หวังรัฐทบทวนขยายเวลาเช่าระยะยาวเป็น50ปี

   ท่องเที่ยวบูมอสังหาฯแห่ลงทุนภูเก็ต ต่างชาติชอปโควตาห้องชุดเกลี้ยง หวังรัฐทบทวนขยายเวลาเช่าระยะยาวเป็น50ปี

   ทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ ยังคงมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่จังหวัดภูเก็ต เพราะด้วยชื่อเสียงระดับโลก และยังเป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวทั่วโลก นอกจากนี้ ภูเก็ตยังเป็นเป้าหมายของเศรษฐีรัสเชีย และยุโรป ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ตเป็นบ้านหลังที่สอง รวมถึงกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว ส่งผลให้กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดบ้านหรู วิลล่า และคอนโดมิเนียมในปี 67 ขยายตัวอย่างรวดเร็ว

   ดร.ไพโรจน์ ชัยจีระธิกุล รองประธานหอการค้าจังหวัดสงขลา กล่าวว่า ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกรุงศรีอยุธยาคาดการณ์ว่าในปี 67 นี้เศรษฐกิจไทยยังโตแบบชะลอตัว โดยปัจจัยภายในและภายนอก ที่อาจจะเข้ามากระทบการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในช่วง3ปีข้างหน้า ยังคงเป็นปัจจัยลบจากหนี้ครัวเรือน และต้นทุนการกู้ยืมที่อยู่ในระดับสูงซึ่งอาจจำกัดการใช้จ่ายของผู้มีรายได้น้อย ปัญหาหนี้สาธารณะที่ปรับตัวสูงขึ้น จากการดำเนินนโยบายขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ปัญหาเชิงโครงสร้าง ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยสูงต่อเนื่อง อาจส่งผลให้ดีมานด์ต่างประเทศฟื้นตัวช้า การชะลอเศรษฐกิจจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์รวมถึงปัญหาภูมิศาสตร์รัฐศาสตร์ จากสหรัฐอเมริกา กับ จีน

  อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ของภาคการท่องเที่ยวที่มีอัตราการขยายตัวสูง โดยเฉพาะการเดินทางเข้ามาของกลุ่มนักท่องเที่ยว จากรัสเซีย ยุโรป และ จีนที่มีปริมาณสูงมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราการเข้าพักโรงแรมที่พักอาศัยต่างๆ สูงขึ้นทั้งในจังหวัดภูเก็ตและสมุย ส่วนรายได้การเกษตรก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอัตราการจ้างงานก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน จากทิศทางดังกล่าวทำให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมของเศรษฐกิจภาคใต้หรือ GRP ปรับตัวสูงขึ้น โดยรายได้จากภาคเกษตรกรรมมีส่วน แบ่ง 28.7% ภาคธุรกิจโรงแรมและที่พักอาศัยและบริการด้านอาหารเครื่องดื่มต่างๆ มีสัดส่วนอยู่ที่ 3.3% การขายส่งและการขายปลีกมีสัดส่วนอยู่ที่ 12.3% ภาคอุตสาหกรรมมีสัดส่วนอยู่ที่ 11.5% และอื่นๆ อีก 44.2%

  ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคโดยรวม ณ เดือน ก.พ. 67 มีอัตราการปรับตัวลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 54.2 จาก เดิมที่เดือน ม.ค. อยู่ที่ระดับ 54.5 ซึ่งเป็นการปรับตัว ลดลง 5 เดือนติดต่อกัน นับตั้งแต่เดือน ต.ค. 66 ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในภาคใต้ นั้นในเดือน ม.ค.อยู่ที่ 51.6 ส่วน เดือน ก.พ. ปรับตัวลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 51.1 โดยปัจจัยที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นลดลงนั้น มาจากความเชื่อมั่นทางด้านเศรษฐกิจในประเทศ ราคาสินค้าเกษตร และมาตรการทางเศรษฐกิจของภาครัฐ ส่วนปัญหาหลักๆ

  ขณะที่ปัญหาเรื่องหนี้สินครัวเรือนโดยรวมทั้งประเทศ ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดย ณ เดือน ม.ค. 66 นี่ครัวเรือนปรับตัวบวกขึ้น 3.3% โดยระดับหนี้สินครัวเรือนมีสัดส่วนต่อ จีดีพีของประเทศอยู่ที่ 90.9% หรือ 16.2 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่มีความเสี่ยงสูง โดยหนี้ของกลุ่ม SMLs เช่น ธุรกิจอสังหาฯซึ่งประสบปัญหาการจ่ายดอกค่อนข้างสูง รองลงมาเป็นหนี้สินเชื่อรถยนต์ หนี้บัตรเครดิต ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ลดการชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยเนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค

  "โดยธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่ากว่า 43% ของหนี้ทั้งระบบเป็นกลุ่มสินเชื่อบ้าน เป็นสินเชื่อรถยนต์ 11% ถัดมาเป็นหนี้บัตรเครดิต ซึ่งเกิดจากการประกอบอาชีพและหนี้ส่วนบุคคล 27% ส่วนที่เหลือ 28% เป็นสินเชื่อเพื่อประกอบอาชีพและกองทุนการศึกษา (กยศ.) และอื่นๆ โดยกลุ่มหนี้ที่มีความเปราะบางคือกลุ่มหนี้บ้านที่มีระดับราคาไม่เกินสามล้านบาทซึ่งในส่วนนี้ต้องจับตาดูและระมัดระวังอย่างยิ่ง"

   ทั้งนี้ กลุ่มสินเชื่อที่ประสบปัญหาหนักสุด คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีผลให้การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดดังกล่าวลดจำนวนลงสะท้อนถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดี ว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบ้านระดับล่างมีข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการหันไปขยายการลงทุนในกลุ่มที่อาศัยตลาดบนเพิ่มขึ้น ทำให้ในปี 67 นี้ ตลาดบ้านหรูมีอัตราการขยายตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

   จากแนวโน้มการพัฒนาโครงการบ้านที่มีราคาแพงเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้มีเพียงตลาดระดับบนเท่านั้นที่มีการขยายตัวในขณะที่ความต้องการซื้อบ้านปรับตัวลดลง เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง จากปัญหาเงินเฟ้อสินค้าที่แพงขึ้น ประกอบกับความเชื่อมั่นต่อรายได้ของผู้บริโภคในอนาคตที่ลดลงทำให้ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดหดตัวลง ขณะที่ดีมานด์ตลาดเช่ากลับมีการขยายตัวเพิ่มากขึ้น สอดคล้องกับอัตราค่าเช่าที่พักอาศัยในตลาดซึ่งมีการปรับตัวสูงขึ้นด้วยเช่นกัน โดยปัจจัยที่มีผลให้ความต้องการในตลาดเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้น คือ ผู้บริโภคไม่พร้อมที่จะซื้อบ้านเป็นของตนเอง และไม่ต้องการมีภาระหนี้ในระยะยาว

   จากตัวเลขข้อมูลของเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสดีดีพร็อพ เพอร์ตี้ ระบุว่า สัดส่วนจำนวนที่อยู่อาศัยตามระดับราคาในตลาดปัจจุบันแบ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา ไม่เกิน 1 ล้านบาทมีสัดส่วน 2% ที่อยู่อาศัย 1-3 ล้านบาทมีสัดส่วน 30% ที่อยู่อาศัย 3-5 ล้านบาทมีสัดส่วน 19% กลุ่มที่อยู่อาศัย 5-10 ล้านบาทมีสัดส่วน 23% ที่อยู่อาศัย 10-15 ล้านบาทมีสัดส่วน 8% และกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วน 19%

    นอกจากนี้ ยังพบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุด และเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสียมากที่สุดด้วยเช่นกัน โดยเครดิตบูโรพบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับล่าง ซึ่งประสบปัญหาค่าครองชีพสูงและมีผลต่อการจ่ายค่างวดสินเชื่อ โดยพบว่าประมาณ 60-70% ของหนี้บ้านที่กำลังจะเป็นหนี้เสีย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.2 แสนล้านบาท คือ กลุ่มคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

    แนวโน้มดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาโครงการในตลาดบ้านระดับบนมากกว่าตลาดล่าง ซึ่งยังมีปัจจัยลบจากกำลังซื้อ สอดคล้องกับทิศทางการขยายตัวการท่องเที่ยว และความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะรัสเซีย จีน ยุโรป ซึ่งต้องการซื้อบ้านหลังที่สองเพิ่มมากขึ้น

    โดย ภูเก็ตเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากลูกค้าทั่วโลกเป็นอันดับแรก ซึ่งทิศทางดังกล่าวสร้างให้เกิดแรงจูงใจ การลงทุนในจังหวัดภูเก็ตขยายตัวสูง ประกอบกับภูเก็ตยังได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น มาตรการวีซ่าระยะยาว การขยายสนามบินนานาชาติเขตสาม โครงการรถไฟรางเบา LRT ภูเก็ตสมาร์ทซิตี้ และโครงการระเบียงเศรษฐกิจเวลล์เนส ซึ่งดึงดูดการลงทุนจากเอกชนให้เข้ามาลงทุนด้านการศึกษาและสุขภาพจำนวนมาก โดยสรุปแล้วปัจจัยหนุนที่ส่งผลให้เกิดการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตและภาคใต้ยังมีอยู่มากกว่าปัจจัยบล

    อย่างไรก็ดี ก่อนหน้านี้ กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) มีการปรับเพิ่มคาดการณ์เศรษฐกิจของไทย โดยคาดว่า GDP ของไทยในปี 67 จะมีอัตราการขยายตัวที่ 4.4% และคาดการณ์ว่าในปี 67 ประเทศไทยจะกลับไปมีนักท่องเที่ยวจำนวน 40 ล้านคนอีกครั้ง ซึ่งส่งผลดีต่อจังหวัดภูเก็ตอย่างมากและที่สำคัญ คือ ความต้องการซื้ออสังหาฯในรูปแบบของบ้านพูลวิลล่า และคอนโดฯในภูเก็ต ที่เพิ่มขึ้นมากกว่า 3,000 ยูนิตหรือเติบโต 100% เติบโต 3 เท่า เมื่อเทียบกับ ยอดขาย อสังหาฯในภูเก็ตในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 และทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 2 เท่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้น 150%

    นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า อสังหาฯภูเก็ตแบ่งออกเป็น 3 ตลาดใหญ่ คือ กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตลาด 3-7 ล้านบาทและตลาดราคา 8-10 ล้านบาท ขึ้นไปถึงระดับลักชัวรีวิลล่า โดยดีมานด์ที่มีการขยายตัวต่อเนื่องจากปี 66 คือ ดีมานด์ในตลาดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และตลาด 10 ล้านบาทขึ้นไป

    โดยหลังการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวทำให้เกิดการจ้างงานในภาคธุรกิจโรงแรมและบริการเพิ่มขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยตลาดระดับล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทขยายตัว ส่วนตลาด 3-7 ล้านบาทขยายตัวเล็กน้อย เนื่องจากมีลูกค้าหลักเป็นคนในพื้นที่ และพนักงานระดับผู้บริหาร และเจ้าของธุรกิจเอสเอ็มอี ขณะที่ตลาดระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งรวมถึงวิลล่าหรู ไปจนถึงอัลตราลักชัวรี ขยายตัวสูงมาก เนื่องจากได้แรงหนุนจากดีมานด์ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่ม"รัสเซีย จีน ฝรั่งเศส" ซึ่งเป็นกลุ่มที่ทำให้ยอดซื้อขายคอนโดฯขยายตัวสูงสุด

    การขยายตัวของดีมานด์ ทั้งในและต่างประเทศ ทำให้ยอดการจดทะเบียนการเช่าระยะยาวในภูเก็ตขยายตัวขึ้น โดยมีมูลค่าสูงถึง 20,000 ล้านบาท สูงที่สุดในรอบ10ปี โดยนับจากปี 66 เป็นต้นมาดีมานด์ต่างชาติขยายตัวสูงต่อเนื่อง โดยกลุ่มที่มีมูลค่าการเช่าสูงสุดคือ รัสเซีย ซึ่งมีมูลค่าการเช่ากว่า 6,000 ล้านบาท รองมาคือจีนมีมูลค่าการเช่า 2,500 ล้านบาท และ เป็นสิงคโปร์ 1,600 ล้านบาท โดยปัจจัยที่ทำให้มูลค่าการเช่าในกลุ่มลูกค้ารัสเซียขยายตัวสูงสุด มาจากผลพวงของสงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้ต้องการที่อยู่อาศัยนอกประเทศในรูปแบบการเช่าเพิ่มขึ้น

    "ส่วนหนึ่งที่ทำให้สัดส่วนการเช่าในภูเก็ตเพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากโควตาสำหรับลูกค้าต่างชาติ 49% ในโครงการอาคารชุดส่วนใหญ่เต็ม ขณะที่คนจีน ต้องการซื้อสิทธิ์ถือครองแบบเป็นเจ้าของมากกว่าเช่า ซึ่งเป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองและซื้อเพื่อปล่อยเช่าด้วย ทำให้โควตาสำหรับต่างชาติในโครงการห้องชุดภูเก็ตเร็ว นอกจากนี้ภูเก็ตยังเป็นตลาดที่ชาวต่างชาตินิยมทำให้ตลาดเช่าเติบโตมากกว่าปกติ"

    สำหรับทำเลที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะตลาดวิลล่า คือ โซนบางเทา เชิงทะเล ในภูเก็ต หลัง ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางเข้าไปบุก ทำตลาดมากขึ้น จากความนิยมและดีมานด์ที่ ขยายตัวสูงในทำเลดังกล่าว ทำให้หาดบางเทาเชิงทะเล กลายเป็นทำเลที่มีการแข่งขันสูง เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญโครงการที่เปิดใหม่ยังเป็น สินค้าในตลาดเดียวกัน ทำให้ปัจจุบัน ผู้ประกอบการที่ต้องการจะเข้าไปแข่งขันในตลาดดังกล่าวทำได้ยากขึ้น

    นายพัทธนันท์ กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มการขออนุญาตจัดสรรที่ดินในภูเก็ตที่เพิ่มขึ้น อย่างก้าวกระโดด เมื่อเทียบกับในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยในปี 66 มียอดการขออนุญาตจัดสรร 1,291,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนเกิด โควิด-19 ซึ่งมียอดการขออนุญาตจัดสรร 700,000 ตร.ม. และคาดว่าปี 67 นี้ จะมียอดการขออนุญาตจัดสรรเพิ่มอีกไม่น้อยซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาฯในภูเก็ตยังขยายตัวได้ดีต่อเนื่อง จากปีก่อน

     ทั้งนี้ เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าต่างชาติที่ต้องการที่อยู่อาศัยในภูเก็ตเพิ่มขึ้น หากรัฐบาลจะทบทวนการขยาย ระยะเวลาในการเช่าระยาวออกไปเป็น 50 ปีจากเดิม 30 ปี เพื่อจูงใจกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาเช่าระยะยาว โดยเฉพาะดีมานด์จากกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาฯในภูเก็ต เป็นบ้านหลังที่สอง ซึ่งเป็นคนรุ่นใหม่อายุ 30-40 ปี ซึ่งนับว่าจะมีจำนวนมากขึ้น ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวจะช่วยแก้ปัญหานอมินีไปในตัวด้วย

    ด้าน ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าในภูเก็ตอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัวตั้งแต่หลังโควิดต่อเนื่องเพิ่มขึ้นมา 30-40% ต่อไตรมาสส่งผลให้ภาพรวมของปี 65 กับปี 66 ในทุกเซกเมนต์ของราคาฟื้นตัวขึ้นมา ส่งผลให้มีซัปพลายใหม่เข้ามาในตลาดต่อเนื่อง โดยเฉพาะครึ่งหลังของปี 66 ที่มีบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์เข้าไปพัฒนาโครงการในภูเก็ตมากขึ้น

    โดยในปี 66 พบว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ตที่เป็นแนวราบ 5,631 หน่วย คอนโดฯ 3,185 หน่วย รวมทั้งสิ้น 8,816 หน่วย คาดว่าในปี 67 จะมีจำนวนการโอนเพิ่มขึ้น 8,920 หน่วย แบ่งเป็นแนวราบ 5,881 หน่วยและคอนโดฯ 3,039 หน่วย มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ต ที่เป็นแนวราบ 22,255 คอนโดฯ 9,252 ล้านบาทรวม 31,507 ล้านบาท โต 31.2% คาดว่า ในปีนี้จะมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 32,724 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 23,569 ล้านบาท และคอนโดฯ 9,156 ล้านบาท

     โดยยอดขายห้องชุดภายหลังเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 มีทิศทางเพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนโควิดมีจำนวน 2,000 หน่วยที่เป็นการขาย คอนโดฯช่วงเกิดโควิดลดลง และกลับมา 1,000 หน่วยในปี 65 แต่ล่าสุดในปี 66 เพิ่มขึ้น 3,760 หน่วยส่วนบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากครึ่งแรกปี 65 จำนวน 126 หน่วยจนถึงครึ่งหลังปี 66 เพิ่มเป็น 400 หน่วย มีมูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท