Loading

ไฟเขียวกม.ประกันเงินดาวน์ซื้อบ้านเจอเบี้ยวได้เงินคื

วันที่ : 22 พฤศจิกายน 2550
ไฟเขียวกม.ประกันเงินดาวน์ซื้อบ้านเจอเบี้ยวได้เงินคืน

รัฐบาลสุรยุทธ์ผ่านมติ ครม.ฉลุย ร่างกฎหมายหลักประกันเงินดาวน์ (escrow law) เผยหลักการบังคับใช้เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคจ่ายเงินดาวน์ซื้อสินค้า/ซื้อบ้าน ถ้าเจ้าของสินค้า-เจ้าของโครงการทิ้งงานจะมีหลักประกันได้เงินดาวน์กลับคืนครบถ้วนทุกบาททุกสตางค์ โดยให้มีสถาบันการเงินเป็นคนกลางเข้ามารับผิดชอบดูแลเงินดาวน์ให้ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรขานรับ

         

ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีพลเอกสุรยุทธ์ จุลานนท์ เมื่อวันอังคารที่ 20 พฤศจิกายนที่ผ่านมาได้มีมติอนุมัติหลักการร่าง พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา พ.ศ. ...หรือ escrow law ตามข้อเสนอของกระทรวงการคลัง หลังจากนี้จะมีการดำเนินการตามขั้นตอนก่อนนำเสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อเร่งรัดกระบวนการประกาศใช้บังคับกฎหมายต่อไป

         

- เปิดสาระ escrow ฉบับไทยๆ

รายงานข่าวแจ้งว่า ร่าง พ.ร.บ.ดังกล่าวมีทั้งหมด 52 มาตรา โดยเหตุผลในการออกกฎหมายสืบเนื่องจากระบบการทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการทำสัญญาต่างตอบแทนอื่นๆ ในปัจจุบันอาศัยความน่าเชื่อถือระหว่าง คู่สัญญาเป็นหลัก  แต่ปัญหาการที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ หรือมีเหตุการณ์ที่กระทบความน่าเชื่อถือของคู่สัญญาย่อมทำให้ระบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการทำสัญญาต่างตอบแทนเกิดความเสี่ยง หรือเกิดการหยุดชะงัก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อคู่สัญญาและระบบเศรษฐกิจโดยรวม ดังนั้นจึงควรให้มีคนกลางที่มีความมั่นคงและน่าเชื่อถือมาทำหน้าที่ดูแลการชำระหนี้ของคู่สัญญาให้เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้

         

ทั้งนี้กฎหมายใหม่กำหนดให้คู่สัญญาต้องออกค่าตอบแทนสำหรับการปฏิบัติหน้าที่ฝ่ายละเท่ากัน  สำหรับหลักเกณฑ์ในการกำกับดูแลฯ ประการสำคัญคือ ห้ามผู้ดูแลฯ มีส่วนได้ส่วนเสียกับคู่สัญญา ไม่ว่าจะเป็นโดยทางตรงหรือทางอ้อม เพื่อป้องกันไม่ให้ฝ่ายผู้ประกอบการตั้งบริษัทมาเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เป็นต้น

         

- อสังหาฯหนุนใช้เอสโครว์ฯ

นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า หากมีการบังคับใช้ร่างพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ...หรือ "เอสโครว์ แอ็กเคานต์" (escrow account) จริง หลังจากใช้เวลาผลักดันมานานนับ 10 ปี เชื่อว่าจะส่งผลดีต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะสาระสำคัญของ พ.ร.บ.ฉบับนี้คือ เจ้าของโครงการจะต้องนำเงินดาวน์ของลูกค้ามาฝากไว้กับ "คนกลาง" ซึ่งหมายถึงสถาบันการเงิน อันได้แก่ ธนาคารพาณิชย์ บริษัทเงินทุน บริษัทหลักทรัพย์  และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ โดยที่เจ้าของโครงการไม่สามารถนำเงินดังกล่าวมาใช้หมุนเวียนในการก่อสร้างได้เหมือนในปัจจุบัน

         

โดยผู้ประกอบการจะต้องเป็นผู้รับภาระการจ่ายค่าธรรมเนียมในการดำเนินการรับฝากเงินดาวน์ เป้าหมายของกฎหมายใหม่ฉบับนี้เพื่อเป็นหลักประกันความเสี่ยงให้กับลูกค้ากรณีผู้ประกอบการทิ้งงานก่อสร้างสามารถนำเงินดังกล่าวคืนให้ลูกค้าได้ และไม่เกิดปัญหาซ้ำรอยเหมือนช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ที่มีปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้าน แถมเงินดาวน์ก็ไม่ได้คืน

         

อย่างไรก็ตามในเบื้องต้นอาจมีผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งไม่เห็นด้วยกับการบังคับใช้กฎหมายดังกล่าว เพราะกังวลว่าจะเกิดปัญหาขาดสภาพคล่องตามมาเนื่องจากไม่สามารถนำเงินดาวน์ที่เรียกเก็บจากลูกค้ามาใช้หมุนเวียนได้

         

แต่ในทางกลับกันหากกฎหมายมีผลบังคับใช้ อยากให้มองว่าเป็นการเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับผู้ประกอบการ และเป็นไปได้ว่าสถาบันการเงินต่างๆ อาจจะปรับเปลี่ยนโครงสร้างการปล่อยสินเชื่อโครงการใหม่ โดยอาจผ่อนคลายความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อโครงการ หรือเพิ่มวงเงินการปล่อยกู้เพิ่มขึ้น เหตุผลคือ 1) เป็นการสกรีนผู้ประกอบการรายใหม่ เพราะจะต้องมีเงินทุนจำนวนหนึ่งรองรับการก่อสร้างโครงการในช่วงแรก 2) สถาบันการเงินสามารถตรวจสอบความคืบหน้าการผ่อนชำระเงินดาวน์ของลูกค้าได้ทันที

         

นายอิสระกล่าวด้วยว่า หากเป็นไปได้กฎหมายฉบับนี้ไม่ควรบังคับใช้เฉพาะผู้ประกอบการในกลุ่มธุรกิจอสังหาฯเท่านั้น แต่ควรเปิดกว้างในทุกธุรกิจ อาทิ ในต่างประเทศมีการบังคับใช้กับอุตสาหกรรมผลิตเครื่องจักรขนาดใหญ่ เนื่องจากในการสั่งซื้อเครื่องจักรที่มีมูลค่าหลายร้อยล้านบาท ทั้งผู้ผลิตและผู้สั่งซื้อค่อนข้างมีความเสี่ยงสูง จึงกำหนดให้ต้องมีการค้ำประกันเงินดาวน์ไว้กับเอเย่นต์เช่นเดียวกัน

         

- กลุ่มคอนโดฯทำใจดีสู้เสือ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้โครงการคอนโดฯของ แอล.พี.เอ็น.ฯในช่วงที่ผ่านมาจะสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว และกำหนดให้ลูกค้าต้องทยอยจ่ายเงินดาวน์ในสัดส่วน 10% ของราคาห้องชุด แต่มั่นใจว่าการบังคับใช้กฎหมายเอสโครว์ฯจะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนดำเนินการมากนัก เพราะเฉลี่ยแล้วต่อหนึ่งโครงการบริษัทนำเงินดาวน์ลูกค้ามาใช้ในงานก่อสร้างเพียงครึ่งหนึ่ง (5%) และกู้จากสถาบันการเงินอีก 60-70% ส่วนที่เหลืออีก 25-35% จะมาจากกระแสเงินสดในบริษัท ดังนั้นแม้จะต้องกู้เงินเพิ่มขึ้นอีก 5% ภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นต่อโครงการถือว่าเล็กน้อย และไม่ถึงขั้นเป็นปัจจัยหลักให้ แอล.พี.เอ็น.ฯต้องปรับขึ้นราคาห้องชุดในปีหน้าแต่อย่างใด

         

- ชี้ปิดโอกาสหน้าใหม่ทุนน้อย

นายอารีศักดิ์ เสถียรภาพอยุทธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ธนาสิริ บ้านและสวน จำกัด ผู้พัฒนาโครงการบ้านแฝดและบ้านเดี่ยว "เดอะไพรเวซี่ ไพร์มเพลส" กล่าวว่า กฎหมายเอสโครว์แอ็กเคานต์มีทั้งผลดีและผลเสีย ในแง่ของผลดีคือผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะได้รับการประกันความเสี่ยงกรณีผู้ประกอบการละทิ้งการก่อสร้าง แต่ในแง่ของผลเสียเท่ากับเป็นการปิดกั้นการเข้ามาทำธุรกิจอสังหาฯของผู้ประกอบการรายใหม่ที่สนใจเข้ามาทำธุรกิจอสังหาฯแต่มีเงินทุนไม่มาก และยังต้องพึ่งพาเงินดาวน์มาใช้ในการก่อสร้าง

         

ทั้งนี้ตั้งข้อสังเกตว่าปัจจุบันการประชาสัมพันธ์เกี่ยวกับกฎหมายฉบับนี้ยังไม่เป็นที่แพร่หลาย ทั้งที่เป็นเรื่องเกี่ยวข้องกับประชาชนในฐานะผู้ซื้อบ้านโดยตรง เชื่อว่ายังมีประชาชนจำนวนมากที่ไม่ทราบเรื่องนี้ หรือแม้แต่ผู้ประกอบการอสังหาฯบางรายก็ยังไม่ทราบรายละเอียด อาทิ อัตราการจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการว่าจ้างสถาบันการเงินเป็นผู้รับฝากเงินดาวน์ ฯลฯ ภาครัฐจึงควรใช้เวลาในการประชาสัมพันธ์เพื่อให้ประชาชนเกิดความเข้าใจก่อนจึงค่อยบังคับใช้กฎหมาย

         

ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับนายไพโรจน์ สุขจั่น ประธานกรรมการกลุ่มบริษัท บัวทอง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่มองว่าในอนาคตผู้ประกอบการรายใหม่ที่มีทุนน้อยจะไม่สามารถเข้ามาทำธุรกิจอสังหาฯได้ เนื่องจากยังไม่มีเครดิต ดังนั้นการที่แบงก์จะปล่อยกู้ในวงเงินสูงๆ เพื่อมาพัฒนาโครงการจึงเป็นเรื่องยาก โดยปัจจุบันแบงก์จะปล่อยเงินกู้ซื้อที่ดินในสัดส่วนเฉลี่ย 50-60% และวงเงินค่าก่อสร้างโครงการในสัดส่วนประมาณ 60% เท่านั้น จากเดิมสถาบันการเงินบางแห่งเคยอนุมัติถึง 80-100%

 

 

ที่มา : เว็บไซต์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ