Loading

ผ่า กม.คอนโดใหม่ คุมเข้มจัดระเบียบ บ้านลอยฟ้า

วันที่ : 4 มีนาคม 2551
ผ่า กม.คอนโดใหม่ คุมเข้มจัดระเบียบ บ้านลอยฟ้า

          อีกไม่นานจนเกินรอ ร่าง พ.ร.บ. ว่าด้วยอาคารชุดฉบับปรับกรุงแก้ไข คงจะประกาศใช้อย่างเป็นทางการ โดยขณะนี้รอแค่การประกาศในราชกิจจานุเบกษา และหลังจากนั้นอีก 120 วัน ถึงจะมีผลบังคับใช้ ซึ่งแน่นอนว่าเนื้อหาสาระของกฎหมายใหม่ ย่อมสร้างผลกระทบกับผู้เกี่ยวข้องบ้างไม่มากก็น้อย ตามความพร้อมและการปรับตัวของผู้ที่เกี่ยวข้อง

ชี้กม.ใหม่ช่วยจัดระเบียบคอนโด
นายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน  กล่าวว่า กฎหมายฉบับเดิมมีปัญหาอย่างมากในการบริหารจัดการในโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด แต่กฎหมายใหม่จะทำให้การบริหารจัดการดีขึ้น มีความโปร่งใสชัดเจน ทั้งในส่วนของเจ้าของร่วม นิติบุคคลอาคารชุด และเจ้าของโครงการ นอกจากนี้ ยังให้อำนาจแก่เจ้าพนักงานที่ดินเข้าไปมีบทบาทมากขึ้นด้วย


เมื่อ พ.ร.บ. อาคารชุดฉบับปรับปรุงใหม่มีผลบังคับใช้ จะช่วยแก้ปัญหาความเดือดร้อนในการอยู่อาศัยในโครงการของเจ้าของร่วมได้อย่างมาก จะทำให้ปัญหาร้องเรียนต่าง ๆ เช่น เรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับการประพฤติปฏิบัติของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเดิมมีอยู่มากมายจะลดลง ขณะที่เจ้าหน้าที่ของรัฐ ได้แก่ เจ้าพนักงานที่ดินจะมีส่วนร่วมในการเข้าไปช่วยแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนของผู้อยู่อาศัยในโครงการมากขึ้น เช่น มีหนังสือแจ้งให้บุคคลมาให้ถ้อยคำชี้แจงข้อเท็จจริงสอบสวนอายัดเอกสารบัญชีทะเบียน หรือหลักฐานเพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบ การดำเนินคดีเป็นต้นนายสุรสิทธิ์กล่าว

ส่วนอาคารชุดที่จดทะเบียนไว้ก่อน พ.ร.บ.ฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับอัตราส่วนทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนกลาง ตามกฎหมายและค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งการจัดพื้นที่เพื่อประกอบการค้า ให้ยึดตามกฎหมายเดิม ส่วนข้อบังคับที่ใช้อยู่ในวันที่ พ.ร.บ. ใหม่บังคับใช้ยังคงใช้บังคับต่อไป เท่าที่ไม่ขัดแย้งและให้นิติบุคคลแก้ไขเพิ่มเติมให้สอดคล้องกับ พ.ร.บ.ใหม่ภายใน 360 วัน นับตั้งแต่ พ.ร.บ. ใช้บังคับ

ทั้งนี้ หากไล่เรียงประเด็นสำคัญ ๆ ของร่าง พ.ร.บ. อาคารชุดฉบับใหม่ มีหลายประเด็นที่เจ้าของร่วม นิติบุคคล และเจ้าของโครงการจะต้องเตรียมรับมือกันไว้แต่เนิ่น ๆ โดยในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับผู้ประกอบการโดยตรงรั้น อาทิ การจดทะเบียนอาคารชุดนอกจากจะต้องแสดงแผนผังอาคารชุดแล้ว กฎหมายใหม่ได้บังคับให้ต้องแสดงเส้นทางเข้าออกสู่สาธารณะด้วย เนื่องจากที่ผ่านมาบางโครงการใช้ทางเข้าออกเป็นที่ดินส่วนบุคคล ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาในภายหลัง

นอกจากนี้ ในกรณีที่มีการโฆษณาของอาคารชุดผู้ประกอบการต้องเก็บสำเนาข้อความ หรือภาพที่โฆษณาไว้ที่สถานที่ทำการจนกว่าจะขายห้องชุดหมด และต้องนำสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บไว้ด้วย และให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาขายห้องชุดด้วย ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดต้องทำตามแบบที่ราชการกำหนด ถ้าไม่ได้ทำตามแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลบังคับใช้

5หมื่นหน่วยมีสิทธิเจอแจ็กพอต
ประเด็นสำคัญที่สุดที่อาจจะกระทบหนักกับโครงการอาคารชุดที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอยู่ในขณะนี้คือ โครงการที่จัดพื้นที่เพิ่ประกอบการค้าจะต้องจัดระบบทางเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นทางเฉพาะไม่รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม ในประเด็นนี้ แม้แต่กรมที่ดินเองยังวิตกว่าอาจจะทำให้เกิดปัญหากับหลาย ๆ โครงการที่ไม่ได้เตรียมการเอาไว้

โครงการอาคารชุดที่กำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบัน ถือว่ายังไม่เป็นอาคารชุด จะเป็นก็ต่อเมื่อสร้างเสร็จและนำไปจดทะเบียนอาคารชุด ถ้ากฎหมายมีผลบังคับใช้ในช่วงที่อาคารก่อสร้างไปแล้ว อาคารดังกล่าวจะต้องเข้าข่ายปฏิบัติตามกฎหมายทันทีที่นำอาคารไปจดทะเบียนเป็นอาคารชุด

ในขณะที่ ใน กทม.และปริมณฑล มีโครงการที่จะเป็นอาคารชุดในอนาคตอยู่ประมาณ 5.3 หมื่นหน่วย จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เมื่อไตรมาส 3 ปี 2550 เฉพาะใน กทม. มีจำนวนห้องชุดสูงถึง 4.3 หมื่นหน่วย โครงการเหล่านี้จึงมีสิทธิติดกับดักกฎหมายใหม่ไม่มากก็น้อย ซึ่งจะส่งผลตามมาถึงผู้ซื้ออย่างแน่นอน

ในขณะที่กรมที่ดินเองก็รู้ปัญหาที่เกิดขึ้นดี และเตรียมที่จะช่วยหาทางออกให้ เพราะมองในแง่ของการบังคับใช้กฎหมาย ถือว่าไม่น่าเป็นธรรมกับโครงการที่ก่อสร้างไปแล้ว แต่มาถูกบังคับใช้กฎหมายในช่วงขอจดทะเบียนเหมือนการบังคับใช้กฎหมายย้อนหลังแบบกลายๆ

กรมที่ดินกำลังหาทางออกในเรื่องนี้ เพื่อลดผลกระทบที่จะเกิดกับอาคารชุดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก่อนที่กฎหมายบังคับใช้ โดยจะพิจารณาในข้อกฎหมายว่าการแยกทางเข้าออกพื้นที่การค้า และไม่รบกวนการอยู่อาศัยในทางปฎิบัติจะทำได้แค่ไหนนายสุรสิทธิ์กล่าว


ในด้านผู้ประกอบการต่างมีมุมมองอีกด้านหนึ่ง โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยเห็นว่า เจตนารมณ์ของกฎหมายใหม่ต้องการที่จะบังคับเจ้าของร่วมที่ดัดแปลงห้องชุดเป็นบริษัท หรือสำนักงานมากกว่า เพราะปัญหาของอาคารชุดที่ผ่านมามีการทำในลักษณะดังกล่าว จนทำให้ผู้อยู่อาศัยเดือดร้อน ส่วนพื้นที่ร้านค้าที่เจ้าของโครงการจัดไว้นั้น ส่วนใหญ่อยู่ในชั้น 1 และเป็นคนละส่วนกับพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งไม่ได้รบกวนการอยู่อาศัยอยู่แล้ว

อย่างไรก็ตาม สำหรับสปอร์ตคลับในอาคารหากไม่ได้เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง โดยอาจจะเป็นของเจ้าของโครงการโดยต้องการจัดไว้เพื่อหารายได้จะเข้าข่ายที่ได้รับผลกระทบจา พ.ร.บ. อาคารชุดฉบับใหม่  เพราะส่วนใหญ่อยู่ภายในอาคาร หาเจ้าของโครงการไม่ต้องการให้เกิดปัญหา ควรที่จะจัดให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งโดยปกติสปอร์ตคลับในโครงการก็ควรจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางอยู่แล้ว

คงต้องรอดูว่า กรมที่ดินจะสามารถปลดล็อคทางข้อกฎหมายได้หรือไม่ และผู้ประกอบการมีทางออกอย่างไร

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ