ทีมเศรษฐกิจ
    หลายเดือนที่ผ่านมา...ต้องยอมรับว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินมีสูงถึง 50% ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมาตรการกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือแอลทีวีของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เข้มงวดขึ้น รวมถึงบางส่วนต้องพบกับปัญหาหนี้สินส่วนตัวรุงรัง จนทำให้กู้ไม่ผ่าน ซื้อบ้านไม่ได้ กระทบไปถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มียอดขายติดลบมาตลอดไตรมาส 2 และ 3

    แรกเริ่มเดิมที "ทีมเศรษฐกิจ" ของรัฐบาลบิ๊กตู่ 2/1 ดูไม่ไยดีกับปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์เท่าใดนัก ที่สำคัญคำพูดแรกที่ออกมาจากรมว.คลัง ยังชัดเจนด้วยซ้ำไปว่า "ไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์" ใด ๆ แน่ เพราะยังเดินหน้าต่อไปได้ แม้มีมาตรการคุมเข้มแอลทีวีของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือธปท. ออกมาก็ตาม แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการจะสามารถปรับตัวได้แน่นอน

    กลับลำกระตุ้นชุดใหญ่

    ในที่สุด!! หลัง "บิ๊กตู่" ได้รับหนังสือระบายความในใจจากบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต้องกลับลำสั่งทุกหน่วยงาน เร่งออกมาตรการกระตุ้นออกมาด่วนจี๋ หากปล่อยไปเช่นนี้...อาจซ้ำเติมให้เศรษฐกิจไทยที่กำลังแย่ให้ทรุด หนักลงไปอีก หลังจากนั้นไม่นาน...ครม.จึงคลอดแพ็กเกจ มาตรการกระตุ้นพิเศษออกมา 2 ชุดใหญ่ เพื่อเยียวยาผู้ ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันยังกระตุ้นให้คนไทยมีบ้านเป็นของตัวเอง รวมถึงการให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาช่วยประคับประคองเศรษฐกิจไทย เพื่อว่ายไปให้ถึงฝั่ง

    ชุดแรก...ออกมาเมื่อ 22 ต.ค.62 เพื่อกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ด้วยการลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% รวมถึงให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ออกสินเชื่อพิเศษ 50,000 ล้านบาท ดอกเบี้ยต่ำ 2.5% ยาว 3 ปี  แม้การลดค่าโอนและจดจำนอง รัฐจะสูญเสียรายได้ 2,600 ล้านบาท ขณะที่มาตรการลดดอกเบี้ย ธอส. รัฐบาลจะช่วยชดเชยดอกเบี้ยให้ 1,200 ล้านบาท ก็ถือว่าคุ้มค่า เมื่อเทียบกับการช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโต และส่งผลดีไปยังภาคธุรกิจอื่น ๆ ทั้ง ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจคมนาคม และยังหวังว่าหลังจาก ธอส. เป็นผู้นำตลาดในการลดดอกเบี้ยเงินกู้ จะทำให้ธนาคารพาณิชย์อื่นลดดอก เบี้ยเงินกู้ตามไปด้วย

    ส่วนอีกมาตรการ เกิดขึ้นเมื่อ 26 พ.ย. 62 ที่รัฐงัดมาตรการ "บ้านดีมีดาวน์"แจกเงินช่วยผู้ซื้อบ้านอีก 50,000 บาท จำนวน 1 แสนคน เพื่อแก้ปัญหา "ขาดเงินดาวน์" ให้กับคนซื้อบ้าน พร้อมกับสินเชื่อพิเศษจากธนาคารออมสิน ธนาคารกรุงไทย ไม่รวมโปรโมชั่น ลดแลก-แจก-แถม จากผู้ประกอบการ ที่ขนออกมายั่วใจส่งท้ายปี โดยคนที่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อและโอนบ้านภายในวันที่ 27 พ.ย. นี้ไปจนถึง 31 มี.ค. 63 ซึ่งจะให้สิทธิเฉพาะบ้านใหม่ และซื้อจากผู้ประกอบการโดยตรงเท่านั้น

    เหตุผลสำคัญที่รัฐบาลต้องออกมาตรการมากระตุ้น เป็นเพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจสูงมาก และเชื่อว่าจะช่วยลดสต๊อกอสังหาริมทรัพย์ ทั่วไทยที่มีอยู่ 270,000 หน่วย ลงไปได้บ้าง เพราะอย่างน้อยการให้เงินดาวน์ฟรี 50,000 บาท จะเป็นตัวกระตุ้นให้ตัดสินใจซื้อบ้านเร็วขึ้น กระบวนการปล่อยสินเชื่อธนาคารพาณิชย์เร็วขึ้น เพราะระยะเวลามาตรการมีแค่ 4 เดือน

    โอกาสทองคนต้องการบ้าน

    นับเป็นโอกาสทองของ "คนอยากมีบ้าน" ที่หากซื้อตอนนี้นอกจากได้บ้าน ได้คอนโดมิเนียมราคาถูกแล้ว ยังมีดอกเบี้ยต่ำ  ฟรีค่าโอน ค่าจดจำนอง แถมยังรับเงินดาวน์ฟรีจากรัฐบาลอีก 50,000 บาท โปรโมชั่น!!! สุดเริ่ดแบบนี้ใครก็อยากได้ แต่ทั้งหมดจะกลายเป็นเพียงฝันกลางวันไปทันที หากคุณไปยื่นกู้กับธนาคาร...แต่กู้ไม่ผ่าน ถูกปฏิเสธสินเชื่อกลับมา ดังนั้น...จึงอดเป็นห่วงไม่ได้ว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ชุดใหญ่ครั้งนี้ จะเข้ามาแก้ไขสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และช่วยให้คนมีบ้านได้มากน้อยเพียงใด

    จะว่าไปแล้วมาตรการทั้ง 2 ชุด เน้นโปรโมชั่นยั่ว ๆ ให้สิทธิประโยชน์เฉพาะคนที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อเป็นหลัก แต่ไม่ได้ช่วยให้คนอยากมีบ้าน แต่กู้ไม่ผ่านหรือขาดเงินให้มีโอกาสซื้อบ้านได้เพิ่มเท่าใดนัก เนื่องจากสถาบันการเงินทุกแห่งต่างยืนยันว่า ยังคงยึดเกณฑ์การพิจารณาปล่อยสินเชื่อเข้มงวดเหมือนเดิม โดยพิจารณาตามความเสี่ยงของเศรษฐกิจ ความสามารถการชำระหนี้ ตลอดจนเกณฑ์แอลทีวีของ ธปท.ที่ไม่ได้ผ่อนปรนอะไรมากนัก

    ส่อฝันค้างเพราะกู้ไม่ผ่าน

    ด้วยเหตุนี้...ทำให้โอกาสการถูกปฏิเสธสินเชื่อยังมีอยู่เท่าเดิม ทั้งการที่ผู้กู้ติดบัญชีดำในเครดิตบูโร ทั้งการเป็นหนี้ค้างชำระจนถูกฟ้องร้องดำเนินคดี หรืออาจไม่ผ่านเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ มีที่มารายได้ไม่ชัดเจน ทำให้มีความเสี่ยงต่อการใช้หนี้คืน รวมถึงการไม่ผ่านเกณฑ์ที่ราชการกำหนด เช่น ถ้าผู้กู้เข้าเกณฑ์ฟอกเงินหรือก่อการร้าย การไม่เซ็นยินยอมให้ตรวจข้อมูลกับเครดิตบูโรเพื่อทราบประวัติทางการเงิน หรือความสัมพันธ์ระหว่างผู้กู้หลักและ ผู้กู้ร่วมไม่เกี่ยวข้องกัน เช่น ไม่ใช่พ่อ แม่ ลูก หรือสามี-ภรรยา ก็ถูกปฏิเสธสินเชื่อรัว ๆ เหมือนกัน

    ดังนั้นจึงไม่แน่ใจว่า มาตรการที่ออกมาจะช่วยให้คนไทยมีบ้านได้จริงหรือไม่ เพราะท้ายที่สุด...ขึ้นอยู่กับความสามารถการชำระของตัวเองตามสุภาษิตคำพังเพย "ตนเป็นที่พึ่งแห่งตน" ยกเว้นคนที่มีความพร้อมอยู่แล้ว แต่ลังเลว่าจะซื้อบ้านดีหรือไม่ดีในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ พอเห็นโปรโมชั่น!! อาจตาลุกวาว รีบตัดสินใจ ซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียม ได้เร็วขึ้น

    อย่างไรก็ดีในมุมของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่างส่งเสียงตอบรับเป็นอย่างดี เพราะทั้ง 2 มาตรการเปรียบเป็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ ช่วยเรียกความเชื่อมั่นให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับมาคึกคักกระปรี้กระเปร่ากันอีกครั้ง
    เอกชนหนุนบ้าน 3 ล้าน

    โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโด มิเนียม ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ได้อานิสงส์มากที่สุด เห็นได้จากผู้ประกอบการ ต่างทยอยขนแคมเปญโปรโมชั่นยั่วใจ มาเร้าอารมณ์กันเพิ่ม เช่น จองขั้นต่ำ 999 บาท, ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนและค่าจดจำนอง, ฟรีค่าส่วนกลาง, แถมเครื่องใช้เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า, ส่วนลดราคาซื้อที่อยู่อาศัย อีกทั้งช่วยเติมความเชื่อมั่นให้ผู้ประกอบการบางส่วน ที่หันมาสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมากขึ้น เพื่อให้เข้ากับมาตรการอสังหาฯ ซึ่งใช้ยาว ๆ ไปถึงปลายปีหน้า

    ประเมินกันว่าปัจจุบันสต๊อกที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีอยู่ 71,646 ยูนิต หรือคิดเป็น 50% ของทั้งหมด 151,993 ยูนิต แต่คาดปีหน้าสัดส่วนบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นอีก 50% หลังผู้ประกอบการปรับแผนมาก่อสร้างบ้านในตลาดนี้มากขึ้น และอาจเห็นการเร่งโอนบ้านต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปีหน้า

    บ้าน-คอนโดฯ 5-6 ล้านได้เฮ

    ยิ่งไปกว่านั้น...การที่รัฐบาลออกโครงการบ้านดีมีดาวน์ ช่วยเงินดาวน์เพิ่มเติมอีกคนละ 50,000 บาท ยิ่งช่วยให้บรรยากาศธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คึกคักเพิ่มไปอีก เพราะไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ได้ผลดี แต่บ้านที่มีราคาสูงกว่านั้น ก็ได้อานิสงส์ไปด้วย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5-6 ล้านบาท เพราะในโครงการบ้านดีมีดาวน์ มีเงื่อนไขยืดหยุ่น ให้คนมีรายได้ถึง 1 แสนบาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นคนมีฐานะอันจะกิน เข้าร่วมรับเงินได้ด้วย จึงเท่ากับว่ามาตรการทั้ง 2 ชุด ช่วยกระตุ้นยอดขายไปยังที่อยู่อาศัยเกือบทุกราคา

    ท้ายที่สุดแล้ว...มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ชุด อาจได้ผลดีทาง 'ความรู้สึก" ที่กระตุกขวัญกำลังใจให้คนมี 'ความอยากซื้อ" มากขึ้น รวมทั้งส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความหวังที่จะสู้ต่อไปได้ในระยะสั้น แต่ผลที่ออกมาจะปัง!!! และช่วยแก้ปัญหาสต๊อกอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาดได้เป็นแสน ๆ หน่วย หรือเพิ่มโอกาสให้คนไทยมีบ้านได้เพิ่มจริงหรือไม่ คงต้องใช้เวลาประเมินอีก 2-3 เดือน

    ที่สำคัญ!!! หากยอดปฏิเสธสินเชื่อของบรรดาแบงก์ยังพุ่ง อยู่เหมือนเดิม ผลของมาตรการอาจออกมาพัง!!! ก็เป็นได้ เพราะสาเหตุที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้ ไม่ได้อยู่ที่เรื่องโปรโมชั่น แต่มาจากปัญหาการกู้เงินจากแบงก์ที่ยาก.

    ปรับแผนสร้างบ้านเพิ่ม

    "สุรเชษฐ กองชีพ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอน ซัลแทนซี่ จำกัด บอกว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้ผู้ประกอบการระบายบ้าน อาคารชุด คอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นแน่นอน และยังทำให้ผู้ประกอบการบางรายเห็นโอกาส ปรับแผนหันมาสร้างบ้านที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้เสร็จเร็วขึ้น เพื่อรับผลดีจากมาตรการของรัฐบาล โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียมไม่เกิน 8 ชั้น ซึ่งใช้เวลาก่อสร้างไม่นาน

    นอกจากนี้อาจเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ปรับตัว ทั้งการออกโปรโมชั่นมาดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมซื้อ พร้อมโอนมากขึ้น รวมถึงการเข้าไปให้ความรู้เรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารกับกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่ติดปัญหาอาจกู้ไม่ผ่าน เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้มีปัญหาเรื่องของหนี้สินครัวเรือนผสมเข้ามาด้วย

    ส่วนภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วง 9 เดือน (ม.ค.-ก.ย.) อยู่ที่ 30,206 ยูนิต น้อยกว่าปีก่อนประมาณ 33% เนื่องจากช่วงไตรมาสแรกและไตรมาสที่ 2 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มากนัก ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจยังคงชะลอตัว เพราะ ได้รับปัจจัยภายในและภายนอกมากระทบ โดยเฉพาะความเชื่อมั่นของคนไทยที่ไม่ฟื้นตัว รวมทั้งกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจและรายได้ในระยะยาว จึงมีผลโดยตรงต่อตลาดอสังหา ริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบชัดเจนที่สุด

    บรรยากาศซื้อขายคึกคัก

    "สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บอกว่า โครงการ "บ้านดีมีดาวน์" ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง เพราะ ถือว่ามีปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้หลายอย่าง ทั้งดอกเบี้ยที่ลดลง มาตรการภาครัฐลดค่าโอน จดจำนองที่ช่วยกระตุ้นได้ อีกทั้งโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายก็ทยอยเสร็จ ช่วยให้เกิดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในตลาด ทำให้บริษัทเร่งยอดขายได้

    ส่วนแนวโน้มปีหน้า ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากหลายปัจจัยรุมเร้า ทั้งจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัวจนกระทบกำลังซื้อ มาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) สัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทำให้กู้ยาก การเริ่มใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งส่วนใหญ่มีผลกระทบเชิงลบทางจิตวิทยาต่อผู้บริโภค ดังนั้นผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ ต้องระมัดระวังและปรับเปลี่ยนกลยุทธ์กันให้ทัน รับมือสิ่งที่ท้าทายต่อธุรกิจ ขณะที่บริษัทได้ร่วมกับธนาคารพันธมิตรในการช่วยเตรียมความพร้อมให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายยิ่งขึ้น รวมทั้งปรับแผนกลยุทธ์เปิดโครงการใหม่อีก 9 โครงการ มูลค่า 8,800 ล้านบาท โดยเลือกเปิดตัวโครงการที่มีศักยภาพ และยังเดินหน้ามุ่งสร้างความเป็นเลิศทางการขายผ่านช่องทางต่าง ๆ ด้านภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 3 มีมูลค่าตลาด ติดลบถึง 35% โดยมีปัจจัยลบจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวต่อเนื่อง รวมถึงมาตรการแอลทีวี และการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดขึ้น

    เชื่อปล่อยกู้บ้านได้มากขึ้น

    "ณัฐพล ลือพร้อมชัย" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ระบุว่า มาตรการนี้ช่วยให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ของระบบธนาคารพาณิชย์ติดลบน้อยลงเหลือ 5-7% เท่านั้น เพราะมีกลุ่มคนที่มีความสามารถพร้อมกู้ ซึ่งรอเวลารัฐออกมาตรการเข้ามาชดเชยเข้ามาขอสินเชื่อเพิ่ม แต่หากไม่มีมาตรการของภาครัฐจึงอาจเห็นติดลบสูงถึง 20% โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 2 และไตรมาส 3 หลังจากมีการออกมาตรการแอลทีวี ก็ลบไปแล้ว 15%

    ส่วนการพิจารณาสินเชื่อปัจจุบันมี 2 รูปแบบ รูปแบบแรกธนาคารจะให้เจ้าของโครงการอสังหาฯ ช่วยพิจารณาลูกค้ามาให้ก่อน ซึ่งส่วนนี้จะมียอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ถึง 10% แต่อีกรูปแบบจะให้ธนาคารตรวจสอบความสามารถของผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งแน่นอนว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อจะมีมากกว่าซึ่งเป็นเรื่องปกติ โดยช่วงที่ผ่านมาทั้งธนาคารและโครงการทำงานร่วมกัน เพื่อปิดความเสี่ยงของภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว

    ขณะนี้มีผลพวงจากเศรษฐกิจชะลอตลาดจึงหดตัว 20% ผสมโรงเกณฑ์คุมแอลทีวี ที่ส่งผลกระทบราว 10% ประกอบกับปัจจัยคนมีความพร้อมประวิงเวลาซื้อเพราะเศรษฐกิจไม่ดีด้วย และรอมาตรการกระตุ้นของรัฐบาลเพราะเชื่อว่าสินเชื่ออสังหาฯมีผลต่อจีดีพีในระดับหนึ่ง ดังนั้นการมีมาตรการประคองหรือกระตุ้นคนที่มีความพร้อมก็จะกระตุ้นตลาดได้เป็นอย่างดี เพราะมีหลายคนที่มีความพร้อมอยู่แล้ว