Loading

ลุ้น กทม. ปั้นพระราม 3-พหลฯ เขตเศรษฐกิจใหม่เทียบชั้นสีล

วันที่ : 8 ตุลาคม 2550
ลุ้น กทม. ปั้นพระราม 3-พหลฯ เขตเศรษฐกิจใหม่เทียบชั้นสีลม

หลังจากที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) เตรียมผลักดันให้ย่านพระราม 3 และพหลโยธินเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ (ซีบีดี) แห่งใหม่ให้มีความเจริญทัดเทียมย่านสีลม สาทร และเพื่อแก้ปัญหาความแออัดในซีบีดีเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาจราจรติดขัด ส่งผลให้รัฐวิสาหกิจและภาคเอกชนต่างตอบรับกับนโยบายดังกล่าว เนื่องจากเห็นว่าพื้นที่ดังกล่าวมีศักยภาพสูงในการพัฒนา เพราะมีระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่รองรับ ทั้งรถไฟฟ้าใต้ดิน รถไฟฟ้าบีทีเอส อีกทั้งยังอยู่ใกล้จุดขึ้น-ลง ทางด่วน สามารถเชื่อมต่อไปยังรอบนอกเมืองได้สะดวก

 

แน่นอนสิ่งที่จะตามมา คือ นักลงทุนเตรียมการลงทุนกันอย่างคึกคัก โดยเฉพาะดีเวลลอปเปอร์ที่มีที่ดินไว้ในครอบครอบก็เตรียมจะลงมือพัฒนาโครงการอย่างเต็มที่ รอเพียงให้ภาวะเศรษฐกิจดีขึ้น และมีความชัดเจนทางการเมือง ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงานให้เช่า เป็นต้น

 

โดยย่านพหลโยธินนั้น ปัจจุบันเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานให้เช่าหลายแห่ง อาทิ ตึกช้าง อาคารเล่าเป้งง้วน อาคารซัน ทาวเวอร์ อาคารชินวัตร 1,2 และ 3 ฯลฯ อีกทั้งยังเป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม ยังไม่รวมถึงโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอีกหลายโครงการตลอดเส้นพหลโยธิน เพราะมีโครงข่ายคมนาคมรองรับจำนวนมาก เช่น รถไฟฟ้าใต้ดินเส้นทางปัจจุบันและเส้นทางที่จะเกิดขึ้นในอนาคตทั้งสายสีม่วง สายสีน้ำเงิน สายสีแดง รวมถึงมีสถานีขนส่งผู้โดยสารสายเหนือ ซึ่งถือว่าเป็นระบบขนส่งมวลชนที่สมบูรณ์กว่าย่านพระราม 3 นอกจากนี้ยังใกล้กับศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะอีกด้วย

 

แม้ว่าย่านพหลโยธินจะมีสาธารณูปโภคที่หลายหลาย มีสิ่งอำนวยความสะดวกจำนวนมาก แต่ยังติดปัญหา คือ ที่ดินที่มีศักยภาพเริ่มหาได้ยากขึ้น และมีราคาสูงขึ้นมากโดยที่ดินบริเวณถนนพหลโยธิน ราคาซื้อขายปรับขึ้นจากเดิม 180,000-250,000 บาทต่อ ตร.วา เพิ่มเป็น 220,000-280,000 บาทต่อ ตร.วา หรือเพิ่มขึ้น 17.11%, ถนนรัชดาภิเษก จากเดิม 200,000-250,000 บาทต่อ ตร.วา เพิ่มเป็น 250,000-270,000 บาทต่อ ตร.วา หรือเพิ่มขึ้น 16.50%

 

- ย่านพหลโยธินราคาพุ่ง 30%

กรมธนารักษ์ได้ประเมินราคาที่ดินใหม่ในย่านพหลโยธิน ปรากฏว่าราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นกว่า 30 % เช่น ถนนราชปรารภ จากเดิม 190,000-240,000 บาทต่อ ตร.วา เพิ่มเป็น 200,000-220,000 บาทต่อ ตร.วา หรือเพิ่มขึ้น 2.63% ,ถนนดินแดง จากเดิม 180,000-200,000 บาทต่อ ตร.วา เพิ่มเป็น 220,000-240,000บาทต่อ ตร.วา หรือเพิ่มขึ้น 21.11%, ถนนพญาไท จากเดิม 170,000-190,000 บาทต่อ ตร.วา เพิ่มเป็น 210,000 บาทต่อ ตร.วา หรือเพิ่มขึ้น 17.3% ,ถนนวิภาวดีรังสิต จากเดิม 160,000-180,000 บาทต่อ ตร.วา เพิ่มเป็น 180,000-200,000 บาทต่อ ตร.วา หรือเพิ่มขึ้น 11.81% และถนนประดิพัทธ์ จากเดิม 130,000-140,000 บาทต่อ ตร.วา เพิ่มเป็น 140,000 บาทต่อ ตร.วา หรือเพิ่มขึ้น 26.10%

 

สำหรับพื้นที่พระราม 3 ถึงแม้ว่าจะยังไม่มีระบบสาธารณูปโภคเท่ากับย่านพหลโยธินแต่ก็มีโครงข่ายคมนาคมที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางได้สะดวก เพราะอยู่ใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วน สะพานวงแหวนอุตสาหกรรม สะพานพระราม 9 และโครงการรถเมล์ด่วนพิเศษหรือบีอาร์ทีของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่จะเปิดให้บริการในอนาคต รวมถึงยังมีอาคารสำนักงานให้เช่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เช่น โครงการเอสวี ซิตี้, ธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานใหญ่ รวมถึงธนาคารกรุงเทพที่มีแผนจะลงทุนสร้างอาคารสำนักงานเช่นกัน โดยขณะนี้ราคาที่ดินยังคงไม่ปรับตัวสูงมากนัก

 

อย่างไรก็ตามในอดีต กทม. เคยมีแผนจะพัฒนาพื้นที่พระราม 3 เป็นศูนย์กลางทางการเงิน ในช่วงปี 2540 แต่เนื่องจากเกิดภาวะฟองสบู่ ค่าเงินบาทลอยตัว นักลงทุนส่วนใหญ่ต่างถอนการลงทุน ส่งผลให้แผนการผลักดันพื้นที่พระราม 3ให้เป็นศูนย์กลางทางการเงินต้องชะงักไป

 

- ดูสถานการณ์ก่อนลงทุน

แหล่งข่าวจากสำนักผังเมือง กทม. กล่าวว่า การผลักดันพื้นที่พระราม 3 ให้เป็นย่านเศรษฐกิจแห่งใหม่เหมือนกับศูนย์คมนาคมนั้น  เชื่อว่ายังคงมีโอกาสที่ กทม. จะหยิบยกขึ้นมาดำเนินการต่อ รวมถึงเอกชนที่จะเข้ามาลงทุนด้วย แต่ต้องดูภาวะเศรษฐกิจ การเมืองว่าจะมีความชัดเจนเมื่อใด เพราะที่ผ่านมาพื้นที่พระราม 3 มีนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจที่จะเข้ามาลงทุน แต่พอเศรษฐกิจชะลอ ทำให้นักลงทุนหยุดนิ่งเฝ้ารอดูสถานการณ์ ส่วนจะได้เห็นเป็นรูปธรรมหรือไม่ คงต้องขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจเป็นหลัก

 

- รัศมี BRT ราคาขึ้น 20-30%

แคล้ว ทองสม ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กล่าวว่า ราคาที่ดินในย่านพระราม 3 โดยรวมยังไม่ปรับราคาขึ้นมากนัก ปัจจุบันราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาทต่อ ตร.วา ส่วนที่จะปรับเพิ่มน่าจะเป็นตามแนวโครงการบีอาร์ทีในรัศมี 500 เมตรจากสถานี ซึ่งจะปรับขึ้นประมาณ 20-30% แต่ทั้งนี้ต้องดูดีมานด์ของที่อยู่อาศัยว่ามีมากน้อยเพียงใด ส่วนโครงการพัฒนาศูนย์เศรษฐกิจย่านพระราม 3 ที่จะเป็นเชื่อมเข้ากับย่านสีลมนั้นน่าจะทำได้ยาก เพราะปัจจุบันที่ดินในย่านพระราม 3 เริ่มหายากขึ้น ส่วนโครงการบีอาร์ทีก็ต้องดูว่าจะมีโครงการข่ายที่สมบูรณ์หรือไม่

 

อย่างไรก็ตามหากเปรียบเทียมราคาที่ดินทั้ง 2 แห่ง คือ ย่านพหลโยธินและย่านพระราม 3 สังเกตได้ว่าราคาที่ดินย่านพหลโยธินปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลังจากที่กทม. ประกาศจะผลักดันให้พหลโยธินเป็นศูนย์กลางคมนาคมแห่งใหม่ ซึ่งมีปรับเพิ่มสูงขึ้นจากเดิมกว่า 30% จากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ และคาดว่าน่าจะปรับสูงขึ้นอีกหากมีความต้องการมากขึ้น

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายสัปดาห์

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ