Loading

คุมสินเชื่ออสังหาฯ สกัดฟองสบู

วันที่ : 13 พฤศจิกายน 2553
คุมสินเชื่ออสังหาฯ สกัดฟองสบู่

นายเกริก วณิกกุล รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) มีมติให้ ธปท.ออกมาตรการเพิ่มเติมโดยกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value หรือ LTV) สำหรับการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยทุกประเภท ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยแนวสูง ได้แก่ คอนโดมิเนียม หรือที่อยู่อาศัยแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์

เขากล่าวด้วยว่า มาตรการที่ออกมามีรายละเอียดที่แตกต่างกันเล็กน้อย ระหว่างที่อยู่อาศัยแนวสูง กับที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยที่อยู่อาศัยแนวสูง ธปท. ได้กำหนดว่า หากธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อในอัตราส่วนน้อยกว่า หรือเท่ากับ 90% ของมูลค่าสินทรัพย์ค้ำประกัน ธนาคารพาณิชย์จะต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยง (Risk Weight หรือ RW) การตั้งสำรองในอัตราส่วน 35% ของเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง (บีไอเอส) ขั้นต่ำซึ่งปัจจุบันกำหนดไว้ที่ 8.5%

อย่างไรก็ตาม หากธนาคารพาณิชย์พิจารณาแล้วว่าลูกค้าที่มาขอกู้บางรายมีเครดิตที่ดีมาก ธนาคารพาณิชย์ก็สามารถให้วงเงิน LTV ที่สูงกว่า 90% ได้ เพียงแต่ธนาคารพาณิชย์จะต้องคำนวณ RW ของลูกค้ารายนั้น เพื่อการตั้งสำรองในอัตราส่วน 75% ของบีไอเอสขั้นต่ำ โดยเกณฑ์ใหม่สำหรับที่อยู่อาศัยแนวสูงนี้ มีผลใช้กับสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2554 เป็นต้นไป

สำหรับเกณฑ์ที่ใช้กับที่อยู่อาศัยแนวราบนั้น ธปท. กำหนดว่า ธนาคารพาณิชย์ควรให้สัดส่วน LTV ไม่น้อยกว่า 95% ของมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งหากธนาคารพาณิชย์ให้วงเงิน LTV ในระดับที่น้อยกว่าหรือเท่ากับ 95% ธนาคารพาณิชย์ก็สามารถคำนวณ RW การตั้งสำรองในอัตราส่วน 35% ของบีไอเอสขั้นต่ำ อย่างไรก็ตาม หากธนาคารพาณิชย์ให้สัดส่วน LTV กับลูกค้าในระดับที่สูงกว่า 95% ของมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน ธนาคารพาณิชย์รายนั้นจะต้องคำนวณ RW การตั้งสำรองในอัตราส่วน 75% ของเกณฑ์บีไอเอสขั้นต่ำ โดยเกณฑ์ใหม่ที่ใช้สำหรับอาคารแนวราบนี้ มีผลกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2555 เป็นต้นไป จะเห็นว่าเกณฑ์ที่เราออกมา ไม่ได้ห้ามแบงก์ปล่อยกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เพียงแต่ถ้าแบงก์ให้ LTV ในระดับที่สูง แบงก์ก็ต้องตั้งสำรองที่เพิ่มขึ้นด้วยเท่านั้น ซึ่งปัจจุบันแบงก์เองก็มีทุนสำรองที่สูงกว่าเกณฑ์ขั้นต่ำที่ 8.5% ในระดับค่อนข้างมากอยู่แล้ว นายเกริกกล่าว

นอกจากนี้ เขายังกล่าวยืนยันว่า การออกมาตรการของ กนส. ในครั้งนี้ ไม่ได้หมายความว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดเป็นภาวะฟองสบู่ขึ้นมาแล้ว แต่เป็นมาตรการที่ออกมาเพื่อป้องกันภาวะฟองสบู่ ที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต เพราะถ้ารอให้เกิดเป็นภาวะฟองสบู่แล้ว ค่อยออกมาตรการจะยิ่งกลายเป็นการช็อกตลาด จนอาจเกิดเป็นสถานการณ์เดียวกับที่เคยเกิดในสหรัฐอเมริกา เมื่อปี 2550-2552 ได้

 การออกมาตรการของเราจะออกก็ต่อเมื่อเห็นว่าสภาพเศรษฐกิจและการค้ายังดีอยู่ เราคงไม่ฉีดวัคซีนป้องกันไข้หวัดในขณะที่คนนั้นกำลังป่วยอยู่ และมาตรการที่ออกมาก็ถือว่าไม่ได้เป็นมาตรการที่รุนแรง นายเกริกกล่าว สำหรับประเด็นเรื่องความได้เปรียบเสียเปรียบระหว่างธนาคารพาณิชย์เอกชนกับธนาคารพาณิชย์รัฐนั้น เชื่อว่าไม่มีแน่นอน เพราะโดยปกติเมื่อ ธปท. ออกมาตรการใดๆ ก็จะประสานงานไปยังกระทรวงการคลังเพื่อขอให้พิจารณานำหลักการเดียวกันนี้มาใช้ และในการประชุมคณะกรรมการ กนส. ก็มีตัวแทนจากกระทรวงการคลังเข้าร่วมอยู่ด้วย

นายสมบูรณ์ จิตเป็นธม ผู้อำนวยการสำนักนโยบายความเสี่ยง ธปท. กล่าวว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ ยังไม่มีสัญญาณใดบ่งชี้ว่าเกิดเป็นภาวะฟองสบู่ขึ้น ส่วนยอดการขอสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น หากเป็นในส่วนของผู้ประกอบการ พบว่าเริ่มขอสินเชื่อเพื่อดำเนินโครงการบ้านแนวราบกันมากขึ้น ขณะที่สินเชื่อเพื่อดำเนินโครงการคอนโดมิเนียมปรับลดลง ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะผู้ประกอบการเหล่านี้ หันไปออกหุ้นกู้กันมากขึ้น

สำหรับสินเชื่อของผู้บริโภคนั้น พบว่าส่วนใหญ่ยังเป็นการขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ขณะที่สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบยังอยู่ในระดับทรงตัว

นายกรณ์ จาติกวณิช รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยถึง ข้อร้องเรียนของสมาคมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ถึงการออกมาตรการควบคุมวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อหลักประกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่า หากภาคอสังหาฯ มีสมมติฐานหรือข้อมูลที่แตกต่างจาก ธปท. กระทรวงการคลังก็พร้อมที่จะรับฟัง แต่ในเรื่องของมาตรการการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ หรือการประเมินความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจโดยรวมถือเป็นอิสระของ ธปท.ที่จะดูแล ซึ่งผู้ประกอบการควรหารือกับ ธปท.โดยตรง หากเอกชนมีความเห็นที่แตกต่าง ก็พร้อมจะรับฟังเพื่อหารือกับ ธปท. หากต้องการให้คลังรับรู้ก็ยินดี แต่อยากสื่อว่าสมาคมอสังหาฯ ควรแลกเปลี่ยนข้อมูลกับ ธปท.โดยตรง

นายบาร์ท เอฟ.เอ็ม. เฮลเลแมนส์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารด้านบริหารความเสี่ยง ธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การจำกัดวงเงินสินเชื่อต่อหลักประกันของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ในแง่ของความเสี่ยงนั้นไม่ได้เปลี่ยนแปลง โดยความเสี่ยงของผู้กู้ยังเท่าเดิม โอกาสที่ลูกหนี้จะผิดนัดชำระหนี้ไม่เปลี่ยนแปลง เพียงแต่กำไรจากการปล่อยกู้อาจลดลง ตามวงเงินกู้ที่ลดลง ซึ่งก็เป็นเรื่องในเชิงธุรกิจ ที่ธนาคารได้คาดการณ์ไว้อยู่แล้ว เนื่องจากธนาคารได้ทำการวิจัยและพบว่าราคาคอนโดมิเนียมของไทยอยู่ในระดับสูงแล้ว แม้จะไม่เป็นฟองสบู่ก็ตาม ทำให้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ธนาคารระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็ก แต่ในส่วนของผู้กู้รายย่อยยังขยายสินเชื่ออย่างต่อเนื่อง

ปริมาณคอนโดราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท มีอยู่มากแล้วในปัจจุบัน แต่ยังมีความต้องการ แต่ถ้าจะมีปัญหาจะเป็นกลุ่มราคาแพง ที่ต้องใช้เงินดาวน์จำนวนมาก ซึ่งตลาดอสังหาฯ ก็ร้อนแรงมาระยะหนึ่งแล้ว ส่วนหนึ่งก็เป็นผลจากการแข่งขันปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำมากในปีแรกๆ แต่ธนาคารไม่ใช่ผู้ปล่อยกู้รายใหญ่อยู่แล้ว โดยหลังจากนี้ จะเห็นการแข่งขันสินเชื่อที่ลดลง โปรโมชั่นต่างๆ หรือการให้อัตราดอกเบี้ย 0% ก็อาจไม่มี

นายฐากร ปิยะพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวยอมรับว่ามาตรการดังกล่าว จะทำให้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น และพิจารณาด้วยว่าความเสี่ยงที่เกิดขึ้นคุ้มหรือไม่ เพราะหากมีการปล่อยสินเชื่อในสัดส่วนที่สูง จะตั้งสำรองไว้เพิ่มขึ้นเช่นกัน ซึ่งจะส่งผลให้สถาบันการเงินมีต้นทุนที่สูงขึ้น ส่วนจะมีผลต่อการปล่อยสินเชื่อในปี 2554 เพียงใดนั้น คงต้องประเมินอีกครั้งหนึ่ง อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าจะไม่เกี่ยวข้องกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท. เนื่องจากนโยบายอัตราดอกเบี้ยใช้ในการดูแลเงินเฟ้อมากกว่า

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า มาตรการควบคุมภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น ถือเป็นการส่งสัญญาณให้ระวังในเรื่องการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ และการปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน นอกจากนี้ เชื่อว่าไม่ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าโครงการอสังหาริมทรัพย์ลดลง เพราะปัจจุบันการปล่อยกู้มีสัดส่วนที่น้อยอยู่แล้ว เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถที่จะระดมทุนในแหล่งเงินทุนอื่นๆ เช่น ตราสารหนี้ได้อยู่แล้ว มาตรการดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ของ ธปท. ทำให้ตลาดมีความชัดเจนมากขึ้น เห็นได้จากหุ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นทันที และเห็นว่ามาตรการนี้ไม่ได้ทำให้สถาบันการเงินเสียเปรียบการแข่งขันกับสถาบันการเงินของรัฐ เพราะกลุ่มเป้าหมายเป็นคนละกลุ่ม โดยสถาบันการเงินจะปล่อยสินเชื่อบ้านราคาไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินของรัฐจะปล่อยสินเชื่อเฉลี่ย 700,000 บาท จนถึง 1 ล้านบาท

ด้านผู้ประกอบการเอกชน ส่วนใหญ่ย้ำว่ารับได้กับมาตรการแบงก์ชาติ นายธำรงค์ ปัญญาสกุลวงค์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เห็นด้วยกับประกาศของ ธปท. ที่กำหนดสินเชื่อคอนโด ให้มีปล่อยสินเชื่อต่อหลักประกัน (LTV) ที่ 90% มีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่ 1 ม.ค. 2554 ส่วนสินเชื่ออสังหาฯ แนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ กำหนดไว้ 95% มีผลใช้กับสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่ 1 ม.ค. 2555 เกณฑ์ดังกล่าว เป็นข้อเสนอที่ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ ยื่นเพื่อประกอบในการพิจารณาของ ธปท.รวมถึงการผ่อนผันช่วงเวลาให้ผู้ประกอบการได้มีเวลาในการปรับตัว กับแผนการดำเนินการใหม่ในอนาคต ซึ่งไม่ส่งผลกระทบต่อยอดขายยอดจองที่ทำสัญญาไปแล้ว

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่ระบุว่า โดยรวมแล้วรับได้กับนโยบายดังกล่าว แต่ยืนยันที่จะให้ถอนที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ออก เพราะปัจจุบันได้กำหนดผ่อนดาวน์ไว้ 5% อยู่แล้ว จะมีบ้างในหน่วยขายที่นำมาจัดกิจกรรมแบบกู้ได้ 100% ส่วนสินค้าคอนโดไม่กระทบ เพราะได้กำหนดเงินดาวน์ไว้ 12-15% อยู่แล้ว ทั้งนี้ การที่ ธปท.ได้กำหนดช่วงเวลาสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบที่กำหนด LTV ที่  95% มีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่ 1 ม.ค. 2555 จะช่วยให้ผู้ประกอบการ มีเวลาระบายสต็อกบ้านพร้อมอยู่ในมือ และบ้านที่มีความคืบหน้าด้านการก่อสร้างไปแล้ว 80-90% เหลือแต่เก็บงานในรายละเอียดให้ลูกค้า นอกจากนี้ การเปิดช่วงเวลาไว้ดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการมีเวลาในการปรับตัว ลดบทบาทบ้านสร้างก่อนขายลง ให้สอดคล้องกับดีมานด์มากขึ้น

ส่วนการกำหนด LTV สำหรับที่อยู่อาศัยแนวสูงที่ 90% ซึ่งมีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่ 1 ม.ค. 2554 เกณฑ์ใหม่นี้ไม่กระทบยอดคอนโดที่ขายไปแล้ว ณ สิ้นไตรมาส 3/2553 ซึ่งมียอดเงินคงค้างราว 80% ของยอดขายบ้านทั้งหมดในตลาด (Presale) 1.03 แสนล้านบาท ที่รอการโอนในอนาคต เมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์? และเป็นส่วนที่ผู้ประกอบการจะรับรู้รายได้ 2-3 ปีข้างหน้า โดยส่วนที่เหลือเป็นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์

เมื่อประกาศดังกล่าวมีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2554 เป็นต้นไป ผู้ประกอบการที่จะกระทบมาก ก็คือ ผู้ที่กำหนดเงินดาวน์ต่ำกว่า 10% ซึ่งจะต้องปรับตัวทั้งการทำการตลาด การขาย เนื่องจากการที่ผู้ประกอบการกำหนดเงินดาวน์ต่ำๆ หรือผ่อนชำระต่องวด 3,000 บาทเศษ ซึ่งส่วนใหญ่การเปิดขายโครงการที่ค่าผ่อนต่ำๆ เป็นการเปิดในเขตชุมชน หรือทำเลที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเช่าหอพัก หรืออพาร์ตเมนต์อยู่ และการกำหนดเงินผ่อนดาวน์ต่ำ ช่วยแบ่งเบาภาระต่อเดือนของลูกค้าให้น้อยลง จากการภาระค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายสองทาง คือ ทางหนึ่ง ผ่อนอพาร์ตเมนต์ที่เช่าอยู่ และอีกทางหนึ่ง คือ ผ่อนดาวน์คอนโดไป 14-18 งวด ก็ได้ที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

 

 

ข่าวนโยบายการเงิน-การคลัง อื่นๆ