้น กำลังซื้อ เพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดที่มีอยู่อย่างจำกัด ทั้งนี้ ต้องยอมรับด้วยว่าปี 62 นี้แข่งขันสูงเกินกว่าตลาด ช่วงปกติ เพราะผู้ประกอบการอสังหาฯ มีสต๊อกติดมือจำนวนมาก และในตลาดรวมก็มีสต๊อกที่อยู่อาศัย เพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ด้านราคาออกมาใช้ประมาณ 3% ทำให้ผู้ประกอบการลด เพิ่มลูกค้าได้ จึงทำให้กระตุ้นตลาด แต่ในรอบนี้แม้ จะมีกรอบเวลา 1 ปี แต่ยังมีข้อจำกัด เรื่องราคาและแอลทีวี"

          จากสถานการณ์ ณ ปัจจุบันจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯในปี 63 แนวโน้มเป็นบวก เนื่องจากได้ในปีหน้าอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ขณะที่ LTV จะทำให้ผู้บริโภคจะเริ่มปรับตัวยอมรับว่าในการซื้อบ้านจะต้องมีเงินออม 20% เพื่อใช้วางดาวน์ นอกจากนี้ตลาดจะเริ่มปรับฐาน โดยผู้ประกอบการจะพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายลดลงต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้น เพื่อรองรับกับมาตรการที่ภาครัฐออกมา

          "แต่สิ่งที่น่าห่วง คือ ธปท.ที่มีแผนจะออกมาตรการคำนวณอัตราความสามารถในการชำระหนี้สิน (Debt Service Coverage Ratio-DSCR) ซึ่งมีแนวโน้ม ว่า จะถูกนำมาบังคับใช้ในปี63 ซึ่งแน่นอนว่าจะส่ง ผลกระทบทำให้ผู้ที่มีเงินเดือนไม่เกิน 30,000 บาท ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว เพราะจะทำให้เกิดข้อจำกัดจากการกู้ เพราะถูกจำกัดด้วยภาระหนี้สินที่มีอยู่ โดยผู้บริโภคที่มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาท ต่อเดือน จะต้องมีภาระหนีไม่เกิน 70% ของรายได้ และกลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้ถือว่าเป็นผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ หากรัฐบาลนำมาตรการดังกล่าวออกมาใช้ ก็จะเป็นการซ้ำเติมตลาด ดังนั้น หากรัฐบาลยังต้องการให้เกิดการขยายตัวทางเศรษฐกิจ โดยมีภาคอสังหาฯเป็นฟันเฟืองในการขับเคลื่อน ควรจะเลื่อนการบังคับใช้มาตรการ DSCR ออกไปก่อน โดยให้เลื่อนไปประกาศใช้หลังสิ้นสุดมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง" ดร.เกษรากล่าว