Loading

แก้สัญญาซื้อขายคอนโดฯ สมาคมอาคารชุดล็อบบี้กรมที่ดิ

วันที่ : 11 สิงหาคม 2554
แก้สัญญาซื้อขายคอนโดฯ สมาคมอาคารชุดล็อบบี้กรมที่ดิน

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา ทางคณะกรรมการสมาคมได้เข้าพบนายอนุวัฒน์ เมธีวิบูลวุฒิ อธิบดีกรมที่ดิน เพื่อยื่นหนังสือเสนอขอแก้ไขพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ในมาตรา 49 พร้อมเสนอขอปรับปรุงแก้ไขแบบสัญญาจะซื้อจะขาย(แบบอช.22) และแบบสัญญาซื้อขายห้องชุด (แบบ อช.23) ใน 8 ประเด็นสำคัญ เนื่องจากเห็นว่าเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินธุรกิจในปัจจุบันที่สถานการณ์การแข่งขันของธุรกิจคอนโดมิเนียมมีความรุนแรง

+เหตุแก้พ.ร.บ.อาคารชุด

สำหรับประเด็นที่เสนอขอแก้ไขพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ในมาตรา 49 นั้น เป็นเรื่องการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ที่จะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ซึ่งหากเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ มีห้องชุดนับเป็นหลายร้อยหรือพันห้องชุดขึ้นไป มักจะประสบปัญหายังไม่สามารถเรียกเจ้าของร่วมมาประชุมให้ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดได้ จึงขอให้พิจารณากลับไปใช้ตามข้อกำหนดเดิมในมาตรา 48 คือ ให้ใช้คะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนเจ้าของร่วมทั้งหมด กรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมมีจำนวนไม่เกินกึ่งหนึ่งของจำนวนเจ้าของร่วมทั้งหมด ให้เรียกประชุมใหญ่อีกครั้งภายใน 15วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน การประชุมครั้งใหม่นี้ให้ออกเสียงตามมติจำนวนคะแนนเสียงข้างมากของผู้เข้าร่วมประชุมแทน

+รื้อสัญญาซื้อขาย

ส่วนประเด็นการขอเสนอปรับปรุงแก้ไขแบบสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายห้องชุด ใน 8 ประเด็นนั้น มีสาระสำคัญประกอบด้วย 1. กรณีที่โครงการที่มีห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หากยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างสามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ หรือขายก่อนได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง เนื่องจากผู้ซื้อสามารถตรวจสอบหลักฐานจากโฉนดที่ดินและแผนผังโครงการได้อยู่แล้ว และปัจจุบันยังมีพ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาพ.ศ.2551 (ESCROW) ที่สามารถนำมาใช้คุ้มครองผู้ซื้อในกรณีที่เกรงว่าจะสูญเสียเงินที่ชำระไปแล้วด้วย

2. ขอแก้ไขระยะเวลาเพิ่มจาก 7 วันเป็น 14 วัน หากผู้จะซื้อจะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเวลาที่ผู้ขายกำหนดไว้ในสัญญา เนื่องจากผู้ขายจะต้องใช้เวลาในการติดต่อเรื่องสินเชื่อกับสถาบันการเงินและการปลอดจำนอง โดยแต่ละรายต้องใช้เวลามากกว่า 10 วัน

3. เสนอแก้ไขให้ผู้ขายสามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญาได้ กรณีที่ผู้ซื้อจะโอนสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่บุคคลอื่น ยกเว้นการโอนให้กับบุคคลในครอบครัว ซึ่งเป็นการป้องกันการเก็งกำไรของผู้ซื้อ ซึ่งปกติผู้ประกอบการจะเก็บค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญาประมาณ 3-5% ของราคาขาย และเห็นว่าควรให้ผู้ประกอบการพิจารณาให้ความยินยอมก่อนเปลี่ยนสัญญา เนื่องจากคู่สัญญาใหม่อาจจะไม่ได้รับการพิจารณาสินเชื่อก็ได้

4. ขอแก้ไขสาระสำคัญในสัญญา ในกรณีที่ผู้ขายไม่สามารถหาวัสดุตามที่ได้กำหนดไว้จากท้องตลาดเพื่อมาก่อสร้างอาคารได้ ควรให้สิทธิ์ผู้ขายเลือกหาวัสดุมาทดแทนโดยไม่ต้องมีข้อความ "วัสดุที่มีคุณภาพดีกว่าหรือเทียบเท่ามาใช้ก่อสร้างแทน" เนื่องจากหากมีเงื่อนไขบังคับดังกล่าวจะเป็นช่องทางกับผู้ซื้อโต้แย้งได้ เพราะไม่มีหลักเกณฑ์กำหนดว่ามีคุณภาพที่ดีกว่าหรือเทียบเท่าคืออย่างไร

5. กรณีที่การก่อสร้างต้องหยุดโดยไม่ใช่ความผิดของผู้ประกอบการ ควรให้ผู้ขายยินยอมให้โครงการขยายระยะเวลาการก่อสร้างเพิ่มอีก 1 ปี 6 เดือน เพราะหากในกรณีที่เกิดภาวะสงคราม หรือภัยพิบัติธรรมชาติ ระยะเวลา 1 ปีที่กำหนดไว้แต่เดิมอาจจะไม่สามารถดำเนินการได้ทัน 6. เสนอแก้ไขจำนวนงวดที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระหนี้ ที่ไม่จำเป็นต้องมีระยะเวลา 3 งวดติดต่อกันก็สามารถบอกเลิกสัญญาได้ และกรณีที่มีงวดชำระน้อยกว่า 24 งวด และมีเงินรวมที่ต้องชำระไม่ถึง 12.5% ของราคาขาย ผู้ซื้อผิดนัดชำระก็ถือว่าไม่ผิดนัดชำระ

7. ขอให้ระบุค่าใช้จ่ายส่วนกลางของเจ้าของร่วมไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นการแจ้งให้ผู้ซื้อทราบล่วงหน้าว่ามีหน้าที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนและจำนวนเงินที่ต้องจ่าย และ 8. ขอแก้ไขให้ระยะเวลาความรับผิดชอบความชำรุดบกพร่องที่เกิดจากห้องชุด ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างและอุปกรณ์ที่เป็นส่วนประกอบของอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนควบให้มีระยะเวลาเท่ากัน เนื่องจากปัจจุบันกำหนดระยะเวลาความรับผิดชอบไม่เท่ากัน

นายธำรงกล่าวว่า ข้อเสนอของทางสมาคมเชื่อว่าจะได้รับการแก้ไข โดยทางอธิบดีกรมที่มีอำนาจในการนำเสนอให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยในการลงนามอนุมัติ ออกเป็นกฎกระทรวงหากเห็นชอบในข้อเสนอดังกล่าว ซึ่งหลังจากนี้ทางกรมที่ดินจะจัดตั้งคณะกรรมการขึ้นมาชุดหนึ่ง โดยมีคณะกรรมการสมาคมร่วมเป็นคณะกรรมการด้วย เพื่อหารือและแก้ไขข้อเสนอที่ได้ทางสมาคมเสนอไปด้วย และก่อนหน้านี้ก็ทางสมาคมเคยนำเสนอขอแก้ไขในรายละเอียดต่างๆ ของพ.ร.บ.ฉบับดังกล่าวไปแล้ว แต่ไม่ได้รับการแก้ไข จึงได้นำเสนอกลับให้พิจารณาอีกครั้ง

+กรมที่ดินรับแก้ไข

ขณะที่นายอนุวัฒน์ เมธีวิบูลวุฒิ อธิบดีกรมที่ดิน กล่าวว่า ข้อเสนอของภาคเอกชนที่ขอแก้ไขเพิ่มเติม 8 ข้อ เป็นประกาศกระทรวงมหาดไทย ซึ่งเป็นกฎ ระเบียบ ที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดซึ่งกรมสามารถพิจารณาแก้ไขได้บางส่วนเท่านั้น ขณะที่ต้องผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการกฎหมายกระทรวงมหาดไทย และมีความเห็นที่ยืนตามประกาศเดิม เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคที่ซื้อห้องชุด

อย่างไรก็ดีกรมที่ดินจะผลักดันแก้ไขให้ทั้งหมด เพื่อเป็นประโยชน์ช่วยกระตุ้นการซื้อขาย แต่เป็นไปได้มากน้อยแค่ไหน ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการกฎหมายกระทรวง ที่อาจมีความเห็นที่ไม่สอดคล้องกัน ทั้งนี้ ตัวอย่างที่สามารถแก้ไขผ่อนปรนได้ คือประกาศกระทรวงมหาดไทยเกี่ยวกับแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด หรือ แบบอช.22 และอช.23 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมา โดยกำหนดให้ส่วนควบ และส่วนอุปกรณ์ ผู้ประกอบการต้องรับประกัน 5 ปี

แต่คณะกรรมการกฎหมายกระทรวง ต้องการให้ยืนตาม ประกาศเดิม คือ 5 ปี แต่ให้เพิ่มคำนิยาม ให้ชัดเจนว่า ส่วนควบ และส่วนอุปกรณ์ ประกอบด้วยอะไรบ้าง เช่น หลอดไฟ แอร์ สุขภัณฑ์ จะให้ถือว่าเป็นส่วนอุปกรณ์ จะผ่อนปรนให้ประกันเหลือ เพียง 2 ปีจาก 5 ปี ส่วนกรณีส่วนควบจะให้คง 5 ปีเช่นเดิมเช่นประตูหน้าต่าง โครงสร้าง ลิฟต์ ฯลฯ สรุปคือ อุปกรณ์ ลดเหลือ 2 ปี ส่วนควบยืน 5 ปี นอกจากนี้จะรวมสัญญาดังกล่าวให้เป็นใบเดียวกันเพื่อความชัดเจนถูกต้อง

ส่วนการเปิดให้ขายก่อน ได้รับอนุญาตก่อนสร้างนั้น คงต้องดูความจำเป็นและข้อเท็จจริง เพราะกรมต้องการคุ้มครองผู้บริโภคเช่นกัน หากซื้อไปแล้วแต่ปรากฏว่าไม่สามารถก่อสร้างได้ ผู้ซื้อจะไม่เดือดร้อน เป็นต้น ขณะเดียวกัน ประมาณปลายเดือนสิงหาคม ถึงต้นเดือนกันยายน 2554 กรมจะจัดสัมมนาใหญ่เพื่อแลกเปลี่ยนรับฟังความคิดเห็นทุกฝ่ายก่อนจะนำไปแก้ไขต่อไป

+คุ้มครองผู้บริโภค

ด้านร.ต.ไพโรจน์ คนึงทรัพย์ ผู้อำนวยการกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) กล่าวว่า การร้องเรียนเกี่ยวกับอาคารชุด มักจะเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการมักจะปฏิบัติไม่ตรงตามสัญญาจะซื้อจะขาย (อช.22) รวมถึงการมีข้อความที่ใช้ในสัญญาไม่ตรงกับแบบอช. 22 และปัญหาด้านการก่อสร้างไม่เสร็จตามเวลา ไม่ตรงตามแบบ และปัญหาการไม่ก่อสร้างโครงการ ซึ่งในส่วนของอาคารชุดเริ่มมีการร้องเรียนเข้ามาเพิ่มมากขึ้นกว่าอดีต

"ปัญหาการร้องเรียนเกี่ยวกับสัญญามีน้อยมาก ส่วนใหญ่จะเป็นเกี่ยวกับข้อความไม่ตรงตามแบบอช.22 และปัญหาหลักจะเป็นเรื่องการก่อสร้าง นอกจากนี้ ก็มีปัญหาอื่นๆ เช่น ได้ห้องไม่ตรงกับที่จองไว้ตั้งแต่แรก พื้นที่ได้เพิ่มขึ้นบ้างน้อยกว่าเดิมบ้าง การเอาพื้นที่ตั้งแอร์มาคิดคำนวณบ้าง ซึ่งหลักการของสคบ.เมื่อได้รับเรื่องร้องเรียน ก็จะเรียกคู่กรณีมาไกล่เกลี่ย หากหาข้อยุติไม่ได้ ก็นำเรื่องเข้าคณะอนุกรรมการกลั่นกรองด้านอสังหาฯ ว่ามีการละเมิดกันหรือไม่ ซึ่งไม่ว่าจะอย่างไรก็ต้องนำเรื่องเข้าคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เพื่อตัดสินสุดท้ายว่าจะฟ้องศาลต่อไปหรือไม่ หากผู้ประกอบการละเมิดสิทธิ์ของผู้บริโภค และชี้ว่าจะส่งให้อัยการเป็นผู้ส่งฟ้องหรือสคบ.เป็นผู้ส่งฟ้อง ส่วนใหญ่เรื่องที่เข้ามา 1 ใน 3 ก็ไปสู่ศาล และเกือบ 100% ผู้บริโภคจะชนะคดี" ร.ต.ไพโรจน์ กล่าวและว่า

ส่วนเรื่องที่สมาคมอาคารชุดไทย จะเสนอขอแก้ไขสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายนั้น ขณะนี้ยังไม่เห็นรายละเอียด แต่เชื่อว่ากรมที่ดินจะพิจารณาอย่างเป็นธรรมกับผู้บริโภค และสัญญาที่มีอยู่ก็ถือว่าผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองอย่างเป็นธรรม ปัญหาส่วนใหญ่มาจากการที่ผู้ประกอบการไม่ทำตามสัญญาที่กำหนดไว้ อย่างไรก็ตาม เท่าที่ได้รับข้อมูล มีหลายประเด็นที่ไม่เห็นด้วย อาทิ การไม่กำหนดข้อความเกี่ยวกับวัสดุที่มีคุณภาพดีกว่าหรือเทียบเท่ามาใช้ก่อสร้างแทน เพราะปัจจุบันวัสดุก่อสร้างมีหลายเกรด หากไม่ระบุข้อความไว้ผู้ประกอบการอาจจะใช้วัสดุเกรดไม่ดีก็ได้

นอกจากนี้ ยังมีประเด็นการเปิดขายโครงการก่อนแม้ไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง เพราะอาจจะเกิดปัญหาผู้ซื้อไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ เนื่องจากผู้ประกอบการอาจจะไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหรือรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งเคยเกิดเรื่องร้องเรียนมาทางสคบ. 2 เรื่องที่ผู้ประกอบการอยู่ระหว่างการจะซื้อจะขายที่ดิน และสุดท้ายไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ ต้องคืนเงินให้กับผู้ซื้อ ส่วนการคิดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่นที่ไม่ใช่คนในครอบครัวนั้น เห็นว่าอัตราค่าธรรมเนียมที่เป็นธรรมนั้นยังไม่รู้ว่าจะมีอัตราเท่าไร คงต้องขึ้นอยู่กับกรมที่ดินจะเป็นผู้พิจารณา รวมถึงการระบุค่าใช้จ่ายส่วนกลางในสัญญาด้วย เพราะโครงการแต่ละแห่งมีการคิดที่ไม่เท่ากัน

สำหรับเรื่องร้องเรียนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ช่วง 9 เดือนของปีงบประมาณ 2554 (เดือน ต.ค. 2553-22 มิ.ย. 2554) มีเรื่องร้องเรียนกรณีบ้าน ที่ดินจัดสรร และอาคารชุดแล้ว 1,217 ราย ขณะที่ปี 2553 มีเรื่องร้องเรียนรวม 1,564 ราย ปี 2552 ร้องเรียน 1,441 ราย ปี 2551 ร้องเรียน 2,190 ราย ปี 2550 ร้องเรียน 2,470 ราย และปี 2549 มีจำนวน 3,936 ราย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ