Loading

บิ๊กธุรกิจตาลุกวาว เล็งขุมทรัพย์จุฬาฯ แสนล

วันที่ : 24 กันยายน 2550
บิ๊กธุรกิจตาลุกวาว เล็งขุมทรัพย์จุฬาฯ แสนล.

สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พลิกทำเลทองที่ดินย่านใจกลางเมืองกว่า 300 ไร่ปูพรมโครงการยักษ์ภายใน 5 ปี สร้างรายได้ระยะยาว ปฏิบัติการร่วมทุนเอกชน ออกโครงการต่อเนื่อง ทั้งโรงแรม, อาคารสำนักงาน, คอมเพล็กซ์ ฯลฯ พร้อมปรับโฉมจุฬาฯไฮเทคสแควร์ที่เคยทิ้งร้าง กว่า 10 ปี สู่ ""จตุรัสจามจุรี"" เปิดตัวปี 2551 แน่นอน

 

ทุนใหญ่หวังผล ยึดย่านเด็กโจ๋ ""เซ็นเตอร์พ้อยท์"" เปิดโครงการใหม่รอผลประมูลผ่าน MBK ดีลประวัติศาสตร์เช่าที่รัฐราคาแพง.. ลงตัว ! Win-Win ทั้งคู่

 

ไม่มีใครปฏิเสธว่า เจ้าของที่ดินผืนงาม ที่มีราคาค่าเช่าแพงลิ่วมากที่สุดของกรุงเทพฯในตอนนี้คือ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ทรัพย์สินเป็นที่ดินพัฒนาเชิงพาณิชย์จำนวนมหาศาลกว่า 300 ไร่บนทำเลที่มีการคมนาคมสะดวกที่สุด นอกจากรถไฟฟ้า ยังเป็นจุดศูนย์กลางที่เชื่อมต่อ 2 ถนนสายหลัก คือ พระราม 4 พระราม 1 และยังต่อเนื่องถึงบริเวณถนนอังรีดูนังค์ชนกับถนนบรรทัดทองอีกด้วย

 

เมื่อที่ดินแปลงงามในเขตพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯมีจำนวนลดน้อยลง พร้อมกับการปรับระดับราคาซื้อขาย และการเช่าเพิ่มมากขึ้นทุกขณะ ทุกตารางเมตรจึงเป็นจุดที่สามารถสร้างรายได้มหาศาล โดยเฉพาะทำเลสี่แยกมาบุญครอง ต่อเนื่องมาที่สยามสแควร์ ซึ่งปัจจุบันเป็นแหล่งช็อปปิ้งที่ใหญ่ที่สุดมีห้างสรรพสินค้าชั้นนำเกิดขึ้นมากมายไม่ว่าจะเป็น สยามพารากอน หรือ สยามดิสคัพเวอร์รี่ ฯลฯ 

 

ที่ดินของจุฬาฯ จึงต้องปรับตัวเพื่อรับสถานการณ์ ความเปลี่ยนแปลงของเมืองตามไปด้วย ปัจจุบันย่านมาบุญครอง สยามสแควร มีราคาประเมินตกอยู่ที่ตารางวาละเกือบ 7 แสนบาท หากคำนวณเป็นไร่จะอยู่ที่ 200 กว่าล้านบาท  ขณะที่ที่ดินของจุฬาฯนั้นยังมีพื้นที่เหลือซึ่งไม่ยังไม่ผ่านการพัฒนาเต็มรูปแบบอีกหลายไร่ จึงเป็นที่มาของแผนพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุด

 

""บิสิเนสไทย"" มีโอกาสสัมภาษณ์พิเศษ รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์  รองอธิการบดี กำกับดูแลสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ผู้รับหน้าที่ดูแลทรัพย์สินของจุฬาฯตั้งแต่ปี 2547 จนถึงวันนี้ก็เป็นเวลาเกือบ 4 ปีแล้ว ก็เป็นที่แน่ชัดได้ว่าตลอดเวลาที่ดูแลเรื่องนี้ได้มีการศึกษาและสำรวจศักยภาพที่ดินในทำเลดังกล่าวที่ปัจจุบันเป็นทำเลทองได้เป็นอย่างดี พร้อมที่จะพัฒนาให้เกิดประโยชน์มากที่สุด  อันถือได้ว่าเป็นพิมพ์เขียวการพัฒนาที่ดินของจุฬาฯ ในระยะ 5 ปี ต่อจากนี้ไป

 

จากการพูดคุยกับ รศ.ดร.บุญสม ก่อนที่จะเข้าเรื่องแผนการพัฒนาที่ดินนั้น รองอธิการฯได้ย้อนความหลังถึงที่มาที่ไปที่ดินทั้งหมดของจุฬาฯ และอธิบายถึงสาเหตุที่สังคมอาจจะตั้งคำถามว่าทำไมถึงเอาที่ดินพระราชทานมาพัฒนาเป็นเขตพาณิชย์ว่า  การก่อตั้งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีการกราบบังคมทูลพระบาทสมเด็จพระมงกุฎเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 6 โดยพระยาธรรมศักดิ์มนตรี (สนั่น เทพหัสดิน ณ อยุธยา) มีใจความตอนหนึ่งว่ารศ.ดร.บุญสม ได้กล่าวอีกว่า เหตุการณ์นี้ผ่านมาเกือบ 100 ปีแล้ว ดังนั้นวัตถุประสงค์ของการพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ของมหาวิทยาลัยนั้นก็เพื่อเป็นการหารายได้เสริมเข้ามาช่วยมหาวิทยาลัยในเรื่องการเรียนการศึกษาของนักศึกษาต่อไป และแต่ก่อนตอนตั้งมหาวิทยาลัยใหม่ๆ จุฬาต้องเช่าที่ดินจากพระคลังข้างที่ และต่อมาได้รับพระราชทานที่ดินเมื่อปี 2460

 

ซึ่งที่ดินทั้งหมดที่ได้รับพระราชทานมานั้น ส่วนหนึ่งได้มอบให้กับสภากาชาดไทยตรงหัวมุมถนนสีสม ที่เหลือประมาณ 1,100 ไร่  แบ่งเป็นพื้นที่การศึกษา 50% หรือประมาณ 550 ไร่ แบ่งเป็นส่วนราชการอื่นๆใช้ประโยชน์ (เช่นอุเทนทวาย, โรงเรียนสาธิตประสานมิตร, ฯลฯ ) ประมาณ 20% หรือ 200 กว่าไร่  ส่วนที่เหลืออีก 30% หรือประมาณ 300 ไร่ ที่มหาวิทยาลัยจัดเป็นเขตพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อหาผลประโยชน์ เช่นพื้นที่สยามสแควร์ 60 ไร่ พื้นที่ตรงมาบุญครอง และตรงค้าอะไหล่เก่า บรรทัดทอง เป็นต้น แผนพัฒนา 5 ปี แสนล้านอย่างที่กล่าวในข้างต้นแล้วว่าจำนวนที่ดินที่ใช้เพื่อการพาณิชย์ของจุฬาฯนั้นยังมีจำนวนอีกมากมหาศาล กว่า 300 ไร่นั้น รศ.ดร.บุญสม ได้อธิบายอย่างชัดเจนถึงที่ดินแต่ละแปลงว่านับจากนี้ไปจะพัฒนาเป็นอะไรบ้าง

 

- สามย่านพัฒนาอาคารสำนักงาน-โรงแรม

โดยตามแผนพัฒนาที่ดินนั้นจะเริ่มต้นที่ที่ดินแปลงใหญ่ตรงหัวมุมสี่แยกวัดหัวลำโพง บริเวณสามย่าน  ตรงกันข้ามกับโครงการจตุรัสจามจุรี ที่ดินบริเวณนี้ มีขนาดพื้นที่  13ไร่ 1 งาน รหัส หมอน 21-22

 

โครงการนี้จะเริ่มพัฒนาในปี 2551 โดยการพัฒนานั้นจะเข้า พ.ร.บ.ร่วมทุน ขณะนี้กำลังศึกษาอยู่ว่าจะพัฒนาเป็นสิ่งปลูกสร้างประเภทใด ที่จะทำให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินสูงสุด แต่เท่าที่พิจารณาตามศักยภาพที่มีแนวรถไฟฟ้าอยู่ตรงหน้า เหมาะจะทำออฟฟิศบิลดิ้งกับโรงแรม อย่างไรก็ตามท้ายที่สุดผู้ลงทุนจะต้องตัดสินใจเอง

 

หรือแม้จะพัฒนาหรือแม้กระทั่งการพัฒนาเป็นอาคารคอนโดมิเนียม ทั้งนี้เพราะที่ดินแปลงนี้ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพมากที่สุดแปลงหนึ่ง ตั้งอยู่ในพื้นที่ผังสีแดง สามารถที่จะพัฒนาโครงการให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจ เชื่อมต่อจากสีลม ย่านนี้โรงแรมที่ดีก็ยังมีความต้องการ  โครงการนี้หากมีกลุ่มนักลงทุนให้ความสนใจก็อาจจะเปิดให้มีการยื่นข้อเสนอโครงการเข้ามาให้ทางจุฬาฯพิจารณาได้การลงทุนก็คงขึ้นกับโครงการที่เสนอกันมาคงตอบช่วงนี้ยังไม่ได้แต่คงหลายพันล้านบาท

 

- อาคารจอดรถสยามฯ

จากนั้นก็มีแผนที่จะทำอาคารจอดรถที่สยามสแควร์  มองว่าขณะนี้ปัญหาหลักคือเรื่องที่จอดรถ จึงมองว่าพื้นที่ตรงบริเวณด้านหลังโรงแรมโนโวเทล ประมาณ 3 ไร่ครึ่งน่าจะพัฒนาเป็นอาคารที่จอดรถได้ และขณะนี้ผู้เช่าอาคารพาณิชย์ที่อยู่ด้านหลังทยอยคืนพื้นที่ให้ทางจุฬาเกือบหมดแล้ว  ขณะนี้รอการออกแบบและรายละเอียดคงจะดำเนินการก่อสร้างได้ต้นปี 2551 รองรับปริมาณการจอดรถได้ 800 คัน มูลค่าการลงทุนราว 800 ล้านบาท ซึงโครงการนี้จะพัฒนาและลงทุนเองโดยจุฬาฯ

 

 

- ปรับภูมิทัศน์อังรีดูนังค์เป็นหน้าบ้าน

และในขณะเดียวกันทางจุฬาฯมีแผนที่จะปรับปรุงภูมิทัศน์บริเวณถนนอังรีดูนังค์ ต่อเนื่องไปจนถึงวัดสระประทุม เพื่อให้ดูเหมือนหน้าบ้านของสยามสแควร์ ไม่ใช่เป็นหลังบ้านสยามสแควร์เหมือนในปัจจุบัน ซึ่งก็จะช่วยเพิ่มศักยภาพที่ดินบริเวณนี้ด้วย โดยจะใช้จุฬาจะใช้งบประมาณ 5 ล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จได้ภายในปี 2551

 

- ปั้นบิ๊กคอมเพล็กซ์เจริญผล 

การพัฒนาที่ดินจุฬาลำดับถัดมาเป็นที่ดินแปลงใหญ่อีกแปลงตรงหัวมุมเจริญผล มีเนื้อที่ดินประมาณ 15 ไร่ 2 งาน รหัส หมอน 54-55 และ 56-57 ตั้งอยู่ตรงข้ามเทสโก้โลตัส ริมถนนพระราม 1 ใกล้สนามศุภชลาศัย

 

ตามแผนจะเริ่มพัฒนาในปลายปี 2552 หรือต้นปี 2553 ลักษณะโครงการตรงนี้แน่ชัดว่าอยากจะพัฒนาเป็นโครงการแบบมิกซ์ยูส เป็นคอมเพล็กซ์ ที่ดินตรงนี้จะต้องร่วมทุนกับเอกชน คล้ายๆกับบริเวณสามย่าน ปัจจุบันที่ดินตรงนี้มีศักยภาพสูงมาก เพราะอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า

 

- พัฒนาหอพักอินเตอร์

และในระหว่างนี้จะมีโครงการพัฒนาหอพักนานาชาติ ตรงบริเวณรอยต่อระหว่างมหาวิทยาลัยกับบริเวณพาณิชย์ค้าของเก่าย่านบรรทัดทอง ตรงจุดนี้วางตำแหน่งเป็นที่พักสำหรับนักศึกษานานาชาติ ที่มีมาตรฐาน เพราะจุฬา ครบ 100 ปี คงจะเป็นหนึ่งในเอเชียเรื่องการศึกษา ปัจจุบันยังไม่มีที่พักรองรับอย่างเพียงพอ จึงมีโครงการนี้เกิดขึ้น ที่ดินตรงนี้ประมาณ 30 ไร่ จะพัฒนาเป็นอาคารสูง 20 ชั้น จำนวน 4 ตึกด้วยกัน วางธงจะพัฒนาปลายปี 2553 ตรงนี้จะหาเอกชนมาร่วมพัฒนาเหมือนกับโครงการอื่นๆ

 

ซึ่งแผนพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ของจุฬาฯทั้งหมดนี้จะคลิ๊กออฟในต้นปี 2551 เป็นไปต้น และจะสิ้นสุดในปี 2553-2554 หากคิดประมวลมูลค่าโครงการทั้งหมดตามแผนนั้นจะมีมูลค่าการพัฒนามากกว่า 12,000 ล้านบาท โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่างคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ที่หัวมุมเจริญผล มูลค่าการลงทุนประมาณ 4,000 ล้านบาท และที่หัวมุมถนนสามย่านอีกประมาณ 4,000 ล้านบาท นอกจากนั้นก็จะมีการลงทุนพัฒนาที่พักอาศัยระดับอินเตอร์อีก 3,000 กว่าล้านบาท และรวมโครงการเล็กๆอย่างอาคารจอดรถที่สยามสแควร์อีก 800 ล้านบาท

 

โดยเม็ดเงินดังกล่าวนั้นยังไม่ได้คิดรวมราคาที่ดิน ซึ่ง ณ ปัจจุบันจากการประเมินของกรมที่ดินราคาเฉลี่ยไร่ละ 100 ล้านบาท แต่ในความเป็นจริงราคาตลาดจะอยู่ที่ไร่ละ 200 กว่าล้านบาท เฉพาะค่าที่ดินที่ใช้พัฒนาก็ประมาณ 40 ไร่เบื้องต้นนี้ก็อยู่ประมาณ 8,000 ล้านบาทแล้ว ดังนั้นหากคิดรวมมูลค่าการลงทุนและราคาที่ดินแล้วทั้ง 4-5 โครงการของจุฬานั้นจะใช้เม็ดเงินสูงถึง 20,000 กว่าล้านบาท นับเป็นการลงทุนที่มีมูลค่าสูงมากในยุคนี้

 

- “จัตุรัสจามจุรีคลิ๊กออฟปี 51

และเมื่อเอ่ยถึงบิ๊กโพรเจ็กต์ของจุฬาในอดีตที่ผ่านมานั้น ก็ต้องนึกถึงโครงการ จุฬา  ไฮเทค  สแควร์   ซึ่งมีแผนพัฒนามาตั้งแต่ก่อนที่ฟองสบู่จะแตกในปี 2540 ตอนนั้นพัฒนาไปได้เพียงไม่นานก็เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ โครงการนี้ต้องหยุดการก่อสร้างไป จนมาในช่วงปี 2545-2547 ทางจุฬาฯได้ตัดสินใจลงทุนเองทั้งหมด ไม่รอเอกชนเข้ามาร่วมพัฒนาแล้ว เนื่องจากส่วนหนึ่งเป็นหน้าตาของจุฬาเอง ที่จะพัฒนาโครงการระดับใหญ่อย่างนี้ โครงการนี้ มีเนื้อที่พัฒนาทั้งหมด 21 ไร่

 

จากข้อซักถามถึงความคืบหน้าการก่อสร้างอาคารในโครงการจุฬา ไฮเทค สแควร์ ในอดีตนั้น รศ.ดร.บุญสม เล่าให้ฟังว่า ตอนนี้โครงการจุฬา ไฮเทคฯ ได้เดินหน้าก่อสร้างใกล้จะแล้วเสร็จแล้ว โดยได้งบประมาณจากทางสภามหาวิทยาลัยมาใช้ในการก่อสร้างภายใต้งบประมาณ 2,700 ล้านบาท การก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นการสานต่อส่วนที่ก่อสร้างไปแล้ว

 

และได้เปลี่ยนชื่อใหม่เป็นโครงการ จตุรัสจามจุรี” (CHAMCHURI SQUARE)  ซึ่งลักษณะของโครงการนี้ประกอบด้วย อาคาร 3 หลัง ต่อเนื่องกันมีพื้นที่ 274,500 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ใช้สอย 138,400 ตารางเมตร แบ่งเป็นอาคารสำนักงาน 40 ชั้น , อาคารที่พักอาศัย 23 ชั้น และอาคารเชื่อมต่อ 4 ชั้น และ 1 ชั้นใต้ดิน และถือเป็นศูนย์กลางการเรียนรู้เพื่อการศึกษา ในรูปแบบความบันเทิงด้านการศึกษา (Edutainment) แห่งแรกของเมืองไทย

 

ซึ่งจุดเด่นของโครงการนี้คือทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ย่านธุรกิจ ริมถนนพระราม 4 และถนนพญาไทย ล้อมรอบด้วยสถาบันการศึกษา และศูนย์การค้าชั้นนำต่างๆเช่น สยามสแควร์, มาบุญครอง และสยามพารากอน เป็นต้น   พร้อมกันนี้ยังเป็นโครงการที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน (สามย่าน) ทำให้สามารถเดินทางสะดวกมาก   โดยโครงการจัตุรัสจามจุรีนี้จะเปิดให้บริการได้ในเดือนมกราคา 2551 นี้เป็นต้นไป

 

- เซ็นเตอร์พ้อยต์แม็กเน็ตสยาม

จุดดึงดูดคนมาช็อปปิ้งของสยามสแควร์ที่แรงที่สุดคือ คงหนีไม่พ้นเซ็นเตอร์พ้อยท์ ซึ่งตอนนี้ทางจุฬาได้มีนโยบายให้เอกชนเข้ามาประมูลเพื่อพัฒนาปรับปรุงใหม่ ชื่อเสียงของเซ็นเตอร์พ้อยท์เป็นที่รับรู้โดยกว้างของสังคมวัยรุ่นเมืองไทยว่าเป็นแหล่งช็อปปิ้ง ที่มีสินค้าให้เลือกอย่างหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นเด็กแนวหรือเด็ก Hip  หรือแม้กระทั่งขาร็อค ก็ล้วนแต่มาจับจ่ายซื้อหาสินค้าที่แหล่งรวมวัยรุ่นที่นี่ทั้งสิ้น จากเดิมโครงการเซ็นเตอร์พ้อยท์ แห่งนี้พัฒนาและบริหารงานเช่าพื้นที่โดยบริษัท พรไพลิน ดีเวลลอปเม้นท์ ที่บริหารโดยนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ ซึ่งเพิ่งจะหมดสัญญาไปเมื่อไม่นานมานี้เอง โดยบริษัทนี้พยายามที่จะขอเจรจาเพื่อเช่าพื้นที่ต่อ แต่เนื่องจากทางจุฬา ต้องการที่จะนำที่ดินบริเวณดังกล่าวมาพัฒนาเป็นช็อปปิ้งมอลล์ และศูนย์อาหาร ซึ่งทางบริษัทไม่มีความถนัดก็คงจะหันไปพัฒนาทำเลแห่งใหม่ แทน และจากกระแสวงในมีการพูดกันมากว่า ที่ดินแปลงเล็กขนาดพื้นที่เพียง 1 ไร่ เศษ ..แห่งนี้มีมูลค่าการประมูลครั้งใหม่นี้สูงมาก ซึ่งปัจจุบันได้ปิดการยื่นซองประมูลไปแล้ว โดยทาง รศ.ดร.บุญสม บอกถึงเรื่องนี้ว่า ขณะนี้ได้ปิดรับซองประมูลการพัฒนาพื้นที่โซนเซ็นเตอร์พ้อยท์ไปเรียบร้อยแล้ว และคาดว่าจะเปิดเผยรายชื่อผู้ชนะการประมูลได้ภายในสิ้นเดือน กันยายน 2550 นี้ โดยขณะนี้คณะกรรมการพิจารณากำลังดูรายละเอียดของแต่ละโครงการที่เสนอเข้ามา รวมถึงรูปแบบโครงการด้วย สำหรับเกณฑ์ในการตัดสินนั้น จะมี 2 เรื่องหลักๆคือ 1.แนวคิดในการพัฒนาพื้นที่ให้มีประโยชน์สูงสุดและมีความแตกต่างที่โดดเด่น ไม่ซ้ำซ้อนกับธุรกิจเดิมในย่านมาบุญครองและสยามสแควร์ 2.พิจารณาจากฐานะการเงินด้วยว่ามีความพร้อมและมั่นคงเพียงใด  สำหรับสัญญาเช่านั้นจะมีระยะเวลาทั้งสิ้น 15 ปี

 

ส่วนรายชื่อบริษัทที่เข้าร่วมเสนอแผนพัฒนาโครงการเซ็นเตอร์พ้อยท์นั้น มีจำนวนทั้งหมด 6 ราย ได้แก่ 1.บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) 2.บริษัท สยามพิวรรธ์ ร่วมกับกลุ่ม เอ็มบีเค และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) 3. บริษัท ธนายง ร่วมกับวีจีไอ 4. บริษัท ทรู คอร์ปอเรชั่นร่วมกับเซเว่นอีเลฟเว่น และ 5. กลุ่มพันธุ์ทิพย์ พลาซ่า ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี 6. บริษัทพรไพลิน ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (เป็นผู้เช่ารายเดิมซึ่งตอนแรกไม่ตัดสินใจต่อสัญญา)

 

สำหรับรูปแบบที่เอกชนเสนอมาเพื่อพัฒนาเซ็นเตอร์พ้อยท์นั้น ซึ่งถือเป็นทำเลทองของสยามสแควร์อีกแห่งหนึ่ง มีการนำเสนอรูปแบบการพัฒนาที่หลากหลาย และแปลกแหวกแนวมากๆ เช่นมีบางรายเสนอเป็นตึกบางๆ หน้าถนนพระรามที่ 1 มีอีกหลายเสนอ เป็นรูปตัวหนอน หรือ Wave ตลอดแนวจากหน้าถนนยาวคร่อมไปถึงด้านในเซ็นเตอร์พ้อยท์ ซึ่งเป็นการตีโจทย์ Gate Way Of Siam ที่ทางจุฬาอยากให้เป็นได้อย่างดีมาก

 

จากวงในอสังหาฯประเมินสถานการณ์แล้วคิดว่า เอกชนทั้ง 6 รายต้องการที่จะชนะการประมูลครั้งนี้ ทั้งๆที่เป็นที่ดินขนาดเล็กมาเพียง 1 ไร่เศษเท่านั้น ทั้งนี้เพราะเอกชนมองเป็นมาสเตอร์พีซ และสามารถกำหนดเทรนด์เซตเตอร์ได้ในอนาคต เพราะเป็นตลาดวัยรุ่น และเป็นแหล่งจับจ่ายซื้อหาสินค้าที่ปีหนึ่งๆมีมูลค่าหลายพันล้านบาท และยังเป็นแหล่งของคนทำงานที่มีกำลังซื้อสูงด้วย เฉลี่ยต่อปีมีประชาชนมาจับจ่ายซื้อหาสินค้าและร่วมกิจกรรมประมาณปีละไม่ต่ำกว่า 7.5 ล้านคน 

 

- สยามฯเล็งทุ่ม ""เซ็นเตอร์พอยต์""

นางชฎาทิพ จูตระกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด ผู้บริหารศูนย์ การค้าสยามเซ็นเตอร์, สยามดิสคัฟเวอรี่ เปิดเผยถึงแผนการลงทุนใหม่ๆ ว่า ในปีนี้มี 2 รูปแบบ คือ การหาพื้นที่ใหม่ เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์การค้า ทั้งรูปแบบเช่า และซื้อพื้นที่ ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการพิจารณา และรูปแบบการบริหารศูนย์การ ค้าให้กับเจ้าของพื้นที่ หรือการพัฒนาพื้นที่ให้กับเจ้าของ

 

โดยนำประสบการณ์จากการบริหารสยามเซ็นเตอร์ และสยามดิสคัฟเวอรี่ไปบริหารพื้นที่หรือพัฒนาธุรกิจอื่นที่จะเป็นในลักษณะของการเข้าไปบริหารพื้นที่ให้โครงการจัดสรรต่างๆ ที่ต้องการมีรีเทลอยู่ด้วยหรือโรงแรม เป็นต้น อาทิ การบริหารศูนย์การค้าให้กับโรงแรม โครงการบ้านจัดสรร หรืออาคารสำนักงาน โดยเริ่มต้นแล้ว 4 โครงการ อยู่ในกรุงเทพฯ 2 โครงการ ต่างจังหวัด 2 โครงการ และจะเปิด

ให้บริการ 1 โครงการภายในปลายปีนี้ โดยเป็นศูนย์การค้าในโรงแรม

 

ส่วนการหาพื้นที่ใหม่เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์การค้าของบริษัท ขณะนี้กำลังอยู่ในขั้นตอนของการพิจารณา อาทิ พื้นที่ บริเวณเซ็นเตอร์พอยท์และอาคารพาณิชย์อีก 3 ยูนิต รวมพื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรในเขตสยามสแควร์ ซึ่งขณะนี้ได้ทำการยื่นซองประมูลให้กับทางเจ้าของพื้นที่ คือจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

               

ภายใต้เงื่อนไขสัญญา 15 ปี โดยผู้ขอเช่าจะต้องยื่นเสนอค่าเช่ารายปี รวมทั้งรูปแบบของศูนย์การค้า ทั้งนี้ ยังรอการพิจารณาเพื่อทราบผลจากเจ้าของพื้นที่ แต่ทาง บริษัทมีความมั่นใจในข้อเสนอและรูปแบบของศูนย์การค้าที่ไม่เหมือนใคร

 

ทั้งนี้ สยามดิสคัฟเวอรี่เป็นเพียงจิ๊กซอว์หนึ่งในการดำเนินธุรกิจของสยามพิวรรธน์บน 4 แยกปทุมวัน เนื่องจากการแข่งขันมีความรุนแรงจำเป็นจำต้องผนึกกำลัง ซึ่งที่ผ่านมาศูนย์การค้าสยามดิสคัฟเวอรี่ สยามเซ็นเตอร์ สยามพารากอน ต่างก็มีการวางโพสิชันนิ่งให้แตกต่างกันเพื่อเจาะตลาดต่างกลุ่มแต่การมี 3 ศูนย์ที่เรียงรายกันก็ยังไม่เพียงพอที่จะสร้างอิมแพกดังนั้นสยามพิวรรธน์จึงมีการเข้าไปถือหุ้นในกลุ่ม MBK และได้ร่วมกันยื่นซองประมูลเพื่อเสนอโครงการเข้าบริหารพื้นที่เซ็นเตอร์พอยต์ เมื่อรวมกับอาคารร้านค้าอีก 13 คูหาแล้วคิดเป็นพื้นที่รวม 10,000 ตารางเมตร เพื่อให้แยกปทุมวันเป็นชอปปิ้งสแควร์เดสติเนชั่น

 

นางชฎาทิพกล่าวว่า สำหรับโปรเจ็กต์นี้มีพื้นที่ประมาณ 2 ไร่เศษๆ ขณะที่การยื่นซองก็เปิดกว้างให้กับทุกบริษัท และมีบริษัทยื่นไปแค่ 7 ซองเท่านั้น จากที่ซื้อซองไปทั้งหมด 21 ซอง ซึ่งการทำโปรเจ็กต์นี้เพราะบริษัทเชื่อในพลังซินเนอร์ยี พยายามอธิบายให้จุฬาฯเห็นว่า การร่วมมือกันไม่ใช่แค่เรื่องธุรกิจเพียงอย่างเดียว เป็นการทำมาร์เก็ตติ้งที่จะส่งลูกค้าถึงกัน แม้ทุกวันนี้ลูกค้าจะไปเองมาเอง เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดก็ต้องมาคิดว่าจะทำอย่างไรให้ลูกค้าสะดวกสบายที่สุด   กรรมการผู้จัดการ บริษัท สยามพิวรรธน์ กล่าวต่อว่า ที่ผ่านมาจากการร่วมกับกลุ่มเดอะมอลล์พัฒนาสยามพารากอนขึ้นมานั้นถือว่าประสบความสำเร็จอย่างต่อเนื่อง เป็นการซินเนอร์ยีที่เห็นภาพความสำเร็จชัดเจนที่สุด แม้ในช่วงที่ผ่านมาสภาพเศรษฐกิจจะอึมครึม การเมืองไม่ชัดเจน แต่ลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการยังเติบโตต่อเนื่อง

 

ส่วนหนึ่งเป็นเพราะความถี่ของแคมเปญที่ทั้ง 3 ศูนย์ช่วยกันจัดขึ้น กับสยามพารากอนนั้น ลูกค้าจะเข้าเฉลี่ย 1.5-2 แสนคนต่อวัน สยามเซ็นเตอร์ ประมาณ 1-1.2 แสน ส่วนดิสคัฟเวอรี่จะอยู่ที่ประมาณ 7.5-9 หมื่นคนต่อวัน หากช่วงไหนแคมเปญมาก ลูกค้าก็มากด้วย เพราะการจัดแคมเปญแต่ละครั้งส่งผลถึงมู้ดของผู้บริโภค

 

- Walking Street คอนเซ็ปต์สยามฯ

แนวคิดของการพัฒนาสยามสแควร์ในอนาคตนั้น รศ.ดร.บุญสม ได้เล่าให้ฟังอย่างตั้งอกตั้งใจว่า เป้าหมายของการพัฒนาพื้นที่สยามสแควร์นั้น อยากให้เป็นถนนคนเดิน หรือ Walking Street แบบ Open Mall มีทางเดินที่สวยงาม มีพื้นที่สีเขียว และมีลาดจอดรถขนาดใหญ่คอยอำนวยความสะดวก ซึ่งขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างการดำเนินการหาผู้รับเหมาเพื่อก่อสร้างในปี 2551 นี้

 

- ดีลมาบุญครอง Win-Win

ดีล MBK หรือ กรณีที่ดินมาบุญครองนั้น ตอนนี้ทุกอย่างลงตัวเกือบหมดแล้ว เพราะล่าสุดได้ผ่านมติ ครม.ไปเรียบร้อยแล้ว เมื่อวันที่ 11 กันยายน 2550 ที่ผ่านมา โดยทางครม.มีมติอนุมัติให้มีการต่อสัญญาเช่าที่ดินและพัฒนาโครงการระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กับบริษัท เอ็มบีเค จำกัด (มหาชน) ซึ่งกรณีนี้เป็นกรณีตัวอย่าง และเป็นกรณีประวัติศาสตร์ไทย เพราะจุฬาฯ สามารถเจรจาผลประโยชน์ในการต่อสัญญา 20 ปีได้สำเร็จ และมีมูลค่าสูงที่สุดถึง 2.5 หมื่นล้านบาท

 

จากการสอบถามถึง ความสำเร็จในเครสมาบุญครองนั้น รองอธิการบดี กล่าวสั้นๆว่า ที่ผ่านมาคณะทำงานของจุฬาฯต้องทำงานหนักมาก เพื่อหาข้อสรุปที่ชัดเจนและเป็นธรรมกับทุกฝ่าย ตอนนี้ทุกอย่างก็ลงตัวหมดแล้ว และก็ผ่านมติ ครม.เรียบร้อยแล้วด้วย ส่วนตัวเลขยอดเงินที่ทางมาบุญครองต้องจ่ายนั้นก็ประมาณ 2.5 หมื่นล้านบาท และคิดว่าการดำเนินการต่อสัญญาระหว่างมาบุญครองกับจุฬานั้น ดำเนินการภายใต้พื้นอย่างถูกต้อง ไม่มีใครได้เปรียบไม่มีใครเสียเปรียบ ได้ผลประโยชน์สูงสุดกันทั้งคู่

 

ส่วนทางด้านมาบุญครองเองนั้น ก็ดูเหมือนจะรู้ผลการต่อสัญญาเช่าพื้นที่มาช่วงหนึ่งแล้ว จึงได้ออกแถลงข่าวไปก่อนหน้าที่จุฬาฯจะออกมาให้รายละเอียด โดยนายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารศูนย์การค้า  มาบุญครอง  ได้เปิดเผยว่า  จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยได้ต่อสัญญาให้กับเอ็มบีเค อีก 20 ปี นับตั้งแต่ปี 2556-2576 ด้วยมูลค่าทั้งสิ้น 22,860.20 ล้านบาท โดยเงื่อนไขการต่อสัญญาเช่าครั้งนี้ ได้กำหนดให้ชำระเป็นรายปี รวม 20 งวด รวมทั้งต้องมีแผนการลงทุนบูรณะพัฒนา อาคารศูนย์การค้า MBK Center ทั้งภายนอก และภายในโรงแรม และอาคารสำนักงาน ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่จำนวน 23 ไร่ ด้วยงบประมาณไม่น้อยกว่า 1,200 ล้านบาท โดยกำหนดให้แล้วเสร็จภายในปี 2561

 

ในส่วนของค่าผลประโยชน์ตอบแทนของการได้สิทธิ์ในการทำสัญญาเพื่อให้ได้ลงนามสัญญาก่อนบุคคลอื่นในครั้งนี้ เป็นมูลค่า 3,473.60 ล้านบาท มูลค่า ณ เมษายน 2556 หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 2,450 ล้านบาท มูลค่า ณ เมษายน 2550 แต่ทั้งนี้ บริษัทจะต้องชำระภายใน 1.5 ปี นับจากวันที่ลงนามในสัญญา ดังนั้น ในส่วนของค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญา 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2556-วันที่ 21 เมษายน 2576 บริษัทจะต้องจ่ายค่าเช่าคิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 15,800 ล้านบาท หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 11,140 ล้านบาท

 

ทั้งนี้ หากบริษัทมีรายได้เกินกว่าที่ประเมินไว้ ทางจุฬาฯ จะได้ส่วนแบ่งเพิ่มอีก 5% ของรายได้ที่เกิน และบริษัทยังต้องลงทุนปรับปรุงศูนย์การค้า โรงแรม และอาคารสำนักงานอีก 1.2 พันล้านบาทค่าเช่าใหม่ที่จะเริ่มใช้ในปี 2556 เมื่อเทียบกับต้นทุนจากค่าเช่าตามสัญญาเดิมพบว่า เพิ่มสูงขึ้นเกือบ 2 เท่า (เดิมค่าเช่า 1.5-1.8 พันล้านบาท และเงินลงทุนก่อสร้างปรับปรุง 6 พันล้านบาท) ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกำไรของศูนย์การค้าที่ลดลง เนื่องจากคงเพิ่มค่าเช่าได้ไม่มากนัก ขณะที่รายจ่ายเพิ่มขึ้น โดยปัจจุบันธุรกิจศูนย์การค้ามีสัดส่วนรายได้และกำไรประมาณ 30% จากรายได้และกำไรรวมของบริษัท

 

ดังนั้น บริษัทจะหาธุรกิจอื่นมาช่วยเสริมให้ผลกำไรโดยรวมอยู่ในระดับเดิม โดยจะเน้นไปที่ธุรกิจที่มีอยู่แล้วในกลุ่ม ได้แก่ ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสนามกอล์ฟ    ล่าสุด เอ็มบีเค มีโรงแรมที่เปิดบริการแล้ว 3 แห่ง ได้แก่ โรงแรมปทุมวัน ปริ๊นเซส มีรายได้ปีละ 200 ล้านบาท โรงแรมเชอราตัน กระบี่ บีช รีสอร์ท และโรงแรมรอยัล ปริ๊นเซส ระนอง และจะพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มที่ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี และพัทยา

 

สำหรับค่าเช่าระยะเวลา 20 ปี ตั้งแต่เดือนเมษายน 2556 – เมษายน 2576 เป็นเงิน 15,800 ล้านบาท โดยคิดจากเดือนเมษายน 2556 แบ่งชำระเป็นรายงวด รวม 20 งวด ชำระแบบขั้นบันใด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860.20 ล้านบาทส่วนรายได้รวมของบริษัทในปีที่ผ่านมาจำนวน 5,242 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,177 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจข้าว 35% ธุรกิจศูนย์การค้า 30% โรงแรมและสนามกอล์ฟ 25% ขายบ้าน 5% และที่เหลืออื่นๆ

 

- พรบ.ร่วมทุนเป็นสิ่งที่ดี

ทางด้าน รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นการพัฒนาที่ดินของจุฬาฯว่า สำหรับโครงการใหม่ที่จะพัฒนาภายใน 5 ปีของจุฬานั้น ถ้าเป็นโครงการใหญ่ๆที่มีมูลค่าเกิน 3,000 ล้านบาท ก็ต้องผ่าน พ.ร.บ.ร่วมทุน ตามมติครม.ล่าสุดที่ประกาศไป แต่ถ้าโครงการไหนไม่ถึงก็สามารถดำเนินการได้เลย ซึ่งในความเห็นคิดว่าการมีพ.ร.บ.ร่วมทุนทำให้การทำของทุกฝ่ายมีความโปร่งใสและเป็นธรรม ถือว่าเป็นสิ่งที่ดี

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์บิสสิเนสไทย

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ