จับสัญญาณอันตรายจากสถิติบ้านและคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประจำไตรมาส 4/66 ซึ่งเป็นภาพสะท้อนตลาดรวมทั้งปี 2566 ด้วย

         โดยสถานการณ์ ณ ไตรมาส 4/66 หน่วยขายได้ใหม่ลดลง -14.5% ภาพรวมปี 2566 ยอดขายลดลง -22.5% มีหน่วยเหลือขายเพิ่ม 13.7% ส่งผลกระทบต่อภาพรวมปี 2566 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลงร้อยละ -11.9

          สถิติอัตราดูดซับปี 2565 เคยอยู่ที่ร้อยละ 3.8 ปี 2566 ลดเหลือร้อยละ 2.7 ขณะที่แนวโน้มปี 2567 จะลดต่อเนื่องเหลือร้อยละ 2.4

          เทรนด์ปี 2567 REIC คาดการณ์ว่าจะมีซัพพลาย ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เติมเข้ามาในตลาด เพิ่มขึ้น ร้อยละ 7.0 ยอดขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.6 โครงการ เหลือขาย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.6 เมื่อเทียบกับปี 2566

          คอนโดฯเบียดบ้านแนวราบ

         สำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ 31,363 หน่วย มูลค่า 240,006 ล้านบาทนั้น แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 15,593 หน่วย มูลค่า 95,611 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.2 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 111.2 และบ้านแนวราบ 15,770 หน่วย มูลค่า 144,395 ล้านบาท หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.1 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 24.9

         แยกตามสัดส่วนพบว่า คอนโดฯเปิดขายใหม่สูงสุดร้อยละ 49.7 จำนวน 15,593 หน่วย รองลงมา บ้านเดี่ยวร้อยละ 22.1 จำนวน 6,917 หน่วย, ทาวน์เฮาส์ ร้อยละ 17.6 จำนวน 5,510 หน่วย และบ้านแฝดร้อยละ 10.5 จำนวน 3,306 หน่วย

        โดยระดับราคาที่เปิดขายใหม่มากที่สุด คือ 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 6,588 หน่วย กับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 6,056 หน่วย

         ยอดขายลด 4 ไตรมาสรวด

        ในด้านดีมานด์ ณ ไตรมาส 4/66 พบว่า ยอดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง 4 ไตรมาส โดยไตรมาส 4/66 มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 18,208 หน่วย มูลค่า 94,793 ล้านบาท ภาพรวมจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -14.5 แบ่งเป็น บ้านแนวราบ 11,228 หน่วย มูลค่า 69,654 ล้านบาท คอนโดฯ 6,980 หน่วย มูลค่า 25,139 ล้านบาท

         จะเห็นได้ว่า ยอดขายใหม่ที่ลดลงนั้น คอนโดฯลดถึงร้อยละ -19.2 เทียบกับบ้านแนวราบลดลงเพียง -11.3

        ในด้านสัดส่วนขายได้ใหม่ คอนโดฯ ทำได้มากถึงร้อยละ 38.3 จำนวน 6,980 หน่วย รองลงมา ทาวน์เฮาส์ร้อยละ 31.5 จำนวน 5,734 หน่วย บ้านเดี่ยวร้อยละ 18.6 จำนวน 3,392 หน่วย บ้านแฝดร้อยละ 10.8 จำนวน 1,967 หน่วย และอาคารพาณิชย์ร้อยละ 0.7 จำนวน 135 หน่วย

        ระดับราคาขายได้ใหม่สูงสุด อยู่ในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท จำนวน 5,816 หน่วย กับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 4,288 หน่วย

         ท็อป 5 ขายดียังหืดขึ้นคอ

         ท็อป 5 ทำเลขายได้ใหม่สูงสุด ได้แก่

         1.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,315 หน่วย มูลค่า 13,790 ล้านบาท

         2.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย 1,711 หน่วย มูลค่า 8,768 ล้านบาท

         3.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดงพระสมุทรเจดีย์ 1,613 หน่วย มูลค่า 6,221 ล้านบาท

        4.คลองหลวง 1,333 หน่วย มูลค่า 4,294 ล้านบาท และ

         5.ลำลูกกา-ธัญบุรี 1,280 หน่วย มูลค่า 4,488 ล้านบาท

         แยกตามประเภทสินค้า พบว่า ท็อป 5 ทำเลคอนโดฯขายได้ใหม่ ได้แก่

        1.ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อยบางกอกใหญ่-บางพลัด 1,053 หน่วย มูลค่า 3,619 ล้านบาท

        2.พระโขนงบางนา-สวนหลวง-ประเวศ 808 หน่วย มูลค่า 2,587 ล้านบาท

        3.คลองหลวง 542 หน่วย มูลค่า 1,099 ล้านบาท

        4.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด 487 หน่วย มูลค่า 1,263 ล้านบาท และ

        5.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 485 หน่วย มูลค่า 2,493 ล้านบาท

        ส่วนท็อป 5 ทำเลบ้านแนวราบขาย ได้ใหม่ ได้แก่

       1.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 1,830 หน่วย มูลค่า 11,296 ล้านบาท

        2.บางใหญ่-บางบัวทองบางกรวย-ไทรน้อย 1,528 หน่วย มูลค่า 8,387 ล้านบาท

        3.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดงพระสมุทรเจดีย์ 1,152 หน่วย มูลค่า 5,010 ล้านบาท

        4.ลำลูกกา-ธัญบุรี 956 หน่วย มูลค่า 3,934 ล้านบาท และ

        5.เมืองสมุทรสาคร 880 หน่วย มูลค่า 4,717 ล้านบาท

        อัตราดูดซับเตี้ยลงอยู่ที่ 2.7%

        สำหรับภาพรวมทั้งปี 2566 มีบ้านและคอนโดฯเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 96,278 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.9 แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 48,923 หน่วย คอนโดฯ 47,355 หน่วย

        มีโครงการขายได้ใหม่ทั้งสิ้น 73,703 หน่วย ภาพรวมลดลงร้อยละ -22.5 แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 43,229 หน่วย คอนโดฯ 30,474 หน่วย

       โดยจำนวนเหลือขาย 209,894 หน่วย ภาพรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 126,247 หน่วย คอนโดฯ 83,647 หน่วย จุดโฟกัสอยู่ที่ "อัตรา ดูดซับ" ลดลงจากร้อยละ 3.8 ในปี 2565 มาอยู่ที่ร้อยละ 2.7 ในปี 2566

        จับสัญญาณอันตรายปี'67

        ดร.วิชัย ประเมินว่า แนวโน้มปี 2567 คาดว่าบ้าน-คอนโดฯเปิดขายใหม่ มีจำนวนทั้งสิ้น 103,019 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 มูลค่ารวม 651,377 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 50,882 หน่วย มูลค่า 425,415 ล้านบาท คอนโดฯ 52,137 หน่วย มูลค่า 225,965 ล้านบาท

        และคาดว่ามีจำนวนขายได้ใหม่ 91,869 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.6 มูลค่า 486,084 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 52,647 หน่วย มูลค่ารวม 333,868 ล้านบาท คอนโดฯ 39,222 ล้านบาท มูลค่า 152,216 ล้านบาท

        จะเห็นว่าแนวทางประเมินมองว่า ยอดขายคอนโดฯ อาจจะต่ำกว่ายอดเปิดตัวใหม่ ส่งผลให้ภาพรวมที่อยู่อาศัยเหลือขายจะมีจำนวน 232,216 หน่วย มูลค่า 1,296,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 10.6 เทียบกับปี 2566 แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 135,654 หน่วย มูลค่า 866,755 ล้านบาท คอนโดฯ 96,562 หน่วย มูลค่า 429,621 ล้านบาท

       โดยแนวโน้มอัตราดูดซับลดลงอยู่ที่ ร้อยละ 2.4 เนื่องจากซัพพลายที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอัตราดูดซับการขายของ คอนโดฯ ที่อาจปรับลดลงมากกว่าบ้านแนวราบ

       ลุ้นมาตรการรัฐดันฟ้นตัวเร็ว

       ดร.วิชัย กล่าวสรุปถึงทิศทางในปี 2567 ว่า ตลาดบ้าน-คอนโดฯโซนกรุงเทพฯปริมณฑล มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นเล็กน้อย แต่ยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงอย่างน้อย 3 ด้าน คือ 1.เศรษฐกิจไทยที่อาจชะลอตัว ลงตามเศรษฐกิจโลก 2.การยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV-Loan to Value 3.ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และภาวะหนี้ ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP

      โดย REIC คาดการณ์ว่า ถ้าปัจจัยทางเศรษฐกิจสามารถบรรลุตามเป้าหมาย บวกกับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งจะมีมติคณะรัฐมนตรีเห็นชอบ 5 ข้อหลัก มีโอกาสที่ปี 2567 จะปรับตัวใกล้เคียงปี 2565 ซึ่งเป็นปีที่ดีที่สุด หลังจากการเกิดสถานการณ์โควิด

       ต่ำ 3 ล้าน "เปราะบางสุด"

       ดร.วิชัยแสดงความกังวลว่า ยอดโอน ลดลงจริง ๆ โดยเฉพาะบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ลดลงมากกว่าเซ็กเมนต์อื่น ๆ แต่เป็นเซ็กเมนต์หลักในหัวเมืองใหญ่ เพราะราคาที่ดินแพงมาก ถ้ากู้ไม่ผ่านเยอะแสดงว่ามีคนอยากซื้อเยอะ และทำให้เหลือซัพพลายเยอะ อาจมีผลกระทบ ต่อการพัฒนาโครงการราคาไม่แพงในอนาคต ที่เรียกว่าตลาด Affordable (บ้าน- คอนโดฯในราคาที่ตลาดแมสเอื้อมถึงได้)

       ในส่วนบ้าน BOI ที่ขยับเพดานราคาขายจาก 1.2 ล้านบาท เพิ่มเป็น 1.5 ล้านบาท ตั้งข้อสังเกตว่า ซัพพลายที่รอการระบายกับโครงการใหม่ ๆ จะเป็นไปได้ไหม ถึงแม้มีคนต้องการซื้อเยอะ แต่ซื้อแล้วโอนไม่ได้ อาจทำให้ซัพพลายปัจจุบันกับซัพพลายใหม่จากมาตรการรัฐน่าจะเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อแผนพัฒนาโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อยโดยตรง

       ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเมื่อไม่ได้ลดลง จะมีผลต่อความต้องการซื้อของตลาดกลาง-บนเป็นหลัก ส่วนกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่างจะอ่อนไหวมากกับปัญหาปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยสรุป การเข้มงวดของสถาบันต่าง ๆ ทำให้กำลังซื้อไปต่อลำบาก ดังนั้น เป็นได้ไหมที่แบงก์ชาติจะพิจารณาปลดล็อก LTV ให้สามารถกู้ได้ง่าย และภาพรวมลดอัตราดอกเบี้ยลง เพื่อให้คนต้องการซื้อบ้าน เวลาแบงก์คำนวณวงเงินกู้ จะสามารถมีวงเงินที่ครอบคลุมมากขึ้น (สูงขึ้น) หรือกู้ได้เต็ม 100%

       ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ พบว่า ตลาดต่ำ 3 ล้านบาท ที่มีวงเงินซอฟต์โลนดอกเบี้ยต่ำรวม 30,000 ล้านบาท ให้กู้ซื้อบ้านคอนโดฯไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น ถือว่ายังเป็นวงเงินที่มีสัดส่วนน้อยมากเมื่อเทียบกับการขอสินเชื่อบ้านเฉลี่ยปีละ 6 แสนล้านบาท แบ่งเป็นสัดส่วนเงินกู้ราคาต่ำ 3 ล้านบาทครึ่งหนึ่งหรือ 50%

       ในส่วนสินเชื่อซอฟต์โลนธนาคารรัฐ เป็นวงเงินที่ออกมาในไตรมาส 2/67 ถ้าหากมีความต้องการสูงมาก ข้อเสนอ คือ ควรพิจารณาเพิ่มวงเงินอีก 60,000 ล้านบาท โดยแบ่งปล่อยกู้ไตรมาสละ 30,000 ล้านบาท ในช่วงไตรมาส 3/67 กับไตรมาส 4/67 เพื่อเพิ่มทางเลือกให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง