Loading

บ้าน BO

วันที่ : 20 พฤษภาคม 2551
บ้าน BOI

          วันที่ 16 เม.ย. พ.ศ.2534 คณะรัฐมนตรีได้ตั้งข้อสังเกตต่อความต้องการที่อยู่อาศัยตามร่างแผนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 7 พ.ศ.2535-2539 ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีสูงถึง 1.8 แสนหน่วย ในขณะที่ตลอดเวลา20ปี นับตั้งแต่การก่อตั้งการเคหะแห่งชาติ ตั้งแต่ต้นปี 2516 นั้น การเคหะแห่งชาติสร้างที่อยู่อาศัยได้เพียง1แสนหน่วยเท่านั้น
    คณะรัฐมนตรีจึงมอบหมายให้สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) รับไปพิจารณา
กำหนัดหลักเกณฑ์และวิธีการเพื่อเชิญชวนให้ภาคเอกชนเข้ามามีบทบาทในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยและปานกลาง ลักษณะเดียวกันกับการส่งเสริมการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมเพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคม
    ต่อมาในเดือน เม.ย. พ.ศ.2536 รัฐบาลจึงได้ประกาศให้การส่งเสริมการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางซึ่งมีเงื่อนไขการส่งเสริมการลุงทุนดังนี้คือ
   1.โครงการที่อยู่อาศัยในเขต 1 (6 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร สมุทรปราการ สมุทรสาคร
ปทุมธานี นนทบุรีและนครปฐม) จะต้องก่อสร้างไม่น้อยกว่า 150 หน่วย เขต 2 (12 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ฉะเชิงเทรา สมุทรสงคราม นครนายก สระบุรี อยุธยา ราชบุรี อ่างทอง สุพรรณบุรี กาญจนบุรีภูเก็ตและระยอง) และเขต 3 ได้แก่ จังหวัดที่เหลืออีก 58 จังหวัด และนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังจะต้องก่อสร้างไม่น้อยกว่า75หน่วย
   2.ราคาจำหน่ายบ้านพร้อมที่ดินหน่วยละไม่เกิน6แสนบาท
   3.พื้นที่ต่อหน่วยต้องไม่ต่ำกว่า31ตารางเมตร
   4.แผนผังและแบบแปลนอาคารจะต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการส่งเสริมกองทุน (เพื่อให้มั่นใจว่าอาคารที่ก่อสร้างไม่ใช่อาคารเพื่อการพาณิชย์)
   5.จะต้องได้รับอนุญาตก่อสร้างจามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 หรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับ
    1.โครงการที่ตั้งอยู่ในเขต 1 และ 2 จะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นเวลา 5 ปี และได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล8ปีสำหรับโครงการที่ตั้งในเขต3
   2.จะไม่ได้รับสิทธิและประโยชน์เกี่ยวกับอาการขาเข้าเครื่องจักรผลการดำเนินการที่ผ่านมา
    ในปี พ.ศ.2536-2537 ผู้ประกอบการจัดสร้างที่อยู่อาศัยต่างให้ความสนใจและยื่นข้อส่งเสริมการลงทุนกันเป็นจำนวนมาก โดยในปี พ.ศ.2537 เพียงปีเดียว สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้อนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง จำนวน 87,603 หน่วย คิดเป็นมูลค่า21,334ล้านบาท
    แต่ในปีต่อๆมาพบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนได้ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านของจำนวนและมูลค่า จนกระทั่งบางปีไม่มีโครงการทีได้รับการส่งเสริมการลงทุนแม้แต่โครงการเดียว ในช่วงปี 2548 เป็นต้นมามีโครงการทีได้รับการส่งเสริมการลงทุนเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากแต่เกือบทั้งหมดเป็นโครงการเอื้ออาทรตามนโยบายของรัฐบาลซึ่งดำเนินการโดยการเคหะแห่งชาติ
    สิ่งที่จำเป็นต้องทบทวนคือเหตุใดภาคเอกชน ซึ่งไม่สนใจขอรับการส่งเสริมการลงทุน มีความล้มเหลวเชิงนโยบาย หรือเป็นเพราะหลักเกณฑ์ต่างๆ ไม่สอดคล้องกับโครงการสร้างตลาด ต้นทุน และการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและสังคมข้อเสนอแนะเกี่ยวกับหลักเกณฑ์ของBOI
   1.กำหนดขนาดพื้นที่ของอาคาร
    ควรแยกเกณฑ์เรื่องพื้นที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทออกจากกัน คือ อาคารชุด ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว การกำหนดขนาดพื้นที่ขั้นต่ำ 31 ตารางเมตรมิได้เป็นอุปสรรคต่อทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว แต่เป็นอุปสรรคต่อการจัดสร้างอาคารชุด ทั้งนี้ หากจะพิจารณาหลักเกณฑ์ของ BOI ในเรื่องพื้นที่ของอาคารชุด ซึ่งกำหนดไว้ขั้นต่ำ31ตารางเมตรอาจมีความเหมาะสมเมื่อปี2536
    เนื่องจากเมื่อพิจารณาจากการกำหนดรายการมาตรฐานขนาดพื้นที่หน่วยพักอาศัยต่อคน (การเคหะแห่งชาติ 2529) ซึ่งกำหนดไว้ที่ 6.80 ตารางเมตรต่อคน เมื่อพิจารณาร่วมกับสถิติประชากรต่อครัวเรือน กรุงเทพฯและปริมณฑลเฉลี่ยประมาณ 4 คนต่อครัวเรือน (ในช่วงปี 2534-2536) การกำหนดพื้นที่ขั้นต่ำจำนวน31ตารางเมตรจึงมีความเหมาะสม
    แต่ในปัจจุบัน สถิติประชากรต่อครัวเรือนลดลงเหลือประมาณ 2.5 คนต่อครัวเรือน ในขณะเดียวกันหากพิจารณาจากเกณฑ์การจัดสร้างอาคารชุดพักอาศัยสูง 5 ชั้น ของการเคหะแห่งชาติในโครงการจัดสร้างบ้านเอื้ออาทรได้กำหนดห้องอเนกประสงค์ไว้ที่ขนาด 24 ตารางเมตร โดยกำหนดว่าเหมาะสำหรับคนโสดหรือครอบครัวขนาดเล็ก(3คน)
    สอดคล้องกับกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (2543) ออกตามใน พ.ร.บ.ควบคุมการก่อสร้าง 2522 ได้ กำหนดว่า ข้อ 19 อาคารที่อยู่อาศัยรวมต้องมีพื้นที่ภายในแต่ละหน่วยที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยไม่น้อยกว่า20 ตารางเมตรดังนั้น ในการพิจารณาเกณฑ์พื้นที่ของอาคารชุดลดลงจึงน่าจะมีความเหมาะสม   

2.ในเรื่องเกณฑ์ราคาและจำนวนหน่วย
    สำหรับเรื่องเกณฑ์ราคาจำหน่ายที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนกำหนดให้ไม่เกิน 6 แสนบาท ต่อหน่วย ตั้งแต่ปี 2536 ซึ่งผู้ประกอบการจัดสร้างทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวเห็นว่าไม่เหมาะสม คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนก็ควรจะได้นำดัชนีราคาที่ดิน ดัชนีราคาค่าก่อสร้างมาคำนวณ เพื่อปรับเพดานราคาให้เหมาะสมสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและควรกำหนดเพดานราคาต่างกันในที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท คือ อาคารชุด ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว และควรกำหนดราคาต่างกันในแต่ละภูมิภาคหรือในแต่ละเขตส่งเสริมการลงทุน
    ในด้านจำนวนหน่วยก็เช่นเดียวกัน หลักเกณฑ์ซึ่งกำหนดไว้ในเขต 1 จำนวนไม่น้อยกว่า 150 หน่วย เขต 2 และเขต 3 ไม่น้อยกว่า 75 หน่วย เป็นเรื่องที่ควรทบทวนว่าหลักเกณฑ์ดังกล่าวกำหนดจากเหตุผลใดพิจารณาลดเกณฑ์ลงได้หรือไม่ ทั้งนี้เพื่อให้ผู้ประกอบการขนาดกลาง ขนาดย่อมและผู้ประกอบการแต่ละท้องถิ่น สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ และเป็นการกระจายทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับความต้องการแต่ละพื้นที่

ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับมาตรการสนับสนุนส่งเสริมด้านอื่นๆและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
    1.การมีแหล่งเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ และคงที่ระยะยาวให้กับผู้ซื้อ รวมถึงการค้ำประกันสินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางเพื่อให้คนกลุ่มนี้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น เช่นเดียวกับที่รัฐบาลดำเนินการในโครงการบ้านเอื้ออาทร
   2.การพิจารณาให้เงินอุดหนุนแก่ผู้ซื้อบ้าน BOI โดยตรงในรูปของคูปองหรือคูปองภาษี (Tax credit) เพื่อซื้อบ้านในโครงการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน โดยกำหนดหลักเกณฑ์ของผู้ควรได้รับคูปอง และระยะเวลาของคูปองในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเงินอุดหนุนกรณีดังกล่าวนี้จะใช้งบประมาณต่ำกว่าการให้การสนับสนุนในโครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นจำนวนมากและเงินอุดหนุนทั้งหมดจะกลับมาเป็นภาษีของรัฐ
    3.ในการกำหนดผังเมืองรวมตามพระราชบัญญัติผังเมือง ควรคำนึงถึงพื้นที่สำหรับการจัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางเพื่อให้สอดคล้องกับแหล่งงานการคมนาคม หรือระบบขนส่งมวลชน
   4.การแก้ไขพระราชบัญญัติควบคุมอาคารหรือกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดลักษณะและขนาดของที่จอดรถ กรณีสร้างอาคารชุดสำหรับผู้มีรายได้น้อยปานกลาง (โครงการ BOI) หรืออาคารชุดซึ่งอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน
   5.ในเรื่องของกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆซึ่งทราบกันดีว่ามีขั้นตอนและระยะเวลานานในการขออนุญาต การแก้ไขปัญหาอุปสรรคในเรื่องขั้นตอนและระยะเวลาจะเป็นประโยชน์ ทั้งการจัดสร้างที่ขอBOI และมิได้ขอ BOI จะมีผลทำให้ต้นทุนการดำเนินการของผู้ประกอบการลดลง และมีผลต่อราคาจำหน่ายต่อผู้บริโภคด้วย
    ในกรณีนี้มีกรณีตัวอย่างของประเทศมาเลเซีย ซึ่งรัฐบาลเห็นความสำคัญของการจัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและได้จัดตั้งหน่วยงานเฉพาะกิจขึ้นใหม่ในแต่ละรัฐเพื่อดำเนินการอย่างสะดวกรวดเร็ว (One-Stop agency principal) ในการอนุมัติตรวจสอบ ช่วยเหลือ ฯลฯ สำหรับผู้ประกอบการเอกชนที่จัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

 

ที่มา:หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ