Loading

ปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.ครั้งที่ 3

วันที่ : 4 สิงหาคม 2554
ปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.ครั้งที่ 3

ขณะนี้กทม.กำลังร่างปรับปรุงผังเมืองรวมเป็นครั้งที่ 3 ผังเมืองรวม คือ การจัดระบบการใช้ที่ดินในเขตเมืองให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมเพื่อให้ประชาชนในกทม. ซึ่งมี 12 ล้านคน โดยจดทะเบียน 6 ล้านคน ไม่จดทะเบียนอีก 2.5 ล้านคน เช้าไปเย็นกลับอีก 2.5 ล้านคน นักท่องเที่ยวอีก 12 ล้านคน ได้อยู่อย่างมีคุณภาพ

ผังเมืองรวมจะมีการปรับปรุงทุก 5 ปี ผังเมืองรวมไม่ได้มีเฉพาะ กทม. แต่ทุกเทศบาลทั่วประเทศประมาณ 250 แห่งต้องมีผังเมืองรวมกำหนดการใช้ที่ดินของตนเองทั้งนั้น แต่ กทม. เป็นเทศบาลเมืองซึ่งใหญ่ที่สุดในประเทศ พร้อมที่จะจัดทำผังเมืองรวมของตนเองแต่ก่อนใช้จะต้องไปขออนุมัติจากกระทรวงมหาดไทยออกเป็นกฎกระทรวง

การปรับปรุงครั้งที่ 3นี้ผังเมืองรวมกทม.จะมีการปรับเปลี่ยนข้างมา เพราะเมืองกรุงเทพฯซึ่งขณะนี้โตและเปลี่ยนแปลงมากเรียกว่าเป็น มหานคร” (MEGA CITY) มีโรงสร้างใหญ่ๆ มากมาย อาทิ เช่น ระบบขนส่งมวลชน เดิม 5 ปีที่แล้วมี 2 สาย คือ บีทีเอส กับรถไฟใต้ดินปัจจุบันมีอีกหลายสายกำลังก่อสร้างอย่างน้อย 3 สาย จะเสร็จใน 5 ปี และอีก 9 สาย (รวม 12 สาย) กำลังจะดำเนินการอยู่ การเปลี่ยนแปลงด้วยการมีการขนส่งมวลชน เสริมทางรถยนต์ทำให้ระบบการจราจรในเมืองใหญ่ของกรุงเทพฯจะยกระดับเป็นนานาชาติ คล่องตัว แก้รถติดระบบขนส่งมวลชนเสมือนเป็นกระดูกสันหลังของการเคลื่อนไหวโครงข่ายของเมืองก็จะเห็นชัดขึ้น การใช้ที่ดินก็ชัดเจนขึ้น

อันที่จริงกรุงเทพมหานคร หรือ MEGA CITY นี้มีปัญหาหลักประมาณ 5 ปัญหา และการเลือกตั้งผู้ว่าฯทุกครั้งการหาเสียงก็ไม่พ้น 5 ปัญหาหลักนี้ แม้ขณะนี้การเลือกตั้งใหญ่ซึ่งกำลังคาดกันว่าจะมีนายกรัฐมนตรีเป็นผู้หญิงครั้งแรกก็ได้นำวิธีการเสนอนโยบายการพัฒนาแก้ไขกรุงเทพฯ หาเสียงกับคนกรุงเทพฯด้วยปัญหาจราจร จากการสอบถามประชาชนทุกครั้งปัญหาก็คือ 1.จราจร 2.ปัญหา สิ่งแวดล้อม เช่น ขยะ ควันพิษ น้ำเสีย 3.ปัญหาคนจนเมือง 4.ปัญหาน้ำท่วม และ 5.ปัญหาความปลอดภัย

ทั้ง 5 ปัญหานี้จะนำลงมาในพื้นที่ดินที่เราใช้สอยซึ่งเสมือนบ้านของเรา ญาติพี่น้องเข้ามาอยู่แออัดในบ้านหลังเล็กๆ ก็จะมีปัญหาเช่นเมืองกรุงเทพฯ มาปีนี้มีขึ้นโดยเฉพาะเขตชั้นใน เพราะเป็นศูนย์กลางค้า การเจริญเติบโตด้านเศรษฐกิจของเมืองและของประเทศ ผังเมืองรวมฉบับเดิมก็มีการเสริมให้ใช้ที่ดินในเมืองเข้มข้นขึ้น รอบ 500 เมตรสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนทุกแห่งสามารถจะเพิ่มการใช้ที่ดินอีก 20% เรียกว่าเป็น “Bonus system” คราวนี้อาจจะให้มีความเข้มข้นมากขึ้นอีกอาจจะเพิ่มอีก 50% แต่ต้องแลกกับการเปิดพื้นที่โล่งบนดิน เช่นต้องถอยร่มให้มากขึ้น เป็นที่ว่างให้ประชาชนได้มาร่วมใช้เป็นสวนหน้าบ้านหรือต้องเตรียมที่จอดรถให้มากขึ้น เมืองก็จะกระชับหนาแน่นในเมืองแต่มีที่โล่งว่างเรียกวิธีกันว่า เพิ่มระยะ FAR (อัตราส่วนการก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน) และเพิ่ม OSR (อัตราส่วนพื้นที่เปิดโล่งบนดิน) ไปพร้อมกัน เมืองสูงขึ้นที่โล่งว่างบนดินก็มากตาม

ในการปรับปรุงคราวนี้กำลังมีการเสนอเครื่องมือการใช้ที่ดินในเมืองให้มีประสิทธิภาพเหมือนมหานครใหญ่ทั่วโลก อีกอย่างหนึ่งคือ การแลกเปลี่ยนสิทธิเหนือที่ดินให้ผู้อื่น หรือ TRANSFER RIGHT” เช่นมีบ้านกลางใจเมืองแต่อยากอยู่อย่างบ้านเดี่ยวแต่ที่ดินแงขึ้นก็อาจขายสิทธิ์การก่อสร้างที่เรียกว่าอัตราส่วนการก่อสร้างบนที่ดินFAR ให้กับผู้อื่นข้างเคียงที่อาจจะนำไปพัฒนาเป็นอาคารสูงได้มากขึ้น วิธีนี้เป็นการสนับสนุนให้คนเก่าแก่ บ้านเก่าแก่ อาคารเก่าแก่ในเขตเมืองสามารุอยู่ได้เหมือนเดิม และไม่ต้องขายให้คนอื่น ทั้งยังมีสิทธิ์ได้ผลตอบแทนของที่ดินจากการขายสิทธิ์ให้เพื่อนบ้านได้

ผังเมืองยังไม่จบและคงไม่จบง่ายๆ เพราะเมืองนั้นเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา มีชีวิตเหมือนมนุษย์ ตราบใดที่มีคนเข้ามาอยู่มากขึ้นคนเปลี่ยนพฤติกรรมเมือง ผังเมืองการใช้ที่ดินก็ต้องเปลี่ยนตาม ดังนั้นทุก 5 ปี จะต้องมาดูกันทุกครั้งและจะต้องแก้ไขในอนาคต ปัญหาที่สำคัญอีกปัญหาที่ยังแก้อยู่คือ ปัญหาน้ำท่วมเพราะกรุงเทพฯเป็น  MEGA CITY ตั้งอยู่ปลายน้ำก่อนลงทะเล คราวหน้าจะมาเขียนต่อเรื่องการแก้ปัญหาน้ำท่วม อีกทั้ง 3 ปัญหาหลักว่าผังเมืองรวมของเราจะเป็นกรอบแห่งการแก้ปัญหาได้อย่างไร เลือกตั้งครั้งใหญ่เรียบร้อยแล้ว ให้โอกาสรัฐบาลใหม่ทำงานบ้าง เลิกทะเลาะกันได้แล้ว เราเป็นประชาธิปไตย ต้องยอมรับความเห็นคนส่วนใหญ่ของสังคม อย่าเอาแต่ความคิดของตนเองเป็นทิฐิ จะเป็นการเห็นแก่ตัว แล้วก็อย่าทะเลาะกับเพื่อนบ้านเราเลย หัดถอยเสียบ้างก็จะดี

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ