บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   ข้อมูล Agency for Real Estate Affairs (AREA) ระบุว่า สิ้นปี 2566 ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยรอขายสะสมกว่า 2.3 แสนหน่วย สูงสุดในรอบ 29 ปี คาดต้องใช้เวลาระบายมากกว่า 3 ปี โดยกว่า 36% เป็นคอนโดมิเนียม และกลุ่มที่ต้องระวัง คือ ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ที่มีหน่วยรอขายสะสมสูง ทาวน์เฮ้าส์ มีสัดส่วน 34% ส่วนกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวนรอขายมากกว่าครึ่ง!

  สอดคล้องกับ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ระดับราคาต่ำกว่า 1-3 ล้านบาท "ติดลบ" ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท 85,514 หน่วย ลดลง 9.6% มูลค่า 50,177 ล้านบาท ลดลง 8.7% ราคา 1-1.5 ล้านบาท 47,213 หน่วย ลดลง 7.8% มูลค่า 61,461 ล้านบาท ลดลง 7.3% ราคา 1.5-2 ล้านบาท 52,973 หน่วย ลดลง 7.4% มูลค่า 94,505 ล้านบาท ลดลง 7.5% ราคา 2-3 ล้านบาท 89,402 หน่วย ลดลง 9.8% มูลค่า 226,898 ล้านบาท ลดลง 9.7%

   ส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างพลิกกลยุทธ์เพื่อแก้เกมด้วยการเสนอโมเดลการเช่าก่อนซื้อ! หลังเริ่มเห็นตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นและลุกลามมาถึงตลาดกลาง-บน ขณะเดียวกันพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่นิยม "เช่า" แทน การ "ซื้อ" ส่วนหนึ่งจากการที่มีรายได้ไม่มั่นคง เสี่ยงถูกปฏิเสธสินเชื่อ

   "พฤติกรรมคนรุ่นใหม่จะไม่ยึดติดกับสิ่งใดสิ่งหนึ่งโดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ใช่คำตอบของชีวิต มีโอกาสเลือกก่อนหรือทดลองอยู่ก่อน ส่วนอีกกลุ่มที่มีปัญหาด้านรายได้ทำให้กู้ไม่ผ่าน แต่ในอีก 1-2 ปีข้างหน้าอาจมีความพร้อมด้านการเงินพร้อมโอน ก่อนหน้านี้เช่าไปก่อน"

     ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เกริ่นถึงแนวคิดของโมเดลทางเลือก ให้กลุ่มลูกค้าในระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มี 2 รูปแบบ ประกอบด้วย "Subscription Model " ซึ่งเป็นรูปแบบการคิดค่าบริการสมาชิก มีทั้งแบบรายเดือนและรายปีเพื่อสามารถใช้บริการต่างๆ ของโครงการได้ ต่างจากการเช่าที่อยู่อาศัยแบบปกติทั่วไป เช่น ลูกค้าสามารถเลือกห้องพักและเปลี่ยนห้องพักได้ในช่วงระยะเวลา 1 ปี จำนวน 2 ครั้ง ทั้งได้รับบริการพิเศษจากเอสซี แอสเสท เช่น เลือกใช้บริการ สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการอื่นได้

     อีกรูปแบบ "Rent to Own" เป็นสัญญาลูกผสมระหว่างการเช่า และการซื้อ เมื่อครบกำหนดสัญญาเงินงวดที่ชำระหลังหักค่าใช้จ่ายตามตกลง ให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์นั้น โดยลูกค้าที่เลือกเช่าคอนโดมิเนียมในโครงการต่างๆ ของเอสซี แอสเสท สามารถเปลี่ยนเงินค่าเช่ามาเป็นเงินผ่อนได้ หลังจากเช่าอยู่ไปแล้ว 1-2 ปี หรือมีความพร้อมจะซื้อคอนโดมิเนียมโครงการดังกล่าวเพื่อเป็นทรัพย์สิน คาดเห็นความชัดเจนปลายปีนี้

    เช่นเดียวกับ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ได้พัฒนาโมเดล "Liv (ing) -next" เพื่อเปิดโอกาสให้ลูกค้าเช่าก่อน 3 ปี เมื่อมีความพร้อมสามารถนำเงินค่าเช่าเปลี่ยนเป็นเงินดาวน์ ซื้อโครงการได้ เป็นการช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงที่อยู่อาศัย ได้ง่ายขึ้น และแก้ปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อได้อย่างมาก โดยจะนำคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ 17 โครงการ มูลค่า 10,000 ล้านบาท เข้าร่วม

    ก่อนหน้านี้ เสนาฯ มีบริการ "เงินสดใจดี" เข้ามาช่วยด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ครบวงจร ชูจุดเด่น ทุกคนเป็นเจ้าของบ้านเสนาได้ โดยไม่ต้อง กังวลเรื่องเครดิตการเงินตั้งเป้าลดยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารได้อย่างน้อย 10-15% ดันยอดขายบ้านของเสนาฯ เพิ่มขึ้น

    อภิชาติ เกษมกุลศิริ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ปัจจุบันการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย มีค่าเฉลี่ย 31% อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ 69% เนื่องจาก มาตรการที่เข้มงวดของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อมากขึ้นต่อเนื่องในปีนี้ ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องปรับตัวตาม

    ล่าสุด แอล.พี.เอ็น. มีทีมที่ปรึกษาและผู้เชี่ยวชาญการวิเคราะห์การเงินคอยให้บริการ เพื่อบริหารจัดการเครดิต และเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อบ้านด้วยการช่วยซัพพอร์ทลูกค้าผ่านแคมเปญ "LPN ดูแลให้" และ "LPN เคลียร์ให้" เพื่อช่วยเหลือลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

    แคมเปญ "LPN ดูแลให้" กรณีลูกค้ายื่นเอกสารเพื่อขออนุมัติสินเชื่อกับธนาคารเป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่ธนาคารยังไม่สามารถพิจารณาอนุมัติได้ ลูกค้าสามารถยื่นเรื่องผ่อนดาวน์กับ LPN ทำสัญญาปีต่อปี ระยะเวลาสูงสุด 2 ปี เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด ซึ่งลูกค้าเข้าอยู่อาศัยได้ทันที สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ (บ้านและคอนโด) ที่เข้าร่วมแคมเปญดังกล่าว จะต้องมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งนี้เพื่อสร้างความพร้อมด้านการเงินให้ลูกค้าก่อนขอสินเชื่อกับธนาคารอีกครั้ง

    ส่วนแคมเปญ "LPN เคลียร์ให้" เป็นการเพิ่มช่องทางให้ลูกค้าที่ต้องการเข้าถึงสินเชื่อและสร้างโอกาสการขายที่อยู่อาศัยให้กับ LPN จึงพัฒนานวัตกรรมทางการเงิน ด้วยการให้สินเชื่ออเนกประสงค์ (Non-Bank) ในกรณีธนาคารปล่อยสินเชื่อไม่เต็ม 100% หรือกรณีลูกค้าต้องการ นำเงินไปปิดภาระหนี้ต่างๆ เพื่อสร้างประวัติทางการเงินที่ดี เงื่อนไขแคมเปญดังกล่าวเป็นการอนุมัติวงเงินกู้ไม่เกิน 300,000 บาทสำหรับโครงการบ้านไม่จำกัดราคา และวงเงินกู้ไม่เกิน 200,000 บาท สำหรับคอนโดไม่จำกัดราคา ซึ่งลูกค้าต้องเสียดอกเบี้ยในอัตราคงที่ 6% ต่อปี ผ่อนสูงสุด 24 เดือน แคมเปญดังกล่าวสิ้นสุด 31 ธ.ค.นี้