Loading

แฉ1ปีก.ม.เอสโครว์ไม่เวิร์ก สศค. ชี้ยังไม่ให้แบงก์ดูแลคู่สัญญา/ เอกชนผวาแบงก์โขกค่าต๋งโห

วันที่ : 24 พฤษภาคม 2552
แฉ1ปีก.ม.เอสโครว์ไม่เวิร์ก สศค. ชี้ยังไม่ให้แบงก์ดูแลคู่สัญญา/ เอกชนผวาแบงก์โขกค่าต๋งโหด

ในโอกาสครบ 1 ปี (วันที่ 21 พฤษภาคม 2552) หลังจาก กฎหมาย เอสโครว์ แอสเคาท์ หรือ พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้ จากการผลักดันของ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กระทรวงการคลัง และ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ โดยอาศัยบทเรียนครั้งสำคัญจาก ยุคฟองสบู่แตก เมื่อปี 2540 เป็นต้นมาเพื่อขจัดปัญหา ซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน ด้วยการ มีตัวกลางรับดูแลเงินดาวน์ ของผู้บริโภค นั้น

 

ล่าสุด แหล่งข่าวระดับสูงจากสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เปิดเผย""ฐานเศรษฐกิจ""ว่า ขณะนี้ สศค. อยู่ระหว่างพิจารณาออกใบอนุญาตประกอบกิจการด้านเอสโครว์ หรือ ผู้ดูแลผลประโยชน์ระหว่างคู่สัญญา ให้กับ สถาบันการเงินต่างๆ ที่ยื่นขออนุญาตเข้ามา จำนวนมากกว่า 10 ราย ทั้งนี้สาเหตุที่ล่าช้าเนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เพิ่งประกาศใช้ ระเบียบปฏิบัติเกี่ยวกับสถาบันการเงิน ที่มีคุณสมบัติและอำนาจหน้าที่ เป็นตัวกลาง ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2552 ที่ผ่านมา ดังนั้น จึงส่งผลให้ตลอด 1 ปี ที่ผ่านมา ไม่มี ผู้บริโภค และ ผู้ประกอบการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม เข้าสู่ ระบบดังกล่าวได้

 

นอกจากความล่าช้าของแบงก์ชาติที่ออกระเบียบรองรับแล้ว ยอมรับว่ากฎหมายยังเปิดช่องให้ คู่สัญญาคือ ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านและ บริษัทพัฒนาที่ดิน สามารถสมัครใจที่จะเข้าสู่ระบบเอสโครว์ หรือ ไม่เข้าสู่ระบบนี้ ก็ได้ ซึ่ง คู่สัญญาจะต้องตกลงกันเอง หาก ตกลง กันได้ ผู้ซื้อและ ผู้ขายจะต้อง รับเงื่อนไข ในส่วนของ ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ที่เกิดจาก ค่าธรรมเนียมและค่าดำเนินการต่างๆ ไม่เกิน 3% ของ เงินดาวน์

 

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ปัจจัยดังกล่าวเป็นอีกสาเหตุ ที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเลือกปฏิบัติได้ แต่ในมุมกลับกัน กฎหมายเอสโครว์ เป็นกฎหมายที่ดี ที่จะช่วยคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ไม่ให้สูญหายจากกรณีที่ผู้ประกอบการผิดนัดสัญญา หรือ ไม่ดำเนินโครงการต่อ หากยอมเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นอีกเล็กน้อย เมื่อเทียบกับความเสียหายที่จะเกิดขึ้น ก็นับว่าคุ้มค่าหากเข้าระบบเอสโครว์

 

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ ในฐานะรองกรรมการผู้จัดการ บริษัทศุภาลัย จำกัด(มหาชน) ให้ความเห็นว่า เป็นเรื่องที่ดีที่ มีระบบเอสโครว์เข้ามาใช้ เพราะสามารถคุ้มครองผู้บริโภคที่ซื้อบ้านได้ โดยเฉพาะ กรณีเงินดาวน์ ที่จะมีคนกลางดูโดยไม่มีการสูญหายแม้ว่า ผู้ประกอบการจะละทิ้งโครงการหรือล้มหายตายจากก็ตาม

 

อย่างไรก็ดี กฎหมายฉบับนี้มีทางเลือกให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภค ว่าจะเข้าสู่ระบบนี้หรือไม่ ซึ่งไม่สามารถบังคับตายตัวได้ เนื่องจากจะขัดต่อกฎหมายรัฐธรรมนูญกรณีริดรอนสิทธิ์ ขณะเดียวกันแม้ว่า ข้อดีของเอสโครว์จะมีมาก แต่ เมื่อเทียบกับสถานการณ์ปัจจุบันแล้วธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่ถึงขั้นวิกฤติเหมือนปี2540 รวมถึงคุณภาพของบริษัทพัฒนาที่ดินยังน่าเชื่อถือได้ ซึ่งหลายค่ายยังมีสภาพคล่องและอยู่ในตลาดหลักทรัพย์

 

ส่งผลให้ ไม่มีความจำเป็นต้องดึงระบบเอสโครว์เข้ามาใช้ในช่วงนี้ เนื่องจากไม่มีความเสี่ยงหากซื้อบ้านกับบริษัทพัฒนาที่ดินที่น่าเชื่อถือดังกล่าว นอกจากนี้ จากการสอบถามผู้บริโภคที่ซื้อบ้านเอง ต่างไม่มีใครสนใจ เนื่องจาก ไม่ต้องการมีภาระเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น คือ หากวางเงินดาวน์กับระบบเอสโครว์จะเสียค่าธรรมเนียมไม่เกิน 3% ของ เงินดาวน์เช่นเงินดาวน์ 300,000 บาท หรือ 10% ของราคาบ้าน จะต้องหักให้กับสถาบันการเงินไม่เกิน 3% โดยเงินจำนวนนี้ ผู้ประกอบการกับผู้ซื้อจะรับภาระคนละครึ่ง

 

นายกิติพล ปราโมช ณ อยุธยานายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเปิดเผยถึงกฎหมายเอสโครว์แอกเคาต์ ว่าขณะนี้กฎหมายลูกยังไม่ออกเข้าใจว่าผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กยังไม่มีการใช้เพราะยังไม่มีรายละเอียดที่ชัดเจนเช่น ผู้รับค้ำประกันเป็นใครและค่าใช้จ่ายในการค้ำประกันโดยกฎหมายดังกล่าวมีข้อดีคือเมื่อผู้ประกอบการทิ้งโครงการเงินดาวน์ของลูกค้าจะไม่หายไปไหนส่วนข้อเสียคือการมีค่าใช้จ่ายซึ่งไม่แน่ใจว่าผู้ประกอบการจะผลักภาระให้ลูกค้าหรือไม่ทั้งนี้การค้ำประกันบ้านหรือเอสโครว์แอกเคาต์เหมาะสำหรับผู้ประกอบการรายเล็กมากกว่าเพราะผู้ประกอบการรายใหญ่มีความน่าเชื่อถืออยู่แล้วอย่างไรก็ดีกฎหมายดังกล่าวไม่ได้มีการบังคับใช้ขึ้นอยู่กับความสมัครใจของผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านด้วย.

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ