Loading

เปิดราคาประเมินที่ดินพุ่ง25% ธนารักษ์ ประกาศใช้มกราฯ59-แนวรถไฟฟ้าขยับสูง75%

วันที่ : 28 ตุลาคม 2558
เปิดราคาประเมินที่ดินพุ่ง25% ธนารักษ์ ประกาศใช้มกราฯ59-แนวรถไฟฟ้าขยับสูง75%

ศูนย์อสังหาฯชี้มาตรการรัฐกระตุ้นคนซื้อบ้านไม่มาก

"ธนารักษ์" เปิดราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศ ขยับขึ้นเฉลี่ย 25% ระบุกรุงเทพฯปรับขึ้นเฉลี่ย 15%  ขณะที่ "แนวรถไฟฟ้าพุ่งขึ้นเฉลี่ย 75% เขตเศรษฐกิจพิเศษปรับขึ้น 40-50% เตรียมประกาศใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค.59-ธ.ค.62 "นักวิชาการ" รับ "การกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน" หนุนธุรกิจอสังหาฯ

กรมธนารักษ์กำลังเร่งประเมินราคาที่ดินระยะ 4 ปีรอบใหม่ โดยประกาศใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค.2559 -31 ธ.ค.2562 โดยราคาประเมินใหม่จะเป็นเกณฑ์ที่กระทบต่อการพัฒนาตลาดสังหาริมทรัพย์

งานสัมมนาทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ นายเอกวัฒน์ มานะแก้ว รองอธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวในหัวข้อ "ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรอบใหม่ ปี 2559-2562" ว่า ราคาที่ดิน ทั่วประเทศที่ประเมินใหม่ ปรับขึ้นเฉลี่ย 25% โดยกรุงเทพฯ ปรับขึ้นเฉลี่ย 15% แนวรถไฟฟ้าปรับขึ้นเฉลี่ย 75% ส่วนเขตเศรษฐกิจพิเศษปรับขึ้นเฉลี่ย 40-50%

ทั้งนี้เมื่อแยกเป็นรายพื้นที่ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ เขตพระโขนงราคาเพิ่มเฉลี่ย 33.54% เขตจตุจักรเพิ่มเฉลี่ย 20.75% เขตบางกะปิเพิ่มเฉลี่ย 27.73% เขตลาดพร้าวเพิ่มเฉลี่ย 25.60% เขตลาดกระบังเพิ่มเฉลี่ย  22.63% เขตประเวศเพิ่มเฉลี่ย 21.93% เขตมีนบุรีเพิ่มเฉลี่ย 21.43%

โดยราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยในแต่ละเขตพบว่ามีเขตมีนบุรีเพิ่ม 21.43% เขตบางเขน 21.43% เขตบางเขน 19.85% เขตบึงกุ่ม 19.21% เขตบางขุนเทียน 10.83% เขตธนบุรี 7.35% เขตบางกอกน้อย 6.87% เขตหนองจอก 6.19% เขตหนองแขม 4.76% เขตดอนเมือง 4.52% และเขตห้วยขวาง 1.04%

ราคาแนวรถไฟฟ้าสีเขียวอ่อนพุ่งเท่าตัว

นายเอกวัฒน์ กล่าวว่า พื้นที่แนวรถไฟฟ้าเส้นสีเขียวอ่อน ราคาเดิม 1-1.5 แสนบาทต่อตร.ว. เพิ่มเป็น 2.8 แสนบาทต่อตร.ว. ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.15 แสนบาทต่อตร.ว. รถไฟฟ้าสายสีเขียวราชดำริ สีลม ราคาเดิม 7.5 แสนบาทต่อตร.ว.เป็น 9 แสนบาทต่อตร.ว. ราคาเฉลี่ยที่ 8.5 แสนบาทต่อตร.ว. รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เส้นจรัญฯเพชรเกษม ประชาราษฎร์ ราคาเดิม 1.5 แสนบาทต่อตร.ว.เป็น 1.9 แสนบาทต่อตร.ว. ราคาเฉลี่ย 1.7 แสนบาทต่อตร.ว.

ส่วนแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง กรุงเทพฯนนทบุรี ราคาเดิม 2.15 แสนบาทต่อตร.ว. เป็น 2.4 แสนบาทต่อตร.ว.เฉลี่ยที่ 2.27 แสนบาทต่อตร.ว. รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงเข้มราคาเดิม 1.2 แสนบาทต่อตร.ว. เป็น 2.2 แสนบาทต่อตร.ว. ราคาเฉลี่ยที่ 1.7 แสนบาทต่อตร.ว.

นายเอกวัฒน์ กล่าวต่อว่า ในพื้นที่ต่างจังหวัด เช่น ภาคกลาง จ.นครสวรรค์ ราคาเพิ่มเฉลี่ย 21% จากราคาสูงสุดเดิม 1.05 แสนบาทต่อตร.ว. เป็น 1.2 แสนบาทต่อตร.ว. จ.พิษณุโลก เพิ่มเฉลี่ยในรายพื้นที่ 51% แต่ราคาประเมินทั่วพื้นที่สูงสุดอยู่ในระดับเดิมที่ 8 หมื่นบาทต่อตร.ว.

ขณะที่พื้นที่ภาคเหนือ จ.เชียงใหม่ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.71%  จ.น่านเพิ่มเฉลี่ย 111% จากราคาสูงสุดเดิม 4.5 หมื่นบาทต่อตร.ว.เป็น 8.5 หมื่นบาทต่อตร.ว.

สำหรับพื้นที่ภาคอีสาน จ.ขอนแก่นราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 28.53% ราคาสูงสุดไม่เปลี่ยนแปลง ที่ 2 แสนบาทต่อตร.ว. จ.อุดรธานีเพิ่มขึ้น 14.81% จากราคาสูงสุดเดิม 1.5 แสนบาทต่อตร.ว.เป็น 1.8 แสนบาทต่อตร.ว.ขณะที่จ.หนองคายเพิ่มเฉลี่ย 37.71%

พื้นที่ภาคตะวันออก จ.ชลบุรีราคาเพิ่มเฉลี่ย 35% จากราคาสูงสุดเดิม 1.5 แสนบาทต่อตร.ว.เป็น 2.2 แสนบาทต่อตร.ว. ส่วนพื้นที่ภาคใต้ จ.สงขลา เพิ่มเฉลี่ย 35% ราคาสูงสุด ไม่เปลี่ยนแปลงที่ 4 แสนบาทต่อตร.ว.

สำหรับเขตเศรษฐกิจพิเศษ อย่าง จ.มุกดาหารเพิ่มเฉลี่ย 38.12% จ.สงขลา เพิ่มเฉลี่ย 35% จ.หนองคายเพิ่มเฉลี่ย 37.17% จ.ตากเพิ่มเฉลี่ย 42.65% จ.สระแก้วเพิ่มเฉลี่ย 24% ส่วนจ.ตราด ราคายังไม่สรุป ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเป็นไปตามพื้นที่เศรษฐกิจที่เกิดขึ้นใหม่

รับมาตรการกระตุ้นคนซื้อบ้านไม่มาก

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการที่ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสิ่งที่ดี เพราะภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อมีการซื้อขายแล้ว จะเกิดประโยชน์ต่อธุรกิจต่อเนื่อง ทำให้เกิดตัวทวีคูณ 3-4 เท่า

"มาตรการดังกล่าว จะยังไม่มีผลต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ เนื่องจากพึ่งออกมาตรการและมีผลช่วง 2-3 เดือนนี้เท่านั้น แต่จะเห็นผลของมาตรการในช่วงไตรมาสแรก ปีหน้า จนถึงเดือนเม.ย.2559"

ที่ผ่านมาตลอดช่วง 10 เดือน นายสัมมา ยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะชะลอตัว เนื่องจากผู้บริโภคขาดความมั่นใจ แต่ก็มีความเป็นไปได้ว่าที่ทั้งปีนี้ตลาดอสังหาฯน่าจะเติบโตได้ 10%

นายสัมมา ยอมรับว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่รัฐบาลออกมา  ถือว่ามีเจตนาที่ดี แต่หากมองในมุมผู้บริโภคบ้านหลังแรกจริงๆจะมีไม่มาก จากตัวอย่าง ถ้าเป็นการซื้อคอนโดมิเนียม จะมีคนซื้อจริง 60% ส่วนที่เหลือเป็นนักลงทุนเก็งกำไรและใน 60% ของผู้ซื้อจริงมีเพียง 30%  ที่เป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก

คาดรัฐไม่ต้องการให้เกิดภาวะฟองสบู่

"เราคิดว่า ภาครัฐคงต้องการกระตุ้น อสังหาฯในระดับหนึ่งเท่านั้น ไม่ต้องการให้ตลาดเกิดภาวะเฟื่องฟูมากไป เพราะตลาดที่อยู่อาศัยควรเติบโตอย่างมั่นคง"

ส่วนราคาที่อยู่อาศัยที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมปรับขึ้นเฉลี่ย 4.8% ทาวน์เฮาส์ เพิ่ม 4% บ้านเดี่ยวเพิ่ม 3% โดยธรรมชาติแล้ว ราคาคอนโดมิเนียมจะเพิ่มมาก แต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ราคาจะเพิ่มขึ้นไม่มาก เพราะซัพพลายมีจำนวนมาก คิดว่าผู้บริโภคยังมีโอกาสซื้อได้ เพียงแต่ต้องไม่กระโดดเข้าหามาตรการนี้ แต่ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการชำระหนี้ของตัวเอง

"ผมมองว่า โครงการนี้ จะไม่เหมือนรถคันแรก เพราะผู้ซื้อน่าจะชั่งใจบ้าง และมีข้อจำกัดในการถือครองระยะเวลา 5 ปีด้วย ฉะนั้นถือเป็นการกลั่นกรองผู้ซื้อได้ระดับหนึ่ง และแนะนำว่า ผู้ซื้อไม่ควรเร่งโอน แต่ขอให้ตรวจสอบคุณภาพบ้านให้ดีก่อน"

ชี้อสังหามีผลต่อระบบเศรษฐกิจ

นายวโรทัย โกศลพิศิษฐ์กุล รองผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวสัมมนาในหัวข้อ ปัจจัยเศรษฐกิจและการ ลงทุนภาครัฐที่มีผลต่ออสังหาริมทรัพย์ ว่า ภาคอสังหาฯถือว่ามีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก โดยมีสัดส่วนต่อ จีดีพีถึง 8% หรือราว 9 แสนล้านบาท จึงเป็นภาคหนึ่งของธุรกิจ ที่ภาครัฐต้อง พิจารณา หากต้องการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ

"ปัญหา คือ ถ้าเศรษฐกิจมีปัญหาภาค อสังหาฯ ก็จะชะลอตัวไปด้วย เราพบว่า เศรษฐกิจกับอสังหาฯ ไปด้วยกันถึง 96% ยิ่งช่วงเศรษฐกิจดีมากๆ ปรากฏว่า อสังหาฯ ขยายตัวได้แรงกว่า และเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว อสังหาฯ ก็จะชะลอตัวมากกว่า"

สำหรับภาพรวมเศรษฐกิจไทย และเศรษฐกิจโลก ขณะนี้เผชิญกับภาวะชะลอตัว โดยปีนี้ สศค. ประเมินจีดีพีขยายตัว 2.8% ส่วนปีหน้าจะขยายตัวได้มากกว่า 3%

หวั่นหนี้ครัวเรือนพุ่ง

ส่วนปัจจัยที่จะมีผลต่ออสังหาฯ ได้แก่ การปล่อยสินเชื่อ และ ภาวะหนี้ครัวเรือน หากมีจำนวนมาก จะกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับจับตามอง โดยเฉพาะหนี้ส่วนบุคคล ที่เป็นบัตรเครดิต แต่หนี้ที่ซื้อบ้านเป็นหนี้ที่สร้างทรัพย์สินในอนาคต ทั้งนี้หนี้อสังหาฯมีสัดส่วน 27% ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด แสดงว่า ภาวะสินเชื่ออสังหาฯยังไปได้ ขณะที่ดอกเบี้ยอยู่ในภาวะเป็นปัจจัยบวกต่ออสังหาฯ ปัจจุบันหากไม่มีการก่อสร้างอสังหาฯใหม่ คาดใช้เวลากว่า 21 เดือน ที่อสังหาฯจะขายได้หมด แต่แนวโน้มกำลังดีขึ้น ทั้งนี้ ภายใต้ยอดทำนิติกรรมจดทะเบียนอสังหาฯ 9 ล้านราย ทำให้รัฐมีรายได้ 9 หมื่นล้านบาท

"เมื่อเห็นว่า อสังหาฯ มีผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ ทำให้เกิดธุรกิจต่อเนื่องมากมาย เชื่อว่า มีคนเกี่ยวข้องเป็นล้านราย ฉะนั้น อสังหาฯจะยังเป็นธุรกิจที่รัฐต้องสนับสนุนต่อเนื่อง"

เปิด5ปัจจัยกระทบอสังหาฯ

นายวโรทัย กล่าวว่า ปัจจัยที่เข้ามากระทบต่ออสังหาฯในระยะต่อไป คือ 1. การปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ ที่จะมีผลต่อราคาอสังหาฯ 2.การจัดเก็บภาษีมรดก 3.นโยบายลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ 4.นโยบายรัฐอื่น เช่น การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ 5.ผลิตภัณฑ์การเงินสำหรับอสังหาฯในอนาคต เช่น ประกันสินเชื่อบ้าน และ สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุ เป็นต้น

ทั้งนี้ รัฐบาลได้ใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในลักษณะขนมชั้น เริ่มตั้งแต่รากหญ้า เอสเอ็มอี ส่งเสริมการลงทุนรายธุรกิจ โดยล่าสุดสัปดาห์จะเสนอคณะรัฐมนตรี อนุมัติมาตรการหนุนลงทุนนอกบีโอไอ ระยะข้างหน้า คงไม่มีมาตรการอะไรใหม่ออก แต่จะเป็นการรอให้ผลของมาตรการ คิดว่า เพียงพอ หากเศรษฐกิจโลกฟื้น ก็จะเป็นตัวเสริมเศรษฐกิจไทยอีกทางหนึ่ง

นายเบญจรงค์ สุวรรณคีรี นักวิชาการ ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า คาดจีดีพีปีนี้โต 2.7% ลงจาก 3% เมื่อต้นปี จริงๆ จะปรับต่ำเหลือ 2.5% แต่เมื่อรัฐบาลออกมาตรการจึงเชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นจีดีพีขึ้นได้

อย่างไรก็ดี การลงทุนภาครัฐจะหนุนให้เอกชนลงทุนตาม โดยอสังหาฯจะมีสัดส่วนราว 23% ของวงเงินลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน 1.8 ล้านล้านบาท โดยเฉพาะในพื้นที่กทม.และปริมณฑลที่มีการขยายตัวของอสังหาฯสะท้อนจากสินเชื่อ 77% ของวงเงินรวมจะอยู่ในเขตนี้ ดังนั้นโดยรวมต่อไปธุรกิจอสังหาฯ จะได้รับประโยชน์จากการลงทุนภาครัฐ

เชื่อมาตรการกระตุ้นช่วยได้ระดับหนึ่ง

ทั้งนี้ การที่ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้น อสังหาฯขณะนี้ เชื่อว่า จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ระดับหนึ่ง ก่อนหน้านี้ ปี 2552 รัฐบาลได้ออกมาตรการลักษณะเดียวกัน ทำให้จีดีพีโตจาก 10% เป็น 16.3% ส่วนปี 2554 รัฐบาลขณะนั้น ได้ออกมาตรการแบบเดียวกัน แต่ไม่ได้ ช่วยมาก เพราะมีหลายมาตรการออกมา เช่น รถคันแรก บ้านหลังแรก เป็นต้น

โดยมองว่า การกระตุ้นอสังหาฯผ่านสินเชื่อผ่อนปรน แม้จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้เป็นอย่างดี แต่ก็เป็นการสร้างหนี้ครัวเรือน จะกระทบกำลังซื้อในระยะ 1.5-2 ปีข้างหน้าให้ชะลอลง ในลักษณะเดียวกัน กับโครงการรถยนต์คันแรก ที่เมื่อออก มาตรการจีดีพีขยายตัว 6.8% จากนั้นก็ชะลอตัว ต่อเนื่อง

"การกระตุ้นการบริโภค จะทำให้เกิดประโยชน์กับเศรษฐกิจขณะนั้น แต่ข้อระวัง คือ ช่วง 1 ปีครึ่ง นับจากนี้ จะเป็นช่วงที่กำลังซื้อจะชะลอ ดังนั้น รัฐบาลควรเร่งรัดการ เบิกจ่ายลงทุน เพื่อทดแทนช่องว่างขณะที่กำลังซื้อลด"

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

 

ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ