Loading

คู่มือจดทะเบียนนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ค่าโอน-ภาษี ควรรู้ ปี49-5

วันที่ : 13 พฤศจิกายน 2549
คู่มือจดทะเบียนนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ค่าโอน-ภาษี ควรรู้ ปี49-50

                จากที่กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ.2541) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ข้อ 2 (7) (ฎ) และกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ.2542) ข้อ 16 (6) ซ. ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ได้ให้อำนาจคณะรัฐมนตรีมีมติลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน และการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายที่ดินและห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จากร้อยละ 2 สำหรับการจดทะเบียนโอน และร้อยละ 1 สำหรับการจดทะเบียนจำนอง ลงเหลือร้อยละ 0.01 บางกรณี นอกจากคณะรัฐมนตรีจะมีมติให้ลดค่าธรรมเนียมแล้ว ยังมีมติให้กรมสรรพากรดำเนินการเพื่อยกเว้นภาษีอากรการโอนด้วย

 

นับถึงขณะนี้คณะรัฐมนตรีได้มีมติให้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และหรือการจำนองในหลายกรณี รวมถึงยกเว้นภาษีอากรในบางเรื่อง เท่าที่ถือปฏิบัติอยู่ในปัจจุบัน จะมีประกาศกระทรวงมหาดไทยให้พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนและจำนองร้อยละ 0.01 ตามมติคณะรัฐมนตรีจำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีหลักเกณฑ์และกำหนดเวลาบังคับใช้ต่างกัน

 

จึงอาจทำให้พนักงานเจ้าหน้าที่สับสนจนเกิดข้อผิดพลาดในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากร ทำให้ทางราชการหรือผู้ขอจดทะเบียนได้รับความเสียหายจนอาจเกิดข้อร้องเรียนขึ้นได้

 

เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากร กรมที่ดินจึงได้จัดทำ ""คู่มือการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรตามมติคณะรัฐมนตรี ที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน"" เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ใช้เป็นแนวทางประกอบการพิจารณาเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากร

 

ขณะเดียวกันคู่มือฉบับนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อประชาชนทั่วไป ที่จะซื้อขายหรือจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ด้วย ""ประชาชาติธุรกิจ"" จึงถือโอกาสนำมาเผยแพร่ต่อท่านผู้อ่านอีกต่อหนึ่ง สำหรับอัตราการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีเกี่ยวกับการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน มีดังนี้

 

1.ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน กรณีโอนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่มูลนิธิหรือสมาคม ซึ่งเป็นองค์กรการกุศลและสาธารณะ บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 26 ตุลาคม 2545 โดยไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุด เก็บ 0.01% กรณียกให้อสังหาริมทรัพย์ (ไม่รวมถึงห้องชุด) แก่มูลนิธิ สมาคม ฯลฯ ตามประกาศกระทรวงการคลัง เฉพาะในส่วนที่มูลนิธิหรือสมาคม ฯลฯ ได้มาเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่ก่อนแล้วไม่เกิน 25 ไร่ ส่วนที่เกิน 25 ไร่ ภาษีอากรเรียกเก็บในอัตราปกติ

 

2.ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน และตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ปัจจุบันประกาศกระทรวงมหาดไทยทุกฉบับสิ้นสุดการบังคับใช้แล้ว เรียกเก็บ 2% ส่วนภาษีอากรนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2549 เก็บภาษีธุรกิจเฉพาะตามปกติ ภาษีเงินได้และอากรแสตมป์ยังคงได้รับยกเว้นจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2549 หลักเกณฑ์การยกเว้นศึกษาจากพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ 433) พ.ศ.2548

 

3.การโอนอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดอันเนื่องมาจากดำเนินการตามคำขอประนอมหนี้หรือแผนฟื้นฟูกิจการของลูกหนี้ที่ศาลได้มีคำสั่งเห็นชอบตามกฎหมายว่าด้วยล้มละลาย ปัจจุบันประกาศกระทรวงมหาดไทยทุกกรณีสิ้นสุดการบังคับใช้แล้ว เรียกเก็บ 2%

 

สำหรับภาษีอากร ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ตามพระราชกฤษฎีกาฯว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ 340) พ.ศ.2541 ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2541 เป็นต้นไป โดยไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุดของการบังคับใช้

 

4.การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีการโอนและการจำนองอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดของผู้ประสบภัยธรรมชาติในพื้นที่ 6 จังหวัดภาคใต้ ได้แก่ กระบี่ ตรัง พังงา ภูเก็ต ระนอง และสตูล ประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 28 มิถุนายน 2548 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2549

 

เรียกเก็บ 0.01% สำหรับการโอน (ขาย แลกเปลี่ยน ให้รวมถึงการโอนมรดกให้แก่ทายาท) และการจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุด ที่เป็นของผู้ประสบภัย ฯลฯ กรณีผู้ประสบภัยหรือทายาทเป็นผู้โอน หรือผู้รับโอนทางมรดก หรือเป็นผู้รับจำนอง โดยผู้ประสบภัยหรือทายาทต้องนำหนังสือรับรองว่าเป็นผู้ประสบภัยหรือผู้ตายเป็นผู้ประสบภัย ตามแบบแนบท้ายประกาศจากองค์กรปกครองท้องถิ่นที่อสังหาริมทรัพย์และห้องชุดนั้นตั้งอยู่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภาษีอากรเรียกเก็บอัตราปกติ

 

5.ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนฯตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีสนับสนุนการซื้อขายและจำนองตามมาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 16 พฤศจิกายน 2548 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2550 เรียกเก็บ 0.01% กรณี 5.1 ขายบ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น หรืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวพร้อมที่ดิน หรือขายห้องชุด ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยเป็นแหล่งสำคัญ โดยผู้ขายคนใดคนหนึ่งต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย ตามกฎหมายว่าด้วยทะเบียนราษฎรไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครอง ไม่ว่าระยะเวลาดังกล่าวจะต่อเนื่องกันหรือไม่ก็ตาม

 

5.2 จำนองอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดที่ซื้อมาตามข้อ 1 ต่อไปในวันเดียวกันเฉพาะจำนวนเงินจำนองที่ไม่เกินกว่าราคาซื้อขาย ส่วนจำนวนเงินจำนองที่เกินกว่าราคาซื้อขายเรียกเก็บอัตราปกติ

 

ภาษีอากร ไม่ยกเว้นภาษีอากร เรียกเก็บอัตราปกติ ส่วนภาษีเงินได้และอากร ผู้มีเงินได้มีสิทธิขอรับคืนจากสำนักงานสรรพากรพื้นที่ภายหลังตามมาตรการขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ของกรมสรรพากร หากอยู่ในหลักเกณฑ์ สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นไปตามหลักเกณฑ์การยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะจะได้รับการยกเว้น

 

6.ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนฯตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีการโอนและการจำนองตามมาตรการให้ความช่วยเหลือในพื้นที่ 3 จังหวัดภาคใต้ ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2549 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2549 เรียกเก็บ 0.01% แต่ภาษีอากรเรียกเก็บปกติ

 

7.ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิฯตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีควบรวมกิจการตามแผนพัฒนาระบบสถาบันการเงิน ประกาศกระทรวงมหาดไทย กรณีนี้สิ้นผล บังคับใช้วันที่ 31 กรกฎาคม 2549 เรียกเก็บ 2%

 

สำหรับภาษีอากร กรณีสถาบันการเงินควบรวมกิจการและโอนกิจการทั้งหมดตามแผนพัฒนาฯได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ กรณีโอนกิจการบางส่วน ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ โดยการควบเข้ากัน โอนกิจการทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่กัน ต้องทำระหว่างวันที่ 6 มกราคม 2547 ถึง 31 กรกฎาคม 2549 แม้มาจดทะเบียนโอนหลังวันที่ 31 กรกฎาคม 2549 ก็ได้รับยกเว้นภาษีอากร

 

8.ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิฯตามประมวลกฎหมายที่ดินกรณีโอนอสังหาริมทรัพย์ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ประกาศใช้ 31 สิงหาคม  2549 ถึง 31 ธันวาคม 2551 กรณีเจ้าของที่ดินขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ ส.ป.ก. เพื่อนำไปใช้ในการปฏิรูปที่ดิน และกรณี ส.ป.ก.ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เกษตรกรผู้เช่าซื้อที่ดิน8.1 ส่วนที่เจ้าของที่ดิน (ผู้ขาย) หรือเกษตรกรผู้เช่าซื้อ (ผู้ซื้อ) มีหน้าที่ต้องชำระตามกฎหมาย (ครึ่งหนึ่ง) เรียกเก็บ 0.01% 8.2 ส่วนที่ ส.ป.ก.มีหน้าที่ต้องชำระตามกฎหมายได้รับการยกเว้นไม่ต้องเรียกเก็บ ตามมาตรา 38 แห่ง พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518

 

สำหรับภาษีอากร กรณีเจ้าของที่ดินขายอสังหาริมทรัพย์ให้ ส.ป.ก.เรียกเก็บภาษีอากรตามปกติ กรณี ส.ป.ก.ขายอสังหาริมทรัพย์ให้เกษตรกรผู้เช่าซื้อไม่ต้องเรียกเก็บภาษีอากร

 

9.ค่าธรรมเนียมการจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อฟื้นฟูความเสียหายจากอุทกภัย อัคคีภัย วาตภัย หรือมหันตภัยอื่น ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 26 ตุลาคม 2541 ไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุด เรียกเก็บค่าธรรมเนียม 0.01% กรณีจำนองอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่รวมถึงห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด สำหรับการให้สินเชื่อเพื่อฟื้นฟูความเสียหายฯตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีกำหนด ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 พ.ศ.2541 ภาษีอากรไม่มีการจัดเก็บ

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ