Loading

รื้อ กม.คอนโดฯ เอาผิดผู้อยู่อาศัยเบี้ยวค่าส่วนกลา

วันที่ : 22 พฤศจิกายน 2549
รื้อ กม.คอนโดฯ เอาผิดผู้อยู่อาศัยเบี้ยวค่าส่วนกลาง

                นายนคร มุธุศรี นายกก่อตั้งสมาคมทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยในงานสัมมนา กลยุทธ์บริหารบ้าน-คอนโด 50” ว่า ในปี 2550 มีนักพัฒนาที่ดินหันมาพัฒนาโครงการประเภทบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมกันเป็นจำนวนมาก ทำให้หน่วยงานภาครัฐและเอกชนที่เกี่ยวข้อง ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการแก้ไขปรับปรุงตัวบทกฎหมาย ต้องออกมาชี้แจงเรื่องข้อกฎหมายที่ควรระวังสำหรับนักบริหารคอนโดในปี 2550 ให้กับผู้ประกอบการและประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ทราบ  โดยกรมที่ดินเป็นแกนนำในการจัดสัมมนาระดมความคิดเห็นประเด็นปัญหา และข้อเสนอแนะเพื่อนำมาพิจารณาแก้ไขปรับปรุง พ.ร.บ.อาคารชุด ซึ่งรายละเอียดที่เปลี่ยนแปลงไป อาทิ

 

1.การขอขึ้นทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียม เพื่อให้มีผลในขั้นตอนการอนุญาตปลูกสร้างที่ต้องใช้แบบแปลนโครงการมายื่นจดทะเบียน ซึ่งจะส่งผลในเรื่องของการแบ่งทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายของแต่ละยูนิตที่ต้องรวมจำนวนที่จอดรถเข้ากับจำนวนพื้นที่ห้องชุดเพ่อหารเฉลี่ยค่าใช้จ่ายในภายหลัง

 

2.การกำหนดคุณสมบัติผู้จัดการคอนโดฯ ใหม่ เช่น ควรจบปริญญาตรี มีประสบการณ์ 3 ปี ไม่มีคดีฟ้องร้องทางศาล เป็นต้น จากเดิมที่เป็นใครก็ได้สามารถเข้ามาเป็นและได้แก้ไขให้เจ้าของโครงการมาเป็นก็ยังมีปัญหา เนื่องจากเจ้าของโครงการไม่ได้เป็นผู้อยู่อาศัยเวลาเกิดปัญหาจึงไม่ได้รับการแก้ไข

 

3.จำนวนเจ้าของห้องชุด 1 คนต่อ 1 ห้อง

 

4.ค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้คิดตามหลักสากลเป็นตารางเมตร โดยเอาจำนวนที่จอดรถเข้ามาร่วมในการคำนวณค่าใช้จ่ายด้วย เนื่องจากเดิมเป็นการเอาราคาห้องชุดมากำหนดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งในทางปฏิบัติห้องชั้นชั้นเดียวกัน ขนาดเท่ากันแต่อยู่หัวมุมราคาจะต่างกัน ด้าน พรบ.จัดสรร ขณะนี้ตนได้เป็นแกนนำหลักในการแก้ไขยกร่างใหม่ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ในปัจจุบัน เพื่อนำเสนอเข้า ครม. ชุดใหม่ พร้อมกันกับ พรบ.อาคารชุดโดยในรายละเอียดที่จะปรับเปลี่ยนใหม่อาทิ

 

1.การเก็บค่าสาธารณูปโภคกับบริการสาธารณะ เดิมเก็บได้แต่ค่าบริการสาธารณะ เช่น ค่ารักษาความปลอดภัย สวนสาธารณะ ถนนฯลฯ ไม่รวมถึงสาธารณูปโภคน้ำ-ไฟ เมื่อเกิดปัญหาต้องเรียก กทม.หรือเทศบาลเข้ามาแก้ไขให้

 

2.การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายรายเดือน ที่มีผู้เสนอว่าควรเก็บทุก 1 เดือน 3 เดือน หรือ 6 เดือน

 

3.การค้างชำระค่าใช้จ่ายลักษณะใดจึงจะเข้าเกณฑ์ที่ต้องทำหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อที่นิติบุคคลฯ จะได้นำหนังสือดังกล่าวไปยื่นต่อกรมที่ดินเพื่อระงับการจำหน่ายจ่าย โอนห้องชุด ที่ค้างชำระหนี้เนื่องจากที่ผ่านมามีเจ้าของบ้านบางรายเลี่ยงกฎหมายด้วยการชำระค่าใช้จ่ายเดือนเว้นเดือน เพื่อไม่ให้ขาดการชำระติดต่อกัน 6 งวก อันเป็นเหตุให้ถูกระงับการทำนิติกรรม

 

4.การจดทะเบียนนิติบุคคลสามารถทำได้เมื่อมีผู้ซื้อ 50% เพื่อให้สามารถตรวจสอบทรัพย์สินที่ดินของโครงการได้ หากบริษัทที่ดูแลเดิมหายสาบสูญไป

 

5.การเพิ่มคุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลบุคคลบ้านจัดสรรให้เหมือนกับคอนโดมิเนียม

 

6.เพิ่มคุณสมบัติคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเช่น เดียวกับคอนโดฯ ปัจจุบัน การแก้ไขกฎหมายทั้งสอง อยู่ระหว่างการยกร่างร่วมกับกรมที่ดิน  คาดว่าจะสามารถนำเสนอตามขั้นตอนเข้าสู่กระทรวงมหาดไทย เพื่อนำเข้าครม.ภายในปีหน้า จากนั้นจะเข้าสู่กระบวนการตีความโดยกฤษฎีกา หากกฤษฎีกายอมรับหลักการก็ส่งกลับมาพิจารณาต่อ ที่ประชุมครม. 3 วาระ จากนั้นจึงประกาศบังคับใช้ตามกฎหมาย จากข้อมูล บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ระบุว่าคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับล่างในกรุงเทพมหานครมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นเป็นอย่างมาก ในขณะที่คอนโดมิเนียมระดับหรูกลับยังคงมีจำนวนจำกัด ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2549 ปริมาณคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯ มีจำนวนทั้งสิ้น 45,022 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมแบบมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (Freehold) มีจำนวน 43,046 ยูนิต

 

จากการสำรวจครั้งล่าสุดของฝ่ายวิจัยและพัฒนา ซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า จากจำนวนคอนโดทั้งหมด มีเพียง 3,929     ยูนิต เท่านั้นที่เป็นคอนโดมิเนียมระดับบนและระดับหรู คิดเป็น 9.1% ของตลาด ขณะที่จำนวนคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงระดับล่างมี 39,117 ยูนิต หรือคิดเป็น 90.9%ด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ปริมาณคอนโดมิเนียมระดับหรูโดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในย่านสุขุมวิท (49.3%) ตามมาด้วยย่านลุมพินี (18.8%) สีลม/สาทร (18.8%) และพระราม 3/ริมแม่น้ำ (13.2%) โดยคาดว่าในอนาคตปริมาณคอนโดฯ ระดับหรูจะเพิ่มขึ้นอีก 5,082 ยูนิต แบ่งเป็น 2,040 ยูนิต และคอนโดฯ ระดับหรู 3,042 ยูนิต

 

 

ที่มา : สยามธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ