Loading

เปิดหน้าดินใหม่นนท์พุ่ง 1,000

วันที่ : 27 กันยายน 2550
เปิดหน้าดินใหม่นนท์พุ่ง 1,000%

กรมธนารักษ์ เปิดราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศ โฟกัส ที่ดินนนทบุรีแชมป์แพงสุด ถนน ราชพฤกษ์ -นครอินทร์ ชัยพฤกษ์ กระฉูด 300 % เฉลี่ย 45,000-60,000บาท/ตารางวาจากที่ดินตาบอด 3,000-5,000 บาท/ตารางวา แจ้งวัฒนะ ติวานนท์ รัตนาธิเบศร์ 70,000-90,000บาทขยับ5-10 % กทม. ขยับน้อย ไม่เกิน 20 % เหตุ ถูกบล็อกด้วย ผังเมืองรวม รอบสนามบินสุวรรณภูมิ ขยับเฉพาะที่มีบ้านจัดสรรเกิด คนซื้อบ้านอ่วมแห่โอนกรรมสิทธิ์ก่อนสิ้นปีนี้

 

จากการขยายตัวของเมืองและสาธารณูปโภคเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ตามเมืองเศรษฐกิจที่สำคัญทั่วประเทศ โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ขณะที่ส่วนราชการที่เกี่ยวข้องกับการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยราคาประเมินยังตามราคาซื้อขายจริงไม่ทัน ดังนั้น กรมธนารักษ์จึงได้ปรับให้ใกล้เคียงกับราคาซื้อขายจริงที่สุด ล่าสุดมีรอบที่จะประกาศใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินใหม่ทั่วประเทศรอบ4 ปี ในต้นปี2551.

 

- นนทบุรีราคาประเมินพุ่งสูงสุด

นายแคล้ว ทองสม ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เปิดเผยกับ""ฐานเศรษฐกิจ""ว่า ขณะนี้ กรมอยู่ระหว่างรวบรวมบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินทั่วประเทศฉบับใหม่ แทน ฉบับเก่าที่จะหมดอายุลง วันที่ 31 ธันวาคม 2550 นี้ และประกาศใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2551 -31 ธันวาคม 2554 นั้น ทั้งนี้ สูตรการปรับราคาประเมิน ที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสูงสุดจะเป็นถนนตัดใหม่ที่มีลักษณะเปิดหน้าดินหรือที่ดินตาบอดไม่มีทางเข้า-ออกเดิม จะพิจารณาปรับเพิ่มเฉลี่ย 3 เท่า หรือ 300 % จากราคาประเมินที่ดินเดิม

 

โดยนายแคล้ว กล่าวยอมรับว่า เขตท้องที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินมากที่สุดทั่วประเทศ จะเป็น จังหวัดนนทบุรี เนื่องจาก มี โครงการข่ายจราจรที่เป็นสาธารณูปโภคสายสำคัญเกิดขึ้นมาก อาทิ ถนนราชพฤกษ์ ถนนนครอินทร์ ฯลฯ มีการขยายตัวด้านที่อยู่อาศัย และ ตัวแปรสำคัญที่ใช้เป็นองค์ประกอบการปรับราคาครั้งนี้ก็คือ ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ. 2548 ที่ยังมีความยืดหยุ่นต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินอยู่มาก เมื่อเปรียบเทียบกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ที่มีความเข้มงวดต่อการใช้ประโยชน์ที่ดิน

 

- ที่ตาบอดตร.ว.3พันขยับตรว.5หมื่น

ต่อเรื่องนี้ แหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ส่วนใหญ่จะพิจารณาราคาประเมินเป็นรายแปลง ทั้งหมด 500,000 แปลง โดย ให้ความสำคัญต่อการปรับราคาประเมินใหม่ บริเวณ ถนน 3 สาย เป็นกรณีพิเศษมากกว่าทำเลอื่น ได้แก่ ถนนนครอินทร์ ถนนราชพฤกษ์ และถนนชัยพฤกษ์ เฉลี่ย 300-1,000 % โดยถนนวัดนครอินทร์ ราคาประเมินเฉลี่ย 45,000-50,000 บาท/ตารางวา ถนน ราชพฤกษ์ เฉลี่ยราคา 40,000-55,000 บาท/ตารางวา และถนนชัยพฤกษ์ เฉลี่ย ราคา40,000-60,000 บาท/ตารางวา จากราคาประเมินเดิม ปี 2547-2550 เฉลี่ย 3,000-5,000 บาทต่อตารางวาและบางพื้นที่ราคาประมาณ10,000-15,000บาทต่อตารางวา

 

ทั้งนี้เนื่องจาก เป็นถนนที่มีการเปิดหน้าดินใหม่ เพราะ ช่วง 4-5ปีที่ผ่านมา ก่อนที่จะพิจารณาราคาประเมินที่ดินฉบับ ปัจจุบัน (ฉบับปี 2557-2550) ถนนทั้ง 3สายทาง ยังไม่เกิดขึ้น และ เมื่อมีการปรับบัญชีราคาประเมินรอบใหม่ ที่จะใช้ปี 2551 -2554 ดังกล่าว

 

นอกจากนี้ ตลอดแนวของถนนทั้ง 3 สาย ยังมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก จากการขยายตัวของที่อยู่อาศัย และมีจำนวนประชากรเกิดขึ้น และขณะนี้ ยังคงมีบริษัทพัฒนาที่ดินให้ความสนใจกว้านซื้อที่ดิน พัฒนาอย่างต่อเนื่อง อีกทั้ง ยังเป็นโครงข่ายจราจรที่เชื่อมกับกทม. และ พื้นที่ใกล้เคียงได้โดยมีสะพานพระราม 5 และสะพานพระราม 4 ช่วย เชื่อมการเดินทางให้รวดเร็วขึ้น

 

ต่อข้อถามที่ว่าราคาประเมินรอบใหม่นี้ถือว่าใกล้เคียงกับราคาซื้อ-ขายจริงหรือไม่ แหล่งข่าวกล่าวว่า ใกล้เคียงราคาซื้อ-ขายมากที่สุด เพราะ จะนำหลักฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจาก สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี อาทิ ถนนนครอินทร์ มีการซื้อ-ขายโอนบ้านเฉลี่ย ตารางวาละ 50,000 บาท ฯลฯ ดังนั้นจึงได้นำข้อมูลนี้มาเปรียบเทียบและกำหนดราคาประเมินในย่านดังกล่าว

 

- บางกรวยเฮ -รถไฟฟ้าสีม่วงแห้ว

แหล่งข่าวกล่าวต่อ ว่า นอกจากนี้ ในปีถัดไปหลังจากประกาศใช้ราคาประเมินราคาที่ดินใหม่แล้ว จะพิจารณาปรับราคาประเมินที่ดินในทำเลย่านบางกรวยทั้งหมด เนื่องจาก ได้อานิสงส์จาก สะพานพระราม 5 และถนนนครอินทร์ ทำให้บริเวณบางกรวยมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องทางด้านที่อยู่อาศัย ซึ่งปัจจุบัน ราคาประเมินที่ดินค่อนข้างถูก ไม่เกิน 10,000-10,000 บาท/ตารางวา ต่อไปจะขยับใกล้เคียงกับถนนนครอินทร์และราชพฤกษ์แน่นอน

 

ต่อข้อถามที่ว่า บริเวณตลอดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วง บางใหญ่ บางซื่อ ที่วิ่งตามแนว ถนน ตลิ่งชัน-สุพรรณบุรี และถนนรัตนาธิเบศร์ จะไม่มีผลต่อการปรับราคาประเมินในครั้งนี้ เนื่องจาก ยังไม่มีโครงการเกิดขึ้นจริง และถือว่าเป็นโครงการที่ไม่แน่นอน ดังนั้น กรมจึงไม่พิจารณาปรับราคาประเมินดังกล่าว เหมือนกับถนนอีกหลายสายทางที่อยู่ระหว่างเวนคืนหากยังไม่ตอกเสาเข็มก็จะไม่มีการประเมินราคาเพิ่มเช่นกัน อย่างไรก็ดี แม้ว่า จะมีเอกชนเข้าไปซื้อ ที่ดินลงทุน แต่ ถือว่าเป็นเรื่องอนาคต

 

- ติวานนท์-แจ้งวัฒนะ รัตนาธิเบศร์นิ่ง

แหล่งข่าวกล่าวต่อ ว่า สำหรับถนนสายเก่า ที่มีความอิ่มตัวต่อการพัฒนาแล้ว ราคาประเมินจะไม่ ปรับตัวสูงขึ้น หรือ แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลย ได้แก่ ถนน ติวานนท์ ถนน แจ้งวัฒนะ และถนนรัตนาธิเบศร์ ที่ราคาประเมินใหม่อยู่ที่ 70,000-90,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งขยับขึ้นจากเดิมเพียง 5-10 % โดยปัจจุบัน มีเพียงอาคารพาณิชย์เก่าแก่ และ การขยายตัวก้าวกระโดดเหมือน ถนน 3 สายใหม่ ที่กล่าวไปแล้ว ส่วน ศูนย์ราชการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ยังไม่แล้วเสร็จ ที่จะรองรับแหล่งงานใหม่ ดังนั้นทำเลนี้จึงยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงมากนัก

 

- ที่ดิน เอกชน รับค่าโอนพุ่ง

นายมณเฑียร หัสนันท์ เจ้าพนักงานที่ดิน จังหวัดนนทบุรี สาขาบางใหญ่ กล่าวว่า ยอมรับว่าราคาประเมินที่ดินในจังหวัดนนทบุรี ปรับสูงขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับราคาประเมินฉบับปัจจุบัน ที่จะหมดอายุลง เนื่องจาก นนทบุรี เป็นเมืองที่อยู่อาศัย และ มีสาธารณูปโภคเกิดขึ้นมาก ดังนั้น จึงเป็นธรรมดาที่ จะมีทั้งผู้ประกอบการและ ผู้บริโภคให้ความสนใจพื้นที่นี้มาก อย่างไรก็ดี มองว่าหากมีการปรับราคาประเมินใหม่และมีผลบังคับใช้ 1มกราคม 2551 จะทำให้ ผู้ที่ตัดสินใจซื้อบ้านปีหน้า จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนแพงขึ้น ขณะเดียวกันภาครัฐจะจัดเก็บรายได้สูงขึ้น และหากใครต้องการ เสียค่าโอนบ้านในราคาเดิมจะต้องเร่งตัดสินใจซื้อบ้านและโอนกรรมสิทธิ ก่อนสิ้นปีนี้ ซึ่งเหลือเวลาอีกไม่มาก

 

ขณะที่ นายอิสระบุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ไม่กระทบต่อการโอนบ้านของผู้บริโภคมากนัก เนื่องจากปกติแล้วทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคจะยอมออกค่าใช้จ่ายคนละครึ่ง แต่ยอมรับว่า ผู้บริโภคต้องเพิ่มค่าใช้จ่าย ส่วน ถนนราชพฤกษ์ นครอินทร์ และชัยพฤกษ์ยอมรับว่าควรปรับราคาประเมินสูงตามการซื้อ-ขายจริง เพราะช่วง 4-5 ปีก่อน ถนนดังกล่าวยังไม่เกิดขึ้น ราคาประเมินปัจจุบันจึงต่ำ

 

- ราคาประเมินกทม.-ปากน้ำไม่พุ่ง

แหล่งข่าว จากกรมธนารักษ์ กล่าวถึงเรื่อง การปรับราคาประเมินใหม่ที่จะประกาศใช้ 1 มกราคม 2551 อีกว่าในพื้นที่เขตกทม. จะไม่ปรับมากนักเฉลี่ยไม่เกิน 20 % เนื่องจากก่อนหน้านี้ในช่วง 1 มกราคม 2550 ได้พิจารณาปรับราคาประเมินไปบ้างแล้ว ดังนั้น หลายพื้นที่ จะไม่มีการปรับอีกในรอบบัญชีนี้ และโดยเฉพาะในพื้นที่เขตกทม.ชั้นในที่มีรถไฟฟ้าบนดินและใต้ดินผ่าน ดังนั้นในรอบที่จะประกาศใหม่นี้ บริเวณที่เคยประกาศไปแล้วจะไม่รับขึ้นอีก

 

อย่างไรก็ดีราคาประเมินที่ปรับตัวสูงสุด ในกทม. ได้แก่ถนนเย็นอากาศ ปัจจุบันราคาประเมินอยู่ที่ 43,000-68,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มเป็น 150,000 บาทต่อตารางวา หรือปรับขึ้น 82,000 บาทคิดเป็น 120 %

 

สำหรับย่านสีลม ถือว่ายังครองแชมป์ราคาประเมินที่ดินสูงสุด ที่ปัจจุบันราคาประเมินอยู่ที่ 340,000-600,000 บาทต่อตารางวา ขยับขึ้นเล็กน้อยเป็น 650,000 บาทต่อตารางวา หรือปรับเพิ่ม 8.3 % ซึ่งถือว่าปรับไม่สูงเนื่องจากย่านนี้เป็นย่านซีบีดีที่อิ่มตัวมากแล้ว

 

ส่วนถนนพัฒน์พงษ์ 1และ 2 ราคา430,000 บาทต่อตารางวา ปรับเป็น 550,000 บาทต่อตารางวา ถนนเยาวราช 260,000-510,000 ปรับเป็น 550,000 บาท/ต่อตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 7.8 นอกจากนี้ ย่านสาทรใต้ ราคา 170,000-300,000 บาทต่อตารางวาปรับเป็น 400,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 33% ย่านเจริญกรุง 51,000-380,000 บาทต่อตารางวา ปรับเป็น 420,000 บาทต่อตารางวา ถนนธนิยะ 340,000 -510,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มเป็น 550,000 บาทต่อตารางวา ถนนศาลาแดง 220,000-380,000 บาทต่อตารางวา ปรับเพิ่ม 400,000 บาทต่อตารางวา ถนนนางลิ้นจี่ 43,000-130,000 บาทต่อตารางวา ปรับเป็น 150,000 บาทต่อตารางวา เป็นต้น

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ