Loading

รื้อพรบ.จัดสรรที่ดิน สางปมสาธารณูปโภคส่วนกลา

วันที่ : 25 ธันวาคม 2557
รื้อพรบ.จัดสรรที่ดิน สางปมสาธารณูปโภคส่วนกลาง

          หนึ่งในภารกิจของรัฐบาล คสช. นั่นคือเร่งผลักดันกฎหมายค้างท่อที่ค้างการพิจารณาอนุมัติมาเนิ่นนาน โดยเมื่อวันอังคารที่ 23 ธ.ค.ที่ผ่านมา ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติคลอดกฎหมาย 4 ฉบับ ซึ่ง 1 ใน 4 ฉบับ มี "ร่างพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ...) พ.ศ. ..."  ที่เป็นฉบับแก้ไขจากฉบับปัจจุบัน ประเด็นสำคัญคือการชำระสะสางปัญหาเรื่องสาธารณูปโภคส่วนกลาง บริการสาธารณะ และการโอนให้กับนิติบุคคลบ้านจัดสรร

          ทั้งนี้ ร่างใหม่กำหนดให้ว่าเมื่อออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้วต้องจดแจ้งลงในโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ว่ามีที่ดินแปลงใดเป็นที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ และในกรณีที่มีการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยแล้วก็ให้จดแจ้งลง

          คงที่ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่แบ่งแยกทุกฉบับด้วยเพื่อให้เกิดความชัดเจนแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือบุคคลภายนอก

          นอกจากนี้ ห้ามโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค เว้นแต่เป็นการโอนตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินและกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งกำหนดให้ทรัพย์สินสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และพนักงานเจ้าหน้าที่สามารถออกใบแทนได้ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ยอมส่งมอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

          ขณะเดียวกันยังได้ปลดล็อกให้หมู่บ้านเก่าที่จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งยื่นคำขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามมาตรา 70 หากในภายหลังที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเห็นชอบการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกใบแทนได้ซึ่งเป็นหลักการที่สอดคล้องกับการแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 44

          อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การแก้ไข พ.ร.บ.ดังกล่าวถือเป็นเรื่องดีและเป็นการสร้างความชัดเจนในทางปฏิบัติมากขึ้น เพราะหลายข้อที่มีการแก้ไขเพิ่มเติมเข้ามาเป็นวิธีที่มีการปฏิบัติกันอยู่แล้ว เพียงแต่ที่ผ่านมากฎหมายไม่ได้ระบุให้ทำ รวมถึง ข้อเปลี่ยนแปลงประการอื่นๆ ก็ช่วยปลดล็อกปัญหาในอดีต

          ในส่วนการแจ้งลงในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินแปลงย่อยต่างๆ ในโครงการจัดสรร เดิมทีมีการปฏิบัติอยู่แล้ว แต่การระบุในกฎหมายก็เพื่อความชัดเจนและให้ปฏิบัติเหมือนกันทั่วประเทศ ป้องกันปัญหาที่อาจนำโฉนดที่ดินแปลงย่อยๆ ไปใช้ประโยชน์ในทางอื่น

          นอกจากนี้ เดิมทีก็ห้ามโอนสาธารณูปโภคส่วนกลางอยู่แล้ว แต่เมื่อออกเป็นกฎหมายก็ชัดเจนขึ้น แต่ในระยะยาวหากคนในหมู่บ้านตัดสินใจจะโอนเป็นสาธารณะให้หน่วยงานท้องถิ่นเป็นผู้ดูแล ก็เชื่อว่าจะไม่เป็นปัญหา เพราะข้อแก้ไขนี้ ก็เปิดกว้างว่าสามารถโอนได้ตามกฎหมาย ซึ่งการโอนเป็นสาธารณะก็เป็นไปตามกฎหมายเช่นกัน

          อิสระ กล่าวว่า ส่วนการกำหนดให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และพนักงานเจ้าหน้าที่สามารถออกใบแทนได้ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ยอมส่งมอบ ถือเป็นการปลดล็อกกรณีที่เจ้าของโครงการไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคส่วนกลางให้กับนิติบุคคล เพราะกฎหมายที่ปรับปรุงใหม่ข้อนี้ ถือว่าให้เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วให้สาธารณูปโภคส่วนกลางตกเป็นของนิติบุคคลโดยอัตโนมัติ  จะบิดพลิ้วไม่โอนไม่ได้

          ส่วนหมู่บ้านบ้านเก่าที่เกิดในยุคจัดสรรตามกฎหมาย ปว.286 ที่เดิมกฎหมายได้เคยให้หมู่บ้านเก่า รวมตัวกัน 50% ของผู้อยู่อาศัยจัดตั้งนิติบุคคลกันเองได้ แต่ในอดีตติดปัญหาไม่สามารถรับโอนสาธารณูปโภคส่วนกลางได้เพราะไม่มีโฉนด จากการที่เจ้าของโครงการเลิกทำแล้ว ล้มหายตายจากไปแล้ว แต่แก้ไขใหม่ให้เป็นสามารถให้เจ้าพนักงานกรมที่ดินท้องถิ่นออกใบแทนโฉนดได้ เพื่อให้นิติบุคคลสามารถรับโอนสาธารณูปโภคส่วนกลางเหล่านั้นมาได้

          อย่างไรก็ตาม คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ในความเป็นจริงมีลูกบ้านจำนวนไม่น้อยที่ไม่อยากรับโอนสาธารณูปโภคส่วนกลางได้ เพราะไม่สามารถตกลงเรื่องสภาพสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ชำรุดไปแล้วได้ จึงอาจทำให้ผู้บริโภคที่ไม่เห็นด้วยร้องเรียนว่า อาจเป็นการเปิดช่องให้สาธารณูปโภคส่วนกลางตกเป็นของนิติบุคคลอัตโนมัติ โดยยังไม่มีการแก้ไขให้อยู่ในสภาพดี

          จึงเป็นเรื่องที่ต้องทำความเข้าใจกับผู้บริโภคว่า  ไม่ว่าอย่างไรเจ้าของโครงการมีเงินค้ำประกัน 7% ของมูลค่าส่วนกลางกับกรมที่ดิน สามารถนำเงินส่วนนี้มา ซ่อมแซมสาธารณูปโภคส่วนกลางได้เช่นกัน

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ