Loading

5 ปีผังเมืองกทม.บีบที่ดิน-คอนโดราคาพุ่ง

วันที่ : 13 พฤษภาคม 2554
5 ปีผังเมืองกทม.บีบที่ดิน-คอนโดราคาพุ่ง

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบันจะครบกำหนดบังคับใช้ 5 ปีเต็มในวันที่ 15 พ.ค. 2554 แม้ว่าได้ต่ออายุผังเมืองออกไปแล้วอีก 1 ปี เนื่องจากการจัดทำผังเมืองฉบับใหม่ยังไม่แล้วเสร็จ แต่ตลอด 5 ปี ตามอายุผังได้สร้างผลกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยเลยทีเดียว

สำหรับผังเมือง กทม.ฉบับปัจจุบันมีข้อแตกต่างจากผังที่ใช้อยู่ก่อนหน้า ที่สร้างความตกตะลึงให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การนำอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR มาใช้ และกำหนดให้เกือบทุกพื้นที่สามารถพัฒนาได้น้อยลง

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เห็นตรงกันว่า ทั้ง FAR และ OSR ได้สร้างผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้สร้างพื้นที่อาคารได้น้อยลงในขนาดที่ดินเท่าเดิม และทำให้ที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูงถูกจำกัด

เมื่อคอนโดมิเนียมในเมืองเป็นที่นิยม แต่ที่ดินที่สามารถพัฒนาได้มีน้อยลง และต้องใช้ที่ดินในการพัฒนาแต่ละโครงการเพิ่มขึ้นจึงกลายเป็นสาเหตุที่ทำให้ที่ดินในเมืองมีราคาแพงขึ้นอย่างผิดปกติ สุดท้ายภาระก็ไปตกอยู่ที่ผู้บริโภค เมื่อราคาคอนโดมิเนียมในเมืองมีราคาแพงเกินกว่าที่คนชั้นกลางจะซื้อหาได้

"อย่างในย่านสุขุมวิทเมื่อ 5 ปีก่อน ราคาคอนโดมิเนียม 4-5 หมื่นบาทต่อตารางเมตรยังหาซื้อได้ แต่ปัจจุบันเริ่มต้นกันที่ 8 หมื่นบาทไปจนถึงหลักแสนบาทต่อตารางเมตรเช่นเดียวกับหอพักที่หลายพื้นที่สร้างไม่ได้จากข้อบังคับของผังเมือง ทำให้ค่าเช่าเพิ่มจาก 2,500-3,000 บาทต่อเดือน เป็น 3,500-4,000 บาทต่อเดือน" อัศวิน พิชญโยธิน ผู้ทรงคุณวุฒิด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ให้ความเห็น

 การถูกจำกัดพื้นที่ในการพัฒนา ตามข้อกำหนดของผังเมืองฉบับปัจจุบันจึงสร้างผลกระทบที่รุนแรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด และเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อยากให้ปรับปรุงแก้ไขในร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่อยู่ระหว่างการจัดทำมากที่สุด

แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ เพราะจากการจัดทำมาตรฐานการวางผังและจัดทำผังเมือง กทม.ล่าสุดที่ได้สำรวจศึกษา และเปรียบเทียบแล้วพบว่า โดยภาพรวมแล้วค่าFAR ของย่านที่อยู่อาศัยและย่านเกษตรกรรมตามข้อกำหนด กทม.ได้กำหนดไว้สูงมาก โดยสูงกว่าค่ามาตรฐานของกรณีศึกษาต่างประเทศ และสภาพความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินจริงในปัจจุบัน

ในอนาคตถ้ามีการพัฒนาตามข้อกำหนด กทม.อาจก่อให้เกิดปัญหาความแออัด และการขาดแคลนสาธารณูปโภคและสาธารณูปการได้ โดยเฉพาะในเขตเกษตรกรรมที่อาจเกิดปัญหาการรุกล้ำพื้นที่เกษตรกรรมและสภาพแวดล้อมธรรมชาติรอบเมืองมากขึ้น

ส่วนของย่านพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พบว่าค่า FAR ตามข้อกำหนด กทม.ค่อนข้างใกล้เคียงกับค่ามาตรฐานของต่างประเทศ รวมทั้งสอดคล้องกับสภาพความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินจริงในปัจจุบัน ยกเว้นพื้นที่ศึกษาสุขุมวิท อโศก และสีลม ที่มีค่า FAR เฉลี่ยสูงกว่าค่ามาตรฐานของ กทม. ซึ่งกำลังประสบปัญหาความแออัดและการรองรับของระบบคมนาคมขนส่ง

ดังนั้น โอกาสที่ กทม.จะยังกำหนดค่า FAR และ OSR ในร่างผังเมืองฉบับใหม่ที่ไม่แตกต่างกับผังเมืองฉบับปัจจุบันก็ย่อมเป็นไปได้ เพียงแต่ว่า อาจจะมีมาตรการสร้างแรงจูงใจให้เปิดพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่ในโครงการมากขึ้น เพื่อแลกกับการได้FAR และ OSR ที่เพิ่มขึ้น

ขึ้นอยู่กับว่า FAR ที่ได้เพิ่มในร่างใหม่จะสามารถแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นกับผังเมืองปัจจุบันได้หรือไม่ ถ้าไม่ คนซื้อบ้านก็จะยังคงรับเคราะห์ซื้อบ้านแพงเกินจริงขึ้นทุกๆ ปีเหมือนเดิม

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 


 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ