Loading

กม.อสังหาใหม่ทำนักลงทุนป่วนกฎเหล็กสวล.ดันต้นทุนคอนโดพุ่

วันที่ : 4 กุมภาพันธ์ 2551
กม.อสังหาใหม่ทำนักลงทุนป่วนกฎเหล็กสวล.ดันต้นทุนคอนโดพุ่ง

            ในบรรดากฎหมายหลายร้อยฉบับที่ผ่านการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) นั้น มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ด้วย คือ เอสโครว์ แอคเคาท์ (Escrow Accout) และ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารชุด ฉบับปรับปรุงใหม่ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างรอลงพระปรมาภิไธย คาดว่าจะสามารถออกบังคับใช้ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2551 ทั้งนี้ กฎหมายดังกล่าวมีผลกระทบทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่พ้น

สำหรับ พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือ พ.ร.บ.เอสโครว์ แอคเคาท์ มีขึ้นเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคในการซื้อขายที่อยู่อาศัย ซึ่ง พ.ร.บ.ฉบับนี้จะเป็นหลักประกันว่าผู้บริโภคจะไม่สูญเสียเงินที่ได้ผ่อนชำระเงินดาวน์เพื่อซื้อบ้าน เนื่องจากเดิมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในประเทศไทยนั้น มักจะถูกกำหนดให้มีการชำระค่าซื้อล่วงหน้าไปจำนวนหนึ่ง ก่อนที่ผู้ประกอบการจะเริ่มลงมือก่อสร้างให้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งหากผู้ประกอบการไม่สามารถดำเนินโครงการต่อไปได้ จะทำให้ผู้ซื้อสูญเงินล่วงหน้าไป แต่กฎหมายใหม่ฉบับดังกล่าวให้สถาบันการเงินที่ได้รับใบอนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทยสามารถประกอบธุรกิจเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่
สัญญา โดยทำหน้าที่เป็นตัวกลางรับฝากและเก็บรักษาดูแลเงินดาวน์ของผู้บริโภคเพื่อจ่ายให้แก่ผู้ประกอบการ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย ""ดอกเบี้ยธุรกิจ"" ว่า พ.ร.บ.เอสโครว์ แอคเคาท์จะมีผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายเล็ก เพราะเงินดาวน์จะต้องจ่ายให้แก่ เอสโครว์ เอเจนต์ เมื่อบ้านสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว จึงจะคืนส่วนนี้ให้ผู้ประกอบการในวันโอนบ้าน ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่คงไม่มีปัญหา แต่น่าจะมีปัญหาต่อผู้ประกอบการรายเล็ก เพราะไม่สามารถนำเงินดาวน์ของลูกค้าไปใช้ลงทุนเหมือนช่วงที่ผ่านมา

""ผลดีของการออกกฎหมายเอสโครว์ แอคเคาท์มาบังคับใช้ ทำให้ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการมีความมั่นใจมากขึ้น จุดนี้จะทำให้ผู้ประกอบการหันไปทำบ้านสั่งสร้างมากขึ้น เพราะลดความเสี่ยงในการมีบ้านค้างสต็อก จากเดิมที่ต้องสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย ที่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก แต่รายกลางและรายย่อยจะอยู่ยาก ต้องหาช่องว่างทางการตลาดอย่าไปแข่งขันกับรายใหญ่โดยตรง""นายโอภาสกล่าว

ด้าน นายชูเกียรติ ตั้งมติธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กฎหมายเอสโครว์ แอคเคาท์เป็นอีกทางเลือกหนึ่งของลูกค้า ทำให้มีความมั่นใจในการซื้อบ้านได้ แต่ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะทำโครงการบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจึงไม่มีผลกระทบเพราะวงเงินดาวน์ไม่สูง

ทั้งนี้นอกจากจะมีกฎหมายใหม่อย่างเอสโครว์ แอคเคาท์ แล้ว ยังปรากฏว่าคณะกรรมการสิ่งแวดล้อม (สวล.) ได้เสนอให้โครงการที่อยู่อาศัย ได้แก่ คอนโดมิเนียมขนาดตั้งแต่ 79 ยูนิตขึ้นไป และบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ที่มีขนาดโครงการตั้งแต่ 100 ไร่ขึ้นไป หรือ 500 ยูนิต จะต้องจัดพื้นที่สีเขียว สำหรับผู้อยู่อาศัยทุกคนในโครงการ ทั้งนี้ สวล.กำหนดไว้ว่า การใช้เครื่องปรับอากาศทุก2.4 หมื่นบีทียูจะต้องปลูกต้นไม้ 1 ต้น ซึ่งมีความสูงอย่างน้อย 5 เมตรในแต่ละโครงการนั้น ย่อมส่งผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพราะคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง จะต้องมีปัญหาด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นประมาณ 4-5% ส่วนคอนโดมิเนียมระดับล่างย่านชุมชนหนาแน่นจะต้องมีต้นทุนเพิ่มอีก1-2%

นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลงใหม่ย่อมมีผลกระทบต่องานของผู้ประกอบการบ้าง สำหรับกฎหมายก่อสร้างและสิ่งแวดล้อม มีประเด็นที่จะต้องมองแตกต่างกันไป แต่เป็นเรื่องที่ต้องเจออยู่แล้ว ในเรื่องนี้บริษัทมีหน่วยงานในองค์กรที่ดูแลในเรื่องนี้โดยเฉพาะ กฎหมายบางฉบับมีผลกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้าง เพราะบางครั้งต้องมีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงรายละเอียดบางอย่าง ทำให้ต้นทุนขยับประมาณ 5-6% ทำให้มาร์จิ้น ลดลง1-2%

ส่วน นายพรชัย ศรีประเสริฐ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เรื่องกฎสิ่งแวดล้อมนั้น ทางบริษัทได้รับผลกระทบน้อย เพราะโครงการของเอสซี แอสเสท เน้นเรื่องสิ่งแวดล้อม มีพื้นที่สีเขียว มีสวนอยู่บนอาคารอยู่แล้ว แต่บางโครงการอาจถูกกระทบถึงขั้นทำให้ต้องหยุดโครงการเพราะที่ดินไม่พอ เพราะกฎหมายฉบับนี้บังคับ FAR 1:5 ซึ่งจะทำให้ต้นทุนสูงขึ้น แต่ลดพื้นที่ก่อสร้างลง

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ดอกเบี้ยธุรกิจ 2004

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ