Loading

เสี่ยงใหญ่ อพาร์ตเมนต์คนจน อาจซ้ำรอยบ้านเอื้ออาทร

วันที่ : 23 มิถุนายน 2558
เสี่ยงใหญ่ อพาร์ตเมนต์คนจน อาจซ้ำรอยบ้านเอื้ออาทร

          "อพาร์ตเมนต์คนจน" กลายเป็นไอเดียในฝันให้แก่เหล่าคนหาเช้ากินค่ำ จากคำสัญญาปราศรัยของนายกรัฐมนตรี พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ที่ว่า รัฐจะเสนอจัดอพาร์ตเมนต์ใกล้รถไฟฟ้าโดยจะจัดให้มีการเช่าหรือซื้อโดยผ่อนในราคาไม่เกิน 300,000 บาท ผ่อนเดือนละ 1,000-2,000 บาทต่อเดือน แต่แนวคิดดังกล่าวจะเป็นไปได้จริงหรือ? คำถามมากมายประเดประดังขึ้นจากแนวคิดที่ดูสวยงามเกินไปนั้นยากจะหาข้อแก้ต่าง จนอาจนำมาซึ่งเหตุซ้ำเดิมของโครงการบ้านเอื้ออาทร

          บิดเบือนตลาด-ซ้ำรอยบ้านเอื้ออาทร

          หลังแนวคิดดังกล่าวถูกประกาศกร้าว! ดร.โสภณ พรโชคชัย นักวิชาการอิสระในฐานะที่เคยเป็นที่ปรึกษาในโครงการของสหประชาชาติและธนาคารโลกทางด้านที่อยู่อาศัยรวมทั้งเป็นที่ปรึกษาในโครงการของรัฐบาลประเทศเพื่อนบ้านหลายประเทศ (เป็นประกัน) เขียนบทความแสดงความเห็นเกี่ยวกับโครงการ "อพาร์ตเมนต์คนจน" ว่าอาจซ้ำรอยโครงการบ้านเอื้ออาทรที่สุดท้ายแล้วกลับจนอยู่ในมือของกลุ่มหาผลประโยชน์กับคนจน

          แม้ด้านหนึ่งจะเป็นแนวคิดเอาใจคนยากจน แต่กลับเป็นแนวคิดที่ไม่เข้าใจตลาดที่อยู่อาศัย ซ้ำร้ายอาจก่อปัญหาเพิ่มเติมได้ เขาให้รายละเอียดว่า จากผลการวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์มีการสรุปได้ว่า ประชากรสลัมส่วนใหญ่ไม่ใช่คนจน

          นอกจากนี้ราคาของห้องชุดติดรถไฟฟ้านั้นยังอยู่ที่ราคาสูงสุดประมาณ 420,000 บาทต่อตารางเมตรและขั้นต่ำประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร โดยห้องชุดหนึ่งมีขนาด 20 ตารางเมตรก็เป็นเงินอย่างน้อย 1.6 ล้านบาท ซึ่งหากหักค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ฯลฯ ออกก็จะเหลือเป็นเงินอย่างน้อย 1.1 ล้านบาท

          ถ้ารัฐบาลจะสร้างขายในราคา 300,000 บาทก็เท่ากับต้องชดเชยให้หน่วยละ 800,000 บาท ถ้าสร้าง 100,000 หน่วยก็ต้องใช้เงิน 80,000 ล้านบาทหนักกว่าชดเชย 80,000 บาทในกรณีบ้านเอื้ออาทรเสียอีก!

          และหากเป็นห้องชุดนอกเมืองตามแนวรถไฟฟ้าราคาจะอยู่ที่ตารางเมตรละ 50,000 บาท กับห้องขนาด 20 ตารางเมตรก็เป็นเงินทั้งสิ้น 1,000,000 หากขายห้องละ 300,000 บาท เท่ากับรัฐต้องชดเชยเงินอย่างน้อย 700,000 บาทเลยทีเดียว

          เขามองว่า ถ้ารัฐบาลทำอย่างนี้คงมีคนอ้างตนเป็น "คนจน" อีกมากที่จะสวมรอยเข้ามาจับจองสิทธิในที่อยู่อาศัยประเภทนี้ นอกจากนี้ยังเป็นการทำลายตลาดบ้านเช่ากลางเมืองที่ขณะนี้ปล่อยเช่าในราคา 1,500-3,000 บาท ซึ่งคาดว่าจะมีประมาณ 200,000 หน่วย ทำให้ผู้ประกอบการ SMEs รายย่อยเหล่านี้และสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อให้สร้างอพาร์ตเมนต์ก็จะประสบเคราะห์กรรมไปด้วย

          ทั้งนี้ ยังไม่รวมถึงผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยที่ผ่อนบ้านอยู่อาจจะทิ้งการผ่อนชำระมาเข้าโครงการนี้ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปั่นป่วนพังทลายลงไปได้

          เขาเผยต่อว่า สิ่งที่รัฐบาลพึงเข้าใจก็คือ "คนจน" เป็นคนส่วนน้อยในสังคมไทยไปแล้วโดยมีคนจนเพียง 13% ของประชากรทั้งประเทศ ประเทศที่ยากจนกว่าไทย เช่น กัมพูชา ลาวและพม่าก็ระบุว่าตนมีประชากรยากจนเพียง 20-30% ของทั้งประเทศยิ่งในกรณีของกรุงเทพฯ ยิ่งแทบจะหาคนยากจนได้ยาก

          ท้ายที่สุด เขาเสนอแนวคิดว่า รัฐบาลควรเอาบ้านมา "ใส่ตะกร้าล้างน้ำ" ดีกว่า ยังมีบรรดาบ้านราคาถูกที่มีอยู่เกลื่อนกลาด ตลาดซึ่งรัฐบาลควรส่งเสริมให้ซื้อมากกว่าจะสร้างใหม่เข้าทำนอง โดยบ้านเหล่านี้ได้แก่ 1. บ้านของการเคหะแห่งชาติทั้งบ้านเอื้ออาทรและเคหะชุมชนอื่นๆ ซึ่งยังเหลือหรือว่างอยู่อีกนับแสนๆ หน่วย พร้อมให้คนอยู่ได้อีก 2. บ้านของโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนซึ่งมีขายอยู่ในราคา 200,000-400,000 บาท อีกเป็นจำนวนมาก 3. บ้านที่ถูกยึดในกรมบังคับคดีบริษัทบริหารสินทรัพย์หรือสถาบันการเงินต่างๆ รวมทั้งบ้านว่างหรือบ้านที่สร้างเสร็จ แต่ไม่มีใครอยู่ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 300,000 หน่วยทั่วเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

          เจตนาดีแต่ต้องจัดการให้ดีด้วย

          โครงการสำหรับคนจนในมุมมองของ ดร. เกียรติอนันท์ ล้วนแก้ว ผู้ช่วยรองอธิการบดีฝ่ายวิจัยมหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์ มองว่าเป็นความคิดที่มาจากเจตนาที่ดี แต่อาจมีความไม่เหมาะสมในบางส่วนของนโยบาย

          "ผมว่ามันเป็นเรื่องที่ต้องบริหารจัดการให้ดี และเราได้บทเรียนจากบ้านเอื้ออาทรมาแล้วซึ่งมันถูกสวมรอยนำมาเก็งกำไรขายต่อดังนั้นในส่วนของรายละเอียดของโครงการครั้งนี้ว่าจะออกมาอย่างไร แต่เท่าที่ออกมานั้นก็ยังมีปัญหาอยู่หลายจุด"

          อีกบทเรียนจากบ้านเอื้ออาทรคือปัญหาวัสดุที่เสื่อมเร็วเพราะไม่มีนิติบุคคลดูแล กระทั่งกลุ่มบ้านจัดสรรระดับกลางก็ยังมีปัญหา คอนโดก็มีปัญหา หากไม่มีเงินให้นิติบุคคลมากพอก็ดูแลไม่ได้

          "ท้ายที่สุดที่นี่อาจกลายเป็นแหล่งเสื่อมโทรมแทนที่จะเป็นที่อยู่อาศัยที่จะสร้างคุณภาพชีวิตที่ดี"

          เขามองว่า อาจแบ่งคนจนสองกลุ่มคือกลุ่มที่มีที่อยู่แล้ว กับยังไม่มี ต้องแยกทั้งสองกลุ่มให้ดีไม่งั้นอาจไม่สามารถกระจายไปถึงมือคนจนที่ไม่มีที่อยู่จริงๆ ได้

          "เราจะให้เขาเอาเงินที่ไหนมาให้เขาซื้อ จะกู้ธนาคารหรือเปล่า ตรวจสอบประวัติการเงินได้มั้ย ถ้าจนก็เข้าถึงไม่ได้เพราะธนาคารก็คงไม่ให้กู้ แล้วจะแก้ปัญหาอย่างไร โจทย์นี้รัฐบาลต้องตีให้แตก"

          ปัญหาสำคัญของการที่คนจนมาอยู่รวมกันคือความเสี่ยงที่จะกลายเป็นแหล่งรวมยาเสพติดซึ่งเขามองว่าต้องมองลู่ทางในการแก้ไขไว้ก่อน

          ราคาเบื้องต้นนั้น สำหรับผู้มีรายได้ขั้นต่ำ 300 ถ้ารู้จักเก็บก็สามารถผ่อนได้ แต่คงไม่สามารถลงทุนอื่นได้ เพราะผู้มีรายได้น้อยอาจไม่มีเงินพอไปลงทุนกับสิ่งอื่น มันคือการฝากชีวิตคนจนไว้กับสิ่งนี้จึงต้องดูแลให้ดีที่สุด

          "แต่ราคาที่ถูกก็อาจทำมาซึ่งวัสดุที่ไม่ดี ผู้รับเหมาก็ต้องลดต้นทุนเพื่อให้ได้กำไร คุณภาพของอพาร์ตเมนต์มันก็จะไม่ดีและก่อให้เกิดปัญหาตามมาสูง"

          ในส่วนของการบิดเบือนราคาตลาดนั้น เขามองว่า กลุ่มลูกค้าของรัฐบาลนั้นคงไม่ใช่กลุ่มเดียวกับกลุ่มเดิมที่เลือกคอนโดติดรถไฟฟ้าซึ่งมักเป็นกลุ่มคนมีฐานะสูงพอสมควร อาจกระทบเฉพาะกลุ่มที่เปิดให้เช่าเท่านั้น

          "เป็นไอเดียที่ดีแต่ปัญหาเยอะ ตั้งแต่เริ่มคิดแล้วว่าจะทำอย่างไรให้ยั่งยืน คงทน ทำให้คุณภาพชีวิตดีจริงๆ การประมูลที่เสี่ยงคอร์รัปชั่นด้วย"

          ปัญหาหนึ่งของไอเดียนี้คือการที่อพาร์ตเมนต์คนจนนั้นเลือกที่จะสร้างขึ้นติดรถไฟฟ้า เขามองว่า คนยากจนอาจไม่มีเงินพอสำหรับโดยสารรถไฟฟ้า ควรตั้งอยู่ตามแนวรถโดยสารปกติหรือใกล้กับแหล่งที่ทำงานของเขามากกว่า

          "เราไปสร้างติดรถไฟฟ้า ที่ดินมันแพงมากทำให้ต้นทุนสูงขึ้น คนที่จะมาอยู่ไม่ใช่คนที่ใช้รถไฟฟ้า คำถามคือทำไมรัฐบาลต้องจ่ายแพงขนาดนั้น

          "ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการให้ละเอียดจริงๆ โดยใช้หลักวิชาไม่มีวาระซ่อนเร้นและฟังธนไปได้ว่าจะใช้ภาษีของประชาชนแก้ไขปัญหาจริงๆ ไม่ใช่ทำเพื่อคะแนนเสียง"

ที่มา : ASTVผู้จัดการรายวัน

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ