Loading

เปิด10ทำเลทองราคาประเมินที่ดินพุ่ง

วันที่ : 1 ตุลาคม 2558
เปิด10ทำเลทองราคาประเมินที่ดินพุ่ง

3 นายกสมาคมอสังหาฯ ชี้ราคาประเมินที่ดินใหม่ เพิ่มภาระให้ผู้บริโภค บ้าน-คอนโดฯขยับราคาตามต้นทุน ส.อาคารชุดไทย เผยดันราคาคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าพุ่ง 20-30% ด้าน ส.อสังหาฯไทย หวั่นราคาที่ปรับขึ้นสวนทางกำลังซื้อ ส.ธุรกิจบ้านจัดสรร แจงราคาใหม่สูงเกินไป หาที่ดินพัฒนายาก  ขณะที่ 2 บิ๊กดีเวลอปเปอร์ "ศุภาลัย" ไม่หวั่นเก็งกำไรที่ดินตจว. แต่กระทบผู้ประกอบการทางอ้อม ส่วน "พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค" ระบุราคาบ้านปรับขึ้นแน่ 5% "อธิบดีกรมธนารักษ์" แจง 10 ทำเลราคาประเมินสูงสุด สีลมตร.ว.ละล้านบาท

การจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศรอบปีบัญชี 2559-2562 โดยกรมธนารักษ์ที่จะประกาศใช้วันที่ 1 มกราคม 2559 มีกำหนดใช้ 4 ปี ได้สร้างกระแสวิพากษ์วิจารณ์ถึงการปรับขึ้นของราคาที่ดินที่สูงขึ้นเฉลี่ยประมาณ 15% ขณะที่ที่ดินบางแปลงราคาปรับสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าที่มีราคาเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 75% บางพื้นที่ราคาปรับสูงถึง 100-150% โดยราคาประเมินที่แพงที่สุดคือบริเวณ สีลม จากเดิมราคาประเมินอยู่ที่ 8.5 แสนบาทต่อตร.ว. ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 1 ล้านบาทต่อตร.ว.

ต่อเรื่องนี้นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า  การปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ไม่ได้มีผลกระทบต่อราคาซื้อขายที่ดินจริงมากนัก เพราะราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นตลอดเวลา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับจำนวนสินค้าในตลาด ความต้องการของผู้บริโภค และความต้องการใช้ประโยชน์ประกอบด้วย ขณะที่ราคาประเมินจะมีการเปลี่ยนแปลง 4 ปีครั้ง ซึ่งปัจจุบันราคาซื้อขายจริงก็สูงกว่าราคาประเมินมาก ในส่วนของต้นทุนค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ หากเป็นรูปของบริษัทก็ไม่มีผลทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นแบบเป็นนัยสำคัญ เพราะค่าธรรมเนียมการโอน ผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงจ่ายกันคนละครึ่ง

แห่โอนเลี่ยงภาษีใหม่

แต่หากเป็นบุคคลธรรมดา อาจจะได้รับผลกระทบมากกว่า ซึ่งต้องใช้ราคาประเมินเป็นฐานการคำนวณภาษี ในการคิดค่าธรรมเนียมการโอน ทำให้คาดการณ์ได้ว่า ก่อนการประกาศใช้ราคาประเมินใหม่จะมีผู้ครอบครองที่ดินนำที่ดินออกมาขายจำนวนมาก และจะทำให้มีผู้ที่มีความพร้อมในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมาโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มมากขึ้น เพื่อเลี่ยงภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นตามการปรับขึ้นของราคาประเมินใหม่

"หลังการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ จะส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น 20-30% ขณะที่คอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าก็จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นในอัตราเดียวกัน เนื่องจากเจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการจะนำราคาที่ปรับเพิ่มขึ้นบวกรวมไปกับต้นทุนสินค้า" นายประเสริฐกล่าว

สอดคล้องกับนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ราคาประเมินยังคงตามราคาตลาดอยู่มาก แต่ราคาประเมินที่จะประกาศใช้ในปี 2559 อาจออกมาในช่วงจังหวะเวลาที่ไม่เหมาะสม เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบันสวนทางกับราคาที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่เชื่อว่าการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ในปีหน้า จะเร่งให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2558 เพื่อเลี่ยงอัตราภาษีใหม่ที่จะเพิ่มสูงขึ้น

หาซื้อที่ดินพัฒนายาก

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ราคาประเมินที่ดินใหม่จะส่งผลกระทบทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ในส่วนของผู้ซื้อจะมีผลต่อค่าธรรมเนียมและการคิดคำนวณภาษีตอนโอนกรรมสิทธิ์ ยกเว้นราคาซื้อขายจะสูงกว่าราคาประเมินใหม่ ในส่วนของผู้ประกอบการก็จะหาซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นตามราคาประเมินใหม่ สำหรับผู้ที่ประกอบธุรกิจค้าที่ดินอาจขายได้ยากขึ้น เพราะสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันไม่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดต่างจังหวัด

"ราคาประเมินใหม่ที่จะประกาศใช้ ส่วนตัวมองว่าเป็นราคาที่สูงเกินไป ราคาประเมินที่เหมาะสมควรจะสะท้อนภาพความเป็นจริงของตลาดในปัจจุบัน มากกว่าการคำนวณราคาประเมินแบบเผื่อใช้ในอนาคต แม้ว่าราคาประเมินดังกล่าวจะประกาศใช้นานถึง 4 ปีก็ตาม เพราะราคาตลาดในปัจจุบันมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่องและเริ่มทรงตัว" นายอธิปกล่าว

ขณะที่นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินใหม่จะกระทบทางอ้อมกับผู้ประกอบการ แต่จะกระทบโดยตรงกับผู้บริโภค เพราะเมื่อราคาประเมินเพิ่มขึ้นจะส่งผลให้ราคาตลาดปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย และเมื่อราคาขายเพิ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อก็จะต้องเสียภาษีในการโอนเพิ่มขึ้น

ต่างจังหวัดราคาสูงเกินจริง

สำหรับความกังวลเรื่องการเก็งกำไรที่ดินโดยเฉพาะเขตเศรษฐกิจพิเศษ นายไตรเตชะ กล่าวว่า ปัจจุบันการซื้อขายที่ดินในต่างจังหวัดมีน้อยมาก เนื่องจากราคาตลาดขยับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตอบรับกระแสรถไฟความเร็วสูงและการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ที่หลายฝ่ายมองว่าจังหวัดการค้าชายแดนจะมีการเติบโตของภาคอสังหาฯ ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น บางพื้นที่สูงเกินกว่าราคาที่ควรจะเป็น ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวก็ยังไม่มีการปรับลดลงแต่อย่างไร ขณะที่ยังมีสินค้าเหลือขายในตลาดเป็นจำนวนมาก

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวว่า การปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินจะกระทบใน 3 ส่วนหลัก คือ 1.การหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการยากขึ้น เนื่องจากราคาตลาดขยับขึ้นตามราคาประเมิน ประกอบกับจำนวนที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการมีจำนวนจำกัด 2.ภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมต่างๆ เพิ่มสูงขึ้น และ 3.ราคาของที่อยู่จะปรับเพิ่มสูงขึ้นตามราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการ หากเป็นโครงการแนวราบคาดว่าราคาขายในปี 2559 จะปรับเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 5%

สีลมครองแชมป์ตารางวาละล้าน

ด้านนายจักรกฤศฏิ์ พาราพันน์กุล อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า การจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ที่ประกาศใช้ในปี 2559 ใกล้แล้วเสร็จ โดย 10 พื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุดได้แก่ 1.สีลม ราคา 1 ล้านบาทต่อตร.ว. 2.เพลินจิต/ราชดำริ/พระราม 1 ราคา 9 แสนบาทต่อตร.ว. 3.สาทร/วิทยุ ราคา 3.5 แสนบาทต่อตร.ว. 4.เยาวราช ราคา 7 แสนบาทต่อตร.ว. 5.สุขุมวิท ราคา 6.5 แสนบาทต่อตร.ว. 6.นราธิวาสราชนครินทร์ ราคา 6 แสนบาทต่อตร.ว. 7.อโศกมนตรี ราคา 5.5 แสนบาทต่อตร.ว. 8.เจริญกรุง/พระราม 4/พญาไท ราคา 5 แสนบาทต่อตร.ว. 9.กรุงธนบุรี ราคา 4.5 แสนบาทต่อตร.ว. และ10.ทองหล่อ ราคา 4.2 บาทต่อตร.ว.

ทั้งนี้ จากข้อมูลของกรมธนารักษ์ระบุว่า พื้นที่ที่มีผลกระทบด้านการเปลี่ยนแปลงมากที่สุดใน 4 รอบบัญชีที่ผ่านมา หรือในรอบ 16 ปี ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร สมุทรปราการ และนนทบุรี โดยเฉพาะที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส มีการปรับราคาที่ดินสูงขึ้นกว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือ MRT เพราะบีทีเอสเป็นแนวเส้นทางที่ผ่านเข้าสู่ใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส หมอชิต-แบริ่ง-ตากสินมากที่สุด 5 ลำดับแรกได้แก่ พหลโยธิน พญาไท พระราม 1 ราชดำริและสีลม สำหรับถนนที่มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที หมอชิต-หัวลำโพงมากที่สุด 5 ลำดับแรกได้แก่ พหลโยธิน ลาดพร้าว รัชดาฯ อโศกมนตรี และพระราม 4

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ