Loading

ศิริโรจน์ ชาวปากน้ำ มือการตลาด การเคหะฯ ภารกิจปิดเกมขาย บ้านเอื้ออาทร ปี 5

วันที่ : 13 เมษายน 2552
ศิริโรจน์ ชาวปากน้ำ มือการตลาด การเคหะฯ ภารกิจปิดเกมขาย บ้านเอื้ออาทร ปี 53

สารพัดปัญหาที่กำลังรุมเร้าโครงการบ้านเอื้ออาทรอยู่ในขณะนี้ ไม่ว่าจะเป็นการปั่นดีมานด์เทียมในช่วงแรกเริ่มโครงการ ปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงาน ภาระดอกเบี้ย ที่บานเบอะ ไม่นับรวมการทุจริตคอร์รัปชั่น ที่ยังรอการพิสูจน์ในกระบวนการยุติธรรม

 

ที่น่าสนใจในเวลานี้คือการเปิดเกมรุกทางการตลาด โครงการบ้านเอื้ออาทร ที่ทำได้แบบไม่น้อยหน้าเอกชน เพราะคงไม่มีใครคาดคิดว่า บ้านเอื้ออาทร สำหรับ ผู้มีรายได้น้อยในวันนี้ จะมีการจัดแคมเปญลดแลกแจกแถมเช่นเดียวกับตลาดบ้านและคอนโดฯในมือผู้ประกอบการ

 

""ประชาชาติธุรกิจ"" สัมภาษณ์พิเศษเปิด vision การแก้ปัญหาสต๊อกบ้านเอื้ออาทรล้นสต๊อก ของ ""ศิริโรจน์ ชาวปากน้ำ"" ผู้ช่วยผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) มือการตลาดชั้นแนวหน้าของหน่วยงาน แห่งนี้ ที่ได้รับมอบหมายให้เคลียร์สต๊อกบ้านเอื้ออาทร ด้วยการปรับวิธีการขาย แบบเชิงรุกเพื่อเร่งปิดเกมขายโดยเร็วที่สุด

 

""ศิริโรจน์"" บอกว่า สาเหตุโครงการ บ้านเอื้ออาทรเหลือขายแบบล้นมือ มาจาก 5 สาเหตุ คือ 1.ความต้องการซื้อบ้าน ของประชาชนลดลง เนื่องจากช่วงก่อน หน้านี้อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นสูงมาก การเปลี่ยนงาน การย้ายถิ่นฐาน 2.โครงการส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ที่การคมนาคมไม่สะดวก 3.ผู้บริโภคไม่ชื่นชอบรูปแบบอาคารที่ดูแปลกๆ ในส่วนของบ้านเดี่ยว ซึ่งต่างจากรูปแบบอาคารชุดที่ได้รับความนิยม มากกว่า และ 4.โครงการกระจุกตัว อยู่ในทำเลเดียวกันมากเกินไป เช่น สมุทรปราการ มีโครงการเกิดขึ้นใน ถนนเดียวกันมากถึง 6 โครงการ แต่ละโครงการมีจำนวนหน่วยไม่ต่ำกว่า 1,000 ยูนิต ทำให้ซัพพลายมากกว่าดีมานด์ และ 5.งานก่อสร้างโครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนดมาก จาก 15 เดือน/โครงการ เป็น 36 เดือน/โครงการ และราคาที่ผ่อนชำระ สูงขึ้นจาก 1,500 บาท/เดือน เป็น 2,400 บาท/เดือน ทำให้ผู้ได้สิทธิทิ้งดาวน์

 

จุดนี้เองที่ทำให้ กคช.เริ่มเอะใจ และ คิดว่าหากยังเป็นอยู่อย่างนี้ จะมีวิธีไหนบ้างที่ช่วยลดการขาดทุนได้ เพราะยิ่งสร้างก็ยิ่งขาดทุน ดังนั้น กคช.จึงได้เสนอรัฐบาล สมัยพลเอกสุรยุทธ์ จุลานนท์ เป็นนายกรัฐมนตรี ขอปรับหน่วยก่อสร้างลงเหลือ 3.54 แสนยูนิต จากเดิม 6 แสนหน่วย หรือลดลงเกือบ 50% โดยคัดเฉพาะโครงการที่คิดว่าจะสามารถก่อสร้างได้แล้วเสร็จ และมีดีมานด์รองรับ สุดท้ายเหลือแค่ 281,556 ยูนิต ในปี 2551 ในจำนวนก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วกว่า 1.7 แสนยูนิต

 

และเพื่อแก้ปัญหาด้านการตลาด ในปี 2551 กคช.ได้ตั้งฝ่ายการตลาดขึ้นมาดูแลโครงการนี้อย่างจริงจัง หลังจากที่ยุบหน่วยงานนี้ไปเมื่อ 6 ปี โครงสร้างประกอบการด้วยทีมงานขาย 4 กอง คือ กองบริหารงานขาย 1-4 กองวิจัยและวางแผน กองลูกค้าสัมพันธ์และส่งเสริมการขาย กองพัฒนาทรัพย์สินและธุรกิจใหม่ และกลุ่มงานบริหารสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมกับได้ปรับวิธีการขายใหม่ทั้งหมด โดยเปิดขายทุกวันไม่เว้นวันหยุด และจัดตลาดนัดบ้านเอื้ออาทรควบคู่กันไป พร้อมกับเสริมด้วยการจัดมหกรรมบ้านเอื้อฯ 4 ภาค เพื่อเป็นการเปิดจุดขายใหม่เพิ่มขึ้นในจังหวัดต่างๆ เช่น ขอนแก่น ศรีสะเกษ อุดรธานี ลำปาง เชียงใหม่ พิษณุโลก นครราชสีมา ฯลฯ

 

ส่วนการขายได้นำวิธีการเดียวกับ ดีเวลอปเปอร์มาใช้ โดยการจัดแคมเปญ ลดแลกแจกแถม เพื่อเป็นการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อให้เร็วขึ้น พร้อมกับข้อเสนอที่จูงใจ เช่น ยกเว้นการเก็บค่าส่วนกลาง 250 บาท/เดือน เป็นเวลา 5 ปี โดยที่ กคช.เป็นผู้แบกรับภาระให้ทั้งหมด ต่างจากเอกชนที่เก็บตั้งแต่ปีแรก หรือเก็บล่วงหน้า

 

ขณะเดียวกัน กคช.ได้เสนอ ครม. ขอปรับราคาขายบ้านเอื้ออาทรใหม่ ซึ่งประเด็นนี้เป็น 1 ในแผนฟื้นฟูที่เสนอ ครม.พิจารณา ถ้าได้รับอนุมัติ กคช.อาจจะอัพราคาขายอาคารชุดในโครงการที่อยู่ในทำเลดีๆ ทั่วประเทศขึ้น โดยราคาขายจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งโครงการ และแต่ละชั้นราคาก็จะไม่เท่ากัน ฯลฯ

 

อีกวิธีคือ การตัดขายโครงการแบบ ยกลอตให้กับหน่วยงานราชการ ซึ่งขณะนี้ มีหลายหน่วยงานให้ความสนใจ ทั้งข้าราชการทหาร, กทม., มหาวิทยาลัยมหิดล ฯลฯ ขณะที่เอกชนก็แสดงความสนใจซื้อประมาณ 100 ตึก ไม่นับรวม กทม.ที่ซื้อโดยโครงการไปแล้ว 10,000 ยูนิต คิดเป็นวงเงินประมาณ 3.9 พันล้านบาท โดยการสนับสนุนสินเชื่อจากธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธนาคารอิสลามฯ และธนาคารทหารไทย

 

นอกจากนี้ กคช.ยังมีแนวคิดจะต่อยอดการขายจากโครงการบ้านยิ้ม ที่ทำร่วมกับ กทม. โดยจะขออนุมัติเป็นหลักการกับธนาคารกรุงไทย ให้ความช่วยเหลือกับข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจในส่วนภูมิภาค โดยจะได้รับสินเชื่อสวัสดิการ เช่นเดียวกับข้าราชการและลูกจ้างของ กทม. ที่ได้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ 2.75% ต่อปี ผ่อนชำระเดือนละ 1,850 บาทเป็นเวลา 30 ปี กรณีขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์จะขายในราคา 4.5 แสนบาท/ยูนิต ซึ่งจะจัดในจังหวัดใหญ่ๆ ที่มีข้าราชการทหาร ตำรวจ มหาวิทยาลัยราชภัฏ และหน่วยงานอื่นๆ จำนวนมาก

 

นอกจากนี้จะนำห้องตัวอย่างบ้านเอื้ออาทรพร้อมตกแต่ง ไปติดตั้งไว้ ในหน่วยงานต่างๆ ประมาณ 10 จุด 10 โครงการ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ เหมือนกับที่เอกชนทำห้องตัวอย่างให้ลูกค้าได้เห็นก่อนตัดสินใจซื้อ อาจเป็นที่ทำเล วัดสีวลีน้อย สมุทรสาคร ร่มเกล้า ฯลฯ พร้อมกับเสนอเงื่อนไขดีๆ ไม่มีเงินดาวน์

 

""กลุ่มลูกค้าสวัสดิการแบงก์ชอบอยู่แล้ว ขณะเดียวกัน กคช.ก็ไม่ต้องไปค้ำประกันการซื้อคืนด้วย แต่สิ่งที่ กคช.จะต้องเร่งดำเนินการคือ เร่งสร้างและจดทะเบียนอาคารชุดให้แล้วเสร็จ ซึ่งต้องใช้เวลา 8-9 เดือน ถ้าเป็นไปตามแผนอย่างนี้ ผมคิดว่าสิ้นปี""53 น่าจะขายบ้านเอื้ออาทรออกไปได้หมด""

 

สำหรับที่ดินที่เหลือจากการยกเลิกโครงการกว่า 100 แห่ง ขณะนี้อยู่ระหว่างว่าจ้างบริษัทเอกชนสำรวจทำเลและราคาทรัพย์สินใหม่ เพราะบางโครงการมีทั้งที่สร้างและไม่สร้าง เพื่อประกาศหา ผู้ซื้อ น่าจะเปิดขายได้จริงประมาณกลางปีนี้ แต่ที่ดินแปลงไหนที่เหมาะทำเคหะชุมชน กคช.ก็จะเก็บไว้ทำโครงการเอง เฉพาะราคาที่ดินที่เหลืออยู่น่าจะประมาณ 5 หมื่นล้านบาท

 

หากเป็นไปตามแผนที่วางไว้ ก็น่าจะเคลียร์ภาระหนี้สินที่มีอยู่ได้ และกลับมาเป็นรัฐวิสาหกิจที่เป็นที่พึ่งของประชาชน ได้เหมือนเดิม

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ