Loading

แก้กม.จูงใจต่างชาติซื้ออสังหาฯปลดล็อกขายไทย51

วันที่ : 20 กันยายน 2553
แก้กม.จูงใจต่างชาติซื้ออสังหาฯปลดล็อกขายไทย51%

เอกชนหนุนสุดตัว แก้กฎหมายขยายเวลาต่างชาติถือครองอสังหาฯในไทยหวังดึงดูดความสนใจ 'ไนท์แฟรงค์' เผยฝรั่งซื้อไปแล้วกว่า 2 แสนล้านบาท พบคอนโดฯ ภูเก็ตพัทยา 6,080 ยูนิตมูลค่ากว่า 37,600 ล้านติดล็อกสัดส่วน 51% ที่ต้องขายคนไทยวอนรัฐช่วยแก้ปัญหาด่วน

 เป็นคำถามที่หลายคนสงสัยว่าทำไมผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ถึงอยากให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ บ้านเรานักหนา ไม่กลัวว่าต่างชาติจะมาแย่งผืนดินของเราไป ทำให้การขอแก้ไขกฎหมายเพิ่มระยะเวลาเช่าหรือสิทธิการครอบครองที่ดินแก่ชาวต่างชาติของภาคอสังหาฯ จึงถูกคัดค้าน

โดยฟากของนักธุรกิจหรือแม้แต่นักวิชาการที่ต้องการให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ บ้านเรา ต่างให้เหตุผลว่าไม่ต้องการให้ต่างชาติมีสิทธิครอบครองที่ดินอย่างถาวร แต่เป็นการเพิ่มระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี ซึ่งในแง่ของการลงทุนถือว่าเวลาน้อยมาก ทำให้มูลค่าของทรัพย์สินลดลง แม้ว่าจะสามารถต่ออายุออกไปได้อีก 30 ปีแต่ก็ไม่สามารถระบุลงไปในสัญญาชัดเจนว่าจะได้ต่ออายุ ชาวต่างชาติหลายคนจึงลังเลที่จะซื้ออสังหาฯ บ้านเรา

นายพนม กาญจนเทียมเท่ากรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ระบุว่า การสนับสนุนให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยได้นั้นไม่เพียงแค่ยอดขายเท่านั้นที่เราจะได้รับ แต่หมายถึงค่าใช้จ่ายที่ต่างชาติเหล่านั้นต้องจ่ายเมื่อมาพักอาศัยที่บ้านตัวเองในไทย รวมไปถึงการชักชวนให้เพื่อน ลูกค้าของตนเองเข้ามาไทยคอนโดฯ ติดล็อกขายไทย 51%

 จากการเก็บรวบรวมข้อมูลของไนท์แฟรงค์ฯ พบว่าต่างชาติซื้ออสังหาฯในไทยไปแล้ว 196,800 ล้านบาท จำนวนนี้ไม่รวมการซื้อในเขตกรุงเทพฯ ยอดขายมากสุดอยู่ที่จังหวัดภูเก็ต มีวิลลาที่ขายไปแล้ว970 หลังหลังละ50 ล้านบาทมูลค่ารวมประมาณ 48,500 ล้านบาทคอนโดฯ ประมาณ 3,300 ยูนิต มูลค่า21,000 ล้านบาท รวมยอดขาย 69,500 ล้านบาท ขณะนี้ภูเก็ตมีสินค้ารอการขายประเภทวิลลาจำนวน 430 หลังหลังละ 50 ล้านบาท ประมาณ 21,500 ล้านบาท คอนโดฯ 1,380 ยูนิต ประมาณ8,800 ล้านบาท

รองลงมาได้แก่ พัทยา มียอดขายคอนโดฯ แก่ชาวต่างชาติไปแล้ว 5,450 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 32,000 ล้านบาท ปัจจุบันมีคอนโดฯ รอขายประมาณ4,700 ยูนิต ประมาณ 28,000 ล้านบาท,สมุย 10,000 ล้านบาท, เชียงใหม่ 5,000 ล้านบาท, หัวหิน คอนโดฯ 4,000 ล้านบาท บ้าน 5,000 ล้านบาท, อีสาน 3,000 ล้านบาท

 กล่าวโดยสรุป ขณะนี้ยังมีคอนโดฯในภูเก็ตจำนวน 1,380 ยูนิต มูลค่า 8,800 ล้านบาท และพัทยามีคอนโดฯ รอขายมากสุด 4,700 ยูนิต มูลค่า 28,000 ล้านบาท รวมเฉพาะ 2 ทำเล 6,080 ยูนิตมูลค่า 37,600 ล้านบาท และยังไม่นับรวมในพื้นที่อื่นๆ อีก จำนวนดังกล่าวเป็นสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดให้ขายคนไทย 51%

 ""ต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ บ้านเรามากที่สุด คือกลุ่มที่ทำงานในฮ่องกงรองลงมาสแกนดิเนเวียน ซื้ออสังหาฯทั่วประเทศกว่า 10,000 ล้านบาท, ยุโรปอังกฤษ, ออสเตรเลีย, เอเชีย และชาวอเมริกัน"" ทำเลและประเภทของอสังหาฯที่ซื้อกรุงเทพฯ จะซื้อประเภทคอนโดฯ, ภูเก็ตสมุย และพัทยา เน้นวิลลาและคอนโดฯส่วนหัวหินจะเป็นคอนโดฯ และบ้าน

นอกจากต้องเสียเงินซื้อบ้านแล้วสิ่งที่ชาวต่างชาติต้องเสียคือค่าดูแลรักษาและบริการ โดยไนท์แฟรงค์ฯ ระบุว่าจากการรับบริหารอสังหาฯ กว่า 100 ยูนิตในภูเก็ตและจังหวัดท่องเที่ยวอื่นๆ สามารถประมาณการค่าใช้จ่ายรายปีของชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ ในไทยแยกตามทำเล ได้แก่ ภูเก็ต บ้านจำนวน 1,400 หลัง ค่าใช้จ่ายเฉลี่ย 7.85 แสนบาท/หลัง/ปี รวมประมาณ 1,100 ล้านบาท/ปี,คอนโดฯ จำนวน 4,680 ยูนิต เฉลี่ย 1.78 แสนบาท/ยูนิต/ปี หรือประมาณ 800 ล้านบาท/ปี ส่วนพัทยาคอนโดฯ ประมาณ10,150 ยูนิต ค่าใช้จ่ายเฉลี่ย 1.1 แสนบาท/ปี รวมประมาณ 1,200 ล้านบาทขณะที่เชียงใหม่ สมุย และอื่นๆ รวมแล้วประมาณ 400 ล้านบาท/ปี รวมประมาณการค่าใช้จ่ายของชาวต่างชาติ/ปี3,500 ล้านบาท ซึ่งจำนวนนี้ยังไม่รวมในเขตกรุงเทพฯไทยได้หรือเสีย!

สิ่งที่ประเทศไทยได้คือได้เงินตราต่างประเทศ เกิดการจ้างงาน และมีเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจในทุกภาคส่วนแต่สิ่งที่ประเทศไทยและคนไทยเสีย คือไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของ, มีความรู้สึกว่าเสียดินแดนขายชาติ (ซึ่งจริงแล้วผู้ซื้อก็ยกไปประเทศเขาไม่ได้ ต้องเข้ามาอยู่ในเมืองไทย และปฏิบัติตามกฎหมายไทย) คิดว่าต้องซื้ออสังหาฯ ในราคาที่แพงขึ้น (ในความเป็นจริงอสังหาฯ ที่ต่างชาติซื้อมักเป็นสิ่งที่คนไทยเองไม่ซื้อหรือมีน้อยมากเช่น วิลลาในภูเก็ต สมุย ซึ่งมีราคาสูงมากหรือคอนโดฯ พรีเมียมในกรุงเทพฯพัทยา)

ปัญหาของการพัฒนาอสังหาฯขายต่างชาติ คือ

1. ด้านการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายในแง่ของคอนโดฯ อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อได้เพียง 49% ของพื้นที่ขาย ซึ่งในบางทำเล เช่น ภูเก็ต สมุย พัทยา ไม่มีคนไทยซื้อถึง 51% ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถขายพื้นที่ในส่วน 51% ที่เหลือได้หมด การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าควรให้ขายสิทธิการเช่า 30 ปีหรือ 90 ปีหรือปล่อยเช่าระยะสั้นแทน ในขณะที่วิลลา ต่างชาติไม่มีสิทธิซื้อขาด ต้องเช่า30 ปี ทำให้เกิดการเลี่ยงกฎหมาย เช่นตั้งบริษัทไทยซื้อ (นอมินี) เซ็นสัญญาเช่า30 ปี แต่ต่อได้แค่ 2 ครั้ง รวม 90 ปี ซึ่งผู้ซื้อไม่มั่นใจเรื่องการต่อสัญญา

 2. เกิดการฉ้อโกง โดยผู้ประกอบการที่ไม่ดี แต่ก็ไม่สามารถแก้ปัญหาได้โดยเฉพาะการซื้อสิทธิการเช่าที่ดิน(วิลลา) ไม่มีกฎหมายรองรับและการซื้อในหลายกรณีเป็นการเลี่ยงกฎหมายสุดท้ายผู้ซื้อถูกโกง และแพร่ข้อมูลว่ามีการโกงในไทย ทำให้ประเทศไทยเสียชื่อเสียง

3.รัฐขาดรายได้ทางภาษีที่ควรได้ซึ่งเป็นเม็ดเงินก้อนโตที่ควรได้ เช่น จากการขายวิลลาในภูเก็ต สมุย ถ้าคำนวณในอัตราภาษีที่รัฐจะต้องจัดเก็บ 6.3% จะพบว่ามูลค่าทรัพย์สิน 80,000 ล้านบาทจะเท่ากับ 5,040 ล้านบาท คอนโดฯ ในพัทยาที่ขายไม่ได้เพราะมีโควตาชาวต่างชาติ ทำให้มีสินค้าเหลือขาย 28,000 ล้านบาท ภาษีจะเท่ากับ 1,760 ล้านบาท,คอนโดฯ ในภูเก็ตเหลือขาย 8,800 ล้านบาท ภาษี 550 ล้านบาท ในพื้นที่ต่างๆอีกประมาณ 1,000 ล้านบาท หรือรวมแล้วประมาณ 8,350 ล้านบาทสิ่งที่รัฐบาลควรแก้ปัญหา

สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการเพื่อแก้ปัญหา นายพนมเสนอว่า 1.กำหนดนโยบายด้านการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติให้ชัดเจน 2.กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการเก็บภาษีและค่าธรรมเนียม 3.กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการอนุญาตให้ชาวต่างชาติได้รับสิทธิในการอยู่อาศัยในไทย หากมีการซื้อทรัพย์สินโดยอาจกำหนดมูลค่าหรือราคาซื้อขั้นต่ำ และสุดท้ายควรกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องแจ้งแก่หน่วยงานของรัฐ หากจะทำการพัฒนาโครงการเพื่อขายชาวต่างชาติ เพื่อควบคุมความเหมาะสม และแก้ปัญหาการฉ้อโกง

อย่างไรก็ตาม ในแง่ของหน่วยงานกลางอย่างศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลฯ ให้ความเห็นว่า รัฐบาลควรสนับสนุนให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทย เพราะในอนาคตอันใกล้หากมีการเปิดการค้าเสรีประเทศในกลุ่มอาเซียน ไทยจะต้องเปิดประเทศ มีการย้ายที่ทำงาน พักอาศัยในกลุ่มประเทศสมาชิกอาเซียน ดังนั้น รัฐบาลไทยจึงควรแก้กฎหมายเพื่อรองรับ ซึ่งสิ่งที่รัฐบาลควรแก้ไขคือ การขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปีออกไปเป็นกี่ปีนั้นควรจะอยู่ในเกณฑ์ 45-60 ปีเป็นระยะเวลาที่เหมาะสมที่สุด หาก 90 ปีถือว่านานเกินไป แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขเช่นการจัดโซนนิ่งในเมืองท่องเที่ยวไม่รุกล้ำพื้นที่การเกษตร เป็นต้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ