Loading

ข้อดี-ข้อเสีย ของก.ม.คอนโดใหม

วันที่ : 28 กุมภาพันธ์ 2551
ข้อดี-ข้อเสีย ของก.ม.คอนโดใหม่

           เป็นที่คาดหมายกันว่า... ราวกลางปี 2551 หรือนับถอยไปอีก 120 วัน ถัดจากวันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) อาคารชุดฉบับใหม่ จะมีผลบังคับใช้ หลังผ่านความเห็นชอบจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) เมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2550 ที่ผ่านมา ทั้งนี้ ""กูรู""ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนนักบริหารชุมชนมืออาชีพ อย่าง""นคร มุธุศรี"" ระบุว่า กฎหมายอาคารชุดใหม่ ถ้าให้คะแนนโหวตจาก 100 % เต็ม จะมี""ข้อดี"" ถึง 75 % อีก 25 % ถือว่ายังมีตำหนิ !! แสดงว่า ในภาพรวมกฎหมายฉบับนี้ จะ ไม่""ขี้เหร่"" แถมเป็น""คุณ""กับทุกฝ่ายโดยเฉพาะผู้ซื้อทั้งรายเก่าและใหม่(ใช่หรือไม่?)

ประเด็นที่พูดถึงมากที่สุดและถือว่าเป็น""ข้อดี""ก็คือ การกำหนดบทลงโทษที่มีพิษสงในตัวชัดเจนรุนแรง สามารถเอาผิดได้ทันที ซึ่งต่างกับกฎหมายเก่า เริ่มจาก การกำหนด""คำนิยม""ของเจ้าของร่วม ที่มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งได้บังคับให้นับรวมถึงเจ้าของโครงการในฐานะเจ้าของร่วมอันดับที่หนึ่งด้วย หากขายพื้นที่โครงการไม่หมด จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางแต่ละห้องเหมือนผู้ซื้อทั่วไป(เจ้าของร่วมอันดับสอง)ด้วย นอกจากนี้หากเจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางไม่จ่ายตามกำหนดเวลาต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12 %ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น และหากค้างเกิน 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกิน 20 % ต่อปี และอาจถูกระงับการใช้บริการร่วมหรือทรัพย์ส่วนกลาง

แต่""ข้อเสีย""ที่ตามมาก็คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เรียกเก็บนั้น กฎหมายใหม่ จะบังคับให้เรียกเก็บตามพื้นที่ เช่น1,000 บาทต่อ 1 ตารางเมตร (ราคาสมมติ) ไม่ว่า ราคาจะถูกจะแพง หรือ จะเป็นห้อง""เพนต์เฮาส์"" 10 ล้านบาท(ราคาสมมติ) แพงสุด !วิวสวยสุด! อยู่ชั้นบนสุด! .... ก็จ่าย ค่าส่วนกลาง1,000 บาท ต่อ 1 ตารางเมตร เท่ากับ ผู้ซื้อชั้นล่าง ที่ซื้อห้องชุดในราคาต่ำกว่า อาทิ 1-2 ล้านบาท หรือ 3-5 ล้านบาท ฯลฯ หลายคนมองว่าประเด็นนี้ ""ขี้เหร่""หนัก ไม่เป็นธรรม ที่จริงแล้ว ควรตั้งกติกาเรียกเก็บ ค่าส่วนกลางตามราคาซื้อ-ขาย "" ไฮโซ เศรษฐี"" ถ้าซื้อ ห้องชุดแพงก็ควรจ่ายค่าส่วนกลางสูงกว่ารายที่ซื้อห้องชุดราคาถูกกว่า!!ถึงจะเป็นธรรม

ทำไมถึงเป็นเช่นนี้ ?? ก็ได้รับการชี้แจงจาก""กูรู""ว่า ที่ผ่านมา กฎหมายอาคารชุด(เก่า) ได้กำหนดให้ จ่ายค่าส่วนกลาง ตาม ราคาขาย ใครซื้อ""เพนต์เฮาส์"" ราคา 10 ล้านบาท ก็จ่ายแพง อาทิ 10,000 บาทต่อตารางเมตร ใครซื้อราคาถูกอยู่ชั้นล่างมุมอับมองไม่เห็นวิว ก็จ่าย แค่ 1,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้น แต่ที่ผ่านมา ไม่มีใครปฏิบัติ ....พบว่า 75 -80 % คำนวณตามพื้นที่ ถ้ากฎหมายใหม่ ยึดกติกา ตามกฎหมายเก่า คือ ให้จ่ายตามราคาขายละก็ นิติบุคคล พนักงาน เจ้าของโครงการ ตลอดจนคนซื้อ กว่า 5,000 โครงการทั่วประเทศ (ไม่รวมรายใหม่ที่กำลังเปิดขาย) ไม่รู้กี่หมื่นคน ต้องติดคุกหัวโตแถมถูกเบี้ยปรับกันระเนระนาด ไม่ต่ำกว่ารายละ 50,000-60,000 บาท หรือไม่ก็รื้อระบบคำนวณกันใหม่วุ่นวายกันไป เพราะ เกือบ 80 % ในจำนวนนี้ ทำผิดกฎหมายทั้งหมด ซึ่งเกิดจาก 1. นิติบุคคลไม่รู้ข้อกฎหมาย 2. เข้าข้างเจ้าของโครงการฯลฯ(นิติบุคคลกับเจ้าของโครงการคือคนๆเดียวกัน)

ดังนั้นกฎหมายอาคารชุดใหม่ จึง กำหนด ให้ จ่ายค่าส่วนกลางตาม พื้นที่ขาย หรือดูเหมือนจะนิรโทษกรรมกลายๆ เพราะกฎหมายเก่าไม่ได้ กำหนดบทลงโทษไว้ จึงไม่มีใครรับโทษ ทั้งนี้ หากเจาะลึกไปถึง ""ข้อดี""ของ การคำนวณการจ่ายค่าส่วนกลางตาม""พื้นที่ "" จะช่วยดัดหลังเจ้าของโครงการที่ซุ่มเก็บ ห้องราคาแพงๆ ไว้หลายห้อง หรือ ห้องเหลือขาย บอกราคาต่ำๆ เช่นราคาจริง 10 ล้านบาท แต่กลับแจ้งราคาเพียง 5 ล้านบาท และจ่าย ค่าส่วนกลางถูกๆจาก10,000บาทต่อตารางเมตรกลายเป็น5,000บาทต่อตารางเมตร เป็นต้นซึ่งจะเอาเปรียบลูกบ้านรายอื่นที่ครอบครองห้องชุดในราคาเท่ากัน

ถัดไป ""ข้อดี""อีกข้อ หากมีการลักไก่ ต่อเติมอาคาร หรือ ห้องชุดของตนเอง ให้ผิดแผกไปจากแบบแปลนเดิม ถ้าไม่ได้รับความเห็นชอบจาก เจ้าของร่วมที่อยู่ในอาคาร ไม่น้อยกว่า กึ่งหนึ่ง หรือ 50 % (อาทิ 100 ห้อง เห็นด้วย ไม่ถึง 50 ห้อง) จะต้องถูกปรับไม่เกิน100,000 บาท แม้แต่การประกอบการค้าในอาคารชุด หรือ ห้องชุด ที่ไม่ใช่พื้นที่ ประกอบการที่ ผังโครงการจัดไว้ให้ เช่น ห้องชุดที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่วันดีคืนดี เปิดเป็นร้านซัก-อบ-รีด ,ขายอาหาร , ขายของเบ็ดเตล็ด ,สำนักงาน ฯลฯ จะถูกปรับ 50,000 บาทและปรับอีกวันละ 5,000บาท จนกว่าจะยกเลิก


นอกจากนี้""นิติบุคคล ""ทุกรายจะต้องจัดทำงบดุลหรือรายงานประจำปีที่เป็นรายรับรายจ่าย ให้ถึงมือเจ้าของร่วมที่อยู่ในอาคารชุดทุกปี หากเพิกเฉย ถูกปรับ 50,000บาท เพราะที่ผ่านมาเจ้าของโครงการและนิติบุคคล(พวกเดียวกัน) จะงุบงิบค่าส่วนกลางไปหาประโยชน์ ในรูปแบบต่างๆ อาทิ พัฒนาโครงการต่อ ลงทุนทำร้านอาหารภายในโครงการ หรือแม้แต่นำไปแบ่งสันปันส่วนใช้ในกิจการส่วนตัว โดยไม่นำไปจ่ายเป็นค่าบำรุงรักษาอาคารตลอดจนทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดีตลอดเวลาตามที่ได้สัญญาไว้ แต่ประเด็นนี้ หากมีการตกแต่งตัวเลข งบดุลให้สวยงาม แต่ไส้ในกลวงโดยผู้อยู่อาศัยไม่ช่วยกันตรวจสอบหรือ ประชุมเจ้าของร่วมเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง เพราะที่ผ่านมาลูกบ้านแทบทุกราย มักอ้างว่าติดงาน ติดธุระ อยากมีโลกส่วนตัว จิปาถะ และ เห็นการประชุมลูกบ้านเป็นเรื่องน่าเบื่อ!!!ประเด็นนี้อาจมีปัญหาตามมาได้

อีกประเด็นที่น่าสนใจ คือสัญญามาตรฐาน ของหน่วยงานรัฐ หรือ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ที่กฎหมายระบุว่า เจ้าของโครงการจะต้องทำสัญญาตามที่กรมที่ดินกระทรวงมหาดไทยยกร่าง ซึ่งจะเหมือนกับ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบ้านจัดสรร ตามกฎหมายจัดสรรปี 2543 นับเป็นเรื่องดีที่คาดหมายกันว่า สัญญาจะผูกมัดเจ้าของโครงการได้อย่าง""สะเด็ด สะเด่า"" เบี้ยวไม่ได้แม้แต่การก่อสร้างต้องตรงเวลาเป๊ะๆ ไม่เช่นนั้นจะถูกปรับและจำคุกเรียกเงินคืนพร้อมเบี้ยปรับบวกดอกเบี้ยนับจากวันที่ล่าช้าหรือไม่สร้าง

มุมกลับกัน ต้องพึงระวัง ! เพราะ กฎหมายทุกฉบับ มักมีช่องโหว่เสมอ !! ขอยกตัวอย่าง กรณีสัญญาจะซื้อจะขายของบ้านจัดสรร ที่ว่า ""โหดและโหด"" แล้วปรากฏว่าทุกวันนี้ ยังมีลูกบ้านร้องสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) ทุกวัน เพราะไม่มีผู้ประกอบการ(โง่)ใช้สัญญามาตรฐานนั้นเอง ที่เป็นเช่นนี้ เกิดจากกฎหมายจัดสรรเปิดช่อง ปรับแค่ 5,000 บาท (จิ๊บจ๊อย)ถ้าไม่ใช้สัญญามาตรฐาน เมื่อเทียบกับโครงการมูลค่านับ1,000 ล้านบาทที่อยู่ในกระเป๋าดังนั้นผู้ประกอบการจึงยอมถูกปรับแลกกับ การไม่ใช้สัญญามาตรฐาน และร่างสัญญาขึ้นเอง หลอกตุ๋นชาวบ้านได้ต่อไป อาคารชุดก็เช่นกัน อาจซ้ำรอยบ้านจัดสรรได้ ดังนั้นผู้บริโภคต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนด้วย

ที่สำคัญ จุดด้อยของกฎหมายใหม่ ไม่ได้บังคับ เรื่อง""จดทะเบียนอาคารชุดก่อนขาย"" ไว้ ซึ่งจะทำให้ ผู้บริโภคไม่ทราบถึงสิทธิในรายการทรัพย์สินส่วนกลางรวมถึงภาระที่ต้องรับผิดชอบ และ เจ้าของอาจปรับเปลี่ยนรายการทรัพย์ส่วนกลางไม่ตรงตามที่ได้โฆษณาไว้ ประเด็นที่ไม่ควรมองข้ามที่ ""กูรู""ยังห่วงหน้าพะวงหลังก็คือ การตัดทอนองค์ประชุมใหญ่ หรือการประชุมเจ้าของร่วม กฎหมายอาคารชุดเดิม กำหนด ให้เสียงโหวต 1ใน3 ถือเป็นมติเอกฉันท์ เช่น 100 ห้อง ต้องมีเสียง 35 ห้อง แต่กฎหมายใหม่
เหลือเสียงที่เป็นเอกฉันท์ ชี้ขาดเพียง 1ใน4 เช่น 100 ห้อง แค่ 25 ห้อง(25เสียง)และ ให้เรียกประชุมใหม่เป็นครั้งที่สอง ไม่ว่าจะมากี่คน ครบหรือไม่ครบให้ถือว่าเสียงนั้นสามารถชี้ขาดได้ ซึ่งอันตรายมาก เพราะ ถ้า แค่ 1-2 คน และ มีการสมรู้ร่วมคิดระหว่าง นิติบุคคลกับเจ้าของโครงการ ที่ต้องการปรับเปลี่ยนทรัพย์ส่วนกลาง ก็สามารถทำได้

นอกจากนี้ ประเด็นการเปิดช่อง คนต่างชาติ เป็นกรรมการโดยไม่ปิดกั้นจำนวนคน ถือเป็นเรื่องน่ากลัว สำหรับ อาคารชุดหรูในแถบใจกลางเมือง และ ตามหัวเมืองท้องเที่ยวสำคัญอาทิ พัทยา สมุย ภูเก็ตฯลฯ ที่ต่างชาติอยู่กันมาก แม้ว่ากฎหมายใหม่ จะเปิดให้ต่างชาติชื้อห้องชุดได้ไม่เกิน 49 % และ ยกเลิกให้การสิทธิ์ชื้อ100 % ตามที่เอกชนเสนอ ก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติแล้วหลายโครงการ ทุกวันนี้ ต่างชาติเป็นทั้งเจ้าของโครงการ ผู้ขาย และผู้ซื้อ 100 % (ใช้นอมินี) หากมีกาโหวต ต่างชาติจะชนะ และทำให้ คนไทยกลายเป็นคนชั้นสองในสายตาต่างชาติ ไม่มีสิทธิ์ไม่มีเสียงทั้งที่อยู่ในแผ่นดินไทย...เป็นต้น

อย่างไรก็ดี กฎหมายอาคารชุดใหม่ จะ""ดีจริง""หรือ ไม่ คงต้องรอให้มีผลในทางปฏิบัติจริงก่อน อีกไม่นานเกินรอรู้ผลแน่.. ห้ามกะพริบตา!!

 

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ