Loading

บ้านมือ 2 เฮรับผังกทม.ใหม่ปัจจัยทำเล-ราคาได้เปรียบ

วันที่ : 5 สิงหาคม 2555
บ้านมือ 2 เฮรับผังกทม.ใหม่ปัจจัยทำเล-ราคาได้เปรียบ

บ้านมือสองแนวสูง-ราบได้อานิสงส์ผังเมืองใหม่ โฟกัสคอนโดฯ 30,000 หน่วยทั่วกรุง ในซอย- แนวรถไฟฟ้า ราคาขยับกว่า 20% ชี้ลูกค้าเลือกช็อปทำเลโดนใจมีสินค้าให้เลือก ต่างจากโครงการใหม่ผังเมืองใหม่ที่ใช้กลางปี 2556 คุมเข้มฉุดพัฒนายากต้นทุนพุ่ง

 

น.พ.สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงสถานการณ์บ้านมือสองในตลาดว่าแนวโน้มหากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับ(ปรับปรุงครั้งที่ 3) พ.ศ..ที่จะประกาศใช้ประมาณกลางปี 2556 ฟันธงว่า ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมจะได้อานิสงส์มากที่สุดเนื่องจากมีสินค้าในทำเลให้เลือกตามต้องการได้ทันทีและราคาถูกเมื่อเทียบกับโครงการใหม่ที่จะเกิดตามผังเมืองใหม่ที่มีข้อจำกัดเรื่องของถนนเข้ามาเกี่ยวข้องที่พัฒนาโครงการยากโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมือง ที่ต้นทุนแพงขึ้น

 

อย่างไรก็ดีจะส่งผลดีต่อคอนโดมิเนียมมือสองที่มีอยู่ในตลาดเขตกทม. 2 หมื่น-3 หมื่นหน่วยในเมืองในขณะนี้ราคาจะขยับสูงขึ้น เกินกว่า 20% ตามคอนโดฯใหม่โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่ราคาที่ดินแพงขึ้น หายากขึ้น เพราะ ขนาดถนนจะเข้ามามีอิทธิพลกับต้นทุนต่อตารางเมตร เช่นผังเก่าพัฒนาได้ 3 หมื่นตารางเมตร ผังใหม่พัฒนาเหลือแค่ 1 หมื่นตารางเมตรทั้งที่เป็นทำเลเดียวกัน เพียงแต่มีข้อจำกัดเรื่องขนาดถนนเท่านั้น และขณะนี้เริ่มมีลูกค้าที่ฝากโบรกเกอร์ขายเริ่มขอให้ปรับราคาขึ้น เฉลี่ย 20% เพราะเข้าใจว่าต่อไปราคาถูกและทำเลดังกล่าวไม่มีอีกแล้ว เช่นในซอยที่เงียบสงบโดยราคาขายคอนโดฯมือสอง เฉลี่ยในเมืองอยู่ที่ 4-7หมื่นบาทต่อตารางเมตร เทียบกับคอนโดฯใหม่เฉลี่ย 8-9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร อาคารสำนักงานราคา 6-7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

 

ทำเลสวนพลู คอนโดฯมือสอง ราคาขายหมื่นบาทต่อตารางเมตร เทียบกับคอนโดฯใหม่ทำเลเดียวกัน 9 หมื่นบาท-กว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ทำเลเย็นอากาศ คอนโดฯมือสอง ราคา 4-5 หมื่นบาทต่อตารางเมตรโครงการใหม่ 7 หมื่นบาท-กว่า 1แสนบาทต่อตารางเมตรเป็นต้นทั้งนี้ทำเลดังกล่าวไม่ใช่ทำเลแนวรถไฟฟ้า แต่หาก เกาะแนวรถไฟฟ้าแน่นอนว่าอาจขยับไปถึง 30-เกือบ 50%

 

อย่างไรก็ตามบ้านมือสองในตลาดรวมทั่วประเทศแสนหน่วยสภาพกลางเก่ากลางใหม่และหากรวมบ้านมือสองทั้งในกรมบังคับคดี สถาบันการเงิน ต่างๆเฉลี่ย 3-4 แสนหน่วยที่รอการขาย แม้บ้านมือสองจะได้เปรียบตรงที่ ลูกค้าเลือกทำเลได้ แต่ในฐานะนายกสมาคมและความเห็นส่วนตัวกลับไม่เห็นด้วยกับร่างผังเมืองกทม.ใหม่ ที่มีความพยายามไล่คนจนออกไปอยู่ชานเมือง

 

"ผังเมืองโหดเกินไป ดูเหมือนกทม.อยากให้คุณภาพชีวิตประชาชนดีขึ้น แต่กลับไล่ไปอยู่ไกลๆ ขณะที่ระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้าหลายสายแต่ยังไม่เกิด "

 

นายขุนพล พรหมแพทย์ รองผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร กล่าวว่ายอมรับว่า โครงการที่เปิดขายในปัจจุบัน ที่ขออนุญาตตามผังเมืองฉบับปี 2549 และบ้านมือสองขณะนี้ จะได้เปรียบในเรื่องของต้นทุน โดยเฉพาะบ้านมือสองมองว่า มีสินค้าให้เห็นในทำเลที่เลือกได้ และอนาคตโครงการใหม่ในลักษณะเดียวกัน อาจพัฒนาไม่ได้ เนื่องจาก มีข้อจำกัดเรื่องความกว้างของถนนเข้ามาเกี่ยวข้อง ทางออกควรเน้นพัฒนาโครงการในพื้นที่ที่มีขนาดถนนที่กว้างตั้งแต่ 16-30 เมตรขึ้นไปจะเหมาะสมกว่าเพราะไม่ทำให้เกิดความแออัด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมีคนอยู่จำนวนมาก นับ 100 ห้อง หากติดถนนใหญ่หรือ รถไฟฟ้าสามารถพัฒนาได้มากและประชาชนที่อยู่สามารถเดินทางสะดวก และสามารถพัฒนาได้ เกิน 1หมื่นตารางเมตร สูงเกิน 23เมตรได้

 

อย่างไรก็ดีช่วงปิดประกาศ 90 วัน ให้เจ้าของที่ดินยื่นคำร้องคัดค้าน ผังเมืองกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่3 พ.ศ. ... ตั้งแต่วันที่ 24พฤษภาคม ถึง21 สิงหาคม2555 ปรากฏว่ามีประชาชนเจ้าของที่ดินยื่นคำร้องกว่า 30 ราย ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างทยอยพิจารณา ซึ่งจะดูความสมเหตุสมผลเป็นหลัก

 

ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ที่ปรึกษาสภาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สะท้อนว่า ผู้ประกอบการต้องขออนุญาตและขึ้นโครงการทันทีก่อนผังใหม่ใช้หาก ไม่ให้ต้นทุนสูงขึ้น แต่ที่ได้อานิสงส์มากที่สุดคือบ้านมือสองเพราะได้เปรียบทั้งทำเล ราคาและมีสินค้ารอการขายอยู่แล้ว เพราะต่อไป ราคาบ้านและคอนโดฯใหม่ จะแพงหลายเท่าเพราะ หาที่ดินยากราคาแพงพัฒนาได้น้อย เช่น พื้นที่ย.5-7 พื้นที่สีส้มหรือที่ดินประเภทหนาปานกลาง หากต้องการสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมเกิน 1หมื่นตารางเมตร ถนนต้องกว้าง 30 เมตร ย.8-10 พื้นที่สีน้ำตาล หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สร้างอาคารเกิน 1 หมื่นตารางเมตรได้ ถนนต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไป พื้นที่สีแดง หรือประเภทพาณิชยกรรม พ.1 พื้นที่เกิน1 หมื่นตารางเมตร ห้ามสร้าง พ.2พ.3 สร้างเกิน 1หมื่นตารางเมตรได้ที่ดินต้องติดถนนกว้าง 30 เมตรลึก 500 เมตร ส่วน พ.4-5 ถนนกว้าง 10 เมตรสร้างเกิน 1หมื่นตารางเมตรได้ เป็นต้น

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,762 5-8 สิงหาคม พ.ศ. 2555

 

 

 

ข่าวบ้านมือสอง อื่นๆ