Loading

แนะยืดเข้า 60ปี กระตุ้นอสังหา

วันที่ : 1 เมษายน 2553
แนะยืดเข้า 60ปี กระตุ้นอสังหาฯ

ดร.ปฏิมา   จีระแพทย์  กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส  อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย และในฐานะประธาน คณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ หอการค้าร่วมต่างประเทศในประเทศไทยหรือ Joint  Foreign  Chambers  of  Commerce  in  Thailand  (JFCCT)   เปิดเผยกับ  ""ฐานเศรษฐกิจ""  ถึงความคืบหน้าของผลการศึกษาถึงสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยว่า ได้นำผลสรุปของการศึกษาเสนอไปยัง นายเกียรติ   สิทธีอมร  ประธานผู้แทนการค้าไทยเป็นที่เรียบร้อยแล้วตั้งแต่วันที่ 10 มีนาคม เพื่อเสนอให้ภาครัฐบาลพิจารณาต่อไปหลังจากใช้ระยะเวลาในการศึกษาข้อดีข้อเสียมาร่วม 10 เดือน

 

ทั้งนี้ผลสรุปของการศึกษาดังกล่าวได้มีการเปรียบเทียบข้อมูลกับประเทศเพื่อนบ้านถึงสัญญาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติในแต่ละประเทศเป็นการเปรียบเทียบให้เห็นอย่างชัดเจนรวมถึงข้อดีข้อเสียประกอบการพิจารณา  ซึ่งโดยสรุปมีความเห็นว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยควรมีอายุ 60 ปี จากเดิมที่กฎหมายกำหนดอายุสัญญา 30 ปีต่ออีก 30 ปี แต่มักมีปัญหาตามมาเนื่องจากสิทธิการต่ออายุสัญญาเช่าไม่ได้ตกทอดสู่ทายาท ทำให้เกิดปัญหา เกิดขึ้นภายหลังเมื่อมีการต่ออายุสัญญาอีก 30 ปี

 

ดร.ปฏิมา กล่าวว่า การยืดอายุสัญญาดังกล่าวเป็นแนวทางที่เหมาะสมและทำได้ง่ายเพราะไม่ต้องแก้กฎหมายกรมที่ดินให้ยุ่งยากและใช้ระยะเวลา  เนื่องจากเป็นเพียงการแก้ไขกฎระเบียบของกรมที่ดิน เพื่อให้มีการอนุญาตเป็นการเฉพาะและสร้างความชัดเจนสำหรับการเช่าเป็นระยะเวลา 60 ปี โดยการบัญญัติให้สัญญาเช่าทั้งสองฉบับ  (ซึ่งมีระยะเวลา 30 ปีทั้งสองฉบับ) สามารถจดทะเบียนและมีผลบังคับใช้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์(ปพพ.) เพื่อสร้างความแน่นอนตามกำหนดระยะเวลาการเช่าอย่างต่อเนื่อง 60 ปี ตามกฎหมาย และถือเป็นแนวทางที่มีประสิทธิภาพและมีความเป็นไปได้

 

""เมื่ออายุสัญญาเช่าสั้นจะไม่เอื้อในการลงทุนเพราะอายุอาคารส่วนใหญ่มีอายุการใช้งาน 50-60 ปี แต่สัญญาเช่าเดิมมีอายุเพียง 30 ปีนั้นทำให้การใช้อาคารยังไม่คุ้มค่า อีกทั้งทำให้การลงทุนที่ดีมีคุณภาพนักลงทุนจะไม่กล้าลงทุนเพราะสัญญาสั้นเกินไปโดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติซึ่งไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ จึงจำเป็นต้องเช่าเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองหรือบ้านพักเมื่อเกษียณทำให้รู้สึกกว่าระยะเวลาการเช่าสั้นเกินไป ทำให้เปลี่ยนใจจากประเทศไทยไปลงทุนประเทศอื่นในภูมิภาคนี้แทน เพราะมาเลเซีย เวียดนามต่างก็รอจังหวะเชิญชวนนักลงทุนต่างชาติเข้าไปลงทุนโดยเสนอสิทธิประโยชน์ที่เอื้อกว่าไทย หรือหากต่างชาติยังลงทุนในไทยก็จะใช้วิธีการหลีกเลี่ยงกฎหมายด้วยการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินผ่านตัวแทนคนไทย หรือนอมินี ที่จะเป็นปัญหาตามมา""

 

ดร.ปฏิมา ยังกล่าวอีกว่า จากการศึกษาวิจัยของ เจเอฟซีซีที พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยส่วนหนึ่งมาจากทวีปยุโรปโดยพบว่า กลุ่มคนจนจากสแกนดิเนเวีย สหราชอาณาจักรและเยอรมนี มีการซื้อบ้านหลังที่สองในประเทศไทยจำนวน 30,000 ยูนิต ก่อให้เกิดรายได้ 75,000 ล้านบาท ซึ่งมีแนวโน้มที่เติบโตอีก 90,000 คนในอีก 3-5 ปี ข้างหน้าและมีรายได้ 150,000 ล้านบาท ซึ่งทำให้นอกจากกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยแล้วยังเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยภาพรวมอีกด้วยแต่ที่ผ่านมาติดปัญหาเรื่องระยะเวลาสัญญาการเช่าที่สั้นเกินไป

 

เนื่องจากการศึกษาพบว่าประเทศเพื่อนบ้านมีการเสนอให้ต่างชาติให้เช่าพื้นที่สูงสุดถึง 99 ปี และเริ่มต้นตั้งแต่ 50 ปีขึ้นไปแทบทั้งสิ้น อาทิ ประเทศสิงคโปร์สัญญาเช่ามีกำหนดอายุ 99 ปี เวียดนาม  50-70 ปี กัมพูชา  99 ปี จีน 70 ปี สำหรับที่อยู่อาศัยส่วนอาคารสำนักงานมีอายุการเช่า 50 ปี ฮ่องกง 50 ปี เป็นต้น ""เรื่องนี้นอกจากต่างชาติได้ประโยชน์แล้วเจ้าของที่ดินคนไทยก็ได้ประโยชน์ด้วยเพราะจะเป็นการกระตุ้นให้เกิดการลงทุนระดับเกรดเอ  ทั้งภาคเอกชน และ หน่วยงานภาครัฐ โดยเฉพาะการรถไฟแห่งประเทศไทย ธนารักษ์ ที่มีที่ดินอยู่เป็นจำนวนมากที่กำลังจะเปิดให้เอกชนเข้าไปลงทุน""

 

ประธาน เจฟเอฟซีซีที กล่าวเพิ่มเติมว่า กำลังศึกษาอีกประการหนึ่งก็คือ การดึงนักลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาเปิดสำนักงาน ในประเทศไทย ซึ่งกระทรวงการคลังกำลังให้ความสนใจที่จะดึงดูดบริษัทข้ามชาติให้มาตั้งสำนักงานระดับภูมิภาคในประเทศไทยนั้น ก็มีความเป็นไปได้สูงเนื่องจากลดต้นทุนได้มากเพราะจากการศึกษาพบว่าราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานและค่าใช้จ่ายในเมืองไทยถูกกว่าประเทศเพื่อนบ้านถึง 4 เท่า และยังลดต้นทุนค่าแรงงาน ค่าขนส่ง และอื่นๆ อีก  ซึ่งรวมแล้วถูกกว่า ฮ่องกง สิงคโปร์ถึง 1ใน 4 เท่า และเมืองไทยดึงดูดกว่าทั้งธรรมชาติและสภาพแวดล้อม"

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ